パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6801: マンコミュファンさん]

>>6800 検討板ユーザーさん
30万で賃貸がつく限り安泰でしょう

[6802: 匿名さん]

原宿パークマンション、とっくに看板出てますよ。
　

[6803: 匿名さん]

ワンルーム、投資としてよさそうです。

30万円
1年で360万円
2年で720万円
3年で1,080万円と計算して、
8,210万円を回収するためには22.80……で23年見ておけばいい感じです。

その間、リフォームなど経費は必要ですが、長期間保有するなら支払った分は回収できたらいいかなと考えます。

[6804: 匿名さん]

渋谷ホームズのほうが出来るの遅いんだな2030年

[6805: 名無しさん]

よし

[6806: マンション検討中さん]

エントランスに警備員つける議題が住民の一番人気笑
2名配置で24H 6800万/年、単価 3881円/時間なのに
誰も不満言わず、1.4倍管理費上がります。なので利回り悪くなりますね。

[6807: 匿名さん]

>>6806 マンション検討中さん

反対も含めての１位でしょう。総会で決議すれば反対多数で否決されるよ。

[6808: 検討板ユーザーさん]

昨日、参加しました。
警備員立哨の件は、大切な課題だが、費用がかかるなら、他に方策はないかなど、有意義な意見交換会でした。
大きな出費となるなら反対との意見が大半でした。

[6809: eマンションさん]

>>6806 マンション検討中さん
そんなに高い時給だったらプロレスラーとか雇えるんじゃない！

[6810: 匿名さん]

6800万を500戸で割ったら13.6万、月当たり1.1万円の管理費アップ。さすがに反対多数でおわるやろな。日中は防災センターのおじちゃん立ってるから問題ない。
それより車寄せや駐車場の導線巾が狭いのが嫌だ、設計がギリギリすぎる。

[6813: マンション検討中さん]

［No.6811から本レスは、ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[6814: マンション検討中さん]

総会の後の、意見交換会、その方は、確かに、時折、ややテーマと違った内容を発言されてましたが、管理会社にとっては、耳が痛い内容だったかもしれないですが、口調は強かったものの、真っ当な意見が多く、言いにくいこともハッキリと言ってくれて、所有者にとっては、ありがたかった面も多かっですよ

[6817: 評判気になるさん]

最近、夜になると灯がともってる部屋がかなり増えてきたような気がしますね。
いつも、原宿駅のあたりからこのマンションを眺めていますが、やはり部屋の灯が多くなるとより素敵に見えますね。

[6819: マンコミュファンさん]

>>6815 匿名さん
青山パークタワーと管理費の比較をして無駄や割高な設定を改善したらと指摘していただけでしょ
ちなみに現在、青山パークタワーの最上階の234平米が売りに出てるけど、管理費78580円だから、平米あたり335円なんだね
まあ、これから管理組合の理事会でしっかりコストコントロールしないと、同じような指摘を理事会役員がされることになると思うよ

[6821: 匿名さん]

区分所有法、管理規約、判例の観点から一言
マンションにおける個人への誹謗中傷のビラ撒きは、通常は名誉棄損の問題であり、当事者間の問題として取り扱われるため、管理組合は関知しない。しかし、それがマンション管理への迷惑行為と捉えられた場合は、当事者をマンションから排除する目的で、手続きに則り、専有部が競売に掛けられることになる。
ルールを持ち出す前の常識の問題ではあるが、一応、法的側面からも忠告しておく。
以上。

[6824: マンション検討中さん]

>>6819 マンコミュファンさん

管理費の比較が無駄だということを理解された方がよろしいかと。

青パは2003年、築18年です。こちらは2021年です。

バイトの時給は2003年の664円から2021年の930円まで、ほぼ1.5倍です
https://parttime00.com/saiteitingin/zenkoku/

古い時代のマンションと、いまのマンションでは管理費の相場が違う、ただそれだけです。
受託側から管理費の値上げや費用の値上げの提案はとてもハードルが高いです。
付き合いや実績づくりのために利益が低くともやめられない、そういう状態になっているマンションがいくつかある、それだけです。
近年のマンションより管理費と2003年築のマンションの管理費を比較されてみてはいかがでしょうか。

