パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[7181: マンション検討中さん]

新築時よりも値上げして販売してる人、無理だから諦めた方がいいですよ

毎年確実に1.4%価値無くなっていくんだから、買う側もバカじゃない

賃貸運用するか早く売るかしないと

[7182: 匿名さん]

なんであのへぼいBGMに変えてしまったんだ？

[7183: マンション検討中さん]

>>7180 マンコミュファンさん

新築で買ってる人もババ抜きですよ。

[7184: マンション検討中さん]

40平米の部屋は3月ー4月で複数戸＋500万から1000万くらいで3戸売れてますよ。定借でも利回りとれるなら売れますよ。新築時の５％が異常なので、３％程度と考えると＋2000万くらいで余裕で売れますね。今は9350万で出ていますが、おそらく8900くらいで制約するかと思います。

[7185: マンション検討中さん]

>>7179 マンコミュファンさん
なんで変動金利があがるんですか？

[7186: マンション検討中さん]

>>7178 検討板ユーザーさん
定借のことまったくわかってないので、これ見て勉強しとけ。
沖先生のおすすめ物件だぞ。

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/

Q5. 「定期借地権付きマンションは買ってもよいか」
A. 実はお得なことが多く、狙い目！

定期借地権付きマンションは中古になったときに売りづらいのではないかと考えている人も多いだろう。しかしその認識と現実の中古取引との間にはギャップがある。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率
定期借地権とは、50年、70年といった決められた契約期間の間、土地を貸してくれる権利である。契約期間を過ぎた後は、マンションは取り壊して更地にし元の地主に返すことになるため、定期借地権付きのマンションは土地代は含んでおらず、建物のみを買うことになる。そのため、中古になったときに値段が下がるのではないかと考えている人も多い。
しかし、その認識のギャップがあるからこそ、お得に購入できる狙い目マンションが手に入る可能性がある。
これは定期借地権付きマンションの値上がり率を示した表だ。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率
定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ、新築時に比較的安く販売されることが多い。そのため、中古になると値上がりするケースが多くみられる。定期借地権付きマンションであっても立地の良さと販売元が大手売主であることの二点を満たしていれば、中古市場でも普通の分譲マンションと同様の取引がされているのだ。

定期借地権付きマンションが狙い目な理由
定期借地権付きマンションが狙い目である理由をさらに深堀して説明する。

まず、価格が割安であることで、賃貸に出したときの利回りが高くなる仕組みとなっている。定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ割安に購入できるが、賃貸に出したときの家賃は周辺相場と同じ金額を取れるため、普通のマンションと比べて1％程度利回りが高くなる。利回りが高い物件という事実は売却時にも有利に働く。

そして、定期借地権付きマンションは、希少な立地に建つケースが多い。渋谷区役所の新庁舎建設との共同プロジェクトである「パークコート渋谷 ザ タワー」もその代表格だ。このマンションは70年間の定期借地権付きで渋谷公会堂の跡地に建設される。
ちなみに、定期借地権の期間は50年以上であることが定められている。これは、マンションの法定耐用年数の47年とほぼ同じであり、決して極端に短い年数で切られているというわけではないので安心してほしい。

ライフステージの変化に応じて、売却や賃貸にすることを考えている人にとっては、定期借地権付きマンションは特に狙い目といえる。事実、私自身も定期借地権付きマンションを二度住み替えたことにより、1億円以上の利益を出した。

[7187: 匿名さん]

>>7186さん

定期借地権付きマンション、本当にお得なのかなと思ったので参考になります。

>>新築時に比較的安く販売されること
もし新築で安いと思わなければ購入スルーすればいいですね。

70年間というと、定年を迎えて地方移住するとか、定年後は売ってしまうなど考えるならいいのかなとか思います。

[7188: マンション検討中さん]

ここ買いたいけど、中古定借だとローン通らない銀行多い…

[7189: 匿名さん]

>>7188 マンション検討中さん

ソニー銀行と住友はOKですよ

[7191: 匿名さん]

プラウド神宮前、渋谷ホームズ建替えタワー、原宿パークマンションの建て替えと坪1500超えの所有権の超一流物件が近隣で次々とできているので、定期借地権のここは徐々に色あせてみえてしまうのも事実かなと

[7192: マンション掲示板さん]

さすがに原宿パーマンは1500までいかんて

[7193: 匿名さん]

同じ時期に発売してこんなにも差が。
パコ渋は坪単価低い低層階のほうがリセール良いし
定借の単価高の高層階はリセール悪い

https://twitter.com/mansionmania/status/1669611882473455616?t=UWFp4G65...

