パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[7012: 匿名さん]

実態はこの通り。

都心オフィス需要回復に濃淡　空室率、渋谷低く汐留高く: 日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC050YO0V00C22A4000000/
いち早く回復基調にあるのが渋谷・原宿地区だ。空室率は21年6月に6.9%まで上昇したが、22年2月は3.5%に低下。もともと国内外のIT（情報技術）系やスタートアップ企業が注目し、19年にはグーグル日本法人が六本木から移転するなどコロナ前も集積が進んでいた。ここに来てテレワークから再び出社日を増やす新興企業も目立ち、起業家の交流や最先端の情報交換の場としての街の役割も取り戻しつつあるとみられる。
根強い企業集積を背景に、渋谷駅周辺では東急グループや三菱地所、東京建物が大規模再開発を計画する。
優秀な人材獲得のため、賃料が比較的高くても街のブランド力のある丸の内や渋谷地区で探す企業は多いという。

[7013: 匿名さん]

>>7010 匿名さん

シーゲル

[7014: 匿名さん]

>>7011 マンション検討中さん
これ、なかなか理不尽ですねー

https://kaikeizine.jp/article/29991/

[7015: 匿名さん]

三井が未発売にしてた20～21階の角部屋、単価すごいことになってる。
分譲当時に安くしすぎた東南角は坪1.5～1.6倍。
南東角と北西角は坪1.2～1.3倍くらいで相場通りの値上がり。

角部屋リセールはLINEホールより上の東南角で決定。くやしい（泣
渋谷ホームズ建替えられても六本木～代々木公園側は抜けが確保されてて普通に展望良かった。隣の南東角はダメだった

[7016: 匿名さん]

>>7014 匿名さん

死ぬ間際の爺さんに1棟物マンション2棟買わせるのと、タワマン節税は全く違うぞ

[7017: 匿名さん]

>>7015 匿名さん

東南角の22階で坪620万だから坪930～1000万くらいってことか。。。
図面見ると高層仕様なんだね

[7018: マンション比較中さん]

>>7016 匿名さん

タワマン賃貸も同じ。
税理士に聞けよ。

[7019: マンション比較中さん]

相続後に売却もだめな。
3年前ならおｋもなしな。
どんなやつをフォローしたらそんなに知識ないんだよ。
掲示板はだめね。

[7020: 匿名さん]

>>7015 匿名さん

とっておいた広い部屋と営業が使っていた3階の3部屋を売って完売かな。
営業マンはパークマンション三田に行って、渋谷の住人を引き寄せる戦略ですね

[7021: 匿名さん]

正式価格きた

[7022: 匿名さん]

>>7015 匿名さん
渋谷ホームズ建替えタワーマンションは所有権だから坪1500万もあるかもね
やっぱ定借で妥協しないともう手が届かない相場になってきてるな

[7023: マンション検討中さん]

8期2次では1LDK以上も売りがあるのでしょうか。
てっきり1Rだけかと思っていました

[7024: 匿名さん]

Twitterで有名な方、しばらくお住まいになられるんですな。

[7025: 匿名さん]

>>7017 匿名さん
建替え後の渋谷ホームズは坪1200万超えてくるなー
どこまで値上がりするんだ！

[7026: 匿名さん]

>>7025 匿名さん
いやー、坪１０００万くらいでしょ。プレミアムで１５００万くらいとか。

[7027: 匿名さん]

ホームズは低層坪800、中～高層1000～1200、プレミアム1500～1800、PH2000～2500とかじゃない

[7028: 匿名さん]

桜丘が坪1,200万してたら低層階だって800万はないんじゃ

[7029: 通りがかりさん]

>>7021 匿名さん
正式価格、結局上がりましたか？

[7030: 通りがかりさん]

>>7021 さん

>>7021 匿名さん
正式価格、結局上がりましたか？

[7031: 匿名さん]

六本木ビュー+虎麻ヒルズビューになって東22階で坪1000万超えたか。。
ホームズ建て替えてもライトアップないヒカリエ塞がれるだけで、上手いことスクランブルスクエアは見える角度。新築当初の東南角の低層は坪500万台、高層は坪600万で今のブランズ豊洲価格だった

[7032: 匿名さん]

20～21階の20部屋がいきなりアップされて、今週末に締め切りで新参を排除ｗ
優先案内された客の要望書で埋まってたんだろうな。俺にもDM届いてたが黙ってました。築2年で減価してるのに東南角の1.6倍すげー

https://twitter.com/nthdistrict/status/1527556318525108225?t=m1RyLdtBY...

