レーベン川崎京町（KAWASAKI THE RESISTA PROJECT）［旧：（仮称）レーベン川崎京町PROJECT[]について

[マンション検討中さん]

KAWASAKI THE RESISTA PROJECT （レーベン川崎小田一丁目）が気になってます。
周辺地域の治安や子育て、教育に関することも知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と情報や意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kawasakikyomachi/

所在地：神奈川県川崎市川崎区京町一丁目108番10、108番16（地番）
交　通：京急本線 「鶴見市場」駅 徒歩9分 、京急本線 「八丁畷」駅 徒歩9分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩9分
間　取：3LDK・4LDK
面　積：68.48平米～85.86平米
売　主：タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.4.26 管理担当】

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

管理計画って何？
タカラレーベンが初年度から収支が均衡していない予算を出すなんてことはありえないと思うが、もしそうなら教えてくれ。笑えるから。

[42: 匿名さん]

角部屋でも、バルコニー以外の開口部はあまり窓は大きくないんですね。というか風を通すくらいの大きさの窓が幾つか付いているという感じになってきています。
周りの建物への配慮ということなんでしょうか。
せっかく角部屋ですがそこが少々残念なところになってくるのかなと思いました。

基本的に角部屋の場合にはなるべく居室に窓が来るようにはなっているようで。
風通しという点を考えてもそれは良いことなのかもしれないですね。

[43: 匿名さん]

かなり専有面積は全体的にあるということになってくるのかしら。
掲載されている４LDKのプランの居室で4.5帖のところは、ドアの開閉のぶんはスペースを使うことが出来ない
玄関の所はポーチにはなっていないんですね。
なっているともっとプライベート感が高まりますが、角部屋だし入ってくる人もいないだろうしまあ良いかなぁという感じでしょうか

[44: マンション検討中さん]

既に書き込み済ですが、
HPの情報が薄すぎて怪しさ満載(笑)

MRに足を運ばせるためでしょうか？
それとも他に意図があるのですか？

情報欲しければ、「自分でMRに行け」と
仰られると思いますが、
事前情報がこんな状態だと
不安でしょうがないです。

[45: 坪単価比較中さん]

↑４４様へ



http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/p999462.html
↑
土地は１１億ちょっとで落としている。
坪単価で１２４万円。
１３社の入札だったので
高値落札の可能性大。

以下は本当に単なる憶測
―あまり鵜呑みにしないように！

解体はアスベスト除去含め７０００万
くらいはかかったと予測。
建物は２１億くらいかかるであろうと予想。
利益は通常デベ率で試算してみる。

そうなると、

７９戸の平均売価は４９９８万くらい
になっていると思われる。専有住戸が
平均２２．５坪（７５平米前後）だと仮定すると、
販売の坪単価は２２０万円/専有/坪と予想する。

４５００のもあれば、
５５００のもあるだろう。
でも平均したら５０００弱
だと私は見ています。

参考になれば。

あくまで一個人の偏見です。
必要なら削除依頼してください。

[46: 匿名さん]

>>45 坪単価比較中さん

ありがとうございます。
そのようにマンションを購入する際は土地の取得価格まで調べる事も大事ですね。

[47: 匿名さん]

色々と計算をしたり、様々な意見があるけど、
予算内で、住みたい場所で良いと思ったら買えば良いだけ。

うちは立地と物件を気に入ったのと、担当者も係長？クラスの方で知識とか対応力とか他の会社の営業と比べても断トツだったので、安心して購入をしました。
まぁ、住んでから問題もあるだろうけど、完璧はないだろうと割り切りも必要かなと…
3ヶ月くらいで、半分近くは売れちゃってるみたいですが、購入者としては早く完売して欲しいですね。
頑張れ！

[48: マンション検討中さん]

No45さん
このスレッドでないマンションなのですが、
（皆様、大変申し訳ございません）
横浜市で販売中のヴェレーナシティ パレ・ド・シエルの
土地購入価格をご存じでしょうか。
自分で色々調べるも調べきれませんでしたので。
判明次第、このレスを削除頂いて結構です。

[49: 匿名さん]

クローゼットは部屋の広さから考えると少し狭いように思いますが
バルコニーが広いなというのが第一印象です。
サービスバルコニーがあるのもいいなと感じました。
この広さがあれば、ガーデニングや家庭菜園を楽しめるのではないかなと思います。

[50: 匿名さん]

北側も南側も公園に隣接しているのは珍しいですね。公園ってこんなに近く同士にあるものなんでしょうか。
もしかしたら小学校が近くにあるというのがポイントになるのかもしれないですね。
子供がある丸場所にもなりますし、
もしもの時の一時避難先になるのかな？
いずれにしても北と南が抜けているのは
住環境的には良いと思いました。

[51: 匿名さん]

