パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6618: 匿名さん]

北側は高いと言われてたけど、三井の価格設定は絶妙だったという事ですな。

[6619: 匿名さん]

4億4900万で出てた38階のお部屋、4億3500万に値下げしましたね。さすがにチャレンジ価格過ぎたってことですかね？

[6620: 匿名さん]

>>6608 検討さん
>仮に建て替えたとしたら、

人口も物価も住宅事情も異なるであろう70年後、の建て替えコストを今計算する意味は無いでしょう。

[6621: 匿名さん]

北東が高すぎるおかげで他の角部屋のリセールがめちゃ良い。1LDKの角部屋は需要が少ないから厳しい

[6622: 匿名さん]

>>6618 匿名さん
渋谷ホームズの建替えで高さ150ｍのタワーマンションで南側のビューがさえぎられることが価格に織り込まれていたってことなんすね

[6623: 通りがかりさん]

渋谷ホームズと、パークマンションの建て替えが、パークコート渋谷ザタワーの資産価値に大きく影響すると思うのですが、パークマンションは三井なのでわかりやすいですが、渋谷ホームズの分譲時の売主は、三井や三菱、住友などではなく馴染みのない会社でしたが、建て替えるとなり、分譲するとなると、どれくらいブランド価値で、パークマンションなどと、価格が変わるんでしょうか？
素朴な疑問ですが、わかるかたよろしくお願いします

[6624: 匿名さん]

>>6623 通りがかりさん
ブランズタワーだと思われるのでパークマンションの建替えとさして差はないと考えてよいんじゃない

[6625: 匿名さん]

だせえポルシェとまってた

[6626: マンション検討中さん]

南東に住んでるんですが、渋谷ホームズは早く建て替えてほしいです。建物が綺麗になるだけで違う

[6627: 匿名さん]

>>6625 匿名さん

小姑みたいですね。また三井くんかな。

[6628: マンション掲示板さん]

>>6610 匿名さん
そんな複雑なことにはならんでしょ
計画通り容積率1000%です

[6629: 匿名さん]

敷地面積広いし、かなりの物が出来そうですな。
ところで完成はいつ頃？

[6630: 匿名さん]

渋谷ホームズって建て替え2回目ですよね。最初は公団みたいの建ってた。大昔。

[6631: 匿名さん]

へえーそうなんだ、まあこの立地だもんね。
ブランズタワー渋谷かな？建て替え後の名前は。竣工って何年なんですかね

[6632: 匿名さん]

渋谷ホームズさん、いつまでもしつこいですね。

[6633: 匿名さん]

バレー時間外なのにエントランスに置きっぱなしするな白フェラーリ

[6634: 匿名さん]

ここはフェラーリに乗ってるとアピールできるってことかな。

[6635: 匿名さん]

定借に資産性とか
元本取り崩して費用化し続けているのに
消えた費用に利息がつくと良いね

[6636: 匿名さん]

1LDK、順調にさばいてるけど後どれくらい放出するんだろう。西側の低層は南よりもパーマンまでの距離があるから欲しい。650弱でお願いします！

[6637: 匿名さん]

>>6633 匿名さん

以前も三井に住んでました。

[6638: 匿名さん]

てか、まだ販売してるの？
売れ残りってこと？

[6639: 匿名さん]

15階のダイレクトウインド角部屋の2LDKが坪590万だったから、中住戸の展望無し部屋650万は買いたくない笑

[6640: 匿名さん]

Eタイプの1LDKがかっこいいですね。素敵。
珍しい変形間取りです。

LDKのフィックス窓が高級感ありそうです。
エントランスからホールにかけての広さ、実際に部屋を見たら、多分、すごく高級感ありそう……
カップボードは点線で書いてあるので、備え付けではないんですよね？

[6641: マンコミュファンさん]

食器棚は、下層階は、ついてないです。
ダイレクトWindowsは、超望がわるくても、開放感と、迫力はすごいです。
角部屋見ちゃうと、中住戸との差を実感してしまいます。