[7033: 匿名さん]

東の中住戸のWタイプなんて、広さは違うけど坪単価1.8倍から2倍になってるな。。

[7034: 匿名さん]

>>7031 匿名さん
そうは言っても要は定期借地権
やはり長期所有前提なら所有権マンションでなくては消費財の購入になってしまうよ
ここは建替え狙いで渋谷ホームズの中古でしょ

[7035: 匿名さん]

>>7034 匿名さん

建て替え決まった後でも中古買えるの？権利関係確定してるでしょ。

[7036: 匿名さん]

シーゲルも4月にパコ渋買ってたが、20～21階の情報貰えていなくて草
優良顧客に認定されてないからパークマンション買わせもらえる顧客ではない。

[7037: 匿名さん]

渋谷ホームズが150m建て替えの案で検討されていてこちらはエリアNo2になりそうな中、三井の値付けも買う方も強気ね。
初期に特に安かった東南側買った方々見る目がありましたね。

[7038: 匿名さん]

三井が建替えでパークマンション名使わせないから、元祖パークマンション原宿の住人怒って決議否認されるんだよ。もたもたしてるから小学校の容積率は渋谷ホームズに取られて、シビルガーデンと区役所の容積率もらって抜かれることがないはずだったパコ渋139ｍまで抜かれることになる大失態だなぁ

[7039: 匿名さん]

ホームズはせいぜい24Fでしょ

[7040: 匿名さん]

>>7038 匿名さん
小学校の容積取れたの？
渋谷ホームズ買っとこうかな。

[7041: 匿名さん]

>>7040 匿名さん
7038ではないけど、大事なことは最近三井の説明が変わった点。階数も言っていたので建て替え組合はもう図面まで引いているのではないでしょうか

原パーに比べて渋谷ホームズはもともとの敷地が広い上に小学校隣接、区の施設隣接でさらに区役所、小学校に入る道が細くて危ないあたりを解決で緩和が容易。

とは言ってもパコ渋抜く計画は東急の悪意を感じますね

[7042: 匿名さん]

>>7041 匿名さん

単なるビジネス。悪意とか的外れ。

[7043: 住民でない人さん]

>>7039 匿名さん
地上35階、地下3階建てになるって資料に書いてるよ。

[7044: 匿名さん]

>>7043 住民でない人さん
そちらに小学校の容積の件が記載されているのでしょうか？

[7045: 住民でない人さん]

>>7044 匿名さん

[7046: 住民でない人さん]

>>7044 匿名さん
補足します。

[7047: 匿名さん]

>>7043 住民でない人さん
35階で150ｍだから階高がある高級仕様ってこと。パコ渋は階高が低いから39階になった、当初は更に階高を低くして42階建てにしようとしていたのは内緒だｗ

[7048: 匿名さん]

東建のネゴシエーションはすごいな。神南小学校の容積取ったのもだし、ヒカリエ横の再開発も取ってる

[7049: 匿名さん]

延床も渋谷ホームズの方があるね。渋谷だけにさすが東急

パコ渋東南角は今のうちに早く売り抜けないとね。住民はちゃんと掲示みてれば知ってたらしいからもう転売屋は売り抜けたか。

中住戸は高層でもいつまで経っても中古売れ残り賃貸単価は下層角並みだから論外で、やっぱり初期安くて眺望もひらけた東北角がリセールトップかな。西角は暑いから比較外ね。

[7050: 匿名さん]

ホームズはしっかり植栽作ってくれそうだな。
パークコートは植栽すかすかの建物むき出しだからやすっぽいんだよな。エントランスもアプローチほぼ無しだし、はじめてみるとサブエントランスかと思う。

ホームズ地権者いいなー

[7051: 匿名さん]

>>7038 匿名さん
マンションの建替えってなんでこんなにもめるんですかね

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56555?page=1&imp=0

[7052: 匿名さん]

