パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[841: 匿名さん]

浜離宮は屋上から、素晴らしい景色を眺められます。

[842: 匿名さん]

そんなもん最初だけやっ！

[843: 名無しさん]

>>841 匿名さん
あそこは水辺の公園で緑の環境が素晴らしいですよね。
ここも代々木公園が良いと思います。

[844: 匿名さん]

いよいよですね。

定借７０年だと実質的に丸々建物の寿命を使いきる感じだから、あまり安くはならないのでしょうか。
せいぜい所有権－１５００万円程度ですかね？

[845: マンション検討中さん]

> 505戸（総販売住戸355戸含む）


残りは賃貸にして、ということでしょうか？
販売分で地代を割るとか？？？

[846: マンション検討中さん]

賃貸あるなら、賃貸でもいいかもしれませんね。

[847: 匿名さん]

三井が賃貸にする権利もってるって説明会で言ってたけどかなりとったなぁ。
定借は分譲賃貸にすると儲かるけど、ここは家賃吊り上げられない笑

[848: 匿名さん]

地代211億を500で割ったら平均で4000万。ここは地代先払いの一括払いで高くなるね。
資産じゃなくて消耗品と考えれば別に関係ないよね。
管理費で狭い部屋で月7万、広いと月20万くらいかな

[849: 評判気になるさん]

>>847 匿名さん
事業主といっても渋谷区てなく三井のほうか。
誰だよ、南麻布みたく三井は持ち出してボランティアするとか言ったの。

[850: 匿名さん]

千駄ヶ谷四丁目も気になっているのだが、どうなるだろうか。

[851: 匿名さん]

千駄ヶ谷4丁目は、たぶん徒歩で、代々木・千駄ヶ谷・北参道・新宿三丁目(高島屋寄り出口で）が5分内外、原宿が15分内くらいの立地。パークコートなら坪600〜700スタートになるかと。

[852: 匿名さん]

>>851 匿名さん

私も坪600超えるかなと思ってますが、マンマニさんの予想は坪520でしたね。

もし彼の予想が当たってたら坪400後半からあるということなので私は参戦します。

[853: マンション掲示板さん]

パークコート代々木ザ・タワーで決まりだろうね。北参道直結なったら激アツ

[854: 匿名さん]

パークコートではないそうですよ。残念ながら。まぁ明治通り沿い＆線路脇だし仕方がないね。
御苑も近くないですし。

[855: 匿名さん]

高速近く線路脇の浜離宮がパークコートになったのに、
一貫性がない。

[856: 匿名さん]

青山１丁目がパークコートだしね。千駄ヶ谷のあの立地でパークコートだと確かに整合性がイマイチ取れないね

[857: 匿名さん]

>>852
>>851は別の場所の話ですよ

普通3分の1も地権者(賃貸)部屋があったらネガがすごいでしょうが、
ここはどうでしょうね。
ネガはしないけど、三井不が賃貸にするなら価格は気になりますね

[858: 匿名さん]

パークコートで賃貸3割はイメージがあまり良くないけど
芸能人やグーグル社員向けの社宅利用を想定してるのかな。
駅前にグーグルオフィスが移転決定してるから、すでに契約とってるかもね。

部屋数が少なくて荒ぶれるおれたち笑

[859: 匿名さん]

千駄ヶ谷がパークコートとはならず価格がより低いなら千駄ヶ谷を待ってしまうが・・・さすがにそこまで安くはならない？

[860: 匿名さん]

立地の格は比べるまでも無いが、
利便で比較すると千駄ヶ谷はいいと思う、穴場。

[861: 匿名さん]

>>852
マンマニだかなんだか知らないけど、この立地と価格帯はあの人のフィールドではないと思うよ。郊外物件じゃないんだし、安っぽくなるから首つっこまないで欲しい。

[862: eマンションさん]

>>857 匿名さん
自分でネガやらないのは当然なんだけど
倍率下がるなら寧ろこの物件のネガ歓迎なんだけどね。
そう言うスレには、ネガな書き込みされないので不思議。

