パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6721: マンション検討中さん]

真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。

いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。

[6722: 匿名さん]

北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。

[6724: 匿名さん]

>>6721 マンション検討中さん
35年で半値以下って意味不明。。。
残存期間35年から得られる不動産収益を想定して計算してる？
まさか、35÷70＝0.5とかいう幼稚園生並みの計算？笑
残存期間35年の（収益還元法による）不動産評価額と新築時販売価格は、なんの相関もないよ。それですむなら投資ファンドも楽でいい。笑（立地などの物件属性関係なく、全ての定借は新築時販売価格で将来価格を1秒で評価できる！。。。訳ないだろ。常識で考えればわかるはず。）

[6725: 通りがかりさん]

>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ

[6726: 匿名さん]

>>6725 通りがかりさん
それと収益が出る出ないは、全く別の話だし、定借を（最後まで所有したケースの）前提条件なので、改めてどや顔でいう話ではない。皆知っている。
都心で表面利回り１％台の所有権物件が売買されているが、それは出口でキャピタルゲインを見込んでいるから（もしくは相続税でメリットがあるから）。もし、定借でキャピタルが出ないと思えば、それは表面利回りに反映される。収益物件として、どちらが良いかは条件次第であり、所有は定借より儲かるとか、そんな単純な話ではない。とにかく、君の言っていることは、超はずかしいレベルなので書き込まない方がよい。

[6727: マンション検討中さん]

ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。

相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。

これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか？

[6728: 匿名さん]

築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。

[6729: 匿名さん]

無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、７０年で９８%賃料が多く入ってきます。

[6730: マンション検討中さん]

>>6729 匿名さん

渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。

地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。

誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか？

[6731: 匿名さん]

利回り資産としてここ持つ人で70年ベタっと持つ人なんていないでしょ、投資家ってのは常に資産を優良なものに入れ換えていくわけだから。
20年くらい高利回り享受して、まだ定借期間50年残ってる状態で売却、最初の20年で20/70減価するかって言うとしなくて、せいぜい5-10%、
マーケットはどうなるか分からないけど、渋谷は開発どんどん進んで住みやすくなるし、周りに所有権マンションが高値ででれば資産価値はプラス方向。ちょっと詳しい人なら買いますよね、法人で買えるなら先払いの借地も償却できるし

[6732: 検討板ユーザーさん]

>>6731 匿名さん
住宅ローンがつくうちが華であることは間違いない
やはり所有権に限る

[6733: 匿名さん]

定借が所有権より良いと思ってる人は基本いなくて、ここが評価されてるのは所有権なら1000万狙える物件が600とか700で買える割安さかと
個人的には外観も特徴的だし、立地というかあの辺で一番高い所にあるので、周りに100mクラスのマンションができようが高さ抜かれることなくて、渋谷のTOP感は保たれ続けるだろうところもいいと思います

[6734: マンション検討中さん]

何を言っても、ここの北東角部屋あるいは価格面を除いては、渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。

それにしても、あの共用部のインテリア。
イケイケパーティピーポーをターゲットにした囲い部屋というほかなく、消滅していく儚い刹那主義を体現していると思うのです。あと69年と数ヶ月。

一般的な富裕層には、南青山や麻布や虎ノ門などの所有権マンションをオススメします。

[6735: 匿名さん]

>>6734 マンション検討中さん

プロの沖さんは虎麻近くの定借だけどな。

[6736: 匿名さん]

>>6734 マンション検討中さん
渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。


うーん、致命的に投資センスがない。周囲の再開発はチャンスだよ。再開発前に物件取得なんて幸運以外のなにものでもない。虎麻近所なら更に最高。

[6737: 匿名さん]

>>6736 匿名さん
これのこと？
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

[6738: 匿名さん]

3Aの所有権マンションたくさん持ってる人達が上層階買ってるから。
南東や西の所有権マンションも買うんじゃない。

[6739: 周辺住民さん]

北東の犬がいるな

[6740: 匿名さん]

買うときに銀行が融資してくれるか
ひとに貸す時に高く借りてもらえるか
売るときに次の人が銀行から融資受けれるか
この3つが不動産選びのポイント
銀行が逃げる物件は流動性が極端に悪い

