パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[751: 匿名さん]

南麻布の2件は現在の暴騰率はどちらも40％以上で定借としては大成功の物件ですよ。地代はクソ安い。三井と野村はやっぱり良心的。

[752: 匿名さん]

750に借地期間を追記
-----------------
・70年が8/17件
・60年が3/17件
・50年が6/17件。
-----------------

①パークコート神楽坂　70年
②パークタワー西新宿エムズポート　70年
③パークコート神宮前　50年
④ザ・パークハウス六番町　50年
⑤ザ・パークハウス渋谷美竹　60年
⑥南青山パークハウス　50年
⑦プラウド南麻布　60年
⑧プラウド白金台三丁目　70年
⑨パークホームズ南麻布ザ・レジデンス　50年
⑩シティータワー品川　70年
⑪ブリリアタワー大崎　70年
⑫ブリリアタワー品川シーサイド　50年
⑬広尾ガーデンフォレスト桜、楓、白樺レジデンス　50年
⑭アルファグランデ千桜タワー　70年
⑮リビオ日暮里グランスイート　60年
⑯パークコート渋谷ザ・タワー　70年
⑰パークホームズ文京小日向 ザ レジデンス　70年

[753: 匿名さん]

>>748
君、意味分かってないでしょ。
前払い地代と権利金は分譲価格に含まれるって書いてあるし。

[754: 匿名さん]

それ含んだ価格で南麻布アドレスで坪200代からだよ。クソ安い。滅茶苦茶値上がりしてるし。

分かってないのは君でさ、中古買う人は地代がいくらで建物代がいくらとかが重要なのではなくて、中古の分譲価格がトータルでいくらで、ランニングコストコストが高くないかが重要なわけ。分譲価格の前払い土地代の割合が高い方が固定資産税が安いくなるから中古買う人にはメリットなんだよ。さすが大失敗定借の千桜の人ウザいです。

[755: 匿名さん]

パークホームズ南麻布はあんまり住みたいと思わなかった。
プラウド南麻布は欲しかったなあ。
広尾GFは見に行ったけどなかなかよかった。一度完売したけどリーマンでキャンセル続出したんだよなあ。

[756: 検討板ユーザーさん]

>>751 匿名さん
それ前払い地代と権利金入れて？
物件価格だけで、比率出してない？

[757: 匿名さん]

>>750 匿名さん
千桜と日暮里だけ聞いたこともないようなマンション名だね。
どっちが上なんだろ。

[758: 匿名さん]

>>756 検討板ユーザーさん
>>751 匿名さん
分譲価格に含まれるから、安いね。
今から7年前に物件買った人は皆勝ち組ではあるけどね。
↓
価格は3,290万～7,790万円（最多価格帯4600万円台）、坪単価280万円。竣工予定は平成25年10月下旬。設計・施工は清水建設。登録は29日まで。定借期間は約50年で、月額地代は5,380円～10870円。前払い地代約659万～約1,33１円、権利金約985万～約1,992万円は分譲時価格に含まれる。

[759: 匿名さん]

>>757 匿名さん
両方、最近だからね。
千桜はネット界隈でも騒ぎになったよ。

[760: 匿名さん]

>>754 匿名さん
わかってないのは、どちらかな。
ここは中古検討スレではないからね。
ここを、今の相場で新築で買うなら、
地代が分譲価格に乗るのと、
ランニングコストに乗るの、
どちらが良いと思う？

[761: 匿名さん]

>>757
どっちもどっちかな。弱者デベが商機とみて馬鹿高い金額で売られた典型的な買ってはいけない定借物件。

[762: 匿名さん]

南麻布は新築坪280か
CT品川はその半分くらい？

[763: 匿名さん]

千桜は相場加熱期のピークでしたから、見事に売り抜けることに成功しましたよね。

[764: 検討板ユーザーさん]

>>761 匿名さん
先輩的に買うべき物件てどこなんすか？

[765: 匿名さん]

7-10年前の坪単価を、参考にしてもあまりここの参考にならないから、中古で見ると南麻布420ちょっとくらい？

この価格でこかが出たらCT品川の騒ぎが再来だね 笑

[766: 匿名さん]

>>760
本当に君は千桜の人だね。新築買うにしろ、分譲価格に乗るほうが100%いい。結局、購入者は初期のトータル分譲価格としてみるわけだから、前払い土代を高くすることはトータル物件価格は高くしたら売れないから、南麻布の二件では結局デベの利益を減らす形でトータル価格もリーズナブルであった。定借で同じ価格でも例えば土代コストが月3万高いだけでも、50年で1700万くらい余計に払うことになる。つまり分譲価格が同じでも土代が3万高ければ事実上、1700万高いということと同じ。定借は最後価値がゼロになるから、中古になればなるほど土代が高いと売却に大変苦労するのは、神宮前の平均売却期間の長さをみればよくわかる。千桜のような弱小デベは前払い土代を少なくして、分譲価格の自分達の取り分を多くしたかったという戦略は明白。ああいう定借は後々苦労する。

[767: 匿名さん]

南麻布は60年と50年の定借。
70年のCT品川の方が価値が上なので、比べる意味無いよ。
CT品川は25坪で3000万しないで当てて買った。
今は7000万くらいになっている。ごっつあんです。

[768: 匿名さん]

>>760 匿名さん
仮に1戸4000万を前払いと毎月で半々で
載せるなら、分譲価格に2000万上乗せで
月の地代は2.5万くらいだね。

[769: 匿名さん]