[7196: 管理担当]

[No.7190～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[7197: マンション検討中さん]

定借なんて買うのはアホか成金しかいないだろ。

[7198: マンコミュファンさん]

>>7192 マンション掲示板さん
原宿パークマンション建替えは想定分譲単価1000万くらいで3回目の建替え決議チャレンジと聞いたけど、ホントなん？

[7199: マンション掲示板さん]

海外物価値上がりみると、東京の良アドレスは坪2000万時代もありうるから、原宿なら高くはないだろうな。

ただし、建て替えの場合は地権者がついて行けずに揉める原因。

[7200: 検討板ユーザーさん]

>>7199 マンション掲示板さん
原宿パークは100%還元なら、さすがに地権者はおちるでしょ
渋谷ホームズは70%還元だから揉めると思うけど、、

[7201: 名無しさん]

>>7188 マンション検討中さん

法人の購入者が多く、余剰資金で
現金で購入してる人が多いですよ

[7202: 検討板ユーザーさん]

>>7197 マンション検討中さん

購入者70パーセントが法人で余剰資金で購入してます

損金が大きく作れるので、節税になるためです

[7203: マンコミュファンさん]

>>7202 検討板ユーザーさん
渋谷で損金が大きくとれて4%以上の利回りが取れる新築物件はなかなかないもんね

[7204: 買い替え検討中さん]

南側にこんなのが所有権で立つんだぜ。
小学校の容積貰って延床もマシマシ。
パコタワとはいえ、定借が勝てるわけないだろ。
https://x.com/shibuya_hatti/status/1684003252877287425?s=20

[7205: 契約済みさん]

>>7198 マンコミュファンさん
8月6日臨時総会で建て替え決議がされました。
それ以降、中古価格が爆上がり！

[7206: 契約済みさん]

>>7200 検討板ユーザーさん
現況の建築費高騰で100％還元率は不可能です。
ましてや建替え組合方式では補助金も入らないので地権者への補償もなく、立退き費用も地権者負担になります。今高値で購入している人は仕組みが分からずに営業に煽られて購入しているように感じる。

[7207: 匿名さん]

渋谷ホームズ70％だったのが小学校容積もらい区道も無料で貰ったので
容積率大幅アップして150mなったから還元率大幅アップ。
パコ渋の日照死ぬけど爆笑

[7208: 匿名さん]

1億2億程度で爆笑って事はないけどタイミングが良かったから買い増しした。
株がメインなんでマンションの値上がりには別に期待もしていない。
他の購入者も似たようなもんじゃねえのかなって思ってる。

[7209: 匿名さん]

静かになっちゃった

[7210: 匿名さん]

もしかして勝どきより安い？

[7211: マンション掲示板さん]

>>7209 匿名さん
ここの人々が束になって渋谷ホームズの建替えにクレームをつけてきてるね
渋谷ホームズの地権者全員に手紙を送ってるみたいよ

[7212: マンション検討中さん]

違うよ。扇動してるのはシブヤを守る会と、そこに入り込んだ共産系の元マスゴミ。神宮外苑なんかにも反対してるような、筋金入りの奴ら。

[7213: マンコミュファンさん]

>>7212 マンション検討中さん
しぶやを守る会の人って、区長選挙で落ちた2人じゃん
なんでタワーマンションの住人同士の争いを煽って混乱させる必要があんの

[7214: マンション掲示板さん]

>>7213 マンコミュファンさん

例の元博報堂の副区長絡み。
元々渋谷ホームズ建て替えへの意義が発端。
問題紐づけて、ハセケン叩き。
ま、ハセケン区政も大分問題あるし潰し合って、膿を出し切って欲しいね。