3LDKで75平米あるプランがちらほらある
子供がいるということを前提としているのか、収納も十分な物件が
多くあるように感じられました

布団クローゼットがあるのはいいと思います。
普通のクローゼットだと、
効率的に掛け布団などを収納しておくことができませんから。

布団圧縮袋を使っても
もともとが大きいのでしまいにくいんですよね。

[52: 匿名さん]

敷地の形がL字型なので、建物がそこまで敷地いっぱいいっぱい建っているわけではない、のかなぁ。建物の率は敷地の中で見てみると高くないので
だから駐車場とか比較的想像よりも取れていたのかなと思いました。
ただ、その分、戸数は敷地の割には取れないのでお値段高くなり街になってしまうなんてことあったりもしてしまうのかなぁ。

[53: 購入者]

現地見に行きましたが、ベランダの真ん前に隣接する公園の木が被ってしまっている家がありますね。
公園の木ですし、おいそれと伐採とかはできないでしょうし
レーベンの方はこのことご存知なんでしょうか？
この部屋はもう契約されてる方がいるのかな。

[54: 匿名さん]

>>53
普通、道に生えている木は、夏に伐採しているのをよく見るんですが・・・。ここは違っていたんですね。

草刈りしていたり、木も大胆にカットしていたりします。

気になる人は地方自治体に聞いてみるといいのでは。
契約してしまった人、木々の緑が見えるからいいと考えているのか、影になってしまうと悩むのか感覚で違ってきそうです。

[55: 匿名さん]

見るべきポイントはいろいろとあるのだなぁと思いました。
公園が目の前だとこういう植樹の配置も重要なことはわかりました。
公園って割りと定期的に業者が入って
手入れがされていますけれど、季節ごとなので、わさわさしてしまっているときにすぐに切ってもらえるわけではない？
夏だったら涼しくて良いのかもだけど…

[56: 購入者]

53です。
影になっちゃって洗濯乾かなそうとおもいました。
緑が見えるというよりは緑しか見えない可能性あります。

[57: 匿名さん]

川崎京町のマンションが気になり、資料請求をしたのですが、ちゃんとした価格が書いておらず…

モデルルームを観に行こうか迷ってるんですが、買えない値段なら無駄足になるので行くのやめようかと思っています。

4000万弱までのお部屋ってあるんでしょうか？

[58: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん

広告用の部屋だけです。
4500〜5000じゃないと検討できないよ。

[59: 匿名さん]

管理費が高めで、修繕費が抑えめの印象を受けるのですが…どうなんでしょうか。
管理費はこの規模のマンションだとコレくらいが適正なんでしょうか。
修繕積立金に対しては、長期的な計画が建てられているとは思いますが、それでもこの最初の額は抑え気味すぎないかしらと思いまして。
なんだか毎月のコストも見ていかなければならないのだなと思いました。

[60: 匿名さん]

戸数が多いので修繕費が最初は抑えめということなのですかね。
100戸超えるとその辺はどこも安くなる印象があります。
あと将来的な値上げも少なくなりそう。

写真を拝見しました。これは最近の写真ですか？
秋の写真でこの状態なら私ならここの部屋はちょっと避けるかも…。
夏は蝉がいっぱい来てうるさいですよ、多分。
剪定もある程度大きくならないとやってくれないですしね。
マンション側で対応があるというのなら問題ないとは思いますが。

[61: レーベン検討中]

今日レーベン京町から電話あり。
少し値段も下げられそうな。。。
との事です。
どれくらいの戸数が売れてるんですかねー？

[62: 名無しさん]

京町2丁目に住んでて八丁畷に歩いて行ってましたがあそこ辺りは人間の質が悪いですね。
商店街があるって言ってもご年配の方しかいなかった感じです。
ネットで良いマンション出来るなと思って住所調べたらここかいと思いました。

[63: 匿名さん]

あそこ辺りは若い人が少ないという事でしょうか？
小田の物件の方も一緒でしょうか？

[64: 匿名さん]

タカラレーベンマンション、ハッピーニューイヤーキャンペーンが1月6日～なので、タカラレーベン系はあと2日間はお休みでしょうか？

それか明日始業で、明後日から本格的な始動かもしれません。

>>62
>>あそこ辺りは人間の質が悪い

具体的にどういったことでしょうか。気になります。老害でしょうか？

[65: マンション検討中さん]

以前検討しておりましたが、販売状況はどうなのでしょうか？
八丁畷と鶴見市場というなんとも言えない地味な駅が最寄りであるのは否めませんが、駅まで徒歩10分程で、また小学校も近く、マンション隣接の車道は道幅が確保されている割には車の通行量も少ない閑静な住宅街であると感じておりました。
川崎市の海寄りは治安の面で色々と言われますが、京町周辺はどうなのでしょうか？

[66: 匿名さん]

