パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6641: マンコミュファンさん]

食器棚は、下層階は、ついてないです。
ダイレクトWindowsは、超望がわるくても、開放感と、迫力はすごいです。
角部屋見ちゃうと、中住戸との差を実感してしまいます。

[6642: 匿名さん]

角部屋2LDKは食器棚付いてるよ。中住戸や角部屋1LDKは付いてないのかも。

[6643: 匿名さん]

1LDKで眺望良い部屋まだ残っていますか？

[6644: 匿名さん]

北西の角、60平米くらいの1Lは低層でも今のところそこまで壁ドンではないかな？囲まれ感はあるから眺望抜けるとは言えないけど、10階くらいならまあまあって感じかも。
40平米くらいの1Lは中層の西向きが何とか。ただ例の原宿パークマンションの建て替えで5年後は分かんない。南向きは22階まで区役所とお見合いなのでなんとも

[6645: マンション検討中さん]

低層の1LDK、西北の角は.西側が税務署とかぶるが、北側はNHKと距離があるので、圧迫感は無いと思います。
中住戸とくらべて、それでも開放感は大きいと思います。

[6646: 匿名さん]

1LDKは前回の売れ残りを放出？

[6647: 匿名さん]

>>6646 匿名さん
結構、利回り高いよね

[6648: 匿名さん]

>>6647 匿名さん
定借だからね

[6649: 通りがかりさん]

>>6643 匿名さん
北西であれば北側は抜けてて良いと思う。
渋谷ホームズの建替で南側の眺望は著しく悪化する一方、それにつられてリセールは上がるだろうから、いいとこ取りできるし。

[6650: マンション検討中さん]

ちょっと前の投稿で、渋谷ホームズの建て替え、地権者の費用負担、坪単価300万円くらいと言ってましたが、部屋数が倍になるのに、なんでそんなかかるんですか？
これまでの建て替え事例だと、戸あたりゼロから、かかっても2000万円くらいのようですが。
だって、坪300万っていったら、70平米だと6500万位になります。所有権なのに不思議に思いました。
誰がわかる人いたら、教えてください
本当にそんなかかるなら、定期借地で、割安で購入した方が遥かに理にかなってると思います。

[6651: マンション探し]

先日、国交省のマンション修繕積立金のガイドラインみたいなのが、かなり久しぶららに改定されたようで、かなり上がってますね。
パークコート渋谷ザタワーは、購入時の修繕積立一時金がかなり大きいから、そこは安心材料ですね

[6652: 匿名さん]

所有権マンションは解体準備金積んでないのと、建築費高騰の影響は大きそう。70平米が2000万円でできるなら、中古で渋谷ホームズ70平米を買えば儲かりますね～

[6653: 評判気になるさん]

パークマンション、28/3/31 ですね。高さ100メートル

[6654: 検討板ユーザーさん]

貴重な情報ありがとうございます。
竣工が2028年ってことですよね。
結構、先なんですね。

[6655: 匿名さん]

24年から28年、解体は23年かな？渋谷ホームズより早い？

[6656: 口コミ知りたいさん]

>>6653 評判気になるさん
あら、決まったんですね。 管理会社からの情報ですか？説明会？

[6657: 検討板ユーザーさん]

28年って、ずいぶん先ですけど、そんな先なんですか？だって、建てるのは、3年なんかかからないですよね

[6658: 匿名さん]

>>6656
現地に建築計画のお知らせが出てますよ

[6659: 匿名さん]

原宿パークマンションや渋谷ホームズの建替えマンションって、所有権だから分譲価格は坪1000万超えてきますかね

[6660: 匿名さん]

渋谷ホームズはブランズタワー渋谷になるのかな？北参道が坪750-850だから坪900で来ても驚かないですね。眺望抜ける南や東側は1,200でもこの立地で所有権なら全然売れそう。
パーマン渋谷建て替えは…中層でもそこそこ豪華仕様なら1,000は普通にあり得ますね。虎麻、西小山が軽く1,000らしいのでまあそんくらいかな。とても手が出ないわな

[6661: 匿名さん]

>>6660 匿名さん
虎麻と西小山…

[6662: 匿名さん]

