パークスクエア浦和常盤

[匿名さん]

常盤にも住友不動産がマンションを建てるようです、大手マンションがこぞってマンション開発を進めているエリアですので他の物件との比較もできるエリアかと思います。アトレ改札からは5～6分かなという場所です。


所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤1-75 -14（地番）　
交通：JR湘南新宿ラインから徒歩9分、JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分、JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawatokiwa1/
売主：住友不動産
施工会社：西武建設
管理会社：住友不動産建物サービス

シティハウス浦和パークフロント

[2601: 匿名さん]

>>2600
両方が敷地いっぱいに建ててるから、細い隙間は昼間でも真っ暗。
普通のドミノと壁ドンドミノの違いがよく分かる。
普通のドミノはガーデンハウス、壁ドンドミノはパークスクエア。

[2602: 検討板ユーザーさん]

パークハウスのスレで、犬のウンコで盛り上がってるみたいだけど、そんな事本当にあんの？

[2603: マンション検討中さん]

>>2602 検討板ユーザーさん
ないです。
パークハウス浦和常盤レジデンスのキャンセル住戸が人気したら困る立場の人によるネガティヴキャンペーンです。
ネガティヴキャンペーンしたら、自分とこのマンションが売れるだろうと考える思考回路がおめでたい、というか可哀想な人なのか。
そこまで追い込まれてるのでしょうか？

[2604: 匿名さん]

どこかのマンションかは忘れてしまいましたが、公式サイトのトップページにマンションから○メートルの距離に○○階建てのマンションが建設される予定で、将来景観が変わる場合があるという注意書きが出ていてかなり良心的だと感じましたが、こちらの公式サイトではそのようなお知らせは出していないのですね。

[2605: 匿名Mさん]

>>2604 匿名さん
こちらも公式サイトの物件概要に記載ありますよ。
距離までは書いてないですが。
基本どのマンションでも、そのような記載はあると思います。

[2606: マンション検討中さん]

>>2604 匿名さん
分譲開始当初は高いマンションが建つ前建てリスクそのものを否定していたくらいですから。
それが露見する直前に名称変更してシティハウスブランドから外したり、露見直後に値下げしたりと、色々ありました。

[2607: 匿名Mさん]

>>2606 マンション検討中さん
1行目の件は捏造だと思いますよ。
明らかに書き込みが怪しかったので。

[2608: 検討板ユーザーさん]

>>2607 匿名Mさん

少なくとも、2行目は事実なんですね。

[2609: 検討板ユーザーさん]

パークハウスのキャンセル住戸炙り出しは失敗に終わったみたいだな。

[2610: eマンションさん]

>>2609 検討板ユーザーさん

これから出るかも知れんよ。
転売目的で購入した人もいるだろう。
プラウド浦和高砂マークスは、転売で利益をあげた人がいる。
スミフ物件では有り得ない話。

[2611: 匿名さん]

このマンション、どれくらい売れてるの？
御存じの方、おられますか？
住友は具体的な売れ行きを隠すから中々分かりにくいと思いますが。

[2612: マンション検討中さん]

具体的な売れ行きを隠すマンションは、怖くて買えません。

[2613: 検討者さん]

>>2612 マンション検討中さん
モデルルーム行けばいいんじゃないかな？

[2614: 検討板ユーザーさん]

>>2613 検討者さん
だから教えてくれないし

[2618: 名無しさん]

[NO.2615～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[2619: 匿名さん]

物件概要に書いてあるんじゃ？と思っていたのですが、

販売戸数未定　
販売価格未定

です。

でも、
管理費（月額）
11,885円 ～ 15,445円　
修繕積立金（月額）
5,090円 ～ 6,750円　
管理準備金
11,637円 ～ 15,117円　
修繕積立基金
305,500円 ～ 405,300円　

と、管理費などはわかるんです。不動産に詳しい方、管理費や修繕積立金から「このくらいの価格では？」と推測できないものでしょうか。
資料請求した人だけに価格を伝えているんでしょうか。

[2620: 検討板ユーザーさん]

スミフは、モデルルームに行っても価格表一覧は見せてくれないです。

[2621: 匿名さん]

管理費は専有面積に応じて課せられ、１㎡当たりの管理費に専有面積をかけて算出されるようです。
故に住友不動産の相場を調べればある程度推測できるのでは？
ただタワマンやグレードの高いマンションは何割か加算されるそうですし、売り主によって独自ルールもあるでしょうから難しいところもあるのですが。