駅までもそこまで遠くないですが、川崎駅まで出ることのできるバス停も比較的近くにあるという点は、いいのかしら、と思いました。
雪が降ってしまうと、交通渋滞などで使いにくくなってしまったりなんてありますけれど、
普段はそこまでではないでしょうから、
使いやすいでしょう。
川崎まで出るのだったらそれでもいいように感じられました

[67: 匿名さん]

駐車場は殆どが機械式の駐車場で、平置き式というのは、あまり用意されていない状態であるというのを物件概要から見てとりました。
月額使用料／500円～3,500円
とかなり値段に幅があるのですが、安い方って平置きと機械式と、どちらになるのでしょうね、一般的に。

[68: 匿名]

機械式でしょうね。　たぶんですが、500円の駐車場の数もあまり多くないのではと思います。　

[69: 匿名さん]

この辺のことを知ってるひとなら検討すら入らないね

[70: 匿名さん]

家庭内のすべての水を浄化するシステムが備え付けられているそうですが、飲み水だけで内というのは嬉しいことです。ただ、それだけの水を浄化するとなると、カートリッジの交換がそれなりに必要になると思うのですが、コストはどのていどになりますか。

[71: 匿名さん]

お洗濯とか、トイレとかお風呂も浄水器を通した水を使う、ということが書いてあります。
カートリッジは、調べてみたら万単位お値段がします。仕様年限もあるものですけれど、定期的にこれらが掛かるのはなぁというのはあるかも。
無いならないで、最初についているものが使い終わったら、普通にしていくことができればベストなのかなと思いました。

[72: 匿名さん]

ミネラルウォーターを購入して飲むことを思うと、おそらく浄水器の方が安くなるのかな。タカラの水を使うことで、カルキ汚れみたいなものはつきにくいという話は聞いたことがありますよ。
ただ麦茶とか、水出しのものだと、カルキが抜けているので、ある意味長持ちしないから早めに飲まないと行けないみたいです。

[73: 匿名さん]

水の件をのぞいでは、一般的なマンションなんだなぁと思いました。ここのデベのたからの水については、評判は探してみたのですがよくわからず。悪い話は出てきていないので、特に悪くもないのだと思います。

お値段が比較的控えめに考えられているのはこちらのマンションの良心的なところだと思います。立地も割りとカジュアルな感じだからかもしれませんが。

[74: 匿名さん]

3LDKで７０㎡ないプランは、浴室が一回り小さくなっているのですね。その差と、あとは若干のリビングなどの差、というところらしいです。
浴室サイズに関しては、気にされる人、全然気にされない人と分かれているので
それで選択する形にもなるかもしれません。
値段は少々狭いほうがお安くなるのかな。

[75: 匿名さん]

駐車場１００％なのは良いなと思いました。
月々の料金が５００円から３５００円とかなり幅があるようです。
どうしてなのでしょう？
７倍近く違うということですよね。
例えばですが、平置きと機械式の差みたいなものだったりするのでしょうか？

[76: 匿名さん]

駅まで10分以内という立地にして駐車場１00％は希少価値がありそうな気がします。こんな街中でしかも料金が高くても3500円とは。シャッターゲートが付いているとのことなので、すべて屋根付きなのかと思ったけれど、外の平置きと機械式があるのだと思われます。平面図が小さくてわかりづらいです。平置き駐車場10台と物件概要には書いてあって、それ以外は何なのか記載がありません。

[77: 匿名さん]

モデルルームに行けば見やすいランドプランの図が貰えると思うので、それでもろもろ確認するしかないとは思いますが
それでもうっすら公式サイトを見てみると、だいたいのことはわかるのかなぁと思います。
機械式の駐車場っていうのは結局あるのかないのか。
あったらあったで嬉しいですが、でもコストを考えると、というところかな。

[78: マンション検討中さん]

貴族御用達のハイクオリティなマンション。庶民が背伸びをして買うと痛い目に。値段が高いのと管理費も数年後には跳ね上がる。資産価値は高いと思うがやはり金持ちの土俵である。広告、HPのどこにも値段が乗ってないが2度見学に行くと値段が知れる。ただ営業が目の色を変えて買え買え迫ってくるので注意。

[79: 匿名さん]

修繕費はどんな感じで値上がりしてくの？

[80: 匿名さん]

ホームページに価格が出てるなあと思ったのですけど、物件が2つあるのですか。わかりにくいサイトですね。トップページに出てる3LDK、3,300万円台～というのは、レーベン川崎小田一丁目の方の価格ですか？この価格から考えるとそんなに高級でもなさそうな感じを受けましたが、京町のほうはもっと高いってことですか？

修繕費はたしか、問い合わせれば値上げの計画を教えてもらえると思うんですけど。

[81: 匿名さん]