>>6661 匿名さん

相手はせず、無視しましょう。そのうち、武蔵小山とか言い出します。

[6663: 名無しさん]

>>6662 匿名さん
比較対象は桜丘口再開発B棟、原宿パーク建替え、渋谷ホームズ再開発、東京建物渋谷2丁目タワーでしょ
いずれも所有権だから坪1000万超は必至だろうけど

[6664: 匿名さん]

野村の原宿駅前の神宮前六丁目計画も坪1000超はほぼ確実らしいですし、渋谷区好立地の相場は数年後にはとんでもないことになりそうですね

[6665: eマンションさん]

ブランズタワーになる渋谷ホームズ、100mの高さに生まれ変わる原宿パークマンション、そして、明治神宮前原宿からすぐ近くの野村のプロジェクト、販売はいつになるかわからないが、このままの不動産相場が続けば、いずれの物件も、坪1000万近くの販売になることは間違いなさそうですね！
野村の原宿駅すぐのは、立て看板には、竣工が2024年11月予定となってるので、早ければ来年あたり概要がでそうですね。11階建てと書いてありましたのでタワーにはできないのですね。
いずれも坪1000はいきそうですね

[6666: 名無しさん]

>>6665 eマンションさん
敷地面積4000㎡超だから凄いマンションになりそうだよね

[6667: eマンションさん]

しかも、地下鉄１番出口から、敷地まで2分かからないですね

[6668: マンション検討中]

パークコート渋谷ザタワーの割安さが際立ちそうですね

[6669: 名無しさん]

>>6668 マンション検討中さん
定借だから当たり前でしょ
借地期間が終われば取り壊して更地で返却だからね

[6670: 匿名さん]

原宿の野村は坪1500以上です。ブランズ1100、パーマン1300くらいかな

[6671: 名無しさん]

>>6670 匿名さん
原宿2分は強いよね
最上階11階は代々木公園一望で新宿の夜景まで見えるからホント希少価値あります
原宿パークは結構、ビルに囲まれてるんじゃない

[6672: 評判気になるさん]

美竹公園も３年後には大きく変わるんですね。賃貸のようですが、ホテルも入りそうなので、高いんでしょうねぇ。

[6673: 匿名さん]

>>6669 名無しさん

こういう反応って疲れるね。なんていうか、理解力の問題なのかな？定借を考慮しても割安と言いたいんだと、普通は理解するけどね。

[6674: 名無しさん]

>>6670 匿名さん
本当に神宮前6丁目PJが坪1500万超なら、ブランズタワーやパーマンもそのくらいいくんじゃない
神宮前6丁目は原宿2分だけど線路沿いのハンデもあるよ

[6675: 匿名さん]

うちのプール付きPHの坪2500が抜かされそうだＷ

[6676: 名無しさん]

>>6675 匿名さん
最上階プール付の所有権なら坪3000以上は確実やな

[6677: 匿名さん]

もう相場感覚がついていけない・・まあ海外に比べれば、まだ6から7掛けくらいで安いのかもしれないけど。坪1500って！

[6678: マンコミュファンさん]

>>6677 匿名さん
これから出てくる周辺マンションの予想価格を考えると、定借物件であってもここの残り部屋を買うべきとの結論になるな

[6679: 匿名さん]

定借は融資つかないから買えません…

[6680: 匿名さん]

融資つかないとかデマでは？？

[6681: 匿名さん]

提携融資で億以上の融資もらってる。現金は投資でフル回転させて0.4%住宅ローン組んで1%減税で利子貰える

[6682: eマンションさん]

>>6681 匿名さん
新築の定借物件1億は土地と建物の比率は0:10で計上できるんでしょうか？
できれば減価償却面でも有利ですよね

[6683: 匿名さん]

72年分の一括地代込みなので、その辺でも節税させて頂いてます。法人で買ってる人多いでしょうし、ここは少し特殊で妙味ありますよ。

[6685: eマンションさん]

>>6681 匿名さん
借りたもん勝ちだな。
岸田さんも妙な税制を導入して経済をおかしくしなければよいですがちょっと心配です。
成長と分配の好循環とか新しい資本主義とか、選挙対策でなく本気で言ってたら怖いですね。