[2622: マンション検討中さん]

ここどれくらい売れてますか？

[2623: 検討板ユーザーさん]

>>2621 匿名さん
管理費は、専有面積に占めるインフレームにも科せられるのですか？
柱の分も管理費払うのは嫌だなぁ。

[2624: 検討板ユーザーさん]

ここのインフレームはエグいから。

[2625: 匿名Mさん]

>>2623 検討板ユーザーさん
マンション全体の管理費・修繕費を専有面積で割ってるだけだから、柱の分も払っているわけではないですよ。
もし、インフレームとアウトフレーム混在のマンションであればおっしゃる通りです。

[2626: eマンションさん]

>>2625 匿名Mさん

住戸全てがインフレームだから平等って言いたいの？

[2627: マンション検討中さん]

アウトフレームが当たり前の時代に、ここまでインフレームで凸凹な部屋って珍しい。
特に外廊下側の部屋は徳利みたいな形になってる。
鰻の寝床みたいな細長い敷地に無理してマンションを建てた場合の好例。
江戸時代の宿場町にありがちな、間口が狭くて奥行きのある敷地の名残だね。
それが今の常磐のドミノマンションに繋がっている。
建築学科の学生の卒業論文に使えそうな素材。

[2628: 匿名さん]

このマンションのスレで生まれた用語『壁ドンドミノ』が、さいたま市内の他のマンションスレでも普通に使われている。
主にこのマンションを端的に説明するのに使われているのだけど。
ブリリア浦和仲町もドミノ化が決定したし、最近の浦和の分譲マンションはドミノの呪縛から逃れられないみたい。
一番エグイのはここだね。

[2629: マンション検討中さん]

ポレスター浦和常盤 浦和駅徒歩6分
3980万
ダイアパレス浦和常盤公園 浦和駅前徒歩10
3980万
などなど
浦和駅に近い常盤で中古は結構出ている。
諸条件の悪い割高な新築と、市場で揉まれた適正価格に近い中古と、自分の資産を守るのにどちらが賢い選択か。
悩むねー

[2630: マンション検討中さん]

中古も新築に引きずられて凄まじく割高になってるけどね

[2631: 検討板ユーザーさん]

>>2630 マンション検討中さん
ここよりは、中古の方が市場の適正価格に近いとおもうが。
中古は個別交渉で大概は、提示価格より安く買えるしね。
スミフは交渉しても無駄だろ。

[2632: マンション検討中さん]

廊下側の部屋は、
廊下側の柱が食い込んで、
キッチン側の柱が食い込んで、
イイチコの瓶を倒した様な不思議な形で、実質的な居住面積は4畳程度。
これはリフォームでもどうにもならない。

[2633: 検討板ユーザーさん]

東急ドエル・アルス浦和常盤の8F角部屋85㎡が売りに出てますね。
古いけど、陽当たりや眺望を遮るもの無く、風通しも良さそうです。
そして、高砂学区。
4750万と割高感ありますが、交渉次第でどこまで値切れるか。
更にディスカウントされるまで待ってもいいか。

[2634: 名無しさん]

>>2543 ２４９９さん

参考になりますね。
割高ですよね、やっぱり。

[2635: 匿名さん]

各住戸の専有面積を壁芯で計算しているなら、出っ張っている柱を除いた実質的な居住面積がどのくらいなのか知りたい。
かなり乖離してそう。

[2636: 検討板ユーザーさん]

周辺賃貸相場より低いとか、根拠も明記せずに広告的に大丈夫なのかここは？

[2637: 名無しさん]

昨今の建築コストとか考えたら適正かむしろ割安ではあるだろうけどね。ずっと住むにはきついけど賃貸には出せそうだからキャッシュ持ってる人が投資用に買うなら良いんじゃないか？住まいの実需目的なら駅から離れてるけどプラウドシティ浦和の中古も検討してもいいかな。計画道路の話が出ててポロポロ売りが出てるから価格交渉もしやすそう。中古で大手・駅徒歩5分内はなかなか出てこないからね

[2638: 通りがかりさん]

>>2637 名無しさん

いや。賃貸でも無理だろ。
目の前が外廊下や壁だぞ。
精神的に耐えられない。

[2639: 匿名さん]