[863: 匿名さん]

>>861 匿名さん
性格悪すぎw

[864: 匿名さん]

>>862

そう、ネガの書き込みって単に面白がったり、ポジすぎる勘違いな書き込みに対して嘲笑したり、暇つぶしに書いているものがほとんどだと思う。
（そういう中途半端なレベルの物件のスレでは、よく「ネガが多いのは人気の証拠！」とか「買いたくても買えないやつらが悔しくてネガしてるのだ！」とかポジさん書き込んでいるけど、それこそ大きな勘違いで嘲笑の対象になる）

だから、このくらいのレベルの高額物件になると、逆にネガしている自分が惨めな感じになっちゃうだけだろうから、ネガ書き込みされないのだと思う。

[865: eマンションさん]

ブログ紹介で倍率上がるの恐れてるのかね？

[866: eマンションさん]

>>864 匿名さん
そうそう、あなたみたいな性格に難ある人が
見下した物件ネガってくれるよね。
ここも見下してよ笑

[867: 匿名さん]

>>864 匿名さん
暇つぶしにネガする人、発見！
釣られやすいね。

[868: 匿名さん]

>>863 匿名さん

ほんとですねw

[869: 匿名さん]

検討者を嘲笑する目的で書き込みするのは、スレ主旨違反で削除ですね。
また情報開示申請されないようにねw

[870: 匿名さん]

渋谷駅歩のタワーマンションなんて、10年に一度でるかどうかだから、人気になるのは当たり前
どこまで人気になるかが論点だと思う

[871: 匿名さん]

パークコート神宮前も定借。月￥1000/㎡超の地代がかかり　それが心理的抵抗となって販売には苦戦。その反省としての地代一括前払い作戦。一括地代も込みで坪600～700スタートとなるのは間違いないでしょう。

[872: 匿名さん]

地代一括前払いはいいね。
ということで物件エントリーしたのだが、1期1次みたら40平米から。
30平米以下、6000万以下希望にしたのだが、そんな狭い部屋はないのだろうか？投資用で考えたのだが。

[873: 検討板ユーザーさん]

三井が賃貸大量に持ってるから微妙

[874: 検討板ユーザーさん]

>>872
物件概要に、40m2からと書いてあるのであれば、少なくとも分譲住戸にはないですよね

[875: マンション検討中さん]

まぁ渋谷駅の東急再開発で、ここより駅徒歩に、にょきにょきレジデンス建ちますけど。
（値段はしりませんが）

[876: マンション検討中さん]

不思議なんですが
①三井は区役所と公会堂を建てる料金を負担する代わりに、敷地内にマンション建てれるという条件なんですよね。それなのに地代一括前払いなら、結局マンション買う人は地代＋区役所と公会堂の建築費を負担する訳で、何も得がないんじゃないですか？
地代が土地購入費に比べてかなり安いなら分かりますが、地代210億ですよね。
②物件価格は区分購入代金＋地代一括前払いを合わせた額で出るんですよね？万が一別ものとして出されちゃうと、中古に出す時に検討者は元の物件価格だけ見るでしょうし、先払い地代を含めるとぼったくりだと思われちゃいますよね。

[877: 匿名さん]

>>876 マンション検討中さん

購入者さん、希少な立地に高級マンション建ててやってるんだから、それなりのお金は落としてねってことじゃないの？

[878: マンション掲示板さん]

>>876 マンション検討中さん

どういう物件を、いくらで、どういう風に出すかは、売主の権利だしね？
ぼったくりと思う人は買わないのだろうね。

[879: 匿名さん]

ここの敷地面積は4,565.00㎡(約1400坪)
所有権で買ったら420億はくだらない。
借地権を8割として330億ってとこでしょう。

[880: 匿名さん]

一億は下らないと言うことだ
安くなるよう期待する人は期待はずれで残念だね
頑張って購入希望者の実になるネガを
頑張ってくれたまえ

[881: 名無しさん]

>>880 匿名さん

くれたまえ 笑

[882: 匿名さん]