[6686: 匿名さん]

当初の渋谷ザタワーみたいに晴海フラッグが叩かれてますが、純粋にスーパー安いと思います。渋谷同様に部屋を選定すれば、3年後の引き渡し時点で20～30％値上がりしているでしょう。それを賃貸で10年×3％で回して、50％値上がりで売却して合計80％でexit。部屋をちゃんと選ばないといけませんが

[6687: マンコミュファンさん]

1LDKの第2期？販売もあっさり完売ですね。。すごすぎる。確かにお買い得ですわ。

[6688: 匿名さん]

>>6687 マンコミュファンさん
どのくらい販売されたんですか？

[6689: 匿名さん]

今回の1LDKの2期？って1期の時に登録入らなかったところ売ったんですかね、それともG-Lの10階以下も販売？？

[6690: マンション検討中さん]

>>6689 匿名さん
多分11階より上ですね

[6691: 匿名さん]

>>6687 マンコミュファンさん
坪2.5万位上で賃貸がつくので投資としても十分成り立つからね
年間で坪30万賃料取れれば、坪600万で買っても表面利回り5%確保できるし

[6694: 名無しさん]

[No.6692～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6695: 匿名さん]

>>6690 マンション検討中さん

11階より上だと前回売れ残ったとこですね。
10万円差なら上の方がいいですよね。

[6696: 匿名さん]

リハウスの賃貸の出物見てると賃貸狙いの投資家は角部屋1LDK買った人が多そうですね。角部屋でDWで単価も他の部屋より安くて600ちょいですから飛びつきますよね

[6697: マンコミュファンさん]

>>6695 匿名さん
それでも今回も抽選あったみたいですよ。

[6698: 匿名さん]

角部屋1LDKは夜中に騒いでるよなぁ

[6699: 評判気になるさん]

低層階で、眺望が期待できないなら、1LDKの角部屋が良い気がするな。抜けてなくても、ダイレクトウインドウはやっぱり、迫力があるし、リビング入った時の、オッ！という感動が大きかった

[6700: マンコミュファンさん]

低層の1ldk角部屋は本当に買い物だろうな。
貸しても利回り5%は固いし、売っても少なくとも20%は益取れそう。

[6701: 匿名さん]

低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい

[6702: 匿名さん]

眺望メインで満足してます。利回り悪いけど。

[6703: 匿名さん]

定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ

[6704: 匿名さん]

>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて！買いたい！

[6705: 匿名さん]

>>6704 匿名さん

馬鹿でしょ？
７０年で０になるということは年平均して何パーセン下がっていく？
算数だよね？
普通は５０年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは０まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの？
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ

[6706: 匿名さん]

>>6705 匿名さん
会話、成立してないよ

[6707: 匿名さん]

価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ

[6708: マンション検討中さん]

>>6705 匿名さん

聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。

[6709: 匿名さん]

>>6708 マンション検討中さん

馬鹿じゃないの？
１÷７０年＝0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの

[6710: 匿名さん]

>>6708 マンション検討中さん

何年で回収できるの？
どこで売る予定なの？

[6711: マンション検討中さん]

>>6709 匿名さん

そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。

[6712: 匿名さん]

>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。

[6713: 周辺住民さん]

犬にマスクさせとけ

[6714: 匿名さん]

PC渋谷、低層角部屋最高ってこと？
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。

[6715: 住みたくない街 3位 豊]

やっぱり三井

[6716: 評判気になるさん]

パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。

[6717: マンション検討中さん]

>>6716 評判気になるさん

高層のパークマンションて、事例ありましたかね？？？？

[6718: ご近所さん]

自分はここしか知らない。1971年築 19階建て、タワーとは付いてない。
三田綱町パークマンション
https://www.homes.co.jp/archive/b-40967785/

[6719: 匿名さん]

>>6716 評判気になるさん
渋谷ホームズの建替えは何階建てのタワーマンションになるんでしょう
建替えパーマンの東南はけっこうさえぎられるよな

[6720: 職人さん]

これに関しては予見のしようがないけど、南側を購入した人は本当に不憫
所有権マンションの登場で北側の中古価格はつられて上昇する一方、南側の価格は…

[6721: マンション検討中さん]

