パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6751: 匿名さん]

>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない

[6752: マンション検討中さん]

昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。

北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。

[6753: 匿名さん]

渋谷ホームズのほうが高さあってぶっといタワーか

[6754: 名無しさん]

>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、

[6755: 通りがかりさん]

角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね

[6756: 匿名さん]

>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする

[6757: マンション検討中さん]

まだ角部屋1LDK残ってますか？1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…

[6758: 匿名さん]

北東角の3階売ってるよ

[6759: マンション掲示板さん]

それはそれでなかなか辛い部屋。。

[6760: 匿名さん]

南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね？

[6761: 匿名さん]

日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑

[6762: 匿名さん]

ポジショントークもあると思うが、ここを１位にしている。https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88561?page=6

70年の利用価値に対して、割安なのは間違いない。

[6763: 通りがかりさん]

>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。

そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。

南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います

南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。

南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。

[6764: 通りがかりさん]

>>6722 匿名さん

北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。

どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。

これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。

北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、

南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。

そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています

[6765: 通りがかりさん]

>>6724 匿名さん

ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑

35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。

[6766: 検討板ユーザーさん]

単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。

[6767: 通りがかりさん]

>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな

[6768: マンション検討中さん]

すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね？

[6769: 匿名さん]

>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築７０年だといくらかなって考えました。ざっくり坪４００くらいと想定して、新築の所有権価格が１０００万なら、差し引きで坪６００くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。

[6770: 匿名さん]

70年先を予想するなんて無駄。

[6771: 匿名さん]

>>6770 匿名さん
７０年先など予想していませんよ。

[6772: 検討板ユーザーさん]

>>6770 匿名さん
昭和3年に平成10年の相場を予想するのと同じことでほぼ意味なし
ちなみにその期間は1万倍くらいインフレになってるので、あえて言えば所有権マンションはインフレヘッジになるが、定借マンションはならないということ

[6773: 検討板ユーザーさん]

なんとなく、マンションの灯りも、増えてきましたね。

[6774: マンション掲示板さん]

>>6768 マンション検討中さん

>>6768 マンション検討中さん
残念ながらないですね。
こちらの西側、原宿パークマンション建替もこれから住民との価格交渉が始まるとのことで、最短で2028年だそうです。揉めれば2030年過ぎるかもしれません。

[6775: eマンションさん]

>>6774 マンション掲示板さん
原宿パークマンションは一度揉めて建替え決議が流れたと聞いたましたが、また、建替え決議をやるんですね？

[6776: マンション掲示板さん]

>>6775 eマンションさん
建築看板立ちましたので、間違い無いと思います。
竣工予定が2028年3月になっているのですが、それが今後揉めずに進んでの最速日程だそうです。

[6778: 通りがかりさん]

>>6776 マンション掲示板さん
渋谷ホームズも建替えが決まったかなようなコメントが多いですが、竣工時期は決まってるんですか

[6779: 匿名さん]

>>6778 通りがかりさん

近隣住民説明会。。。

[6780: 検討板ユーザーさん]

1R出てるみたいですが、おいくらなんですか？

[6781: 検討板ユーザーさん]

あと、どれくらい残ってるんですか？

[6782: 匿名さん]

>>6781 検討板ユーザーさん

真面目に検討してるなら、現地モデルルームに行けばいいと思います。

[6783: 匿名さん]

高層階を相続対策で買われた人たちは、使わないバレー区画をぽんぽん貸してくれるから有難い。まさかバレー借りれるとは思わなかった。

[6784: マンション検討中さん]

コチラの物件、前払地代を確定申告した場合、どれくらい税還付受けられるんでしょうか？
一般企業のサラリーマンです。

[6785: 匿名さん]

そんなもんないわ

[6786: マンション検討中さん]

>>6783 匿名さん
確かに、わざわざ地階まで降りて、自分で機械駐を操作して、車が出てくるまで5分待たなくていいのは便利だよな
日本はあんましバレーサービスが浸透してないので当たり前のことにありがたみ感じてしまうね

[6787: 匿名さん]

>>6784 マンション検討中さん
自分で住むなら、還付も何もないです。
賃貸に出すなら、時間経過とともに地代として、経費にすることになります。

[6788: マンション検討中さん]

>>6787 匿名さん
法人ならメリットあるんですかね？

[6789: 匿名さん]

>>6788 マンション検討中さん
賃貸に出すのであれば個人でも法人でも時間経過に応じて経費になるので、同じですね。
税率は個人法人で違うでしょうけど。

[6790: 匿名さん]

こんなとこで質問してる時点で実行することなんてないから、回答する必要なし

[6791: マンション検討中さん]

ワンルームはどの列でしょうね。
前回7980万の11階1LDKが最安だったので、おそらく11階以上なんだろうけど

<第7期3次販売住戸のご案内>
販売戸数：15戸
価格帯：7,790万円～13,520万円(※権利金・一括前払地代含む)
最多価格帯：8000万円台※1000万円単位
専有面積：40.04㎡～65.93㎡
間取り：１R、１LDK、２LDK

＜次期以降販売予定住戸のご案内＞
価格帯：7,000万円台～10,000万円台 （1000万円単位）※権利金・一括前払地代含む
最多価格帯：10,000万円台
専有面積：40.04㎡～59.64㎡
間取り：１R、１LDK

[6792: 検討板ユーザーさん]

>>6791 マンション検討中さん
恐らく3階の西向き、Hの下だと思います。

[6793: 匿名さん]

>>6791 マンション検討中さん

ホームページにある部屋番号見ればわかりますよ。

[6794: 匿名さん]

>>6793 匿名さん
定借の低層階40平米のワンルームが坪660ですか。。
日本も資産インフレが進んでるんですね。
世界中、コロナ対策で紙幣の輪転機をまわしまくってるので当然ですけど。

[6795: 匿名さん]

>>6794 匿名さん

定借でもここは坪単価に、一括前払地代含む、ですからね。
普通の分譲物件並みの価格になるのは仕方ないでしょう。
竣工済みなのに分譲を続けている物件ですし。

[6796: 匿名さん]

三井の作戦勝ちでしょう。高層を早々売り切って、その後は低層の広い部屋、最も売り難い低層、お見合いの狭い部屋は、三井持ちでもいいし希望者がいたら販売。価値の低い部屋は、選択肢を無くしてから販売。

[6797: 検討板ユーザーさん]

確かに、南、西の、低層階は、最後の最後は、売らないかもしれないですよね。
でも、さすがに、40平米、7000万台中盤なら、売れてしまいますよね。

[6798: 匿名さん]

高層の角部屋に引っ張られて、低層の角部屋の広い部屋（北東、東北を除く）が一番リセール良くなった。マンションは仕様より立地が全て

[6799: 検討板ユーザーさん]

ワンルームでました！これは安いですね！

[6800: 検討板ユーザーさん]

ここの1Lは資産価値維持できますかね？