パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6681: 匿名さん]

提携融資で億以上の融資もらってる。現金は投資でフル回転させて0.4%住宅ローン組んで1%減税で利子貰える

[6682: eマンションさん]

>>6681 匿名さん
新築の定借物件1億は土地と建物の比率は0:10で計上できるんでしょうか？
できれば減価償却面でも有利ですよね

[6683: 匿名さん]

72年分の一括地代込みなので、その辺でも節税させて頂いてます。法人で買ってる人多いでしょうし、ここは少し特殊で妙味ありますよ。

[6685: eマンションさん]

>>6681 匿名さん
借りたもん勝ちだな。
岸田さんも妙な税制を導入して経済をおかしくしなければよいですがちょっと心配です。
成長と分配の好循環とか新しい資本主義とか、選挙対策でなく本気で言ってたら怖いですね。

[6686: 匿名さん]

当初の渋谷ザタワーみたいに晴海フラッグが叩かれてますが、純粋にスーパー安いと思います。渋谷同様に部屋を選定すれば、3年後の引き渡し時点で20～30％値上がりしているでしょう。それを賃貸で10年×3％で回して、50％値上がりで売却して合計80％でexit。部屋をちゃんと選ばないといけませんが

[6687: マンコミュファンさん]

1LDKの第2期？販売もあっさり完売ですね。。すごすぎる。確かにお買い得ですわ。

[6688: 匿名さん]

>>6687 マンコミュファンさん
どのくらい販売されたんですか？

[6689: 匿名さん]

今回の1LDKの2期？って1期の時に登録入らなかったところ売ったんですかね、それともG-Lの10階以下も販売？？

[6690: マンション検討中さん]

>>6689 匿名さん
多分11階より上ですね

[6691: 匿名さん]

>>6687 マンコミュファンさん
坪2.5万位上で賃貸がつくので投資としても十分成り立つからね
年間で坪30万賃料取れれば、坪600万で買っても表面利回り5%確保できるし

[6694: 名無しさん]

[No.6692～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6695: 匿名さん]

>>6690 マンション検討中さん

11階より上だと前回売れ残ったとこですね。
10万円差なら上の方がいいですよね。

[6696: 匿名さん]

リハウスの賃貸の出物見てると賃貸狙いの投資家は角部屋1LDK買った人が多そうですね。角部屋でDWで単価も他の部屋より安くて600ちょいですから飛びつきますよね

[6697: マンコミュファンさん]

>>6695 匿名さん
それでも今回も抽選あったみたいですよ。

[6698: 匿名さん]

角部屋1LDKは夜中に騒いでるよなぁ

[6699: 評判気になるさん]

低層階で、眺望が期待できないなら、1LDKの角部屋が良い気がするな。抜けてなくても、ダイレクトウインドウはやっぱり、迫力があるし、リビング入った時の、オッ！という感動が大きかった

[6700: マンコミュファンさん]

低層の1ldk角部屋は本当に買い物だろうな。
貸しても利回り5%は固いし、売っても少なくとも20%は益取れそう。

[6701: 匿名さん]

低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい

[6702: 匿名さん]

眺望メインで満足してます。利回り悪いけど。

[6703: 匿名さん]

定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ

[6704: 匿名さん]

>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて！買いたい！

[6705: 匿名さん]

>>6704 匿名さん

馬鹿でしょ？
７０年で０になるということは年平均して何パーセン下がっていく？
算数だよね？
普通は５０年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは０まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの？
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ

[6706: 匿名さん]

>>6705 匿名さん
会話、成立してないよ

[6707: 匿名さん]

価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ

[6708: マンション検討中さん]

>>6705 匿名さん

聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。

[6709: 匿名さん]

>>6708 マンション検討中さん

馬鹿じゃないの？
１÷７０年＝0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの

[6710: 匿名さん]

>>6708 マンション検討中さん

何年で回収できるの？
どこで売る予定なの？

[6711: マンション検討中さん]

>>6709 匿名さん

そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。

[6712: 匿名さん]

>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。

[6713: 周辺住民さん]

犬にマスクさせとけ

[6714: 匿名さん]

PC渋谷、低層角部屋最高ってこと？
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。

[6715: 住みたくない街 3位 豊]

やっぱり三井

[6716: 評判気になるさん]

パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。

[6717: マンション検討中さん]

>>6716 評判気になるさん

高層のパークマンションて、事例ありましたかね？？？？

[6718: ご近所さん]

自分はここしか知らない。1971年築 19階建て、タワーとは付いてない。
三田綱町パークマンション
https://www.homes.co.jp/archive/b-40967785/

[6719: 匿名さん]

>>6716 評判気になるさん
渋谷ホームズの建替えは何階建てのタワーマンションになるんでしょう
建替えパーマンの東南はけっこうさえぎられるよな

[6720: 職人さん]

これに関しては予見のしようがないけど、南側を購入した人は本当に不憫
所有権マンションの登場で北側の中古価格はつられて上昇する一方、南側の価格は…

[6721: マンション検討中さん]

真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。

いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。

[6722: 匿名さん]

北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。

[6724: 匿名さん]

>>6721 マンション検討中さん
35年で半値以下って意味不明。。。
残存期間35年から得られる不動産収益を想定して計算してる？
まさか、35÷70＝0.5とかいう幼稚園生並みの計算？笑
残存期間35年の（収益還元法による）不動産評価額と新築時販売価格は、なんの相関もないよ。それですむなら投資ファンドも楽でいい。笑（立地などの物件属性関係なく、全ての定借は新築時販売価格で将来価格を1秒で評価できる！。。。訳ないだろ。常識で考えればわかるはず。）

[6725: 通りがかりさん]

>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ

[6726: 匿名さん]

>>6725 通りがかりさん
それと収益が出る出ないは、全く別の話だし、定借を（最後まで所有したケースの）前提条件なので、改めてどや顔でいう話ではない。皆知っている。
都心で表面利回り１％台の所有権物件が売買されているが、それは出口でキャピタルゲインを見込んでいるから（もしくは相続税でメリットがあるから）。もし、定借でキャピタルが出ないと思えば、それは表面利回りに反映される。収益物件として、どちらが良いかは条件次第であり、所有は定借より儲かるとか、そんな単純な話ではない。とにかく、君の言っていることは、超はずかしいレベルなので書き込まない方がよい。

[6727: マンション検討中さん]

ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。

相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。

これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか？

[6728: 匿名さん]

築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。

[6729: 匿名さん]

無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、７０年で９８%賃料が多く入ってきます。

[6730: マンション検討中さん]

>>6729 匿名さん

渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。

地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。

誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか？