パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[7221: 匿名さん]

パコ渋の南東角は死ぬけど、東南角は六本木麻布台ビューは変わらないでしょ。

渋谷ホームズの容積1000％になって150ｍタワマンなっても、地権者の権利床は増えない。
デベ持分の保留床だけ増えて地権者の旨み無いんだけど、
現金買いしてた元博報堂夫人や地権者住戸集めてた法人だいじょうぶか？ｗ

素人考えで容積緩和により権利床増えると思ってると、痛い目みるのが建替えの魑魅魍魎。
だから地権者に対して実直にやってくれる旭化成（アトラス）の建替え引き合いが強い。

[7222: 口コミ知りたいさん]

公共財である小学校の容積使って所有権タワマンのデベとゼネコン儲けさせたり、博報堂人脈に年間数億円で設計させてる緑道再整備が一向に進まなかったり、ハロウィンで渋谷に来てねキャンペーンやってた数年後に来るなキャンペーン張り出したり。。。渋谷区のやってるコト目茶苦茶じゃね？

[7223: eマンションさん]

>>7222 口コミ知りたいさん
一昨日の都市計画審議会での渋谷ホームズ再開発の都市計画認可審議って、結局どうだったん？

[7224: 都心のお兄さん]

別に、区民の生活を向上させてくれる開発なら反対はしないんだが、どうにもお仲間への還流を重視しすぎて、行政執行が滞ってる気がするんだよな。ハセケン懇意の業者や知人を登用するのはやめた方が良いと思う。怪しい事案がかなりある。

[7225: 都心のお兄さん]

まあ、怪しい事案の具体例は挙げられないけどな。
全て俺の妄想だから。

[7226: 口コミ知りたいさん]

>>7225 都心のお兄さん
都市計画審議会で強行可決したのは事実らしいね
これで予定通り年明けに都市計画認可決定の説明会開催ですな
はよ進めてくれ！

[7227: マンコミュファンさん]

>>7221 匿名さん
そんなことないよ。どんなルールになってるか知らないけど、デベと同じ価格で増床できますから。ま、お金ないと出来ないけどね。そもそも、規模大きくなってマンションの価値が全体的に上ったことは言うまでもない。

[7228: マンコミュファンさん]

ここは渋谷徒歩圏のリッチ、パークコートブランドでかなり注目を集めていました。まさかこんなことに成るなんて。
私は借地権が気になり別のパークコートにしましたが、皆さんがお気の毒です。

[7229: ご近所さん]

「パークコート渋谷を守る会」代表N氏が南東側に建設予定の再開発ビルに反対して、左巻き運動家たちと反対運動を進めているが、逆に資産価値を落としているのでは？
商業地区で日当たり云々は法律的に通用しない。

[7230: ご近所さん]

>>7213 マンコミュファンさん
状況教えてください。

[7231: ご近所さん]

>>7220 口コミ知りたいさん

パークコート渋谷で一番人気は代々木公園を眺望できる北側部屋と仲介業者から聞きました。
パコ渋を守る会が三井不動産を提訴することになるのかウオッチングですね。

[7232: eマンションさん]

>>7229 ご近所さん
都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う。
それより70%還元、従前評価に開発利益加味せず、現状面積以上の増床禁止の方が揉める気がする

[7233: ご近所さん]

>>7232 eマンションさん
「都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う」都市計画審議会で決定されているので争う余地はないですね。

建築費が高騰していますが70％還元はあり得ないと思いますし、増床禁止もあり得ないと思います。

[7234: マンション掲示板さん]

>>7233 ご近所さん
渋谷区民の声を聞く会は、渋谷ホームズの建替えは高齢者を安い評価で追い出そうとしていると批判してるようだけど、そんなことないよね

[7235: 住民でない人さん]

>>7234 マンション掲示板さん
立憲民主党、れいわ新選組と同じ左巻き系統の人たちが反区長で騒いでいるだけです。
相手にしないことです。

[7236: マンション検討中さん]

>>7235 住民でない人さん
渋谷区民の会は渋谷ホームズの建替え後マンションは坪1600万の分譲価格になるとの試算表を皆んなに送ってきてるけど、今の相場なら坪2000万以上の分譲価格になるよね

[7237: 匿名さん]

>>7227 マンコミュファンさん
資料で権利と保留床で明記されてますけど

[7238: 匿名さん]

増床禁止にしてるからデベは小学校の建設するわけで。
増床禁止にしてるからデベに区道あげたわけで。
普通のマンション建替えならデベから保留床買えるけど、ここは買えないスペシャル条件です。建替え費用は超高騰してるから還元率70でいけるかも・・

渋谷ホームズの住人同士が揉めて流れそう。

[7239: 匿名さん]

>>7233 ご近所さん
あり得ないと思うのは自由だけど、区道もらって小学校の容積貰うには厳しい条件になるのは決定事項です。それが増床禁止と還元70。

三井にゼロから組んでもらうしかない

[7240: マンション検討中さん]

