公式URL:https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/
売主:三井不動産レジデンシャル
施工会社:東急建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
◆ 所在地-東京都渋谷区宇田川町28番20他(地番)
◆ 交通-山手線「渋谷」駅 徒歩8分
山手線「原宿」駅 徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩11分
◆ 総戸数- 505戸(総販売住戸355戸含む)
◆ 階数-鉄筋コンクリート地上39階、地下4階
◆ 分譲後の権利形態- 敷地は定期借地権(貸借権)の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利/借地権種類- 定期賃借 借地権の期間:2093年09月30日まで約70年 地代:引渡時一括払い
◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ-最高部約143m
◆ 敷地面積-約12,418㎡(施設全体)、約4,565㎡(住宅棟:定期借地敷地)
◆ 延床面積-約60,000㎡
◆ 構造-鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策-免震構造
◆ 用途-共同住宅
◆ 設計者-日本設計
◆ 竣工-2020年9月下旬(予定)
◆ 入居時期- 2021年4月下旬(予定)
関連URL1:http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL2:http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL3:https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html
[スレ作成日時]2017-01-26 13:01:13
パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか?
713:
匿名さん
[2018-06-02 00:29:18]
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723:
検討板ユーザーさん
[2018-06-02 08:51:29]
[No.695~本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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724:
匿名さん
[2018-06-02 09:26:24]
定借でパークコートって名乗れるんだね、知らなかった
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725:
匿名さん
[2018-06-02 09:29:12]
パークコート神宮前があった。地代がめちゃ高でコケたが、ここはその轍は踏まないだろう。
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726:
匿名さん
[2018-06-02 09:43:23]
金額出てみないと何とも言えないですね。
まあ、高いんだろうな(地代含めて) |
727:
匿名さん
[2018-06-02 10:13:46]
地代はとんでもない額になりそう…
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728:
検討板ユーザーさん
[2018-06-02 10:17:31]
敬愛する大先生が定借は買うなとおっしゃってます。
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729:
匿名さん
[2018-06-02 11:19:04]
500戸あれば地代はだいぶ下がるんでないの。
敷地も区役所と共有だし。 |
730:
匿名さん
[2018-06-02 11:29:25]
三井は神宮前で懲りてるから月々の地代はけっこう安くすると思う。
といっても、おそらく「前払い地代」として価格に乗っけるから、物件価格はそう安くないと予想。 |
731:
マンション検討中さん
[2018-06-02 11:36:31]
定期借地権の権利金211億円だから500で悪と4千万円でそれと固定資産税分が地代にのってくるので神宮前より安くはならないんじゃないかね
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732:
匿名さん
[2018-06-02 11:45:22]
それだと、70平米で地代が6万以上かね
管理費等合わせるとつき10万くらいのランニングコスト? 未だ売れ残ってる白金台のお墓View定借並みかそれ以上のランニングコストだね |
733:
匿名さん
[2018-06-02 12:28:22]
そんな地代だと、千桜がどれだけコスパよかったかがばれちゃいません(笑)
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734:
匿名さん
[2018-06-02 12:32:24]
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735:
匿名さん
[2018-06-02 13:03:41]
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736:
マンション検討中さん
[2018-06-02 13:04:08]
地代リーズナブルと言う意味では千桜などと比較しなくてもCT品川に敵うものなし。
ただ、ここはリーズナブルさを求めて買う物件ではない。 |
737:
匿名さん
[2018-06-02 13:07:55]
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738:
匿名さん
[2018-06-02 13:10:29]
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739:
匿名さん
[2018-06-02 13:12:54]
南麻布はここと同じで飛行機騒音ある定借になるから参考になる
で、地代いくら? |
740:
匿名さん
[2018-06-02 13:15:31]
南麻布の二つは確かに土代激安の数少ない定借の成功例ですよね。がっつり値上がりしたし。同じ三井のこちらだから、色々考えて販売されるはず。訳わかんない立地でバカ高い失敗例の千桜みたいにはならないでしょう。
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741:
匿名さん
[2018-06-02 13:21:54]
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742:
匿名さん
[2018-06-02 13:23:13]
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743:
匿名さん
[2018-06-02 13:35:22]
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744:
匿名さん
[2018-06-02 13:45:17]
で、南麻布定借の激安な土地代て、いくら?
