パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[761: 匿名さん]

>>757
どっちもどっちかな。弱者デベが商機とみて馬鹿高い金額で売られた典型的な買ってはいけない定借物件。

[762: 匿名さん]

南麻布は新築坪280か
CT品川はその半分くらい？

[763: 匿名さん]

千桜は相場加熱期のピークでしたから、見事に売り抜けることに成功しましたよね。

[764: 検討板ユーザーさん]

>>761 匿名さん
先輩的に買うべき物件てどこなんすか？

[765: 匿名さん]

7-10年前の坪単価を、参考にしてもあまりここの参考にならないから、中古で見ると南麻布420ちょっとくらい？

この価格でこかが出たらCT品川の騒ぎが再来だね 笑

[766: 匿名さん]

>>760
本当に君は千桜の人だね。新築買うにしろ、分譲価格に乗るほうが100%いい。結局、購入者は初期のトータル分譲価格としてみるわけだから、前払い土代を高くすることはトータル物件価格は高くしたら売れないから、南麻布の二件では結局デベの利益を減らす形でトータル価格もリーズナブルであった。定借で同じ価格でも例えば土代コストが月3万高いだけでも、50年で1700万くらい余計に払うことになる。つまり分譲価格が同じでも土代が3万高ければ事実上、1700万高いということと同じ。定借は最後価値がゼロになるから、中古になればなるほど土代が高いと売却に大変苦労するのは、神宮前の平均売却期間の長さをみればよくわかる。千桜のような弱小デベは前払い土代を少なくして、分譲価格の自分達の取り分を多くしたかったという戦略は明白。ああいう定借は後々苦労する。

[767: 匿名さん]

南麻布は60年と50年の定借。
70年のCT品川の方が価値が上なので、比べる意味無いよ。
CT品川は25坪で3000万しないで当てて買った。
今は7000万くらいになっている。ごっつあんです。

[768: 匿名さん]

>>760 匿名さん
仮に1戸4000万を前払いと毎月で半々で
載せるなら、分譲価格に2000万上乗せで
月の地代は2.5万くらいだね。

[769: 匿名さん]

>>765
暴騰率は50パーセントになりますね。まさに定借の成功例。月の土代も数千円とかタダみたいな金額で中古も売りやすいだろうね。

[770: 匿名さん]

貴方も当てましたか。仲間。

[771: 匿名さん]

ここと比べるならプラウド南麻布だろう、と思って中古ちょっと見たら、坪600くらいか？
ここもそのくらいは覚悟かね。。。

[772: 匿名さん]

パークコート神宮前も50年か、
比べる対象ではないな。

[773: 匿名さん]

>>766 匿名さん
トータル価格をデベ持ち出して安くするなら、そりゃお得でしょう。
ただ、単に前払い（分譲時）か後払い（ランニングコスト）か、だと最後まで持つならトータルコストは同じ。
途中で売る気で新築買うならなら、後払いのがお得。
上昇局面で買って値上がりした話やデベ持ち出しの話と混ぜてはいけない。

[774: 匿名さん]

CT品川は都が格安で売ることを義務した特別な物件で平均倍率も数十倍という特殊な物件だから別物として扱うべき。定借は麻布台や千桜などの失敗例もあるからしっかり吟味しないリスクもある。失敗例は全例、月の地代が高い。成功例は地代が安い。ここも渋谷駅近という利便性は加味しても地代は70平米で2万以下なら買いでしょう。1万前後で分譲価格が所有物件の2割引くらいの相場なら買い。

[775: 匿名さん]

>>774 匿名さん
いや、最近の定借で地代2万以下はさすがにないんじゃない？
もしそうなら2件買うわw

[776: 匿名さん]

>>773
だからそれは違うんだって。買う人には分譲価格が重要なわけであって、割合は関係ないんだよ。価格が定借として妥当かどうかあとは月の地代が安いかは極めて重要。

そして月の地代が高いと中古でマジでなかなか売れないよ。それこそこのご時世で今買って数年で不動産が値上がりする時期じゃないんだから。5年住んだって月地代が4万なら、余計に500万くらい払うわけだから。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[777: 匿名さん]

南麻布の暴騰率50%か、、、半端ねえな。地代も数千円って羨ましすぎる。

[778: 匿名さん]

>>774 匿名さん　
麻布台や千代田区は地価が高いからちだいはたかくて当たり前。
CT品川は駅から徒歩10分の埋立地だから地代は安くて当たり前。

[779: 匿名さん]

千代田区でも場所によりますよね。

[780: 匿名さん]

>>777

CT品川の高騰は2.3倍位ですよ。

[781: 匿名さん]

>>769 匿名さん
地代25000円だと、千桜と同じくらい。
CT品川は、地代13000円。
手元で地代がすぐ出るのだけ書いたので、他の70年定借の地代分かれば宜しく。

[782: 匿名さん]

>>776 匿名さん
千桜地代は25000円ですよ？

[783: 匿名さん]

>>776 匿名さん
前のせしたら、当然物件価格が上がります。
CT品川みたいなボランティアでない限り

[784: 検討板ユーザーさん]

>>774 匿名さん

私見がふんだんに入りすぎ笑
失敗例て何がどうだと失敗なのか？成功とは転売益抜けたらそうなのか？
君みたいな投資家気取りがいっぱい湧く物件に住む事が果たして成功なのか？
とふと思いました。私見ですが。

[785: 匿名さん]

千桜と日暮里だけ仲間はずれ。w

[786: 匿名さん]

>>774
>地代は70平米で2万以下なら買いでしょう。
>1万前後で分譲価格が所有物件の2割引くらいの相場なら買い。

そんなに安かったら人が殺到して困るね。

[787: 匿名さん]

CT品川は、WCT完売前という特殊事情がありましたから。

[788: 匿名さん]

ボランティア価格はあり得ないので、地代2万以下とか言う貧民には、今のうちにお引き取り頂いた方が良いかと。

[789: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[790: 匿名さん]

70年定借か否か、で仲間を作れるし、
地主の大半が自治体かどうかでも仲間を作れる。

[791: 匿名さん]

>>787 匿名さん
？だから安かったの？
WCTがひと段落するまで、だいぶ待たされたけどね。半年くらい。

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
それだと千桜が仲間に 笑
憤死する人いるのでない？

[793: 匿名さん]

>>789 匿名さん
貧民発言連発はアンチ千桜の君ね。

[794: 検討板ユーザーさん]

他物件の悪口書いてスッキリしてるクズと同じマンションに住みたくはないので、高くていいです。

[795: 匿名さん]

>>791 匿名さん
WCTの住民さんが当時、内幕を色々書いてましたよ。本当かどうかは知りませんが。

[796: 匿名さん]

ここは、浜離宮とは仲間なんですか？

[797: 匿名さん]

>>776 匿名さん
前半悪くない意見なのに、最後の一行で台無し。

人の悪口は言われる方より
言う方の信用を落とすのは
社会心理学でも立証されてるよ。

気をつけて。

[798: 匿名さん]

検討しているのですが、物件概要の

>定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

ってどういう意味ですか？
地代：引渡時一括払い？？？

[799: 匿名さん]

まさかの4000万全額前払い?
月地代なし？
分譲価格上がれば、投資家避けにもなるので良いけどね。

[800: 匿名さん]

全額前払いなら、普通の分譲マンションを購入するのと同じでは。

[801: マンション検討中さん]

70年後に価値ゼロになること以外はそうですね

[802: 匿名さん]

逆言えば地代値上がりリスクはないね。
今より上がるかは置いておいて。

[803: 匿名さん]

こちらが今一番HOTなスレですね、伸び率半端ない。宣伝せんでくれと思ってる人もいるだろうに
やっぱ勝手に盛り上がってしまうのだね。こういう物件は...

[804: 匿名さん]

これは、分譲価格1.2億〜かな

[805: 匿名さん]

>>803 匿名さん
最近は半分以上は他物件悪口を書き込む輩のせいです。

[806: 匿名さん]

将来分の全地代まで、銀行はローン融資してくれますか？

[807: 匿名さん]

くれるよ

[808: 匿名さん]

これ場所良いね。
欲しい。

現実的に考えると、駅が遠いのがマイナスだけど。
自分の物にならないのも抵抗がある。

趣味的要素が強い物件だと思う。

ランニングに便利すぎる。

[809: 匿名さん]

完全に武蔵小山クンが千桜を叩くスレになってるな

[810: マンション検討中さん]

不安で夜も眠れず辛いんだろうけど、他所の板で他所の悪口叩くのもみっともない。
渋谷の話をしましょう。

[811: 匿名さん]

この物件の話題が少ないですね。

パークコートであることと、地代一括前払いと、都心飛行機通過ルートの下らしいと
他に情報はありますか？

[812: 匿名さん]

