パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[7156: 検討板ユーザーさん]

値上げして出してる部屋、1年以上売れ残ってますけど、、
金利上昇局面でいつまで幻想の含み益に酔ってるんだい？

[7157: 評判気になるさん]

仲介手数料も考慮すると新築時より800万弱高い
市役所の壁と窓しか見えない部屋に、その高値追求の実力無いっしょ

[7158: 口コミ知りたいさん]

>>7155 匿名さん

いや、隣の建て替え所有権になるんじゃない?　ワロタｗ

[7159: 評判気になるさん]

隣の原宿パークマンションも所有権やろな

[7160: 匿名さん]

最終1戸となっているけど、結局20戸くらいは壁ドンとか条件が悪く、販売しないということですかね。

[7161: マンション検討中さん]

所有権なら倍はしそう。もう全部売り切ったみたいですよ。

[7162: 匿名さん]

>>7161 マンション検討中さん
所有権なら坪1500万っしょ
100㎡で4.5億円
海外と比べたら、それでも割安だけどね

[7163: 匿名さん]

購入時に地代を全額先払いしているので
価格は所有権と同じ。
なのに所有権ではなくて定期借地なここ。

[7164: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[7165: マンション検討中さん]

人口減少、衰退し続ける経済、そんな日本と海外不動産比べてどうする
そもそも需要はどんどん減ってくる

[7166: 匿名さん]

近くで見ると外壁とか安っぽいですよね。
神宮北参道にダブルスコア付けられてる。

[7167: 検討板ユーザーさん]

おおやっと南の低層40.01売れましたね。なんで早く売れないないのか不思議でした。こんな好立地で利回り5パー狙えるのありえない。中でも40.01は間取りが素晴らしい、西はリビングとキッチンが繋がってないので、狭くなる。南の40.01と北の42は出てきたら買った方がいい。今後お隣二つが倍の価格で出てきて、賃料が2倍になるわけがない。投資家はここの40平米買うべき。

[7168: 匿名さん]

>>7167 検討板ユーザーさん

本気でそう思うなら、掲示板で赤の他人に言ってないで
自分か自分の知り合いに教えて買った方がいい。

[7169: マンション検討中さん]

>>7168 匿名さん
わいは広い部屋と小さい部屋二つ持ってます。
広い部屋は実需で狭い部屋は物置。
もう与信がなくて、不動産友達いないので。最近、どこも新築は抽選ばかりだし、抽選狙うくらいならここ買った方がいい。

[7170: 匿名さん]

お知らせ、見たら検討スレって
完売後も残るのね。
良かった、解体するまでこの物件の語り合いができるね。

[7171: マンション検討中さん]

>>7170 匿名さん
ラストでまだ高い部屋販売中ですよ。

[7172: 匿名さん]

割高家賃を前払いしてるだけ
それが定借

[7173: 通りがかりさん]

たろたんのマンションだ(*´∀｀*)

[7174: 匿名さん]

>>7172 匿名さん
普通の定借なら月払いだが
ここは全額前払い。

[7175: 匿名さん]

BGM変えるなよ。管理会社に言いまくれば元に戻せるぞ！

[7176: 検討板ユーザーさん]

>>7174 匿名さん

そういう意味ではないです。
どこまでも所有権にはならないので、割高賃借権を買っている状況です。

[7177: マンコミュファンさん]

世界情勢を見るに、明らかに今がマンション価格の天井
日本も金利上げざるを得ない状況になってきた

2023年秋に湾岸マンション大量入居で一気に売りも出るし、そろそろ私の部屋売れてほしい…

[7178: 検討板ユーザーさん]

>>7177 マンコミュファンさん

定借なんで謙虚に販売活動してください。　

具体的には

購入価格-(保有期間による)減価相当分

という謙虚な気持ちで対応したら売れますよ。

間違っても転売益を得ようなどとよこしまな気持ちは排除するように。

[7179: マンコミュファンさん]

これから確実に変動金利上がっていきますもんね…
そうなるとマンション価格は必ず下がる

3ヶ月以内には現金化したいな

[7180: マンコミュファンさん]

ここって築何年まで銀行は金貸してくれるんだろうか
築30年くらいまでかな

ある時点から本当に売りにくくなるマンションだろうなと思う

築40年50年60年なんてなったら住宅ローン通らないから、半分以上は色んな事務所として使われてカオスになるだろう

新築時に買えた人が1番の勝ち組
中古で後に買うほどババを引くマンション

新築時より高く買ってくれる人が神様に思えてきた。

[7181: マンション検討中さん]

新築時よりも値上げして販売してる人、無理だから諦めた方がいいですよ

毎年確実に1.4%価値無くなっていくんだから、買う側もバカじゃない

賃貸運用するか早く売るかしないと

[7182: 匿名さん]

なんであのへぼいBGMに変えてしまったんだ？

[7183: マンション検討中さん]

>>7180 マンコミュファンさん

新築で買ってる人もババ抜きですよ。

[7184: マンション検討中さん]

40平米の部屋は3月ー4月で複数戸＋500万から1000万くらいで3戸売れてますよ。定借でも利回りとれるなら売れますよ。新築時の５％が異常なので、３％程度と考えると＋2000万くらいで余裕で売れますね。今は9350万で出ていますが、おそらく8900くらいで制約するかと思います。

[7185: マンション検討中さん]

>>7179 マンコミュファンさん
なんで変動金利があがるんですか？

[7186: マンション検討中さん]

