パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[7012: 匿名さん]

実態はこの通り。

都心オフィス需要回復に濃淡　空室率、渋谷低く汐留高く: 日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC050YO0V00C22A4000000/
いち早く回復基調にあるのが渋谷・原宿地区だ。空室率は21年6月に6.9%まで上昇したが、22年2月は3.5%に低下。もともと国内外のIT（情報技術）系やスタートアップ企業が注目し、19年にはグーグル日本法人が六本木から移転するなどコロナ前も集積が進んでいた。ここに来てテレワークから再び出社日を増やす新興企業も目立ち、起業家の交流や最先端の情報交換の場としての街の役割も取り戻しつつあるとみられる。
根強い企業集積を背景に、渋谷駅周辺では東急グループや三菱地所、東京建物が大規模再開発を計画する。
優秀な人材獲得のため、賃料が比較的高くても街のブランド力のある丸の内や渋谷地区で探す企業は多いという。

[7013: 匿名さん]

>>7010 匿名さん

シーゲル

[7014: 匿名さん]

>>7011 マンション検討中さん
これ、なかなか理不尽ですねー

https://kaikeizine.jp/article/29991/

[7015: 匿名さん]

三井が未発売にしてた20～21階の角部屋、単価すごいことになってる。
分譲当時に安くしすぎた東南角は坪1.5～1.6倍。
南東角と北西角は坪1.2～1.3倍くらいで相場通りの値上がり。

角部屋リセールはLINEホールより上の東南角で決定。くやしい（泣
渋谷ホームズ建替えられても六本木～代々木公園側は抜けが確保されてて普通に展望良かった。隣の南東角はダメだった

[7016: 匿名さん]

>>7014 匿名さん

死ぬ間際の爺さんに1棟物マンション2棟買わせるのと、タワマン節税は全く違うぞ

[7017: 匿名さん]

>>7015 匿名さん

東南角の22階で坪620万だから坪930～1000万くらいってことか。。。
図面見ると高層仕様なんだね

[7018: マンション比較中さん]

>>7016 匿名さん

タワマン賃貸も同じ。
税理士に聞けよ。

[7019: マンション比較中さん]

相続後に売却もだめな。
3年前ならおｋもなしな。
どんなやつをフォローしたらそんなに知識ないんだよ。
掲示板はだめね。

[7020: 匿名さん]

>>7015 匿名さん

とっておいた広い部屋と営業が使っていた3階の3部屋を売って完売かな。
営業マンはパークマンション三田に行って、渋谷の住人を引き寄せる戦略ですね

[7021: 匿名さん]

正式価格きた

[7022: 匿名さん]

>>7015 匿名さん
渋谷ホームズ建替えタワーマンションは所有権だから坪1500万もあるかもね
やっぱ定借で妥協しないともう手が届かない相場になってきてるな

[7023: マンション検討中さん]

8期2次では1LDK以上も売りがあるのでしょうか。
てっきり1Rだけかと思っていました

[7024: 匿名さん]

Twitterで有名な方、しばらくお住まいになられるんですな。

[7025: 匿名さん]

>>7017 匿名さん
建替え後の渋谷ホームズは坪1200万超えてくるなー
どこまで値上がりするんだ！

[7026: 匿名さん]

>>7025 匿名さん
いやー、坪１０００万くらいでしょ。プレミアムで１５００万くらいとか。

[7027: 匿名さん]

ホームズは低層坪800、中～高層1000～1200、プレミアム1500～1800、PH2000～2500とかじゃない

[7028: 匿名さん]

桜丘が坪1,200万してたら低層階だって800万はないんじゃ

[7029: 通りがかりさん]

>>7021 匿名さん
正式価格、結局上がりましたか？

[7030: 通りがかりさん]

>>7021 さん

>>7021 匿名さん
正式価格、結局上がりましたか？

[7031: 匿名さん]

六本木ビュー+虎麻ヒルズビューになって東22階で坪1000万超えたか。。
ホームズ建て替えてもライトアップないヒカリエ塞がれるだけで、上手いことスクランブルスクエアは見える角度。新築当初の東南角の低層は坪500万台、高層は坪600万で今のブランズ豊洲価格だった

[7032: 匿名さん]

20～21階の20部屋がいきなりアップされて、今週末に締め切りで新参を排除ｗ
優先案内された客の要望書で埋まってたんだろうな。俺にもDM届いてたが黙ってました。築2年で減価してるのに東南角の1.6倍すげー

https://twitter.com/nthdistrict/status/1527556318525108225?t=m1RyLdtBY...

[7033: 匿名さん]

東の中住戸のWタイプなんて、広さは違うけど坪単価1.8倍から2倍になってるな。。

[7034: 匿名さん]

>>7031 匿名さん
そうは言っても要は定期借地権
やはり長期所有前提なら所有権マンションでなくては消費財の購入になってしまうよ
ここは建替え狙いで渋谷ホームズの中古でしょ

[7035: 匿名さん]

>>7034 匿名さん

建て替え決まった後でも中古買えるの？権利関係確定してるでしょ。

[7036: 匿名さん]

シーゲルも4月にパコ渋買ってたが、20～21階の情報貰えていなくて草
優良顧客に認定されてないからパークマンション買わせもらえる顧客ではない。

[7037: 匿名さん]

渋谷ホームズが150m建て替えの案で検討されていてこちらはエリアNo2になりそうな中、三井の値付けも買う方も強気ね。
初期に特に安かった東南側買った方々見る目がありましたね。

[7038: 匿名さん]

