パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6536: 匿名さん]

>>6535 名無しさん

これだと結構な損失ですね。
今売り出してる低層より条件いいのに。

[6537: マンション]

この値段なら、さすがに、明日、明後日の案内で決まってしまうのでは

[6538: 匿名さん]

東南と南東の低層角部屋は30～40％アップで成約してるよ。
北東の高層階が高すぎるから引張ってくれる。

[6539: 匿名さん]

北東17階2LDKは900万上乗せだけど売れてないしね

[6540: 匿名さん]

>>6536 匿名さん
逆に19階以下の西南同部屋が今回販売で大して売れなかったので弱気な価格設定かも。西向きかつこの1LDKの間取りは微妙なんだろうかと思ってしまう。

[6541: 匿名さん]

いずれにしても三井には金が入るので問題なし。
新築は施工費から大幅に上乗せして売却。
転売は間に入って手数料がっぽり。
管理は三井の管理会社が月額固定でがっぽり。

[6542: 匿名さん]

西南角２２Fってマンコミュ価格表見ると11500となってるけど正式価格で値下げしたのでは？
北東角も予定価格では東北角より数千万高かったけど結局東北以下に値下げしてたような

[6543: 匿名]

>>6539 匿名さん
900じゃなく2000万上乗せでは？
確かNHK立て替えの影響で低層階の北東は値下げしたと思う…

[6544: 匿名さん]

>>6538 匿名さん

成約情報はどこで得てますか？

[6545: 検討板ユーザーさん]

>>6536 匿名さん

これ、予定価格で販売価格じゃないじゃん。

[6546: 匿名さん]

低層階の中住戸と角部屋ではグロスが違うので、2倍くらいの価格差がある。中住戸はフルローンで、角住戸は一括払いが多そうだなw

[6547: 匿名さん]

>>6542 匿名さん
こちらが正しそうですね。さすがに未入居で損失出すとは考えにくく。
だとすると19階西南11500と同価格だから、グレード下がるのにまた三井さん釣り上げたね。

[6548: 匿名さん]

今回販売しなかった低層のブロックはいつ販売になりますか？

[6549: 匿名さん]

今月末に6期6次でさばけなかった分を募集して、秋口くらいには低層西と南をどうするか見えて来るのでは？今回分が完売しないことには三井レジの残り持分は出してこないでしょう。でもゴリゴリ欲しい圧力かければ少しはなんとかなるかも。賃貸成約事例見てますが40や42のワンエル、眺望無しで平米7千円弱取れるようなので現金買いには悪くないですよ。西の高層階や東なら8千円強だけどそこはもう売ってないし。もちろん1.1くらいの収益ローンで組むのもまずまず見通せるし

[6550: 匿名さん]

>>6549 匿名さん
何で現金買いが良いのですか？レバきかせないと、利回り低くなると思うのですが。

[6551: 匿名さん]

>>6548 匿名さん
もう販売してますよ

[6552: eマンションさん]

>>6549 匿名さん
1.1って金利ですか？そんなに安く借りれる方法あるんですか？

[6553: 匿名さん]

住宅ローン0.4％で2億ひけた属性だが、1％前半で1億は投資ローン通った。利回り4％台で回してる、もっと買いたい。

[6554: 匿名さん]

日常の買い物は、使い分けかと思います。ウォーキングを兼ねて１万歩くことが苦にならない人であれば、ライフ（渋谷東）、マルマンストア（代々木八幡）、ＯＫストア（初台、北参道）も候補に入ってきます。代々木上原の小田急ＯＸもいいです。代々木上原方面に行くときは、途中のアステリスクでケーキを買うのを定番にしています。近くで済ませたい場合は、上の方も書いてるように西武食品館、東急フードショウ地下あたりでしょうか。時々、ネットスーパーも使ってます。

[6555: 匿名さん]

通行者から丸見えの本当のパンダ部屋の301は売れませんね。。
東南～南東角なら15～19階買えたグロスだもんなー
高台なのに東の抜け感を見れない3階であの坪単価は厳しい、だがしかし売れてしまうのでしょう。

[6556: 名無しさん]

>>6555 匿名さん
パンダ部屋って、誰でも欲しくなる激安価格を広告に載せるための客集め部屋のことを言うのでは？条件を加味しても価格が高くて売れないのは、パンダと呼ばない気がします。単なる割高な売れ残り部屋では？

[6557: 匿名]

>>6555 匿名さん
あと数階上ならば、東の抜け感と公園の緑を拝めるのに…3階は残念。

[6558: 購入経験者さん]

>>6556
「通行者から丸見えの～」と書いてあるのだから、動物園のパンダ部屋のように丸見えを揶揄してるの気づきましょう。

[6559: 匿名さん]

初期の売り出しの頃は、今考えるとすごくお得だったのに、ネガコメントが相当多かったのは、それでライバルを蹴落としたかったのか？それとも先見の明が全くなかったのか？

[6560: 匿名さん]

Cタイプはなかなか売れませんね。

[6561: 匿名さん]