インフレームインフレームと話題に出ているので改めて間取りを見ると、
壁が室内に出っぱって凸凹しているのがそうなんですね！
間取り図は凸凹に植物を配置していますが、モデルルームではどのように対処しているのか気になります。

[2640: 検討板ユーザーさん]

>>2639 匿名さん
対処って、植物置いてんのだって誤魔化してるだけだろ。
外廊下側の部屋なんか、実質的な居住空間が思いっきり柱で削られてるじゃん。

[2641: 匿名]

>>2637
修繕積立金や固定資産税考えたら決して安くはない。
修繕積立金は年々上がっていくし。

[2642: 口コミ知りたいさん]

外観も、後ろのパークハウスの方が洗練されている気がする。
立地のデメリットを建物のスペックで挽回しようというデベロッパーの意図が伝わる。
ここより後から分譲開始して、大分前に既に完売しているから、何もかもが違うのだろう。
もうH.P.もないから詳しくは知らないが。
マンションはタイミングだな。

[2643: 匿名さん]

ルームプランが他と比べて個性的な感じがしました。バルコニーは狭いけど、ワイドスパンでダイナミックパノラマウィンドウというのが特徴的だと思います。開閉のできる小窓も付いていて、空気の入れ替えもできていいなと思います。南向きでもあるのでリビングは朝から午後遅くまでずっと明るいのではないでしょうか。Cタイプ以外はすべてどの部屋にも窓のあるつくりになっているのもいいなと思いました。

[2644: 検討板ユーザーさん]

ダイナミックパノラマウィンドウというものがあるのは初めて知りました。
周辺環境はいかがなのでしょうか。視界がワイドに広がって、気持ちの良い昼下がりを楽しめそうだなと思いました。

[2645: マンション掲示板さん]

>>2644 検討板ユーザーさん
パノラマウインドウから見えるのは、タグチマンションの外壁と外廊下ですよ。
皆さん知ってます。
連投お疲れさまです。

[2646: マンション検討中さん]

>>2645 マンション掲示板さん
結局、タグチマンションは建築確定したんでしたっけ？

[2647: 検討板ユーザーさん]

ステマが湧いてる

[2648: マンコミュファンさん]

今、大手デベの分譲マンションを浦和駅西口近くで探すとこの物件とガーデンハウスでしょうね。
今後予定されてるのは、シュークルダール跡地のスミフマンション、浦和仲町ダイヤモンドマンション裏の三不レジマンション、西口南高砂地区再開発マンション、シティハウス浦和高砂脇のスミフマンション？くらいのようです。
その中で最もリーズナブルな販売価格、管理修繕積立金設定なのがパークスクエア、さらに隣地の建築計画の内容次第では、格安物件へと化けるも可能性ありますね。

[2649: マンション検討中さん]

>>2648 マンコミュファンさん
なるほど、サンキュー

[2650: マンコミュファンさん]

>>2644 検討板ユーザーさん

ダイナミックパノラマウィンドウって下から丸見えだから、低層階最悪ですよ。
露出狂の方なら良いかもしれませんね。

[2651: マンコミュファンさん]

>>2648 マンコミュファンさん

安く設定してるのは最初だけ。上がり幅確認しました？5年後には跳ね上がりますよ。

[2652: マンション検討中さん]

>>2651 マンコミュファンさん
大体どこも同じだとは思いますが、こちらは5年後いくらになりますか？

[2653: マンション検討中さん]

同時期に販売された、パークハウス浦和レジデンスにも、ここと同じタイプの間取りがあったね。パークハウスは、全部アウトフレームだったけど、こっちは全部インフレームだった。

[2654: 名無しさん]

>>124 匿名さん

東京方面は、京浜東北線と、湘南新宿と上野東京ラインと3路線に分かれるので、昔よりは混雑が緩和されてます。ヒドイ感じではないです。

[2655: 匿名さん]

>>2651 マンコミュファンさん
根拠のない、5年後の資産価値上昇をネタに購買意欲を煽るのって、クズ株を買うよう仕向ける証券会社のやり方だね。
売ったらサヨナラ商法だ。

[2656: eマンションさん]

>>2651 マンコミュファンさん

跳ね上がる根拠は何？
コンセプトルームで、ボイスレコーダーを忍ばせた顧客の前で堂々とそんなプレゼンしてんの？

[2657: マンション検討中さん]