>>7178 検討板ユーザーさん
定借のことまったくわかってないので、これ見て勉強しとけ。
沖先生のおすすめ物件だぞ。

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/

Q5. 「定期借地権付きマンションは買ってもよいか」
A. 実はお得なことが多く、狙い目！

定期借地権付きマンションは中古になったときに売りづらいのではないかと考えている人も多いだろう。しかしその認識と現実の中古取引との間にはギャップがある。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率
定期借地権とは、50年、70年といった決められた契約期間の間、土地を貸してくれる権利である。契約期間を過ぎた後は、マンションは取り壊して更地にし元の地主に返すことになるため、定期借地権付きのマンションは土地代は含んでおらず、建物のみを買うことになる。そのため、中古になったときに値段が下がるのではないかと考えている人も多い。
しかし、その認識のギャップがあるからこそ、お得に購入できる狙い目マンションが手に入る可能性がある。
これは定期借地権付きマンションの値上がり率を示した表だ。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率
定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ、新築時に比較的安く販売されることが多い。そのため、中古になると値上がりするケースが多くみられる。定期借地権付きマンションであっても立地の良さと販売元が大手売主であることの二点を満たしていれば、中古市場でも普通の分譲マンションと同様の取引がされているのだ。

定期借地権付きマンションが狙い目な理由
定期借地権付きマンションが狙い目である理由をさらに深堀して説明する。

まず、価格が割安であることで、賃貸に出したときの利回りが高くなる仕組みとなっている。定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ割安に購入できるが、賃貸に出したときの家賃は周辺相場と同じ金額を取れるため、普通のマンションと比べて1％程度利回りが高くなる。利回りが高い物件という事実は売却時にも有利に働く。

そして、定期借地権付きマンションは、希少な立地に建つケースが多い。渋谷区役所の新庁舎建設との共同プロジェクトである「パークコート渋谷 ザ タワー」もその代表格だ。このマンションは70年間の定期借地権付きで渋谷公会堂の跡地に建設される。
ちなみに、定期借地権の期間は50年以上であることが定められている。これは、マンションの法定耐用年数の47年とほぼ同じであり、決して極端に短い年数で切られているというわけではないので安心してほしい。

ライフステージの変化に応じて、売却や賃貸にすることを考えている人にとっては、定期借地権付きマンションは特に狙い目といえる。事実、私自身も定期借地権付きマンションを二度住み替えたことにより、1億円以上の利益を出した。

[7187: 匿名さん]

>>7186さん

定期借地権付きマンション、本当にお得なのかなと思ったので参考になります。

>>新築時に比較的安く販売されること
もし新築で安いと思わなければ購入スルーすればいいですね。

70年間というと、定年を迎えて地方移住するとか、定年後は売ってしまうなど考えるならいいのかなとか思います。

[7188: マンション検討中さん]

ここ買いたいけど、中古定借だとローン通らない銀行多い…

[7189: 匿名さん]

>>7188 マンション検討中さん

ソニー銀行と住友はOKですよ

[7191: 匿名さん]

プラウド神宮前、渋谷ホームズ建替えタワー、原宿パークマンションの建て替えと坪1500超えの所有権の超一流物件が近隣で次々とできているので、定期借地権のここは徐々に色あせてみえてしまうのも事実かなと

[7192: マンション掲示板さん]

さすがに原宿パーマンは1500までいかんて

[7193: 匿名さん]

同じ時期に発売してこんなにも差が。
パコ渋は坪単価低い低層階のほうがリセール良いし
定借の単価高の高層階はリセール悪い

https://twitter.com/mansionmania/status/1669611882473455616?t=UWFp4G65...

[7196: 管理担当]

[No.7190～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[7197: マンション検討中さん]

定借なんて買うのはアホか成金しかいないだろ。

[7198: マンコミュファンさん]

>>7192 マンション掲示板さん
原宿パークマンション建替えは想定分譲単価1000万くらいで3回目の建替え決議チャレンジと聞いたけど、ホントなん？

[7199: マンション掲示板さん]

海外物価値上がりみると、東京の良アドレスは坪2000万時代もありうるから、原宿なら高くはないだろうな。

ただし、建て替えの場合は地権者がついて行けずに揉める原因。

[7200: 検討板ユーザーさん]

>>7199 マンション掲示板さん
原宿パークは100%還元なら、さすがに地権者はおちるでしょ
渋谷ホームズは70%還元だから揉めると思うけど、、

[7201: 名無しさん]

>>7188 マンション検討中さん

法人の購入者が多く、余剰資金で
現金で購入してる人が多いですよ

[7202: 検討板ユーザーさん]

>>7197 マンション検討中さん

購入者70パーセントが法人で余剰資金で購入してます

損金が大きく作れるので、節税になるためです

[7203: マンコミュファンさん]

>>7202 検討板ユーザーさん
渋谷で損金が大きくとれて4%以上の利回りが取れる新築物件はなかなかないもんね

[7204: 買い替え検討中さん]

南側にこんなのが所有権で立つんだぜ。
小学校の容積貰って延床もマシマシ。
パコタワとはいえ、定借が勝てるわけないだろ。
https://x.com/shibuya_hatti/status/1684003252877287425?s=20

[7205: 契約済みさん]

>>7198 マンコミュファンさん
8月6日臨時総会で建て替え決議がされました。
それ以降、中古価格が爆上がり！