[6642: 匿名さん]

角部屋2LDKは食器棚付いてるよ。中住戸や角部屋1LDKは付いてないのかも。

[6643: 匿名さん]

1LDKで眺望良い部屋まだ残っていますか？

[6644: 匿名さん]

北西の角、60平米くらいの1Lは低層でも今のところそこまで壁ドンではないかな？囲まれ感はあるから眺望抜けるとは言えないけど、10階くらいならまあまあって感じかも。
40平米くらいの1Lは中層の西向きが何とか。ただ例の原宿パークマンションの建て替えで5年後は分かんない。南向きは22階まで区役所とお見合いなのでなんとも

[6645: マンション検討中さん]

低層の1LDK、西北の角は.西側が税務署とかぶるが、北側はNHKと距離があるので、圧迫感は無いと思います。
中住戸とくらべて、それでも開放感は大きいと思います。

[6646: 匿名さん]

1LDKは前回の売れ残りを放出？

[6647: 匿名さん]

>>6646 匿名さん
結構、利回り高いよね

[6648: 匿名さん]

>>6647 匿名さん
定借だからね

[6649: 通りがかりさん]

>>6643 匿名さん
北西であれば北側は抜けてて良いと思う。
渋谷ホームズの建替で南側の眺望は著しく悪化する一方、それにつられてリセールは上がるだろうから、いいとこ取りできるし。

[6650: マンション検討中さん]

ちょっと前の投稿で、渋谷ホームズの建て替え、地権者の費用負担、坪単価300万円くらいと言ってましたが、部屋数が倍になるのに、なんでそんなかかるんですか？
これまでの建て替え事例だと、戸あたりゼロから、かかっても2000万円くらいのようですが。
だって、坪300万っていったら、70平米だと6500万位になります。所有権なのに不思議に思いました。
誰がわかる人いたら、教えてください
本当にそんなかかるなら、定期借地で、割安で購入した方が遥かに理にかなってると思います。

[6651: マンション探し]

先日、国交省のマンション修繕積立金のガイドラインみたいなのが、かなり久しぶららに改定されたようで、かなり上がってますね。
パークコート渋谷ザタワーは、購入時の修繕積立一時金がかなり大きいから、そこは安心材料ですね

[6652: 匿名さん]

所有権マンションは解体準備金積んでないのと、建築費高騰の影響は大きそう。70平米が2000万円でできるなら、中古で渋谷ホームズ70平米を買えば儲かりますね～

[6653: 評判気になるさん]

パークマンション、28/3/31 ですね。高さ100メートル

[6654: 検討板ユーザーさん]

貴重な情報ありがとうございます。
竣工が2028年ってことですよね。
結構、先なんですね。

[6655: 匿名さん]

24年から28年、解体は23年かな？渋谷ホームズより早い？

[6656: 口コミ知りたいさん]

>>6653 評判気になるさん
あら、決まったんですね。 管理会社からの情報ですか？説明会？

[6657: 検討板ユーザーさん]

28年って、ずいぶん先ですけど、そんな先なんですか？だって、建てるのは、3年なんかかからないですよね

[6658: 匿名さん]

>>6656
現地に建築計画のお知らせが出てますよ

[6659: 匿名さん]

原宿パークマンションや渋谷ホームズの建替えマンションって、所有権だから分譲価格は坪1000万超えてきますかね

[6660: 匿名さん]

渋谷ホームズはブランズタワー渋谷になるのかな？北参道が坪750-850だから坪900で来ても驚かないですね。眺望抜ける南や東側は1,200でもこの立地で所有権なら全然売れそう。
パーマン渋谷建て替えは…中層でもそこそこ豪華仕様なら1,000は普通にあり得ますね。虎麻、西小山が軽く1,000らしいのでまあそんくらいかな。とても手が出ないわな

[6661: 匿名さん]