「建物内モデルルームオープン」
こんな看板掲げたマンションに資産価値上昇もないだろ。
5年後には恐らくタグチマンションが竣工して、資産価値にトドメが刺されるだろう。
紛争回避のために、早めに建築計画を掲げてくれたタグチさんには感謝しかない。

[2658: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2659: マンション検討中さん]

24時間セキュリティがありますが、センサーは玄関だけと言う事でした。

ドミノになった時に、万が一ベランダから侵入される可能性も絶対ないとは言い切れないので、その部分が気になりました。

広さ、立地、設備が良く、ドミノの可能性ありだからこそ底値で買える。
悩ましいですが、私はこちらは見送ります。

[2665: 通りがかりさん]

[No.2660～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2666: 匿名さん]

前のマンションの外廊下から丸見えで、在宅か否かを知られるだけでも危ないですよね。
旧中山道をはさんだガーデンハウスにも言えることですが。

[2667: マンション検討中さん]

>>2666 匿名さん
前のマンションに犯罪者がいるような物言いはやめた方がいいよ。
マンションのセキュリティ区画に入ることができる人は限られているのだから。

[2668: 匿名さん]

マンションのセキュリティ区画が絶対的なものなら、マンションに空き巣は入らないよ。

[2669: 通りがかりさん]

ここってまだ売れ残ってます？

[2670: 名無しさん]

>>2669 通りがかりさん
いっぱいあります。

[2671: マンション検討中さん]

事務所か収納スペースとして使うのはアリかもね。

[2672: マンション掲示板さん]

マンションではなく事務所ビルとしての用途なら、需要が見込めそうな気がしますね。

[2673: 匿名Mさん]

マンションマニアが記事を書いていたので。
https://manmani.net/?p=29217

【総評】
当初は坪単価280万円ほどの予定価格でしたが目の前の土地がマンションになることがわかり1割以上の値下げ、かつ物件名を変更しての販売となっています。坪単価280万円で販売した後に南面に建物が立つことがわかったら涙する方がいたわけですが当初から壁ドンありきの価格となっているのは良心的です。

目の前の計画が頓挫したり、完成したら思いのほか気にならないとなる可能性もあるでしょう。

妥協点がわかりやすいですし、それを実物で確認できるわけですから割り切れる方にはむしろ美味しいでしょう。

[2674: 口コミ知りたいさん]

>>2673 匿名Mさん
壁ドンありきの価格として妥当なのかの考察が抜けてるね。
安いから買い！ってのは短絡的というか、マンションマニアはやはり太鼓持ち？
煽られて乗せられる方がいないことを願います。
デベロッパーやマンションマニアは、何も保証してくれませんから。
全て自己責任です。

[2675: マンション検討中さん]

割り切れるなら価格的に買いだね！
計画頓挫すればなお良し！

[2676: 通りがかりさん]

>>2673 匿名Mさん
根拠のない希望的観測に何千万も賭けるギャンブラーは中々いないでしょうな。
第一、マンションマニアさん御本人や、この記事を紹介した匿名Mさんも、そんなギャンブルに参加しないでしょう。
それを敢えて他人に勧める意図って何なんですかね。
ビジネス？

[2677: 匿名]

これだけ売れ残った物件という事実があるのに、今後価値が上がることはあるのでしょうか？

[2678: マンション検討中さん]

マンマニさん！！！壁ドン価格で宣伝してくれませんか！？！？って感じだろ

[2679: マンション検討中さん]

>>2676 通りがかりさん

12階より上を買えば良いのです。

[2680: 通りがかりさん]

マンションマニアには以前からがっかりしている。
マンションの評論を趣味からビジネスに変えた事で、評論自体が歪められて、検討者にとって参考に値しないものになってしまった。
しまぶーを見習いなさいよ。
あまりにも目に余るよ。

[2681: マンション検討中さん]

マンションマニアのノリが軽いため、本当に彼がオススメする物件は「買い」なのか、気になるところ。

なんだかんだ言って、所帯持ちの評論家の方でないと、暮らし方が参考にならないかと。

[2682: 検討板ユーザーさん]

マンションマニアの立ち位置は、デベロッパー側だから。
モデルルームの営業マンと一緒。
所帯持ちだからファミリー層のニーズを理解していないとか以前の問題。

[2683: マンション検討中さん]

