パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[7021: 匿名さん]

正式価格きた

[7022: 匿名さん]

>>7015 匿名さん
渋谷ホームズ建替えタワーマンションは所有権だから坪1500万もあるかもね
やっぱ定借で妥協しないともう手が届かない相場になってきてるな

[7023: マンション検討中さん]

8期2次では1LDK以上も売りがあるのでしょうか。
てっきり1Rだけかと思っていました

[7024: 匿名さん]

Twitterで有名な方、しばらくお住まいになられるんですな。

[7025: 匿名さん]

>>7017 匿名さん
建替え後の渋谷ホームズは坪1200万超えてくるなー
どこまで値上がりするんだ！

[7026: 匿名さん]

>>7025 匿名さん
いやー、坪１０００万くらいでしょ。プレミアムで１５００万くらいとか。

[7027: 匿名さん]

ホームズは低層坪800、中～高層1000～1200、プレミアム1500～1800、PH2000～2500とかじゃない

[7028: 匿名さん]

桜丘が坪1,200万してたら低層階だって800万はないんじゃ

[7029: 通りがかりさん]

>>7021 匿名さん
正式価格、結局上がりましたか？

[7030: 通りがかりさん]

>>7021 さん

>>7021 匿名さん
正式価格、結局上がりましたか？

[7031: 匿名さん]

六本木ビュー+虎麻ヒルズビューになって東22階で坪1000万超えたか。。
ホームズ建て替えてもライトアップないヒカリエ塞がれるだけで、上手いことスクランブルスクエアは見える角度。新築当初の東南角の低層は坪500万台、高層は坪600万で今のブランズ豊洲価格だった

[7032: 匿名さん]

20～21階の20部屋がいきなりアップされて、今週末に締め切りで新参を排除ｗ
優先案内された客の要望書で埋まってたんだろうな。俺にもDM届いてたが黙ってました。築2年で減価してるのに東南角の1.6倍すげー

https://twitter.com/nthdistrict/status/1527556318525108225?t=m1RyLdtBY...

[7033: 匿名さん]

東の中住戸のWタイプなんて、広さは違うけど坪単価1.8倍から2倍になってるな。。

[7034: 匿名さん]

>>7031 匿名さん
そうは言っても要は定期借地権
やはり長期所有前提なら所有権マンションでなくては消費財の購入になってしまうよ
ここは建替え狙いで渋谷ホームズの中古でしょ

[7035: 匿名さん]

>>7034 匿名さん

建て替え決まった後でも中古買えるの？権利関係確定してるでしょ。

[7036: 匿名さん]

シーゲルも4月にパコ渋買ってたが、20～21階の情報貰えていなくて草
優良顧客に認定されてないからパークマンション買わせもらえる顧客ではない。

[7037: 匿名さん]

渋谷ホームズが150m建て替えの案で検討されていてこちらはエリアNo2になりそうな中、三井の値付けも買う方も強気ね。
初期に特に安かった東南側買った方々見る目がありましたね。

[7038: 匿名さん]

三井が建替えでパークマンション名使わせないから、元祖パークマンション原宿の住人怒って決議否認されるんだよ。もたもたしてるから小学校の容積率は渋谷ホームズに取られて、シビルガーデンと区役所の容積率もらって抜かれることがないはずだったパコ渋139ｍまで抜かれることになる大失態だなぁ

[7039: 匿名さん]

ホームズはせいぜい24Fでしょ

[7040: 匿名さん]

>>7038 匿名さん
小学校の容積取れたの？
渋谷ホームズ買っとこうかな。

[7041: 匿名さん]

>>7040 匿名さん
7038ではないけど、大事なことは最近三井の説明が変わった点。階数も言っていたので建て替え組合はもう図面まで引いているのではないでしょうか

原パーに比べて渋谷ホームズはもともとの敷地が広い上に小学校隣接、区の施設隣接でさらに区役所、小学校に入る道が細くて危ないあたりを解決で緩和が容易。

とは言ってもパコ渋抜く計画は東急の悪意を感じますね

[7042: 匿名さん]

>>7041 匿名さん

単なるビジネス。悪意とか的外れ。

[7043: 住民でない人さん]

>>7039 匿名さん
地上35階、地下3階建てになるって資料に書いてるよ。

[7044: 匿名さん]

>>7043 住民でない人さん
そちらに小学校の容積の件が記載されているのでしょうか？

[7045: 住民でない人さん]

>>7044 匿名さん

[7046: 住民でない人さん]

>>7044 匿名さん
補足します。

[7047: 匿名さん]

>>7043 住民でない人さん
35階で150ｍだから階高がある高級仕様ってこと。パコ渋は階高が低いから39階になった、当初は更に階高を低くして42階建てにしようとしていたのは内緒だｗ

[7048: 匿名さん]

東建のネゴシエーションはすごいな。神南小学校の容積取ったのもだし、ヒカリエ横の再開発も取ってる

[7049: 匿名さん]

延床も渋谷ホームズの方があるね。渋谷だけにさすが東急

パコ渋東南角は今のうちに早く売り抜けないとね。住民はちゃんと掲示みてれば知ってたらしいからもう転売屋は売り抜けたか。

中住戸は高層でもいつまで経っても中古売れ残り賃貸単価は下層角並みだから論外で、やっぱり初期安くて眺望もひらけた東北角がリセールトップかな。西角は暑いから比較外ね。

[7050: 匿名さん]

ホームズはしっかり植栽作ってくれそうだな。
パークコートは植栽すかすかの建物むき出しだからやすっぽいんだよな。エントランスもアプローチほぼ無しだし、はじめてみるとサブエントランスかと思う。

ホームズ地権者いいなー

[7051: 匿名さん]