>>810 マンション検討中さん

PC武蔵小山が割高とみんなに言われて、割安な物件に嫉妬してこんな見苦しいネガティブキャンペーンを行っているのでしょう。

[813: 匿名さん]

バイク置き場が52台って多いけど、駐車場は160台は少ない気がするね。

[814: 匿名さん]

>>812 匿名さん

ほんとにこの人の自作自演がうざい

[815: 匿名さん]

バイクってそんなに愛好者がいるんですか？

[816: 匿名さん]

物件の話させてもらうけど、＞本プロジェクトは東京都内で最上階および屋上に専用使用部分がある新築分譲マンションです

これって屋上も専有って事？？

[817: 匿名さん]

>>814 匿名さん

自作自演の千桜叩きをしてるのはあなたですね

[818: 匿名さん]

地代一括払
月2万で約1700万、月3万で約2600万、月4万で約3400万、月5万で約4200万。まあ、月3~4万と予想(70㎡)

[819: 匿名さん]

>>816 匿名さん

私もその文の意味がわかりません。

[820: 匿名さん]

>>816 匿名さん
最上階の部屋は屋上も専有部になりそうですね。こりゃ、最上階は高くなりそうだね～

>>815 匿名さん
バイク好きには狙い目ですね。

[821: 匿名さん]

>>811 匿名さん
元軍事刑務所。
宇田川が西一ブロック先に流れてたけど
その横の高台に建つ。
なので地盤は現地計測で
75点くらいで悪くない。

[822: 匿名さん]

>>819 匿名さん
タワーではないけど、昔最上階がメゾネットになってて屋上に出れる物件見たことあるけど。

[827: 検討板ユーザーさん]

[No.823から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[828: 匿名さん]

70年と言われてるが実際は72年ほど維持出来るようだね。
スレの初めの方で工事期間あるし70年も住めんだろって妙な勘違いしてる人いたが
まぁ良かったね

[829: 匿名さん]

>>828 匿名さん
建設期間と解体期間に普通余裕があるからね。
長いにこしたことはないね。

[830: 匿名さん]

>>827 検討板ユーザーさん

武蔵小山くんにやられてるのは千桜だけじゃないから他と共同戦線張って対抗するのが良いのでしょうね

[831: 匿名さん]

神南小まで徒歩２分ぐらい？中高は渋々か筑駒入れて、東大いけたら近場で全て満たせるね。
資産価値たかそうだな

[832: 匿名さん]

総戸数　505戸（総販売住戸355戸含む）とあるけど、150戸は賃貸か既に販売済なんでしょうか？

[833: 匿名さん]

事業主、つまり、地主のだよ。

[834: 匿名さん]

渋谷区役所の建て替えだから、渋谷区が地主かと思ってました。

[835: eマンションさん]

>>816 匿名さん
「居住者が使える展望デッキにはしない」ようにも読み取れるが。。
乃木坂以降、パークコートザ・タワーは屋上に出れないが標準なのか？

[836: eマンションさん]

>>750 匿名さん

神楽坂アインスタワーもよろしく

[837: 匿名さん]

追加しておきましたよ。勝手に加筆して貰って良いけど…。
最近は70年が多いですね。50年と70年では大きな違いなので良い事です。

-----------------
・70年が8/18件
・60年が3/18件
・50年が7/18件
-----------------

①パークコート神楽坂　70年
②パークタワー西新宿エムズポート　70年
③パークコート神宮前　50年
④ザ・パークハウス六番町　50年
⑤ザ・パークハウス渋谷美竹　60年
⑥南青山パークハウス　50年
⑦プラウド南麻布　60年
⑧プラウド白金台三丁目　70年
⑨パークホームズ南麻布ザ・レジデンス　50年
⑩シティータワー品川　70年
⑪ブリリアタワー大崎　70年
⑫ブリリアタワー品川シーサイド　50年
⑬広尾ガーデンフォレスト桜、楓、白樺レジデンス　50年
⑭アルファグランデ千桜タワー　70年
⑮リビオ日暮里グランスイート　60年
⑯パークコート渋谷ザ・タワー　70年
⑰パークホームズ文京小日向 ザ レジデンス　70年
⑱神楽坂アインスタワー　50年

[838: 匿名さん]

70年あれば購入者自身は永住できるね。いい場所が少なくなって行ってるし、今後は訴求性の高い立地は高級賃貸と定借分譲がより増えていくと見ています。

[839: 名無しさん]