千桜やCT品川よりどの位安いのかな? あとあの辺は定借の走りだったから ここみたいに70年もなかった気がするけど。 40年とかだとかなり短いよね。 |
745:
匿名さん
[2018-06-02 13:49:51]
定期借地権のマンションは50年以上ですよ。
法律で決まってるので40年は有り得ないですね。 |
746:
匿名さん
[2018-06-02 13:52:39]
南麻布は50年?
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747:
匿名さん
[2018-06-02 14:01:36]
定借なのに超強気な値段で来そうだな・・
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748:
匿名さん
[2018-06-02 14:12:48]
南麻布は50年で残45年でした。
https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/24th/times/news234.htm 毎月の地代は安いけど、前払い地代と権利金がバカ高い(最高合わせて3千万超え)から一番高い部屋は物件価格と合わせると1.1億超えるね。 中古は73平米で9300万で出てるけど、あまり利益は出ないのでは? |
749:
匿名さん
[2018-06-02 14:18:35]
普通、定借を中古で売るのは超大変。ホント、途中で売る可能性あるならやめたほうがいいと思うわ。
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750:
匿名さん
[2018-06-02 14:33:11]
都心の主な定期借地権付きマンションを調べてみた。こんなにあるんだね。
①パークコート神楽坂 ②パークタワー西新宿エムズポート ③パークコート神宮前 ④ザ・パークハウス六番町 ⑤ザ・パークハウス渋谷美竹 ⑥南青山パークハウス ⑦プラウド南麻布 ⑧プラウド白金台三丁目 ⑨パークホームズ南麻布ザ・レジ ⑩シティータワー品川 ⑪ブリリアタワー大崎 ⑫ブリリアタワー品川シーサイド ⑬広尾ガーデンフォレスト桜楓白樺 ⑭アルファグランデ千桜タワー ⑮リビオ日暮里グランスイート ⑯パークコート渋谷ザ・タワー |
751:
匿名さん
[2018-06-02 14:56:06]
南麻布の2件は現在の暴騰率はどちらも40%以上で定借としては大成功の物件ですよ。地代はクソ安い。三井と野村はやっぱり良心的。
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752:
匿名さん
[2018-06-02 15:22:00]
750に借地期間を追記
----------------- ・70年が8/17件 ・60年が3/17件 ・50年が6/17件。 ----------------- ①パークコート神楽坂 70年 ②パークタワー西新宿エムズポート 70年 ③パークコート神宮前 50年 ④ザ・パークハウス六番町 50年 ⑤ザ・パークハウス渋谷美竹 60年 ⑥南青山パークハウス 50年 ⑦プラウド南麻布 60年 ⑧プラウド白金台三丁目 70年 ⑨パークホームズ南麻布ザ・レジデンス 50年 ⑩シティータワー品川 70年 ⑪ブリリアタワー大崎 70年 ⑫ブリリアタワー品川シーサイド 50年 ⑬広尾ガーデンフォレスト桜、楓、白樺レジデンス 50年 ⑭アルファグランデ千桜タワー 70年 ⑮リビオ日暮里グランスイート 60年 ⑯パークコート渋谷ザ・タワー 70年 ⑰パークホームズ文京小日向 ザ レジデンス 70年 |
753:
匿名さん
[2018-06-02 15:50:05]
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754:
匿名さん
[2018-06-02 15:54:42]
それ含んだ価格で南麻布アドレスで坪200代からだよ。クソ安い。滅茶苦茶値上がりしてるし。
分かってないのは君でさ、中古買う人は地代がいくらで建物代がいくらとかが重要なのではなくて、中古の分譲価格がトータルでいくらで、ランニングコストコストが高くないかが重要なわけ。分譲価格の前払い土地代の割合が高い方が固定資産税が安いくなるから中古買う人にはメリットなんだよ。さすが大失敗定借の千桜の人ウザいです。 |
755:
匿名さん
[2018-06-02 16:24:31]
パークホームズ南麻布はあんまり住みたいと思わなかった。
プラウド南麻布は欲しかったなあ。 広尾GFは見に行ったけどなかなかよかった。一度完売したけどリーマンでキャンセル続出したんだよなあ。 |
756:
検討板ユーザーさん
[2018-06-02 16:37:49]
|
757:
匿名さん
[2018-06-02 16:39:59]
|
758:
匿名さん
[2018-06-02 16:44:37]
|
759:
匿名さん
[2018-06-02 16:45:53]
|
760:
匿名さん
[2018-06-02 16:49:58]
>>754 匿名さん
わかってないのは、どちらかな。 ここは中古検討スレではないからね。 ここを、今の相場で新築で買うなら、 地代が分譲価格に乗るのと、 ランニングコストに乗るの、 どちらが良いと思う? |
761:
匿名さん
[2018-06-02 16:51:31]
|
762:
匿名さん
[2018-06-02 16:53:21]
南麻布は新築坪280か
CT品川はその半分くらい? |
763:
匿名さん
[2018-06-02 16:55:04]
千桜は相場加熱期のピークでしたから、見事に売り抜けることに成功しましたよね。
|
764:
検討板ユーザーさん
[2018-06-02 16:55:39]
|
765:
匿名さん
[2018-06-02 16:56:34]
7-10年前の坪単価を、参考にしてもあまりここの参考にならないから、中古で見ると南麻布420ちょっとくらい?