>>6660 匿名さん
虎麻と西小山…

[6662: 匿名さん]

>>6661 匿名さん

相手はせず、無視しましょう。そのうち、武蔵小山とか言い出します。

[6663: 名無しさん]

>>6662 匿名さん
比較対象は桜丘口再開発B棟、原宿パーク建替え、渋谷ホームズ再開発、東京建物渋谷2丁目タワーでしょ
いずれも所有権だから坪1000万超は必至だろうけど

[6664: 匿名さん]

野村の原宿駅前の神宮前六丁目計画も坪1000超はほぼ確実らしいですし、渋谷区好立地の相場は数年後にはとんでもないことになりそうですね

[6665: eマンションさん]

ブランズタワーになる渋谷ホームズ、100mの高さに生まれ変わる原宿パークマンション、そして、明治神宮前原宿からすぐ近くの野村のプロジェクト、販売はいつになるかわからないが、このままの不動産相場が続けば、いずれの物件も、坪1000万近くの販売になることは間違いなさそうですね！
野村の原宿駅すぐのは、立て看板には、竣工が2024年11月予定となってるので、早ければ来年あたり概要がでそうですね。11階建てと書いてありましたのでタワーにはできないのですね。
いずれも坪1000はいきそうですね

[6666: 名無しさん]

>>6665 eマンションさん
敷地面積4000㎡超だから凄いマンションになりそうだよね

[6667: eマンションさん]

しかも、地下鉄１番出口から、敷地まで2分かからないですね

[6668: マンション検討中]

パークコート渋谷ザタワーの割安さが際立ちそうですね

[6669: 名無しさん]

>>6668 マンション検討中さん
定借だから当たり前でしょ
借地期間が終われば取り壊して更地で返却だからね

[6670: 匿名さん]

原宿の野村は坪1500以上です。ブランズ1100、パーマン1300くらいかな

[6671: 名無しさん]

>>6670 匿名さん
原宿2分は強いよね
最上階11階は代々木公園一望で新宿の夜景まで見えるからホント希少価値あります
原宿パークは結構、ビルに囲まれてるんじゃない

[6672: 評判気になるさん]

美竹公園も３年後には大きく変わるんですね。賃貸のようですが、ホテルも入りそうなので、高いんでしょうねぇ。

[6673: 匿名さん]

>>6669 名無しさん

こういう反応って疲れるね。なんていうか、理解力の問題なのかな？定借を考慮しても割安と言いたいんだと、普通は理解するけどね。

[6674: 名無しさん]

>>6670 匿名さん
本当に神宮前6丁目PJが坪1500万超なら、ブランズタワーやパーマンもそのくらいいくんじゃない
神宮前6丁目は原宿2分だけど線路沿いのハンデもあるよ

[6675: 匿名さん]

うちのプール付きPHの坪2500が抜かされそうだＷ

[6676: 名無しさん]

>>6675 匿名さん
最上階プール付の所有権なら坪3000以上は確実やな

[6677: 匿名さん]

もう相場感覚がついていけない・・まあ海外に比べれば、まだ6から7掛けくらいで安いのかもしれないけど。坪1500って！

[6678: マンコミュファンさん]

>>6677 匿名さん
これから出てくる周辺マンションの予想価格を考えると、定借物件であってもここの残り部屋を買うべきとの結論になるな

[6679: 匿名さん]

定借は融資つかないから買えません…

[6680: 匿名さん]

融資つかないとかデマでは？？

[6681: 匿名さん]

提携融資で億以上の融資もらってる。現金は投資でフル回転させて0.4%住宅ローン組んで1%減税で利子貰える

[6682: eマンションさん]

>>6681 匿名さん
新築の定借物件1億は土地と建物の比率は0:10で計上できるんでしょうか？
できれば減価償却面でも有利ですよね

[6683: 匿名さん]

72年分の一括地代込みなので、その辺でも節税させて頂いてます。法人で買ってる人多いでしょうし、ここは少し特殊で妙味ありますよ。

[6685: eマンションさん]