[6741: マンション検討中さん]

流動性が極端に悪い物件は激安になります。
あと69年と数ヶ月。
いくら表層を厚化粧をしても、経年劣化は進んでいます。

所有権マンションで好立地で区分所有者の経済レベルが高ければ、そのマンションは経年優化し、ヴィンテージマンションと呼ばれるほどその価値が上昇します。

[6742: マンション検討中さん]

>>6735 匿名さん

虎麻近くの沖さんオススメマンションは更新可能な普通借地権付マンションですので、やがて消滅してしまう当マンションとは異なります。

[6743: 匿名さん]

>>6741 マンション検討中さん
その理屈だと、英国大使館跡や虎ノ門麻布台の坪2000万なんだが、そこまで思い切れるかどうか

[6744: 匿名さん]

もう飽きたので、これでおしまい。一般論、抽象論をいくら並べても、所有権並みに取引され、値上がりしている定借があるという「事実」は変わらない。ここに関しては、6733さんの言う通りかと。（ファクトで議論できない人っているよね。）

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/dqkultviro
「定期借地権に対する考え方を事実に基づいて変える必要がある」
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20181025
「私は定借マンションを住み替えながら、含み益を１億円以上にしました」

[6745: マンコミュファンさん]

>>6744 匿名さん
おっしゃる通り。
外野が喚こうが、渋谷のランドマークマンションとして燦々と聳え立つ勇姿に変わりはない。
そして、それを見た誰かが心奪われ、いつかは手に入れたいと欲しがっているだろう。

[6746: 名無しさん]

1ヶ月くらい前から駐車場1の入口に傷ついてるけど、ドライバーに補償させたのか？駐車場に鏡ついててあんなぶつけ方してるようだと、また繰り返しそう。

[6747: 匿名さん]

このマンションは最高だと思いますよ。個人的にはエントランスが好みではないけど。定期借地なのは買う人を選びますが、普通借地で名変承諾取られるやつよりも好きですね。いつか、安く買いたいです。

[6748: マンション検討中さん]

>>6747 匿名さん
普通借地権だと借地料の値上げの不安もあるし、定期借地で借地料一括払いというのはスッキリしてて分かりやすい

[6749: 匿名さん]

>>6748 マンション検討中さん
地主が渋谷区のなせる技です。不確定要素がない方がいろいろと計算しやすいです。

[6750: マンション掲示板さん]

今日は警備員の方が車寄せで交通整理を行っていました。マンションの車寄せがわかりにくいのでありがたいですね。

[6751: 匿名さん]

>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない

[6752: マンション検討中さん]

昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。

北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。

[6753: 匿名さん]

渋谷ホームズのほうが高さあってぶっといタワーか

[6754: 名無しさん]

>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、

[6755: 通りがかりさん]

角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね

[6756: 匿名さん]

>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする

[6757: マンション検討中さん]

まだ角部屋1LDK残ってますか？1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…

[6758: 匿名さん]

北東角の3階売ってるよ

[6759: マンション掲示板さん]

それはそれでなかなか辛い部屋。。

[6760: 匿名さん]

南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね？

[6761: 匿名さん]

日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑

[6762: 匿名さん]

ポジショントークもあると思うが、ここを１位にしている。https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88561?page=6

70年の利用価値に対して、割安なのは間違いない。

[6763: 通りがかりさん]

>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。

そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。

南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います

南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。

南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。

[6764: 通りがかりさん]

>>6722 匿名さん

北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。

どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。

これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。

北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、

南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。

そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています

[6765: 通りがかりさん]

>>6724 匿名さん

ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑

35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。

[6766: 検討板ユーザーさん]

単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。

[6767: 通りがかりさん]

>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな

[6768: マンション検討中さん]

すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね？

[6769: 匿名さん]

>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築７０年だといくらかなって考えました。ざっくり坪４００くらいと想定して、新築の所有権価格が１０００万なら、差し引きで坪６００くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。

[6770: 匿名さん]

70年先を予想するなんて無駄。