>>835 eマンションさん
なるほど。たしかに、管理側の施設なのかもですね。
居住者のルーフバルコニーだと専用部とは言わないようです。

専用使用部分とは
建物の中で、契約の当事者や管理者がもっぱら一人で使用してもいい部分のこと。賃貸住宅やビルなどの場合に契約の対象となる部分を「専用部分」と呼ぶことが多い。分譲マンションのバルコニーや専用庭などは特定の区分所有者だけが使用するが、これは「専用部分」ではなく、厳密には「共用部分の専用使用部分」という。住居や事務所などの特定用途に使う部分を指すときに「（住居）専用部分」のように省略して言う場合もある。

[840: 名無しさん]

>>835 eマンションさん
タワーて屋上出れないのが主流かと思ってましたが、そうでもない？

[841: 匿名さん]

浜離宮は屋上から、素晴らしい景色を眺められます。

[842: 匿名さん]

そんなもん最初だけやっ！

[843: 名無しさん]

>>841 匿名さん
あそこは水辺の公園で緑の環境が素晴らしいですよね。
ここも代々木公園が良いと思います。

[844: 匿名さん]

いよいよですね。

定借７０年だと実質的に丸々建物の寿命を使いきる感じだから、あまり安くはならないのでしょうか。
せいぜい所有権－１５００万円程度ですかね？

[845: マンション検討中さん]

> 505戸（総販売住戸355戸含む）


残りは賃貸にして、ということでしょうか？
販売分で地代を割るとか？？？

[846: マンション検討中さん]

賃貸あるなら、賃貸でもいいかもしれませんね。

[847: 匿名さん]

三井が賃貸にする権利もってるって説明会で言ってたけどかなりとったなぁ。
定借は分譲賃貸にすると儲かるけど、ここは家賃吊り上げられない笑

[848: 匿名さん]

地代211億を500で割ったら平均で4000万。ここは地代先払いの一括払いで高くなるね。
資産じゃなくて消耗品と考えれば別に関係ないよね。
管理費で狭い部屋で月7万、広いと月20万くらいかな

[849: 評判気になるさん]

>>847 匿名さん
事業主といっても渋谷区てなく三井のほうか。
誰だよ、南麻布みたく三井は持ち出してボランティアするとか言ったの。

[850: 匿名さん]

千駄ヶ谷四丁目も気になっているのだが、どうなるだろうか。

[851: 匿名さん]

千駄ヶ谷4丁目は、たぶん徒歩で、代々木・千駄ヶ谷・北参道・新宿三丁目(高島屋寄り出口で）が5分内外、原宿が15分内くらいの立地。パークコートなら坪600〜700スタートになるかと。

[852: 匿名さん]

>>851 匿名さん

私も坪600超えるかなと思ってますが、マンマニさんの予想は坪520でしたね。

もし彼の予想が当たってたら坪400後半からあるということなので私は参戦します。

[853: マンション掲示板さん]

パークコート代々木ザ・タワーで決まりだろうね。北参道直結なったら激アツ

[854: 匿名さん]

パークコートではないそうですよ。残念ながら。まぁ明治通り沿い＆線路脇だし仕方がないね。
御苑も近くないですし。

[855: 匿名さん]

高速近く線路脇の浜離宮がパークコートになったのに、
一貫性がない。

[856: 匿名さん]

青山１丁目がパークコートだしね。千駄ヶ谷のあの立地でパークコートだと確かに整合性がイマイチ取れないね

[857: 匿名さん]

>>852
>>851は別の場所の話ですよ

普通3分の1も地権者(賃貸)部屋があったらネガがすごいでしょうが、
ここはどうでしょうね。
ネガはしないけど、三井不が賃貸にするなら価格は気になりますね

[858: 匿名さん]

パークコートで賃貸3割はイメージがあまり良くないけど
芸能人やグーグル社員向けの社宅利用を想定してるのかな。
駅前にグーグルオフィスが移転決定してるから、すでに契約とってるかもね。

部屋数が少なくて荒ぶれるおれたち笑

[859: 匿名さん]

千駄ヶ谷がパークコートとはならず価格がより低いなら千駄ヶ谷を待ってしまうが・・・さすがにそこまで安くはならない？

[860: 匿名さん]

立地の格は比べるまでも無いが、
利便で比較すると千駄ヶ谷はいいと思う、穴場。