ましては当マンションは分譲時坪800万円、平均価格2億円近いマンションです。
2億円というのは賃貸にして月60?90万円、ローン支払いにして月60万円という金額であって、管理費が1万円減ろうと誤差です。

このクラスのマンションで考えるべきはサービスの充実であって、管理費を下げることではありません。
そしてサービス開始からまだ1年も経っていません。
18年かけて作り上げた管理と、1年目の管理が同じ水準になるわけがありません。

新卒一年目22歳で18年働いた40歳と同じパフォーマンスを出せますか？
なんでもかんでも管理会社を敵視するのではなく、長い目で見ていかに良くするかを考えてませんか？

費用の話以外にも、できることはいくらでもあり、たとえばパーティルームの稼働率が20%だとします。
いまのパーティルームは昼夜ともに1.5万円くらいの利用料かと思いますが、これが100%稼働すると3万円×30日×80%で72万円、年間864万円の収入アップになります。
フルに近い価格で稼働するのであれば値上げができ、さらなる収入アップにつながります。

ゴルフラウンジに関しても、貸出駐車場に関しても、会議室に関しても、バーに関しても同様です。

貸切バーをやるだとか、バーで住民向けのイベントをやるだとか、車のイベントをやるだとか、収入を上げる方法はいくらでも方法はあります。それを第三者管理で動ける人たちがやればいいわけです。

建設的に考えていきませんか？

[6825: マンション検討中さん]

やたらコンシェルジュや管理会社にクレームを入れている方は、一体どんな提案をされているのですか？
その方でも別の方でも構いませんので、せっかくなので議論しませんか？

今の管理は何がどうダメで、それをどう変えたいのですか？
第三者管理をすべき理由はなんですか？三井の管理がダメとは一体どのような観点で何がダメですか？
それは理事会方式にすれば何が変わりますか？それは理事会方式のデメリットを超えていますか？

青パの管理が良い例としてあげられていたことのひとつは、「犬の名前を覚えていること」でした。それが全てですか？
18年間住民が安定しているマンションと500世帯が日に日に入ってきている1年目のマンションで比較すべき特徴ですか？青山パークタワーの1年目も全住民の顔を覚えて、犬の名前を覚えていましたか？

教えていただけると幸いです。

[6826: マンション検討中さん]

詰めるように聞いてばかりではいけませんので、私からも1つ住民のみなさまのためになる提案を書いておきます。

解体準備金の適正化です。

現在は解体準備金をほぼ修繕積立金の2倍で積み立てています。
100平米で23800円です。年間23万5600円です。
平均的な住戸が70平米だとして、500戸だとすると年間1億4000万円の積み立てです。

70年間で、約100億円近い積立です。
弱めに考えても年間1億円近く、70年で70億円規模の積立になっています。

なお解体時の所有者は余った解体準備金を按分される仕組みです。余剰が30億円出れば、戸あたり600万円が返ってきます。

本当にこの金額が適正ですか？
いま解体するとしたらいくらかかりますか？

この30年間のインフレ率はいくらでしたか？

解体準備金は修繕積立金と違って途中で触らないお金ですし、ロックできるのであれば運用条件も良くなります。
70年間のインフレヘッジが必要ならば、元本保証されない金融商品で年間1%程度の運用をすれば良いのではありませんか？
仮に70年後にも物価が同じでインフレが起きないのであれば運用成績はあがりませんが、その場合は工事価格もあがらないので問題ありませんので、運用さえしていれば70年後のインフレ率を想定した工事代金の積み立ては不要です。

この金額は過剰に見えますし、現在解体する場合の費用を見て適正水準まで値下げしたらいかがでしょうか？

あるいは、この程度の費用を削減しても意味ないという考え方もありますし私はそのように考えているので、浮いた分は住民向けのサービスに使うという形でも良いと思います。
解体準備金を半減できれば7000万円近くのお金が残るので、(意味はありませんが)警備員を設置することもできますね。

いかがでしょうか？
ご意見お待ちしております。

[6827: マンション検討中さん]