>>6560 匿名さん
前回の抽選後、少し売れてましたね。まだ残ってますけど。

[6562: 匿名さん]

>>6559 匿名さん
ある程度人気のマンションはネガも多いですよね。最初に買ってる人たちは、後から買う人たちより、ある意味リスクをとっているとも言えるので、その後、値上げされても仕方ないでしょと思いますけどね。

[6563: 匿名さん]

渋谷のガラ空き高級マンションってこの物件のことですかね？
https://diamond.jp/articles/-/277460

[6564: 購入経験者さん]

>>6563
ザコート外苑のことだよ

[6565: 匿名さん]

1階と2階のラウンジでやたら電話してる人いるけどうるさいんだよなあ

[6566: 匿名さん]

あーわかっちゃった。またまた、マナー警察の○○さんですね。また、注意書増えるのかなー。

[6567: 匿名さん]

区役所、ラインキューブで囲まれてる南東低層住人の方居られますか？
住み心地はどうでしょうか？

[6568: 匿名さん]

南東はダイレクトウインドウからも区役所ビューだからいまいち。東南のほうがはるかに眺望が良い

[6569: 名無し]

>>6568 匿名さん
低層階の角は、東南か東北ビューが抜けてるので良い。

隣角部屋の南東は区役所ビュー、北東はいずれNHKで塞がるので。

[6570: マンション検討中さん]

低層南東住人ですが確かに眺望はイマイチですが陽がしっかり入ってきて明るくて満足です。

[6571: 日本頑張れ]

広瀬すずちゃんのCMの最後に渋谷タワーのシルエットが映るたびにちょっと嬉しくなります

[6572: マンション検討中さん]

三井不動産的にもランドマーク的扱いかと思うと嬉しいですね

[6573: 匿名さん]

分かる！毎回見て、おっとなります。玉虫色？とトーチデザインでカッコいいです！ランドマークですよね。

[6574: マンション検討中さん]

次回の販売は10月で随分間がありますね

[6575: 匿名さん]

3Q決算に売上計上したいからです。2020年8月竣工でしたが1月引き渡しも決算対応のためでした。

[6576: 匿名さん]

となると次の販売は、もう竣工1年以内の新築住宅でなくて、未入居物件扱い。
でも40?50平米の住宅ローン減税の契約条件が現状?11月30日までなので、狭い部屋はそのあたりが完売目標で、残りは王様住戸とかかな。
301号室は知らないw

[6577: 匿名さん]

7490万は安かったですね。

[6578: マンション検討中さん]

王様住戸ってどこですか？

[6579: 口コミ知りたいさん]

>>6575 匿名さん
年度決算なんだから、4Q決算は大して意識しないだろう。

[6580: 匿名さん]

>>6578 マンション検討中さん
＞王様住戸
最上階とかのグロス超高額住戸。時間かけて売ることが多い。
でも、ここだと高い部屋ほど既に売れてしまってるかもですが、、、販売状況どうなんだろ。

[6581: 匿名さん]

王様住戸もなにも高層階は全部売れてるでしょ。

[6582: 匿名さん]

>>6579
前四半期との比較で今四半期が落ちると株価下がるから、3か月単位で引き渡しをずらしてます。もちろん本決算が一番大事ですが。

[6583: 匿名さん]

抽選外れた人向けに数時間だけ掲載される販売概要のスクショありがたい。救済で8戸売れたのはすごいですね～。今回40～50戸売れたなら10月でも20～30子は売れそう。その次の売り出しは1月でそのあたりで完売かな。301がんばれよ（笑
北東、東北列は坪単価高すぎて高低層ともに賃料とれなくて、マンション内でも利回り悪い。

[6584: マンション検討中さん]

ここは利回りで言ったら最近の中では抜けていい

[6585: 匿名さん]

>>6584 マンション検討中さん
定借だから利回り高いのもあるけど、賃料自体めちゃくちゃ高いですよね。

[6586: 匿名さん]

10月発売なのは今回売れなかった住戸？それとも新しく、これまで出してなかった住戸が販売されるのでしょうか？

[6587: 匿名さん]

>>6586 匿名さん

後者でしょう。一度販売した物件は、先着順で抽選会は不要かと。

[6589: 匿名さん]

>>6587 匿名さん

ありがとうございます。

[6590: 匿名さん]

中古物件として、7月の終わりに出た.22階の1LDK62.43平米の部屋、リハウスの該当ページから消えてますね。
契約が終わって消えたことを考えると、申し込み自体は、売り出してまもなく入ったのでしょうね。
多少乗っけてても、２２階の角で抜けてる部屋なら、12999万円は今となったら、かなり安いですもんね。坪688円

[6591: 匿名さん]

なんか、ずっとウォッチしてるんでしかー

[6592: 匿名さん]

>>6580 匿名さん
最上階のプール付きのメゾネットって2パターンだったと思うけど、15億と10億でしたっけ？

[6593: 匿名さん]