>>765
暴騰率は50パーセントになりますね。まさに定借の成功例。月の土代も数千円とかタダみたいな金額で中古も売りやすいだろうね。

[770: 匿名さん]

貴方も当てましたか。仲間。

[771: 匿名さん]

ここと比べるならプラウド南麻布だろう、と思って中古ちょっと見たら、坪600くらいか？
ここもそのくらいは覚悟かね。。。

[772: 匿名さん]

パークコート神宮前も50年か、
比べる対象ではないな。

[773: 匿名さん]

>>766 匿名さん
トータル価格をデベ持ち出して安くするなら、そりゃお得でしょう。
ただ、単に前払い（分譲時）か後払い（ランニングコスト）か、だと最後まで持つならトータルコストは同じ。
途中で売る気で新築買うならなら、後払いのがお得。
上昇局面で買って値上がりした話やデベ持ち出しの話と混ぜてはいけない。

[774: 匿名さん]

CT品川は都が格安で売ることを義務した特別な物件で平均倍率も数十倍という特殊な物件だから別物として扱うべき。定借は麻布台や千桜などの失敗例もあるからしっかり吟味しないリスクもある。失敗例は全例、月の地代が高い。成功例は地代が安い。ここも渋谷駅近という利便性は加味しても地代は70平米で2万以下なら買いでしょう。1万前後で分譲価格が所有物件の2割引くらいの相場なら買い。

[775: 匿名さん]

>>774 匿名さん
いや、最近の定借で地代2万以下はさすがにないんじゃない？
もしそうなら2件買うわw

[776: 匿名さん]

>>773
だからそれは違うんだって。買う人には分譲価格が重要なわけであって、割合は関係ないんだよ。価格が定借として妥当かどうかあとは月の地代が安いかは極めて重要。

そして月の地代が高いと中古でマジでなかなか売れないよ。それこそこのご時世で今買って数年で不動産が値上がりする時期じゃないんだから。5年住んだって月地代が4万なら、余計に500万くらい払うわけだから。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[777: 匿名さん]

南麻布の暴騰率50%か、、、半端ねえな。地代も数千円って羨ましすぎる。

[778: 匿名さん]

>>774 匿名さん　
麻布台や千代田区は地価が高いからちだいはたかくて当たり前。
CT品川は駅から徒歩10分の埋立地だから地代は安くて当たり前。

[779: 匿名さん]

千代田区でも場所によりますよね。

[780: 匿名さん]

>>777

CT品川の高騰は2.3倍位ですよ。

[781: 匿名さん]

>>769 匿名さん
地代25000円だと、千桜と同じくらい。
CT品川は、地代13000円。
手元で地代がすぐ出るのだけ書いたので、他の70年定借の地代分かれば宜しく。

[782: 匿名さん]

>>776 匿名さん
千桜地代は25000円ですよ？

[783: 匿名さん]

>>776 匿名さん
前のせしたら、当然物件価格が上がります。
CT品川みたいなボランティアでない限り

[784: 検討板ユーザーさん]

>>774 匿名さん

私見がふんだんに入りすぎ笑
失敗例て何がどうだと失敗なのか？成功とは転売益抜けたらそうなのか？
君みたいな投資家気取りがいっぱい湧く物件に住む事が果たして成功なのか？
とふと思いました。私見ですが。

[785: 匿名さん]

千桜と日暮里だけ仲間はずれ。w

[786: 匿名さん]

>>774
>地代は70平米で2万以下なら買いでしょう。
>1万前後で分譲価格が所有物件の2割引くらいの相場なら買い。

そんなに安かったら人が殺到して困るね。

[787: 匿名さん]

CT品川は、WCT完売前という特殊事情がありましたから。

[788: 匿名さん]

ボランティア価格はあり得ないので、地代2万以下とか言う貧民には、今のうちにお引き取り頂いた方が良いかと。

[789: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[790: 匿名さん]

70年定借か否か、で仲間を作れるし、
地主の大半が自治体かどうかでも仲間を作れる。

[791: 匿名さん]

>>787 匿名さん
？だから安かったの？
WCTがひと段落するまで、だいぶ待たされたけどね。半年くらい。

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
それだと千桜が仲間に 笑
憤死する人いるのでない？

[793: 匿名さん]

>>789 匿名さん
貧民発言連発はアンチ千桜の君ね。

[794: 検討板ユーザーさん]

他物件の悪口書いてスッキリしてるクズと同じマンションに住みたくはないので、高くていいです。

[795: 匿名さん]

>>791 匿名さん
WCTの住民さんが当時、内幕を色々書いてましたよ。本当かどうかは知りませんが。

[796: 匿名さん]

ここは、浜離宮とは仲間なんですか？

[797: 匿名さん]

>>776 匿名さん
前半悪くない意見なのに、最後の一行で台無し。

人の悪口は言われる方より
言う方の信用を落とすのは
社会心理学でも立証されてるよ。

気をつけて。

[798: 匿名さん]

検討しているのですが、物件概要の

>定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

ってどういう意味ですか？
地代：引渡時一括払い？？？

[799: 匿名さん]

まさかの4000万全額前払い?
月地代なし？
分譲価格上がれば、投資家避けにもなるので良いけどね。

[800: 匿名さん]

全額前払いなら、普通の分譲マンションを購入するのと同じでは。