東急の桜丘口地区開発は2023年度竣工だよね？　他、住宅系の計画って近辺にありますか？

[883: マンション検討中さん]

三井の友達に聞いたら、坪平均800万円だって！もちろん上層階は1,000万円越え。別途月々の地代だからね。
当初は坪平均500万円を想定していたらしいが、人気、問合せが多いため、強気に出ているとのこと。この掲示板も見ているそうです！

[884: 匿名さん]

今の相場で坪500はないでしょう
当初っていつだ

[885: マンション検討中さん]

まぁ、三井の営業マンがこの掲示板見てるのは本当。ただ、書き込みは厳禁で必要に応じて削除依頼するだけだそうです。

[886: 匿名さん]

>>883 マンション検討中さん
ダウト。地代は引渡時一括払いだってばさ…

[887: 匿名さん]

ね、反響や問い合わせあると高くするでしょ。
目論見通りだね。

[888: 匿名さん]

>>883 マンション検討中さん
三井とか言いながら三井化学とか三井食品の友人に聞いたんでしょ。
定借とは言え坪500万想定してたならそもそも見る目ないし、それから1.6倍も上げるなら稟議で相当説明求められるだろうし、三井不動産(ないしレジ)の方だったらちょっとアレな方ですね。月地代掛かるとか完全に間違った情報教えてるし。

[889: 匿名さん]

>>887 匿名さん

反響みて価格を調整することはあると思いますが、マンコミュ見て価格を決めることはないでしょw

[890: 匿名さん]

>>889 匿名さん
主に資料請求の反響だね。
マンコミュは自作自演の荒らしばかりで
市場調査にはならない。

[891: 匿名さん]

資料請求の反響で価格を調整することはあっても、
資料請求開始からこの短期間で、これだけの大型物件の価格が変わるなんてありえない

[892: マンション検討中さん]

元々工期伸びたのと
建築費上昇あるからね。

[893: 匿名さん]

少しでも安く買いたい、賃貸収益目的の方々はご遠慮ください。
物件の品格が下がります。

[894: 匿名さん]

ここ見てる人内部に詳しい人いるの？
三井の人自身も高いと言ってたし、プレミアムフロアだけ利用可なプール付と聞いたけど、所有権じゃないのにどんだけ高く売るつもりなんだろうか？

角部屋2億位なら検討しようかと思ってたが、あまり高いようなら六本木、虎ノ門方面選んだ方が良いと思った。

[895: マンション検討中さん]

屋上や最上階プールだと微妙
メンテや耐久的に

[896: 匿名さん]

早く間取り見たいな。

[897: 匿名さん]

高ければ高いほうが良い、という人が買う物件

[898: マンション検討中さん]

だね
すぐ買い叩きたがる人間は品がないし
この物件に相応しくなく
お呼びではないかと
価格が高いの牽制するしかネガる
ネタがないのモネ

[899: 匿名さん]

最上階にレストラン街とかあれば人気になりそう

[900: 匿名さん]

代官山アドレスの前の駐車場にパークコートのポスターが貼ってあったように見えた。
多分この場所がモデルルームになるだと思う。
（車からチラリと見ただけなので違ったらすまん。）

ワシントンハイツのあった場所だから、ここは高くなる理由がある。
https://kataokayoshio.com/essay/170818_washington_heights

行政も超富裕層が住むことで税収が増えることを期待しているようだね。

[901: 匿名さん]

個人がちょっと増えたくらいで税収なんて大して変わんねーよ笑
それよりふるさと納税で溶ける額の方が圧倒的に高いんでない。
ワシントンハイツがあったから高くなる理由があるっていうのも意味不明。。そこまでセールストークになるのか、それ。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
まあまあ。
高級な物件だよって感じにしたいみたいだし良いじゃないの。

[903: 匿名さん]

普通に人気の場所だから高く売れるとは思うし、そこまでしてピントずれた無理な付加価値こじ付けなきゃいけない物件じゃねーとは思う。

[904: 匿名さん]

ていうか高級物件でしょう
ここに住めればステイタスだと素直に思う

[905: マンション検討中さん]