>>6826 マンション検討中さん

失礼、計算間違えていましたね。
70平米が平均であれば年間約1億円の積立で、70年で70億円ですね。半減できれば5000万円を削減ないしサービス充実へ使えます。

[6828: マンション掲示板さん]

>>6827 マンション検討中さん
フロントサービスがあって、バレーサービスがあって、24時間警備があって、ゲストルーム、フィットネス、パーティラウンジがあるのに、ほかになんのサービスを追加しろと言ってんの？

[6829: 匿名さん]

解体準備金を考えるなら、インフレ率や現在の解体コストよりも
将来の解体コストと廃棄物の処理コストを考えないといけないと思います。
タワマンの建替え時期は重なるでしょうから、解体コストは高騰するでしょうし
特に将来は、廃棄物の処理場不足で、廃棄物処理コストがとても高騰するのでは？
人口減で、放置される廃墟タワマンが出てくるリスクもあり、縁を切れる定借の方がリスクは少ないのでしょうけど。

[6830: 匿名さん]

［No.6818から本レスの内、スレッドの趣旨に反する投稿、または、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当］

[6831: マンション検討中さん]

>>6828 マンション掲示板さん
ラグジュアリーホテルなど、管理ないしホスピタリティのレベルが高いところとの差分を埋めていけば良いのではないでしょうか。

具体的にいうなら、利便性/快適性を高めるためにできることはいくらでもあって、たとえばポーターサービスかもしれません。

季節ごとに入り口に飾るもの、たとえばクリスマスツリーだったり門松だったりそのクオリティだったりかもしれません。

エントランスで住民にお茶を出す、といったサービスも予算があって需要があれば可能かもしれません。

棟内清掃や窓の清掃の頻度をあげたり、絨毯の交換頻度をあげたりかもしれません。

住民向けのイベントを費用負担して行うことかもしれません。

いくらでもやれることはあって、それはマンションの資産価値をあげるものもありうるのではと思います。

[6832: マンション検討中さん]

>>6829 匿名さん
それは素人がやってもわからないし70年前に予測することはプロでも無理、という結論になると思います。
廃棄物処理なんて政府が補助金を出すかもしれないし、さまざまな要因が絡みます。

ゆえに数年に1回、現時点での見積もりを出してそれに必要な費用を均等積立すれば良いのでは？逆に減ることもあるかもしれないですね。
予測できない未来まで無理にシミュレーションするより、確実にそのときそのときでわかる未来に必要な費用を積み立てる方が良いのではないでしょうか。

[6833: 匿名さん]

解体費が読めてきた最後の数年で、解体準備金の分配金でマンション価格が上がりそうだな。現状の取得者みんな死んでるけどな笑

[6834: 検討板ユーザーさん]

個人情報に対して非常識な人がいて恐ろしいと思いました

[6835: マンション検討中さん]

自転車置き場、違法電動自転車、ナンバーなしキックボードがたくさんあります。警視庁に確認したら、渋谷署に通報するよう言われました。が迷います。

[6836: 匿名さん]

ぜんぶ通報しましょう

[6837: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[6838: マンション検討中さん]

マンションの外観を見てきました。上の方はもちろん格好いい。遠くから見ても異常に目立ちます。
でも近くで見ると結構普通。道路沿いはショボく感じました。

一般的な評価はどうなのでしょう。

[6839: 匿名さん]

高層階のリセールは市況が良いので10％増くらい。低層階の角部屋は坪600万だったので高層にも引っ張られて20％増くらい、中住戸は利回りは良いけどリセールは厳しい。

[6840: 匿名さん]

>>6839 匿名さん
低層、高層という区分け以外に、ここは方角で単価が大きく違います。方角による差はないですか？

[6841: 匿名さん]

代々木公園ビューの北角は高すぎたからリセール悪い、南角は安かったからリセール良い。三井が煽っていたほど代々木公園ビューは普通だったので、檜町ザタワーのような指名買い入らないのが伸びない原因。ゆえに北角は竣工後も残っていた（低層の北角はまだ残っている）が、南角は竣工前には高層も低層も完売していた。

[6842: 匿名さん]