建替え費用って高騰してるの？　
８割使ってた中国が落ちたし、来年から余りまくると思うが、、、

[7241: マンコミュファンさん]

え？デベは東急でしょ。

[7242: マンション検討中さん]

>>7241 マンコミュファンさん
そう、東急の再開発は基本的に現状面積以上の増床は禁止にされるよ
だから、三井に一からやり直してもらわないと合意形成時間かかると思うよ

[7243: 住民でない人さん]

>>7239 匿名さん
総事業費の中で、渋谷区に公共貢献で引き渡す神南小学校建設費を確保する必要があります。

だから地権者の増床禁止と還元率70～76にしかならないという事なのでしょうか？

[7244: 住民でない人さん]

>>7242 マンション検討中さん
なるほど！　
桜丘再開発でもエリア内のワンルームマンションが従後資産の最低床面積40㎡に権利変換されたが、
これはやむを得ない例外規定だったのか！　確かにそれ以上の床面積は取得できなかったようです。

[7245: 匿名さん]

>>7240 マンション検討中さん
仕入れ先が値下げしないから資材価格は全く下がってないですよ。
人材不足により職人単価は右肩上がりで、コロナ前より1.5倍以上の建築費です。

増床禁止でも新築タワーなので価値は上がる。
だけど建築費まかなうためには70％還元。建替え期間などを考えると大して美味しくない。
金持ちが運用先の一つと考えるなら割にあいそう。でも金持ちはこんな区分やらずに麻布台ヒルズ区分を買う

[7246: 匿名さん]

渋谷区は小学校を早く建替えたいから認可急いでるけど、結局は地権者4/5の合意形成がいる。
来年の建替え法案で3/4に改正されても、施行されるのは再来年4月からで時間かかる。
3/4になっても増床不可で還元70％で納得されるかは疑問。
渋谷区のせいでコープオリンピア並にこじらせる可能性があるｗ

[7247: 検討板ユーザーさん]

>>7246 匿名さん
そう、このまま東急にやらせたら、開発利益なしの従前評価で高齢者追出し、増床禁止の70%還元で合意形成不能になって、小学校の建替え進まずのオチになるので、結果的には渋谷区民の会の指摘は一理ある

[7248: 匿名さん]

パコ渋は地権者無しの渋谷区所有の土地のままだったから、区役所＆公会堂の容積を貸しても渋谷区は区役所＆公会堂を建替えれた。

今回は民間所有の土地なのに小学校容積と区道譲渡するスキームにしたから、厳しい条件になってしまっている。
だからパーマン原宿の三井は小学校容積スキームやらなかったのかもね。
宮下公園や区役所＆公会堂の建替えをした懇意にする三井に声をかけないわけがない。

でも渋谷区民の会には関わりたくはない

[7249: マンション検討中さん]

>>7248 匿名さん
総合設計の原宿パーマンの建替えが90%還元で再開発の渋谷ホームズが70%還元ってことは、小学校の建設費が高すぎで、無理に再開発にしなくてよいということなんかな

[7250: 住民でない人さん]

>>7249 マンション検討中さん
渋谷ホームズの建替えについては過去に建替え組合方式ではなく諸般の事情から再開発組合による建て替えと意思決定されている。
都市計画審議会で神南小学校建替え貢献を評価して承認されたからには、今後は再開発による建て替えしか考えられない。さらに渋谷区の学校施設整備計画が絡んでいるので、還元率や増床禁止などが原因で地権者合意が取れなければ再開発事業が遅滞する。
結果、再開発準備組合は渋谷区から急かされてどのような判断をするのか？
建築費高騰の折、全体資金計画が成り立つのか？　
まるでジグソーパズルを解くみたいな事業です。

[7251: 住民でない人さん]

>>7249 マンション検討中
原宿パークマンションは建替え組合による単独建替えです。その方式ですと賃借人との退去交渉、立退料は全て地権者が負担することになる。居住している地権者は解体・建築の5年間自己負担で転出引越・仮住居確保・賃料支払い・転入引越を乗り越える必要がある。高齢居住者には耐えられないと思います。

[7252: 名無しさん]

>>7251 住民でない人さん
原宿パークは110平米で1.8億くらいの従前資産評価だから、高齢者はわざわざ仮住まいをしないで、スムーズに老人ホームに入れて安心だと聞いてるよ
渋谷ホームズの従前資産評価は原宿パークの8割くらいしかないんじゃない？

[7253: 住民でない人さん]

>>7252 名無しさん

基本的に土地従前資産評価は公示地価を基準にして様々な要素を加味して評価する。
原宿パーク北側路線価は206万/㎡（680万/坪）、渋谷ホームズ東側路線価543万/㎡（1,795万/坪）と2.5倍の差があります。

[7254: マンション掲示板さん]