ステイタスというのは、お膳立てが大事

[906: 匿名さん]

ワシントンハイツ跡地
代官山にモデル
NHK、代々木公園隣接
原宿徒歩圏
渋谷高台
十分お膳立ては整ってるかと

[907: マンション検討中さん]

これで高級仕様でないと、なんだかな、だよね
最近なかなかない本当の高級物件になって欲しい
単なる高額なだけの物件ではなく

[908: 通りがかりさん]

定借なのは問題ないの⁇

[909: 検討板ユーザーさん]

リッツがやってる賃貸とかあるのに
高級かどうかに、定借とか関係ある？
所有欲強く無ければ気持ちよく過ごせれば
どちらでも良いと言うか
金あるから気にしないとも言う

[910: 匿名さん]

ラ・トゥールと一緒でしょ。高級賃貸はあるのに高級定借はダメってのはただの貧乏人の僻み。
いくらの値付けでも売れちゃう立地なら良いだけの事。
定借ネガは湧いてくるだろうけどね。

[911: 匿名さん]

ただ、わかる人に本当に教えてほしい内容なのだが、定借の場合、期限の何年前から修繕とか管理とかがいい加減になりそうなものなの？　10～15年前くらいから？　あるいはもっと前から？

[912: 匿名さん]

>>906 匿名さん
ここまで細かいお膳立てを求めておいて定借なのは許すっていうのがチグハグ感あるってことじゃないの？
特に代官山にモデルルームがあることやNHKが隣って何か住民にとってプラスになんの？
私は定借でも拘りませんけど、変なお膳立てもいらないっすね笑
そんなことしなくても高価格帯で勝負できるでしょ。この物件

[913: 検討板ユーザーさん]

10年過ぎたの定借住んでたけど
普通のマンションより管理も修繕もしっかりしてたよ。
ラスト10年とかなら、管理がダメになる可能性あるかもだけど、まだそれを迎えた定借はないしね。

寧ろ土地ありでも小規模マンションのが、余程ダメだった。

[914: 匿名さん]

>>912 匿名さん
あなたみたいな、ディスカウント主義者避けになる。
仮に金があっても、品も格もない人はいるからね。

[915: 匿名さん]

>>912 匿名さん
ホントに定借こだわりないなら
許すも許さないもないのだけど。
言ってること矛盾してない？
つまり、あなたは本当は定借を格下に見て拘ってる人なのでしょう。
定借のクセに代官山とか、みたいなね。

[916: 匿名さん]

定借が所有権に劣るのは当然でしょう。良いことひとつもないですからね。
その分価格に反映されてるので良いとみるか、そこを飲んでも欲しいと見るかは個人の判断でしょう。
てか代官山ってそんな有り難いか？普通に現地近くにモデルルーム作れなかったんかい笑

[920: eマンションさん]

ほう。ラトゥールより劣る分譲マンションなぞいっぱいあるが。
まあ、購入者のために頑張ってネガってくれたまえ。

[921: 匿名さん]

ここ、まいばすけっと入るの？
案外庶民的だね。

[922: 匿名さん]

>>913 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。まさしくラスト10年の方が気になっているのですよ。やはりまだ事例はないのですね。
「修繕も管理もまともにはしない方が経済合理的」なので、とても意見がまとまるとは思えないのですよね。。。それが10年前なのか、もっと早いのか。。。

[924: 通りがかりさん]

>>917 匿名さん

渋谷から丸の内までのジョギングってかなり距離あるから。

[928: 匿名さん]

総括すると、分譲単価は800万円で、地代は一括払い、仕様はラトゥール並の高級仕様ということですか

[940: 匿名さん]

>>922 匿名さん
事前の長期計画でがちゃんと決まってれば、まず大丈夫です。
変更には管理組合の会合に参加しないとならないですから。

計画については、賃貸もっているデベの系列が管理を行うと思います。
賃貸の借り手が無くなるような管理が行き届かない計画立てるとは考えにくいかと。

普通のマンションより、却って安心かもですよ。