>>6681 匿名さん
借りたもん勝ちだな。
岸田さんも妙な税制を導入して経済をおかしくしなければよいですがちょっと心配です。
成長と分配の好循環とか新しい資本主義とか、選挙対策でなく本気で言ってたら怖いですね。

[6686: 匿名さん]

当初の渋谷ザタワーみたいに晴海フラッグが叩かれてますが、純粋にスーパー安いと思います。渋谷同様に部屋を選定すれば、3年後の引き渡し時点で20～30％値上がりしているでしょう。それを賃貸で10年×3％で回して、50％値上がりで売却して合計80％でexit。部屋をちゃんと選ばないといけませんが

[6687: マンコミュファンさん]

1LDKの第2期？販売もあっさり完売ですね。。すごすぎる。確かにお買い得ですわ。

[6688: 匿名さん]

>>6687 マンコミュファンさん
どのくらい販売されたんですか？

[6689: 匿名さん]

今回の1LDKの2期？って1期の時に登録入らなかったところ売ったんですかね、それともG-Lの10階以下も販売？？

[6690: マンション検討中さん]

>>6689 匿名さん
多分11階より上ですね

[6691: 匿名さん]

>>6687 マンコミュファンさん
坪2.5万位上で賃貸がつくので投資としても十分成り立つからね
年間で坪30万賃料取れれば、坪600万で買っても表面利回り5%確保できるし

[6694: 名無しさん]

[No.6692～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6695: 匿名さん]

>>6690 マンション検討中さん

11階より上だと前回売れ残ったとこですね。
10万円差なら上の方がいいですよね。

[6696: 匿名さん]

リハウスの賃貸の出物見てると賃貸狙いの投資家は角部屋1LDK買った人が多そうですね。角部屋でDWで単価も他の部屋より安くて600ちょいですから飛びつきますよね

[6697: マンコミュファンさん]

>>6695 匿名さん
それでも今回も抽選あったみたいですよ。

[6698: 匿名さん]

角部屋1LDKは夜中に騒いでるよなぁ

[6699: 評判気になるさん]

低層階で、眺望が期待できないなら、1LDKの角部屋が良い気がするな。抜けてなくても、ダイレクトウインドウはやっぱり、迫力があるし、リビング入った時の、オッ！という感動が大きかった

[6700: マンコミュファンさん]

低層の1ldk角部屋は本当に買い物だろうな。
貸しても利回り5%は固いし、売っても少なくとも20%は益取れそう。

[6701: 匿名さん]

低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい

[6702: 匿名さん]

眺望メインで満足してます。利回り悪いけど。

[6703: 匿名さん]

定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ

[6704: 匿名さん]

>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて！買いたい！

[6705: 匿名さん]

>>6704 匿名さん

馬鹿でしょ？
７０年で０になるということは年平均して何パーセン下がっていく？
算数だよね？
普通は５０年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは０まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの？
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ

[6706: 匿名さん]

>>6705 匿名さん
会話、成立してないよ

[6707: 匿名さん]

価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ

[6708: マンション検討中さん]

>>6705 匿名さん

聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。

[6709: 匿名さん]

>>6708 マンション検討中さん

馬鹿じゃないの？
１÷７０年＝0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの

[6710: 匿名さん]

>>6708 マンション検討中さん

何年で回収できるの？
どこで売る予定なの？

[6711: マンション検討中さん]

>>6709 匿名さん

そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。

[6712: 匿名さん]

>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。

[6713: 周辺住民さん]

犬にマスクさせとけ

[6714: 匿名さん]

PC渋谷、低層角部屋最高ってこと？
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。

[6715: 住みたくない街 3位 豊]

やっぱり三井

[6716: 評判気になるさん]

パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。

[6717: マンション検討中さん]

>>6716 評判気になるさん

高層のパークマンションて、事例ありましたかね？？？？