>>7253 住民でない人さん
なんでそれで、原宿パークより渋谷ホームズが安くなるんだよ
なんかおかしくないか

[7255: 匿名さん]

>>7253 住民でない人さん

容積率が異なりませんか？

うちの都心部築古マンションも還元率50%程度のために建て替え協議が進展するか不透明です。たとえ建て替え完了しても、資産価値が倍ぐらいにしかならないかもしれないのも原因ですかね。

それを踏まえると、原宿パークマンションも渋谷ホームズも建て替え条件は良い方だと思います。

[7256: 住民でない人さん]

>>7254 マンション掲示板さん
そうです、おかしいですよね。
渋谷ホームズの従前資産評価額が原宿パークの8割にしかならないという7252さんの書き込みに対して、公表されている土地評価（路線価）の数値を示してみました。

[7257: 住民でない人さん]

>>7255 匿名さん
渋谷ホームズの容積率は都計審議会認可で現状500％から1,000％になりました。原宿パークマンションは総合設計利用でどのくらいになるのかは知りません。

還元率50％では居住者の同意が得られるか危ういですね。再来年施行の法改正を待たなくては----。

[7258: 匿名さん]

渋谷区と再開発組合が急ぎすぎだが、
地権者たちに4/5が分の悪い条件をのめば建て替えれるわけで。
もしくは再来年になって3/4合意とれれば良い。
3/4すら合意取れなければ南青山第一マンションと同じ道で、10年くらい放置されるだけｗ

[7259: eマンションさん]

>>7257 住民でない人さん
渋谷の一等地で建物規模が倍になるなら、半分デベに売れば半分地権者に残る建替えになるんとちゃうの？

[7260: 販売関係者さん]

>>7259 eマンションさん

その様な

[7261: 検討板ユーザーさん]

>>7258 匿名さん
放置される理由は事業協力協定書に期限がないからじゃないか
5年とか10年とか期限をつけとかないと、20年30年引っ張られて兵糧攻めとか持久戦みたいになるよ

[7262: 住民でない人さん]

>>7261 検討板ユーザーさん
スレ違いなので渋谷ホームズの掲示板に移行しましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/462085/

[7263: 評判気になるさん]

>>7262 住民でない人さん
パコ渋のN氏がトラブルを増幅してることが引き金になって、渋谷ホームズや原宿パークを巻き込んだネタに進化してる状況なんじゃないの
こういう事件屋みたいな住人ってどこのマンションにも一定程度いるよね

[7264: 匿名さん]

暇だから生きてる証が欲しいんじゃ。文句あるなら出ていくんじゃ

[7265: マンコミュファンさん]

>>7264 匿名さん
そもそも南東角部屋は眺望が変化することは重要事項説明書で触れられてるはずだし、そうだからこそ価格設定は安かったはず
問題指摘するとすれば、総合設計の原宿パーク建替えより、再開発渋谷ホームズの方が還元率が悪いのは、小学校建て替えのコスト負担が、土地提供や容積率緩和のメリットを上回るほどのデメリットになってる点を指摘して、渋谷ホームズ側から再開発撤回を促すのが大人の対応だと思うがね

[7266: 匿名さん]

たしか再開発だと元々の住居の広さは確保してあげるようにしないといけないはずだから、床面積で、還元率７割だとしても、１０割まで増床できるんじゃないかな。つまりだいたい４割は。ただ増床価格は地権者価格ではなくデベの買取価格で。

[7267: マンション検討中さん]

>>7266 匿名さん
原宿パークの建て替えは90%還元で、現状面積より大きな部屋も取得希望できるし、あらゆる面で渋谷ホームズ再開発より条件がいいと思う
やはり渋谷ホームズ再開発って小学校の建替えをただでやることが主目的の再開発と思えてならんのだが、、、

[7268: 口コミ知りたいさん]

>>7267 マンション検討中さん
ただ、建て替えだと、建て替え中の住むとこの補償だったら、貸してる人は賃借人を退去させる費用だったりが自前になるからね。例えば１億の部屋で月４０万で貸してる部屋だとしたら、退去料に６００万、期間中の賃料の損失で、２，０００万とかになるよ。再開発だと全部再開発組合がやってくれるからね。

[7269: eマンションさん]

>>7268 口コミ知りたいさん
あほか、それって事業費で払うわけだから、実質的には還元床の一部を現金でもらってるだかだから、タコ足の共食いみたいなもんでメリットでもなんでもないんだよ
再開発業者がよく使う丸め込みトークだから、業者じゃなければ、そんなこと真顔で言ってる場合じゃないよ　笑

[7270: 口コミ知りたいさん]

>>7269 eマンションさん
ちょっと意味が分からないけど、パークマンションと渋谷ホームズの比較をしてるんですよね。別に原宿パークマンションの９０%の方がいいじゃんって発言に対して言ってるだけですよ。