>>7051 匿名さん

(新築事業程度に)建て替え業者が儲かり、住民も儲かること。建て替えは見えないところでもお金がかかる。解体金、仮住まい、販管費。
儲かるためには増床による販売面積増による利益確保が必要。
増床のためには容積率にもともと余裕があるか地域に貢献して(遊歩道、共有空間確保など)行政から緩和を受けたりする必要がある。

原宿パークマンションは増床要素が何もない。なので建て替えはまとまらないでしょう。
渋谷ホームズは小学校隣接で地域貢献が容易、かつ、小学校の広大な容積率の融通が可能。こんな増床容易なところはなかなか無い。調整は詰められていて来年に建て替え認可取るようですね。

その表参道のマンションは例外的で週刊誌に業者側が儲けすぎなことをすっぱ抜かれて業者と住民の信頼感が無くなって揉めはじめたのでは無かったですか。

[7053: 契約者さん1]

原宿パーマンはやけに強気だよなぁ。あんな細長い利用価値の高くない土地形状なのに。

[7054: マンション検討中さん]

>>7051 匿名さん

この案件凄いな。まとまれば表参道駅直結のパークコート出来るって事か。坪1000は軽く越えそうだな。

[7055: 匿名さん]

>>7046 住民でない人さん
総合設計なら800%のところを公共貢献で小学校の改修費を持つことで200%プラスしてもらう仕組みなんだね
返還率は100%でてんのかな？

[7056: 匿名さん]

スタディルームで電話会議する輩、パーティルームから酔っ払ったままぞろぞろラウンジに向かう輩、まじ勘弁

[7057: 匿名さん]

>>7056 匿名さん
メンテナンスや営繕工事の発注を相見積もりを取らずに業者の言い値のままに発注する管理組合まじ勘弁

[7058: 匿名さん]

7056,7057さん、普段の言動から特定されてますよ。

[7059: マンション検討中さん]

>>7058 匿名さん
パーティルームはいいとしてわざわざキーまで渡してるのか20Fぞろぞろはルール違反だろー、せめて5,6人にしてけれ、エレベーターホール反響しすぎ
コロナ全盛期が静かでよかった
でもうちの中は静かだから許してやろう、友達呼んではしゃぎたい気持ちもわかる、パーティルームが眺望ないから上にちょっと行きたい気持ちもわかる
スタディルームは許さん、外に誰も使ってない席あるだろ、というかいえでやれ、笑、怒って7058さん、私若者怖い

[7060: マンション検討中さん]

>>7049 匿名さん
売り抜けたほうが良いのは南東角な。東南角は建替えでも塞がれないから21階で坪1000万弱だった。南東角は塞がれるから坪800くらい

[7061: 匿名さん]

ぶっちゃけここ、近くでみたら建物安っぽくないか？DW横の外壁がイオンモールみたいなんだが。

[7062: マンション検討中さん]

確かに遠くから見ると凄く目立つしかっこいいけど、近くで見るとアレ？ってなった

外壁の色とエントランスのしょぼさがね、、

[7063: マンション検討中さん]

パコ渋の40平米の賃貸余すぎでしょ
そりゃ三井も賃貸じゃなくて売りに出す訳だわ
みんなまだまだテレワークだもの
賃料高すぎ

[7064: 匿名さん]

>>7063 マンション検討中さん
ニューヨーク1年間で賃料値上がり1.5倍ってものすごいね
そりゃ金利上げて必死にインフレ抑えようとしてるのも理解できる

[7065: 匿名さん]

メディアラウンジかカフェ横の机でバカでかい声でテレワークしてる不動産ゴリラみたいなやつ消えてくれ

[7066: 匿名さん]

>>7065 匿名さん

ここに書いてどうなる。消えてくれ。

[7067: マンション検討中さん]

中古検討しているのですが三井住友以外ローン通らない上に他の新築物件で通る借入額の半分程度に減額されました。
私の属性が低いせいもあるかもしれませんが、皆さんキャッシュで買われているのですか。

[7068: 匿名さん]