この価格でこかが出たらCT品川の騒ぎが再来だね 笑 |
766:
匿名さん
[2018-06-02 17:00:59]
>>760
本当に君は千桜の人だね。新築買うにしろ、分譲価格に乗るほうが100%いい。結局、購入者は初期のトータル分譲価格としてみるわけだから、前払い土代を高くすることはトータル物件価格は高くしたら売れないから、南麻布の二件では結局デベの利益を減らす形でトータル価格もリーズナブルであった。定借で同じ価格でも例えば土代コストが月3万高いだけでも、50年で1700万くらい余計に払うことになる。つまり分譲価格が同じでも土代が3万高ければ事実上、1700万高いということと同じ。定借は最後価値がゼロになるから、中古になればなるほど土代が高いと売却に大変苦労するのは、神宮前の平均売却期間の長さをみればよくわかる。千桜のような弱小デベは前払い土代を少なくして、分譲価格の自分達の取り分を多くしたかったという戦略は明白。ああいう定借は後々苦労する。 |
767:
匿名さん
[2018-06-02 17:01:43]
南麻布は60年と50年の定借。
70年のCT品川の方が価値が上なので、比べる意味無いよ。 CT品川は25坪で3000万しないで当てて買った。 今は7000万くらいになっている。ごっつあんです。 |
768:
匿名さん
[2018-06-02 17:01:48]
|
769:
匿名さん
[2018-06-02 17:03:17]
|
770:
匿名さん
[2018-06-02 17:03:32]
貴方も当てましたか。仲間。
|
771:
匿名さん
[2018-06-02 17:05:08]
ここと比べるならプラウド南麻布だろう、と思って中古ちょっと見たら、坪600くらいか?
ここもそのくらいは覚悟かね。。。 |
772:
匿名さん
[2018-06-02 17:07:01]
パークコート神宮前も50年か、
比べる対象ではないな。 |
773:
匿名さん
[2018-06-02 17:08:25]
>>766 匿名さん
トータル価格をデベ持ち出して安くするなら、そりゃお得でしょう。 ただ、単に前払い(分譲時)か後払い(ランニングコスト)か、だと最後まで持つならトータルコストは同じ。 途中で売る気で新築買うならなら、後払いのがお得。 上昇局面で買って値上がりした話やデベ持ち出しの話と混ぜてはいけない。 |
774:
匿名さん
[2018-06-02 17:10:54]
CT品川は都が格安で売ることを義務した特別な物件で平均倍率も数十倍という特殊な物件だから別物として扱うべき。定借は麻布台や千桜などの失敗例もあるからしっかり吟味しないリスクもある。失敗例は全例、月の地代が高い。成功例は地代が安い。ここも渋谷駅近という利便性は加味しても地代は70平米で2万以下なら買いでしょう。1万前後で分譲価格が所有物件の2割引くらいの相場なら買い。
|
775:
匿名さん
[2018-06-02 17:14:21]
|
776:
匿名さん
[2018-06-02 17:15:56]
>>773
だからそれは違うんだって。買う人には分譲価格が重要なわけであって、割合は関係ないんだよ。価格が定借として妥当かどうかあとは月の地代が安いかは極めて重要。 そして月の地代が高いと中古でマジでなかなか売れないよ。それこそこのご時世で今買って数年で不動産が値上がりする時期じゃないんだから。5年住んだって月地代が4万なら、余計に500万くらい払うわけだから。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
777:
匿名さん
[2018-06-02 17:17:08]
南麻布の暴騰率50%か、、、半端ねえな。地代も数千円って羨ましすぎる。
|
778:
匿名さん
[2018-06-02 17:18:34]
|
779:
匿名さん
[2018-06-02 17:20:20]
千代田区でも場所によりますよね。
|
780:
匿名さん
[2018-06-02 17:22:31]
|
781:
匿名さん
[2018-06-02 17:23:03]
|
782:
匿名さん
[2018-06-02 17:25:41]
|
783:
匿名さん
[2018-06-02 17:27:10]
|
784:
検討板ユーザーさん
[2018-06-02 17:29:10]
>>774 匿名さん