>>2682 検討板ユーザーさん

彼女はいますよ。

[2684: マンション検討中さん]

利害が絡んだ評価なんか信用できるかい！

[2685: 匿名さん]

ドン

[2686: マンション検討中さん]

ここの後ろに建つ浦和レジデンスは、スレを見るかぎりでは、キャンセル待ちがひしめき合っているようですね。
ここと対称的です。

[2687: 口コミ知りたいさん]

>>611 匿名さん
なるほどね。

[2688: 評判気になるさん]

>>2543 ２４９９さん
参考になりますよね。
普通に売れていく価格、つまり適正価格がいくらなのか。
どうしてパークスクエアの売れ行きが悪いのか。

[2689: 匿名さん]

思ったんですけど、なんでバルコニー、かなりこじんまりとしているのでしょうか。バルコニーって容積率とかに含められてしまうんですか？
居室側からしかバルコニーに出入りできないこともあるようです。
リビングからのほうが
なんとなく使いやすそうな気がするのだけれど。
そこはもったいないなと思う部分です。

[2690: 匿名さん]

>>2689 匿名さん
鰻の寝床みたいな細長く狭い土地に無理やり建てたため、バルコニーを削らないとリビングの面積を確保できないためです。

[2691: マンション検討中さん]

>>2690
知識ねーなら無理に発言しないほうがいい。
バルコニーは床面積に含まれないから関係ない。

>>2689
高級感を出すためにリビングをダイナミックパノラマウィンドウにしたためです。

バルコニーが大きくてリビングから出入りする方が良いのは同意見です。
もともとこちらは仕様的にファミリー向けではなく、DINKs向けなので、そうなっているのでしょう。

[2692: マンション検討中さん]

>>2691 マンション検討中さん
細長い土地一杯にギリギリ建てたことで、居住空間の奥行きを充分確保できないから、リビングの外にまでバルコニーを置く余裕が無かっただけ。
その体裁を整えるためのダイナミックパノラマウィンドウだから。
そもそも、バルコニーが無いダイナミックパノラマウィンドウが存在する必然性は、夜景が綺麗な都心や海を臨む湾岸エリアのタワーマンションだけ。
パークスクエア浦和常磐のこの立地でダイナミックパナラマウィンドウを敢えて選択した理由を深く掘り下げて考えないと。
デベロッパーも、このマンションにダイナミックパノラマウィンドウの価値を享受できる眺望が無いこと、本来ならそれを設置する必然性が全く無いことは百も承知だと思う。
ダイナミックパノラマウィンドウは、高級感の担保にはならないよ。
少なくとも、このマンションでは。

[2693: マンション検討中さん]

バルコニー付けたら、リビングが狭くなる。
そんな狭い土地にマンションを建てたのが、そもそもの間違い。
高級マンションの証なんて、営業文句を信じる人はいないでしょうが。

[2694: マンション検討中さん]

>>2692 マンション検討中さん
そんなにむきにならなくても(笑)
間取りを見てください。
リビングにもバルコニーがついたとしても、リビング側になんの影響もないことが容易に想像つきますよ。
むしろどういう理屈で狭くなるんですか？

[2695: マンション検討中さん]

それにしてもこのスレは参考になるが参考にならないな。
どうでもいいコメントまで大量の参考になるが押されてる。
暇な人もいるもんだな。

[2696: マンション検討中さん]

>>2695 マンション検討中さん
このマンションの資産価値が5年後には上昇するって、根拠の無い詐欺まがいの書き込みがありましたが、さすがに「参考になる」は押されてませんね。

[2697: マンション検討中さん]

>>2696 マンション検討中さん
参考にならないなら当たり前だろ。
直近だと>>2687の「なるほど」だけに7もついてるし、>>2688の平凡なコメントに9もついてるのは非常に不快。
一人が執拗に参考になるを押しまくってるのだと思うけど

[2698: マンション検討中さん]

>>2697 マンション検討中さん
中々に深い「なるほど」だったんでしょう。
このマンションの分譲初期のトラブルも踏まえて、検討者の皆さんは色々と疑心暗鬼になっているのでは。
何を信じればいいのか‥

[2699: マンション検討中さん]

>>2698 マンション検討中さん
なるほど