長期修繕計画書がモデルルームに行けばあるかと思いますし、
その日になくてもお願いすれば、後日見せてもらえると思います。
そういうのがわからないと
毎月の固定費が不明で、お金の算段がつけにくいですから
いえば積極的に見せてもらえるたぐいの書類でしょう。

10年目20年目でいくらになっているのか、というのをチェックするのがポイントです。

[82: 匿名さん]

公式サイトのデザインのページに、花火が打ち上がっているCGが出ていました
マンションからは。。。花火、見えるのカナ？
バルコニーとは反対向きなので、玄関側から見ることができるのだろうか。
ルーバルがある住戸は、ちょうど段差のところで死角になってしまうかどうかっていうところですね〜。

[83: 匿名さん]

駐車場の料金が５００円から３５００円までとかなり幅があります。停められる場所によってかなり差をつけているのだと思います。
５００円はかなりやすいですよね。年間で６０００円って、そんな金額だと、外ではおそらく駐車場料金１ヶ月分位の金額くらいじゃないですか？そこまで安いって逆にどういう条件なのか気になります。

[84: 匿名さん]

機械式駐車場で出し入れが面倒な場合のパレットだと、
出しにくいところはかなり値段が安くなってくるのだろうなと思いました。
そこまで毎日乗るわけではなく、
小さな子供がいないんだったら、安いところでも十分だとは思います
今のところ、７台分の駐車場の空きがあるらしいです。
全部流石に機械式なのかなぁ。

[85: マンション検討中さん]

ここは客の年収によって価格を変えている。

[86: 匿名さん]

販売はゆっくり…というかんじですね。
子供が居る人向けになっているのかなぁと思っているのですが、
それでもそれよりも少し高めに価格が設定されているようにも思います。
最近の価格のトレンドと言えばそれまでなんだけど、
このあたりだったら安いよね！みたいな感覚だと違うなと思う人が出てくるのでしょう。

[87: 匿名さん]

年収で金額変わるというのは不公平なような公平なような。。。それなりの住戸を提供しているのかもしれません。抽選ですけどお金しだいで動くのでしょうか。8分で川崎まで出れるし駅周りの便利さもありつつ、ゆっくり自宅ではしたいという方にはいいところです。バスや電車も使えるから雨の日も安心です。川崎からのアクセスもいいので通勤、通学に旅行に出張にスムーズな移動ができる点もいいです。

[88: 購入経験者さん]

>85
その根拠は？デベのイメージを損ないかねない情報を流すのだからなんらかのエビデンス示さないと虚偽の風評になりますよ。そうなると偽計業務妨害罪になる可能性もあります。

[89: 匿名さん]

公式サイトが比較的ご近所のマンションと一緒になっているので、情報が醜いなぁと思います。
使っている設備などは共通なので、これでいいということになってくるのかなぁ
純粋に駅に近いのはあちらですが、こちらは八丁畷駅が近いので、２路線使えるところが強いと思いました。

[90: マンション検討中さん]

検討しています。
残り戸数ってどれくらいあるんですかね？

[91: 決めました]

>>90 マンション検討中さん
残り個数は3部屋のようですよ。
あと、たからの水のカートリッジ交換の目安は、4人家族で約２年。
価格は22000円との事でした。

[92: マンション検討中さん]

いまどき駐車場100％ってほぼ確実に10年後には余りますね。
平置きなら別に経費かからないけど、機械式なら修繕費足らなくて後から追加徴収するパターン。

[93: 通りがかりさん]

もう1軒出たようですね

[94: 匿名さん]

駐車場100％いいなと思ったんですが、管理費収入を期待している場合には、喜んでばかりもいられないんですね。
マンション以外の人に貸すのも、確か税制的に面倒なことになるという話を聞いたことがありますので、それもすごく難しくなってきてしまいます。
でも現状だと、車を持たれる方がここは多くなってくるのではないでしょうか？

[95: 周辺住民さん]

マンション以外の人に貸すのはセキュリティの面でもよろしくないですね。

[96: マンション検討中さん]

駐車場を住民以外に貸すのは規約違反じゃ無いんですか？

[97: あああ]

別に外部に貸し出すのは問題ないですよ。ただし、事業収入になり税金を納めなくてはならなくなります。

[98: マンション検討中さん]

気になってますが、あと何軒残っていますか？

[99: 匿名さん]

キャンセル住戸も出たようです。
１階の住戸らしいので、テラス付きのところですね。
テラスと言ってもそこまですごく広いというわけではないので、管理が大変ということもなさそうだなと思いました。
たまに掃き掃除をしてあげれば大丈夫かな？くらいの感じでしょう。

[100: 匿名さん]

今販売されている住戸は2戸で、そのどちらもテラス付きの住戸でした。
テラスのところにベンチという文字があるので、予めベンチも設置されているようです。座るのにもいいでしょうし、プランターなどを並べ置いておくのもいいと思います。
プランターガーデニングみたいなことが、ここだとできますね。