三井が建替えでパークマンション名使わせないから、元祖パークマンション原宿の住人怒って決議否認されるんだよ。もたもたしてるから小学校の容積率は渋谷ホームズに取られて、シビルガーデンと区役所の容積率もらって抜かれることがないはずだったパコ渋139ｍまで抜かれることになる大失態だなぁ

[7039: 匿名さん]

ホームズはせいぜい24Fでしょ

[7040: 匿名さん]

>>7038 匿名さん
小学校の容積取れたの？
渋谷ホームズ買っとこうかな。

[7041: 匿名さん]

>>7040 匿名さん
7038ではないけど、大事なことは最近三井の説明が変わった点。階数も言っていたので建て替え組合はもう図面まで引いているのではないでしょうか

原パーに比べて渋谷ホームズはもともとの敷地が広い上に小学校隣接、区の施設隣接でさらに区役所、小学校に入る道が細くて危ないあたりを解決で緩和が容易。

とは言ってもパコ渋抜く計画は東急の悪意を感じますね

[7042: 匿名さん]

>>7041 匿名さん

単なるビジネス。悪意とか的外れ。

[7043: 住民でない人さん]

>>7039 匿名さん
地上35階、地下3階建てになるって資料に書いてるよ。

[7044: 匿名さん]

>>7043 住民でない人さん
そちらに小学校の容積の件が記載されているのでしょうか？

[7045: 住民でない人さん]

>>7044 匿名さん

[7046: 住民でない人さん]

>>7044 匿名さん
補足します。

[7047: 匿名さん]

>>7043 住民でない人さん
35階で150ｍだから階高がある高級仕様ってこと。パコ渋は階高が低いから39階になった、当初は更に階高を低くして42階建てにしようとしていたのは内緒だｗ

[7048: 匿名さん]

東建のネゴシエーションはすごいな。神南小学校の容積取ったのもだし、ヒカリエ横の再開発も取ってる

[7049: 匿名さん]

延床も渋谷ホームズの方があるね。渋谷だけにさすが東急

パコ渋東南角は今のうちに早く売り抜けないとね。住民はちゃんと掲示みてれば知ってたらしいからもう転売屋は売り抜けたか。

中住戸は高層でもいつまで経っても中古売れ残り賃貸単価は下層角並みだから論外で、やっぱり初期安くて眺望もひらけた東北角がリセールトップかな。西角は暑いから比較外ね。

[7050: 匿名さん]

ホームズはしっかり植栽作ってくれそうだな。
パークコートは植栽すかすかの建物むき出しだからやすっぽいんだよな。エントランスもアプローチほぼ無しだし、はじめてみるとサブエントランスかと思う。

ホームズ地権者いいなー

[7051: 匿名さん]

>>7038 匿名さん
マンションの建替えってなんでこんなにもめるんですかね

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56555?page=1&imp=0

[7052: 匿名さん]

>>7051 匿名さん

(新築事業程度に)建て替え業者が儲かり、住民も儲かること。建て替えは見えないところでもお金がかかる。解体金、仮住まい、販管費。
儲かるためには増床による販売面積増による利益確保が必要。
増床のためには容積率にもともと余裕があるか地域に貢献して(遊歩道、共有空間確保など)行政から緩和を受けたりする必要がある。

原宿パークマンションは増床要素が何もない。なので建て替えはまとまらないでしょう。
渋谷ホームズは小学校隣接で地域貢献が容易、かつ、小学校の広大な容積率の融通が可能。こんな増床容易なところはなかなか無い。調整は詰められていて来年に建て替え認可取るようですね。

その表参道のマンションは例外的で週刊誌に業者側が儲けすぎなことをすっぱ抜かれて業者と住民の信頼感が無くなって揉めはじめたのでは無かったですか。

[7053: 契約者さん1]

原宿パーマンはやけに強気だよなぁ。あんな細長い利用価値の高くない土地形状なのに。

[7054: マンション検討中さん]

>>7051 匿名さん

この案件凄いな。まとまれば表参道駅直結のパークコート出来るって事か。坪1000は軽く越えそうだな。

[7055: 匿名さん]

>>7046 住民でない人さん
総合設計なら800%のところを公共貢献で小学校の改修費を持つことで200%プラスしてもらう仕組みなんだね
返還率は100%でてんのかな？

[7056: 匿名さん]

スタディルームで電話会議する輩、パーティルームから酔っ払ったままぞろぞろラウンジに向かう輩、まじ勘弁

[7057: 匿名さん]

>>7056 匿名さん
メンテナンスや営繕工事の発注を相見積もりを取らずに業者の言い値のままに発注する管理組合まじ勘弁

[7058: 匿名さん]

7056,7057さん、普段の言動から特定されてますよ。

[7059: マンション検討中さん]

>>7058 匿名さん
パーティルームはいいとしてわざわざキーまで渡してるのか20Fぞろぞろはルール違反だろー、せめて5,6人にしてけれ、エレベーターホール反響しすぎ
コロナ全盛期が静かでよかった
でもうちの中は静かだから許してやろう、友達呼んではしゃぎたい気持ちもわかる、パーティルームが眺望ないから上にちょっと行きたい気持ちもわかる
スタディルームは許さん、外に誰も使ってない席あるだろ、というかいえでやれ、笑、怒って7058さん、私若者怖い

[7060: マンション検討中さん]

>>7049 匿名さん
売り抜けたほうが良いのは南東角な。東南角は建替えでも塞がれないから21階で坪1000万弱だった。南東角は塞がれるから坪800くらい

[7061: 匿名さん]

ぶっちゃけここ、近くでみたら建物安っぽくないか？DW横の外壁がイオンモールみたいなんだが。