今中古売りに出てるのはほとんど南ばかり。1年以上売れ残ってるのもあるね。
まぁ南は目の前の再開発で日照と眺望塞がれるから売れないのも仕方ない。
北角は低層が2億ぐらいで売りに出てたけど眺望ある部屋だったからすぐ決まった。
北は売り物自体なかなか出ないけどリセールはいいね。

[6843: マンコミュファンさん]

西の高層階はどうかな？

[6844: マンション掲示板さん]

西の15階以上は良いんじゃないかな。
パークマンションの建替えあるけど、60m離れてるしアムウェイ隠れるしw

[6845: 匿名さん]

>>6844 マンション掲示板さん
原宿パークマンションと渋谷ホームズの建替えで南と西の眺望がなくなるようですが、それぞれ何階建てのタワーマンションになるのでしょうか？

[6846: 匿名さん]

>>6838 マンション検討中さん
ここはエントランスまでのアプローチの奥行きが長くないから、ショボく見えるでしょうね。でも、近くで見ても建物自体は圧巻ですよ。

[6847: マンション掲示板さん]

道路側むき出しなのがちょっと残念。
セットバックして壁や植木で囲まれていれば、もっと威厳が出たのに。

[6848: マンション掲示板さん]

>>6845 匿名さん
南は40階、西は24階ですかね。

[6849: 匿名さん]

>>6848 マンション掲示板さん
南のホームズはそこまで上がってくるんですか
ちょっと囲まれ感がでちゃいますね

[6850: マンション掲示板さん]

>>6763 通りがかりさん

南西の部屋は、目の前が新しい区役所、小学校、新しい子育て施設のため、眺望確保されていて安心。

[6851: 評判気になるさん]

やはり所有権マンションがいいので原宿パークマンションの建替えを待とうかと思いますが、今の不動産市況だと平均で坪1000万とかいっちゃいますか

[6852: 匿名さん]

コープ原宿裏のプラウドは坪2500万で、うちの最上階といっしょですね。
ただプラウドのほうが広いので50億くらいです。

[6853: 評判気になるさん]

>>6852 匿名さん
コープオリンピア裏の11階建てのプラウドって、最上階50億円なんですねー
麻布虎ノ門再開発の100億円超えを知った後だと、そんなもんかぁという気になってしまいまねぇ
個人的には渋谷ザタワーのプライベートプール付き39階が好きだな

[6854: 匿名さん]

原宿パークマンションの建替え決議って成立した？

[6855: 匿名さん]

したよ、ただ解体開始と竣工は遅いから5年後くらいだったかな。

[6856: 検討板ユーザーさん]

原宿パーマンは2028年の春に竣工のようです

[6857: マンコミュファンさん]

>>6844 マンション掲示板さん

冬の富士山は素晴らしい?

[6858: 匿名さん]

冬でもダイレクトウインドウは暑いし、家具や什器の日焼けやばい。夏の西向きは灼熱地獄（笑
ここは遮るビルがないから東南か東北の角部屋が良いよ。南東は建て替えあるから×、北東は陽が朝に一瞬しか入らないから寒いしリセール悪い×。

[6859: 匿名さん]

>>6858 匿名さん
北はNHK情報棟、南は渋谷ホームズ建て替えタワー、西は原宿パーク建て替えマンション
東だけが抜け眺望なんだね
10年経つと偉く雰囲気かわるな

[6860: 匿名さん]

南は区役所と小学校だから、高層は抜けてるだろ。

[6861: 匿名さん]

東の六本木の夜景とスカイツリーは、北の夜景より綺麗。南の渋谷ビューは近すぎるのと角海老看板が強すぎるw

[6862: ご近所さん]

確かに東の六本木夜景を見ながらのモエシャンでの乾杯は雰囲気でていいね

[6863: 匿名さん]

ここは検討者はおらず、東側を買った購入者しかいないの？笑
竣工後、一年以上も売れ残ってる中古マンションに、購入者がなんで書き込んでるの？笑

[6864: 匿名さん]

竣工後3年も売れてないザコート外苑の悪口は止めろ

[6865: 匿名さん]