>>7038 匿名さん
マンションの建替えってなんでこんなにもめるんですかね

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56555?page=1&imp=0

[7052: 匿名さん]

>>7051 匿名さん

(新築事業程度に)建て替え業者が儲かり、住民も儲かること。建て替えは見えないところでもお金がかかる。解体金、仮住まい、販管費。
儲かるためには増床による販売面積増による利益確保が必要。
増床のためには容積率にもともと余裕があるか地域に貢献して(遊歩道、共有空間確保など)行政から緩和を受けたりする必要がある。

原宿パークマンションは増床要素が何もない。なので建て替えはまとまらないでしょう。
渋谷ホームズは小学校隣接で地域貢献が容易、かつ、小学校の広大な容積率の融通が可能。こんな増床容易なところはなかなか無い。調整は詰められていて来年に建て替え認可取るようですね。

その表参道のマンションは例外的で週刊誌に業者側が儲けすぎなことをすっぱ抜かれて業者と住民の信頼感が無くなって揉めはじめたのでは無かったですか。

[7053: 契約者さん1]

原宿パーマンはやけに強気だよなぁ。あんな細長い利用価値の高くない土地形状なのに。

[7054: マンション検討中さん]

>>7051 匿名さん

この案件凄いな。まとまれば表参道駅直結のパークコート出来るって事か。坪1000は軽く越えそうだな。

[7055: 匿名さん]

>>7046 住民でない人さん
総合設計なら800%のところを公共貢献で小学校の改修費を持つことで200%プラスしてもらう仕組みなんだね
返還率は100%でてんのかな？

[7056: 匿名さん]

スタディルームで電話会議する輩、パーティルームから酔っ払ったままぞろぞろラウンジに向かう輩、まじ勘弁

[7057: 匿名さん]

>>7056 匿名さん
メンテナンスや営繕工事の発注を相見積もりを取らずに業者の言い値のままに発注する管理組合まじ勘弁

[7058: 匿名さん]

7056,7057さん、普段の言動から特定されてますよ。

[7059: マンション検討中さん]

>>7058 匿名さん
パーティルームはいいとしてわざわざキーまで渡してるのか20Fぞろぞろはルール違反だろー、せめて5,6人にしてけれ、エレベーターホール反響しすぎ
コロナ全盛期が静かでよかった
でもうちの中は静かだから許してやろう、友達呼んではしゃぎたい気持ちもわかる、パーティルームが眺望ないから上にちょっと行きたい気持ちもわかる
スタディルームは許さん、外に誰も使ってない席あるだろ、というかいえでやれ、笑、怒って7058さん、私若者怖い

[7060: マンション検討中さん]

>>7049 匿名さん
売り抜けたほうが良いのは南東角な。東南角は建替えでも塞がれないから21階で坪1000万弱だった。南東角は塞がれるから坪800くらい

[7061: 匿名さん]

ぶっちゃけここ、近くでみたら建物安っぽくないか？DW横の外壁がイオンモールみたいなんだが。

[7062: マンション検討中さん]

確かに遠くから見ると凄く目立つしかっこいいけど、近くで見るとアレ？ってなった

外壁の色とエントランスのしょぼさがね、、

[7063: マンション検討中さん]

パコ渋の40平米の賃貸余すぎでしょ
そりゃ三井も賃貸じゃなくて売りに出す訳だわ
みんなまだまだテレワークだもの
賃料高すぎ

[7064: 匿名さん]

>>7063 マンション検討中さん
ニューヨーク1年間で賃料値上がり1.5倍ってものすごいね
そりゃ金利上げて必死にインフレ抑えようとしてるのも理解できる

[7065: 匿名さん]

メディアラウンジかカフェ横の机でバカでかい声でテレワークしてる不動産ゴリラみたいなやつ消えてくれ

[7066: 匿名さん]

>>7065 匿名さん

ここに書いてどうなる。消えてくれ。

[7067: マンション検討中さん]

中古検討しているのですが三井住友以外ローン通らない上に他の新築物件で通る借入額の半分程度に減額されました。
私の属性が低いせいもあるかもしれませんが、皆さんキャッシュで買われているのですか。

[7068: 匿名さん]

>>7067 マンション検討中さん
前からでてる話だけど新築購入時は提携ローンがあるからフルでも通る。なので新築購入者はローン組んでる人も普通にいるはず。
中古になると提携ローンではない上に定借だからローンが他物件よりも通りずらい。
だから二億前後の中古物件は動きが悪くて三月超えても売れ残ってる。ただでさえ二億前後になると動きが悪いのにキャッシュの客に限定したら売れない。しかもここは山手線外側で渋谷で、二億前後の物件が動くエリアではない。一生住む気なら良いけど途中で売るつもりならリスクが高い。ほぼ三井住友の住宅ローンと一蓮托生。三井住友が定借から手を引いたら中古は終わり。
節税対策でキャッシュで買う人だってわざわざリスク高い二億前後よりは小分けで一億前後の部屋買う。
だからまあどの部屋買うつもりかわからないけどグロス低めの部屋にしておいた方がよいよ。
ネガっぽい書き方になったけどリスクが高いと言っているだけで物件が悪いとはいってない。繰り返しになるけど最後まで済むなら好きな部屋買えば良い。はじめから途中で売るつもりならやめた方がよい。

[7069: 匿名さん]

>>7068 匿名さん
住宅ローンは厳しいですよね。
でも属性次第ですよ。おそらく私は中古だろうがプロパーローンでフルで借り入れできます。そんな人がどんだけいるのか知らないけどね。

[7070: 匿名さん]

三井住友、って以前から定借に住宅ローンを貸してくれてますよ。