私見がふんだんに入りすぎ笑 失敗例て何がどうだと失敗なのか?成功とは転売益抜けたらそうなのか? 君みたいな投資家気取りがいっぱい湧く物件に住む事が果たして成功なのか? とふと思いました。私見ですが。 |
785:
匿名さん
[2018-06-02 17:29:40]
千桜と日暮里だけ仲間はずれ。w
|
786:
匿名さん
[2018-06-02 17:30:23]
|
787:
匿名さん
[2018-06-02 17:30:33]
CT品川は、WCT完売前という特殊事情がありましたから。
|
788:
匿名さん
[2018-06-02 17:31:12]
ボランティア価格はあり得ないので、地代2万以下とか言う貧民には、今のうちにお引き取り頂いた方が良いかと。
|
789:
匿名さん
[2018-06-02 17:33:12]
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
|
790:
匿名さん
[2018-06-02 17:34:10]
70年定借か否か、で仲間を作れるし、
地主の大半が自治体かどうかでも仲間を作れる。 |
791:
匿名さん
[2018-06-02 17:34:42]
|
792:
匿名さん
[2018-06-02 17:35:50]
|
793:
匿名さん
[2018-06-02 17:36:53]
|
794:
検討板ユーザーさん
[2018-06-02 17:37:42]
他物件の悪口書いてスッキリしてるクズと同じマンションに住みたくはないので、高くていいです。
|
795:
匿名さん
[2018-06-02 17:38:58]
>>791 匿名さん
WCTの住民さんが当時、内幕を色々書いてましたよ。本当かどうかは知りませんが。 |
796:
匿名さん
[2018-06-02 17:41:10]
ここは、浜離宮とは仲間なんですか?
|
797:
匿名さん
[2018-06-02 17:43:40]
|
798:
匿名さん
[2018-06-02 17:58:43]
検討しているのですが、物件概要の
>定期賃借 借地権の期間:2093年09月30日まで約70年 地代:引渡時一括払い ってどういう意味ですか? 地代:引渡時一括払い??? |
799:
匿名さん
[2018-06-02 18:05:25]
まさかの4000万全額前払い?
月地代なし? 分譲価格上がれば、投資家避けにもなるので良いけどね。 |
800:
匿名さん
[2018-06-02 18:10:10]
全額前払いなら、普通の分譲マンションを購入するのと同じでは。
|
801:
マンション検討中さん
[2018-06-02 18:11:47]
70年後に価値ゼロになること以外はそうですね
|
802:
匿名さん
[2018-06-02 18:20:12]
逆言えば地代値上がりリスクはないね。
今より上がるかは置いておいて。 |
803:
匿名さん
[2018-06-02 18:21:43]
こちらが今一番HOTなスレですね、伸び率半端ない。宣伝せんでくれと思ってる人もいるだろうに
やっぱ勝手に盛り上がってしまうのだね。こういう物件は... |
804:
匿名さん
[2018-06-02 18:21:57]
これは、分譲価格1.2億〜かな
|
805:
匿名さん
[2018-06-02 18:23:28]
|
806:
匿名さん
[2018-06-02 18:25:12]
将来分の全地代まで、銀行はローン融資してくれますか?
|
807:
匿名さん
[2018-06-02 18:26:03]
くれるよ
|
808:
匿名さん
[2018-06-02 18:50:24]
これ場所良いね。
欲しい。 現実的に考えると、駅が遠いのがマイナスだけど。 自分の物にならないのも抵抗がある。 趣味的要素が強い物件だと思う。 ランニングに便利すぎる。 |
809:
匿名さん
[2018-06-02 19:20:44]
完全に武蔵小山クンが千桜を叩くスレになってるな
|
810:
マンション検討中さん
[2018-06-02 19:24:53]
不安で夜も眠れず辛いんだろうけど、他所の板で他所の悪口叩くのもみっともない。
渋谷の話をしましょう。 |
811:
匿名さん
[2018-06-02 19:25:22]
この物件の話題が少ないですね。
パークコートであることと、地代一括前払いと、都心飛行機通過ルートの下らしいと 他に情報はありますか? |
812:
匿名さん
[2018-06-02 19:30:09]
|
今知った。
渋谷駅から近いの?
住環境はどんな感じ?