>>7067 マンション検討中さん
前からでてる話だけど新築購入時は提携ローンがあるからフルでも通る。なので新築購入者はローン組んでる人も普通にいるはず。
中古になると提携ローンではない上に定借だからローンが他物件よりも通りずらい。
だから二億前後の中古物件は動きが悪くて三月超えても売れ残ってる。ただでさえ二億前後になると動きが悪いのにキャッシュの客に限定したら売れない。しかもここは山手線外側で渋谷で、二億前後の物件が動くエリアではない。一生住む気なら良いけど途中で売るつもりならリスクが高い。ほぼ三井住友の住宅ローンと一蓮托生。三井住友が定借から手を引いたら中古は終わり。
節税対策でキャッシュで買う人だってわざわざリスク高い二億前後よりは小分けで一億前後の部屋買う。
だからまあどの部屋買うつもりかわからないけどグロス低めの部屋にしておいた方がよいよ。
ネガっぽい書き方になったけどリスクが高いと言っているだけで物件が悪いとはいってない。繰り返しになるけど最後まで済むなら好きな部屋買えば良い。はじめから途中で売るつもりならやめた方がよい。

[7069: 匿名さん]

>>7068 匿名さん
住宅ローンは厳しいですよね。
でも属性次第ですよ。おそらく私は中古だろうがプロパーローンでフルで借り入れできます。そんな人がどんだけいるのか知らないけどね。

[7070: 匿名さん]

三井住友、って以前から定借に住宅ローンを貸してくれてますよ。

[7071: 匿名さん]

こんなのがありました。

https://xn--q9ji3c6d6vfb0d9567a37wa.com/whole/%e5%ae%9a%e6%9c%9f%e5%80...

[7072: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7073: 検討板ユーザーさん]

>>7067 マンション検討中さん
中古の定期借地権マンションでも貸してくれるところあると思いますよ。物件の評価が高いので、他の定借マンションよりは借りやすいと思いますが、、
きらぼし、りそな、しすぎん、みずほなど、

[7074: マンコミュファンさん]

パコ原の投げ売りみてると、よく定期借地なんてかうなぁって。渋谷で坪300とかの時代はお得だったんだろうけど。

[7075: 匿名さん]

>>7074 マンコミュファンさん
パコ原って神宮前のこと？

[7076: 匿名さん]

あちらの住民板を読んでみたけど、
ここと同一視するのはどうかなあ。

[7077: 匿名さん]

theパパ活女と下品そうな女友達どもが、デカイ声だしてバーラウンジで我が物顔で動画や写真を撮りまくっていた。いち早くパパに切られて消えてくれ。

[7078: 匿名さん]

>>7077 匿名さん
幻覚や幻聴の癖があるようですね！

[7079: 匿名さん]

>>7077 匿名さん

また、あんたか。あなたは特定されてるんだから、いい加減にやめたら。

[7080: マンション比較中さん]

この先少なくとも数年はテーパリングだから、今までみたいなバブル価格は終わりだよ
あと住宅ローン金利も間違いなく上がる
金利が上がればマンション価格は下がる

[7081: 匿名さん]

会議室を不動産屋が占拠している

[7082: 匿名さん]

会議室を不動産屋が占拠とは？
マンションの共用施設を営利目的で使用する住人がいるのですか？
それとも住人がテレワークで不動産に関わる業務をされているという意味ですか？

[7083: 匿名さん]

バカでかい声で資金調達をビデオ会議してるのはわらた。
面白そうで聞いていたが夢物語を語っててクローズ出来るか心配なった。オタクみたいな早口口調なのも

[7084: 匿名さん]

へんなのが共用占拠しててげんなりだね。

[7085: 匿名さん]

ヤングエグゼクティブが共用部や会議室に多いですから爆笑

[7086: 匿名さん]

>>7085 匿名さん
ヤングエグゼクティブってなに？

[7087: 匿名さん]

虎説明しろ

[7088: 匿名さん]

1LDKで9000万円台、購入できる人は限られますが、お金持ちといっても品があるお金持ちばかりじゃないですもんね…
掲示板見ると、共用施設の利用をためらってしまいます。

映画館みたいなクリエイティブラウンジ。。。フィットネスルームもあってかっこいいですけど。
昼間に利用する分には、そういったのいないですか？
静かに品よく生活したいです。

[7089: 匿名さん]

共用部占拠の声でかイキリ野郎、段ボールを潰さずそのまま置かれて置く場所無くなる、ランボルギーニ君は自分で車庫入れれないから時間外に帰ってきたら置きっぱなし等けっこう酷い