また駐車場１の側壁が擦って破壊されてるな。平置きでゆとりあって鏡見ながら入庫すれば当たること無いのに運転下手すぎだろ。バレーがぶつけることないから爺かな

[6866: 匿名さん]

>>6865 匿名さん
検討板に書く内容？

[6867: 匿名さん]

>>6802 匿名さん
原宿パークは総合設計仮許可は取れてるけど建替決議は月末の日曜日なんだね
今度こそは上手くまとまるのかな？

[6868: 匿名さん]

中古も賃貸も、全然成約しないので、やばいくらい在庫が積み上がってます。

[6869: 匿名さん]

投資用に1LDKと2LDKの現地部屋を見に行ったけど、定借ゆえ現金買いしてまでは不要と判断しました。
金融機関はやはり所有権の新築マンションを好むし、更にはセカンダリー購入者になればなるほどローン利用者が多くなるのが通例。
人生もマンションも100年時代のなか、定借の未来は霞んでいくかもしれませんね。

[6870: 匿名さん]

パークコート神宮北参道の1LDKの方が所有権にしては安くない?

[6871: マンション検討中さん]

長期で賃貸なら割安な定借もあり。
将来的に売る可能性があるのであれば、所有権だと思います。

パークコート神宮北参道はいいですよね。ここと違って、所有権&駅近なので。

[6875: 匿名さん]

>>6868 匿名さん

ずっと同じ部屋出てて値下げする気配もないですね。
沖有人さんの大規模タワーの定借は儲かるというセオリーも崩れつつあるんでしょうか。

[6876: 匿名さん]

>>6875 匿名さん

最近の沖さんの都心定借押しは、ポジショントーク。今のご自宅の出口のため。

[6878: 名無しさん]

今売ってる住戸はそもそも三井が賃貸用に保有予定だった低層の1LDK,1Rを決算調整なのか方針変更なのか竣工後に売りはじめたわけだから、売れ残ってるとは違うと思いますよ

[6883: 匿名さん]

遠くから見ると高層階の独特のデザインは確かに格好いい。
でも現地で実物みると、そうでもないんだよな。普通だし、出入口は付近は平凡。

竣工後に売れ行きが鈍ったのはそのせいじやないかな。CG映像は格好いいところばかり強調するから。

[6884: 匿名さん]

土地賃料一括前払い、が悪かったのでは？
坪単価が高く見えてしまうから。

[6885: 匿名さん]

>>6884 匿名さん

新築だとそうかも。でも、中古だとランニングコストが高いのもビビるので、行って来いかな。

[6887: マンション掲示板さん]

転売ヤー祭りだな、ここは。

[6889: 匿名さん]

>>6887 マンション掲示板さん

転売ヤーの屍地獄だよ。全然、売れない。まあ、欲張りすぎて価格も下げないから、一年も売れないんだけどね。さっさと損切りして売ればいいのに。個人の趣味でリフォームして売ってたり、転売素人も見受けられる。そろそろ資金繰りも苦しくなるだろうから、買いたい人は、買い叩くチャンスかもよ。

[6890: 坪単価比較中さん]

北東がジゴク

[6891: マンション掲示板さん]

>>6889 匿名さん

転売ヤーテイシヤクさんは結構でございます。
メインバンクの都市銀行(赤と緑)からも、定借の購入は厳に慎んでくださいとのことです。

[6892: 匿名さん]

>>6890
北東じゃなくて南が売れてない

[6893: 坪単価比較中さん]

>>6892
角住戸の話。パコ渋の中住戸はセールもリセールも論外、賃貸レベル

[6894: 匿名さん]

南は中住戸もだが南東角も南西角も高層なのにずっと売れてない
再開発でもっと高いのが目の前に立っちゃうからかね

[6895: 匿名さん]

>>6894 匿名さん
近所で再開発もはじまるんすか？

[6896: 匿名さん]

>>6894 匿名さん

方角関係なく、絶対値として転売できてない。賃貸もできてない。投資家の皆さま、御愁傷様です。賃貸より安く住む実需向け。

[6897: マンション掲示板さん]

そもそも定借は住商問わず、実需向けです。
それを投資、投機に振り向ける時点で投棄になっちゃうよ笑