真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。

いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。

[6722: 匿名さん]

北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。

[6724: 匿名さん]

>>6721 マンション検討中さん
35年で半値以下って意味不明。。。
残存期間35年から得られる不動産収益を想定して計算してる？
まさか、35÷70＝0.5とかいう幼稚園生並みの計算？笑
残存期間35年の（収益還元法による）不動産評価額と新築時販売価格は、なんの相関もないよ。それですむなら投資ファンドも楽でいい。笑（立地などの物件属性関係なく、全ての定借は新築時販売価格で将来価格を1秒で評価できる！。。。訳ないだろ。常識で考えればわかるはず。）

[6725: 通りがかりさん]

>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ

[6726: 匿名さん]

>>6725 通りがかりさん
それと収益が出る出ないは、全く別の話だし、定借を（最後まで所有したケースの）前提条件なので、改めてどや顔でいう話ではない。皆知っている。
都心で表面利回り１％台の所有権物件が売買されているが、それは出口でキャピタルゲインを見込んでいるから（もしくは相続税でメリットがあるから）。もし、定借でキャピタルが出ないと思えば、それは表面利回りに反映される。収益物件として、どちらが良いかは条件次第であり、所有は定借より儲かるとか、そんな単純な話ではない。とにかく、君の言っていることは、超はずかしいレベルなので書き込まない方がよい。

[6727: マンション検討中さん]

ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。

相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。

これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか？

[6728: 匿名さん]

築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。

[6729: 匿名さん]

無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、７０年で９８%賃料が多く入ってきます。

[6730: マンション検討中さん]

>>6729 匿名さん

渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。

地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。

誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか？

[6731: 匿名さん]

利回り資産としてここ持つ人で70年ベタっと持つ人なんていないでしょ、投資家ってのは常に資産を優良なものに入れ換えていくわけだから。
20年くらい高利回り享受して、まだ定借期間50年残ってる状態で売却、最初の20年で20/70減価するかって言うとしなくて、せいぜい5-10%、
マーケットはどうなるか分からないけど、渋谷は開発どんどん進んで住みやすくなるし、周りに所有権マンションが高値ででれば資産価値はプラス方向。ちょっと詳しい人なら買いますよね、法人で買えるなら先払いの借地も償却できるし

[6732: 検討板ユーザーさん]

>>6731 匿名さん
住宅ローンがつくうちが華であることは間違いない
やはり所有権に限る

[6733: 匿名さん]

定借が所有権より良いと思ってる人は基本いなくて、ここが評価されてるのは所有権なら1000万狙える物件が600とか700で買える割安さかと
個人的には外観も特徴的だし、立地というかあの辺で一番高い所にあるので、周りに100mクラスのマンションができようが高さ抜かれることなくて、渋谷のTOP感は保たれ続けるだろうところもいいと思います

[6734: マンション検討中さん]

何を言っても、ここの北東角部屋あるいは価格面を除いては、渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。

それにしても、あの共用部のインテリア。
イケイケパーティピーポーをターゲットにした囲い部屋というほかなく、消滅していく儚い刹那主義を体現していると思うのです。あと69年と数ヶ月。

一般的な富裕層には、南青山や麻布や虎ノ門などの所有権マンションをオススメします。

[6735: 匿名さん]

>>6734 マンション検討中さん

プロの沖さんは虎麻近くの定借だけどな。

[6736: 匿名さん]

>>6734 マンション検討中さん
渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。


うーん、致命的に投資センスがない。周囲の再開発はチャンスだよ。再開発前に物件取得なんて幸運以外のなにものでもない。虎麻近所なら更に最高。

[6737: 匿名さん]

>>6736 匿名さん
これのこと？
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

[6738: 匿名さん]

3Aの所有権マンションたくさん持ってる人達が上層階買ってるから。
南東や西の所有権マンションも買うんじゃない。

[6739: 周辺住民さん]

北東の犬がいるな

[6740: 匿名さん]

買うときに銀行が融資してくれるか
ひとに貸す時に高く借りてもらえるか
売るときに次の人が銀行から融資受けれるか
この3つが不動産選びのポイント
銀行が逃げる物件は流動性が極端に悪い