[7090: 匿名さん]

いつも夜中から朝方の決まった時間に、マスク警察の◯◯くんが不平不満を書き込む掲示板に成り下がりました。

[7091: 匿名さん]

とら君

[7092: 匿名さん]

>>7088 匿名さん

半年ぐらい前に現地販売説明会で訪問しましたが、実需としては全くお話しならないくらい下品な入居者層でしたよ。
やっぱり渋谷区でも代官山、南平台、または広尾の方が落ち着きあって暮らしやすそうです。神宮前も賑やかすぎます。

投資用ならご勝手にということです。

[7093: 通りがかりさん]

昨日昼3時にラウンジいったら転売コンサルのサロン説明会やってた。でかい声で10人くらい貸切状態。転売商品のリストと指導で利益補償はなし笑　転売やれば誰でもこんなマンションに住めるのだそうです、、

[7094: 匿名さん]

>>7093 通りがかりさん

仮想通貨屋さんが集うマンションですね！
木本の説明会をこちらのステップロビーで開催したらどうですか？

[7095: マンション検討中さん]

賃貸の成約が増えてきましたね

[7096: 匿名さん]

低層の角部屋坪500万台だったのは今考えると奇跡だ

[7097: 通りがかりさん]

>>7096 匿名さん
インフレとはそういうものです
マンションだけでなく、車も電気も食料もコロナと戦争で全世界的なインフレモードなだけです

[7098: 匿名さん]

三井のB賞宿泊券と金券当たった

[7099: 匿名さん]

ユーチューバーのガキほんと多いなぁ。
女向け風俗呼ぶ整形Youtuberや、ゴリラ顔のハーフYoutuberとか誰って感じなんだけど100万登録いってるのすごい

[7100: 匿名さん]

>>7097 通りがかりさん
インフレと言うより
スタグフレーションですね。
不景気で賃金は上がらずに物価は上がる。
上がっても売り手が増えて結局、マンション価格は下がる。

[7101: 評判気になるさん]

>>7100 匿名さん
上がっても売り手が増えずさらに上がるだろ

[7102: 通りがかりさん]

ここはそんなに民度が低いのですか？

[7103: 匿名さん]

>>7101 評判気になるさん
不景気になって給料が上がらずに物価が上がれば、生活は困難となる。
当然ながら住まいを売って生活費やローンを払わなければいけない売り手
が続出する。つまり価格を下げてでも誰かに買ってもらいたい中古売主は増える。当たり前。

[7104: 匿名さん]

曰く付きの方やあぶく銭の購入者・賃借人がとても多く、ステップロビーや共用部で日中過ごしている様子を見て、三田ガーデンヒルズの入居者層を懸念しております。

なお、北参道の共用部もこちらと同様の雰囲気になるのは間違いないです。

[7105: 匿名さん]

都心タワマンはどこも同じ。六本木ヒルズ、麻布十番、青山のタワマンなんか、イケイケギラギラの客層が多いとデベ営業から聞いた。ここも例外ではないというだけ。

[7106: 匿名さん]

昨夜のWBS、定借マンションネタをやってたけど
定借期間50年の話をしていた。
今時70年が常識でしょ。
あの番組、三井も提供しているはずなのに。

[7107: 匿名さん]

青山と渋谷は群を抜いてギラついててるね。北参道は檜町くらいの雰囲気で収まるんじゃない

[7108: 匿名さん]

プラウド原宿の60億部屋アンダーでお買い上げ。ミニマム4億だからお前ら含み益少しくらいで見に行くなよｗ

[7109: マンション検討中さん]

都内素人海外在住の私が都内に学生以来２０年ぶりに戻って来てタワマン検討しているのですが中はまだ見てないが立地は最高ですね。
右に行けば代々木公園、左の坂を降りれば渋谷の繁華街、回りは市役所に税務署など都心部にしてはあり得ないくらい閑静で落ち着いてると都心を住み分けできます。
老後にはとても良い物件だと思いました。

[7110: 匿名さん]

>>7109 マンション検討中さん
閑静、かどうかはこれ次第です。コロナ禍が終わってどうなるか。

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

[7111: 匿名さん]

>>7108 匿名さん
プラウド原宿のペントハウスの60億って500㎡くらいの広さですか