[7215: 匿名さん]

たった数ヶ月で天と地程流れが変わったな

[7216: 匿名さん]

副区長の件はセンセーショナルに報じられてしまったから
渋谷ホームズ建替えはスムーズにいかないだろうな。

口調が独断で許可出したらマスコミ使われて袋叩きにされそう

[7217: 匿名さん]

まぁ法律に違反していなければどうしようもないが
世論が声がどちら寄りかの方が重要だと思う。

[7218: ご近所さん]

>>7211 マンション掲示板さん
5日には区民の声、パークコート守る会が区役所前でデモやってたけど、せいぜい7，8人だった。

[7219: 名無しさん]

原宿パーマンはまとまらないから論外。
渋谷ホームズを織り込んでないなら無知過ぎ。
普通にPCO売ってるときから話出てるし。
周辺考えたら、それだけて終わるはずないし。
まぁそれわかってて騒いでるだけってことで。

[7220: 口コミ知りたいさん]

>>7219 名無しさん
原宿パーマンまとまらないって、建替え決議が失効するってこと？
PCO売ってる時の重要事項説明書に書いてあんじゃないのそもそも南東向きはホームズ建替えを想定して割安な価格設定だったわけだし、、、

[7221: 匿名さん]

パコ渋の南東角は死ぬけど、東南角は六本木麻布台ビューは変わらないでしょ。

渋谷ホームズの容積1000％になって150ｍタワマンなっても、地権者の権利床は増えない。
デベ持分の保留床だけ増えて地権者の旨み無いんだけど、
現金買いしてた元博報堂夫人や地権者住戸集めてた法人だいじょうぶか？ｗ

素人考えで容積緩和により権利床増えると思ってると、痛い目みるのが建替えの魑魅魍魎。
だから地権者に対して実直にやってくれる旭化成（アトラス）の建替え引き合いが強い。

[7222: 口コミ知りたいさん]

公共財である小学校の容積使って所有権タワマンのデベとゼネコン儲けさせたり、博報堂人脈に年間数億円で設計させてる緑道再整備が一向に進まなかったり、ハロウィンで渋谷に来てねキャンペーンやってた数年後に来るなキャンペーン張り出したり。。。渋谷区のやってるコト目茶苦茶じゃね？

[7223: eマンションさん]

>>7222 口コミ知りたいさん
一昨日の都市計画審議会での渋谷ホームズ再開発の都市計画認可審議って、結局どうだったん？

[7224: 都心のお兄さん]

別に、区民の生活を向上させてくれる開発なら反対はしないんだが、どうにもお仲間への還流を重視しすぎて、行政執行が滞ってる気がするんだよな。ハセケン懇意の業者や知人を登用するのはやめた方が良いと思う。怪しい事案がかなりある。

[7225: 都心のお兄さん]

まあ、怪しい事案の具体例は挙げられないけどな。
全て俺の妄想だから。

[7226: 口コミ知りたいさん]

>>7225 都心のお兄さん
都市計画審議会で強行可決したのは事実らしいね
これで予定通り年明けに都市計画認可決定の説明会開催ですな
はよ進めてくれ！

[7227: マンコミュファンさん]

>>7221 匿名さん
そんなことないよ。どんなルールになってるか知らないけど、デベと同じ価格で増床できますから。ま、お金ないと出来ないけどね。そもそも、規模大きくなってマンションの価値が全体的に上ったことは言うまでもない。

[7228: マンコミュファンさん]

ここは渋谷徒歩圏のリッチ、パークコートブランドでかなり注目を集めていました。まさかこんなことに成るなんて。
私は借地権が気になり別のパークコートにしましたが、皆さんがお気の毒です。

[7229: ご近所さん]

「パークコート渋谷を守る会」代表N氏が南東側に建設予定の再開発ビルに反対して、左巻き運動家たちと反対運動を進めているが、逆に資産価値を落としているのでは？
商業地区で日当たり云々は法律的に通用しない。

[7230: ご近所さん]

>>7213 マンコミュファンさん
状況教えてください。