ここみたいな定期借地権のマンションは、売却するとき、地主の許可や承諾料の支払いって必要ですか？

[6594: マンション掲示板さん]

>>6593 匿名さん

不要です。

[6595: 匿名さん]

北参道のあの立地で倍率ついてるの金の価値が下がりすぎてるな・・不動産は立地が全てだから定借でもここの安さが際立つ時がきます。

[6596: 匿名さん]

渋谷駅前、早朝だともはやマスクしてない人のが多い。
反マスク反ワクチン派の集会も頻繁にやってるし、やはり住みたくない富裕層も多いのかな？

[6597: 匿名さん]

駅前と違ってめちゃくちゃ静かだけどね、隣は小学校だから宣伝カーも音切ってる。うるさいのは北側のNHK工事これは2035年まで続くから覚悟が必要ｗ

[6598: 名無し]

>>6597 匿名さん
まぁ、北側もそこまでうるさくないけどね！

[6599: マンコミュファンさん]

渋谷ホームズ建て替えの計画が進んで説明会あるたいね

[6600: 評判気になるさん]

>>6599 マンコミュファンさん
高さ150メートル
東南側の角部屋は眺望がもろかぶりですね

[6601: 匿名さん]

渋谷ホームズより抜けている15階以上だとヒカリエ方面が塞がれる。公園通り沿いに建てるようだから、スクランブルスクエアはそのまま見えるか更に抜けてくる。神南小学校も建て替えで、間の道路を広くして広場になるから綺麗になって良い建て替えだな～。竣工は5年後くらいかな？

[6602: 匿名さん]

住民の方、渋谷ホームズ建て替えについてどう思いますか？
東南の部屋以外の方はむしろメリットなのかなと思いますが、高さ150mとのことなので東南の方は殆どの方が眺望に影響しそうですね。
質問、意見あれば問い合わせできるようですが、高さ下げてくれと言った所で通らないでしょうし。
考えをお聞きしたいです。

[6603: 匿名さん]

三井に住んでましたの人？

[6604: 通りがかりさん]

>>6602 匿名さん
150メートルという事は、渋谷ザタワーより高いのね。

[6605: 匿名さん]

今の建物を1/2強にして、高さは3倍になるのか。地権者の費用負担は、平米100万くらいですみそう。パークマンションがもたもたしてるから、神南小学校の容積とられてんの笑

[6606: 評判気になるさん]

>>6604 通りがかりさん
しかもけっこう近いから、東南の角の人達はカーテン開けれないですね

[6607: 匿名さん]

三井になれば小学校もグラデーション柄で、児童館からパコ渋まで統一感でる。マンションはホシノデザインなれば、ツインタワマンに見えて最高だ。

[6608: 検討]

所有権の渋谷ホームズで、個数がグッと増えても、居住者の建て替えの費用負担は坪350万円くらいかかるということならば、　
パークコート渋谷ザタワーが、もし所有権マンションだったら、仮に建て替えたとしたら、坪500万は超えることになりますよね。2年、3年の仮住まいでさらに1000万円弱の負担はあるでしょうに。
残存少なくなってからの売却等のリスクはあるかもしれないですが.、それ以外の点では、定期借地権マンションとして、この立地で、この価格で住めることは、とても割安に感じます。
建て替えって、お金かかり過ぎますよね。
渋谷ホームズと、パークマンションの販売価格がでたら、パークコート渋谷ザタワーの割安感が際立ちそうな気がします

[6609: 匿名さん]

ここより駅近に所有権タワマンできるんだ。

割とショック。

[6610: 匿名さん]

渋谷ホームズが殆ど被らない部屋に住んでます。
渋谷ホームズが高く建替えると西にある神南小学校は午前中日陰になる可能性がありますね。昔神宮前の千駄ヶ谷小学校の南にあるビルを住友不動産が建替えようとしてPTAが反対してかなり上の階を削られ、マンションからオフィスビルにしたことがあるはず。今回もホームズ側の希望であってこれから反対の声が多くなれば高さが削られるのでは。そうすると建替のためには採算が悪くなって売りに出す部屋は高い値段設定にならざるを得ないかも。
そうなるとパークコート渋谷ザタワーの割安感を強調してくれるから東南角の部屋の人は可哀そうですが全体としては資産価値が上がるのでは。

[6611: 匿名さん]

>>6610 匿名さん
せっかくの長文だけど東向きの教室はなさそうだよ

[6612: 匿名さん]

>>6609 匿名さん

桜丘とブリリアもありますからね。

[6614: 匿名さん]

>>6611 匿名さん
少なくとも学校の建物やグラウンドが長く日陰になるというのは論点だと思います。千駄ヶ谷小学校の時は区議会も巻き込んでの騒動になったと記憶してます。

[6615: 匿名さん]

[No.6613と本レスは、複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6616: 匿名さん]

10時には南の日差し入ってくるから小学校は問題ないよね。渋谷区に暫定的な許可をもらってるから動画公開できてるわけだし。PC渋谷の説明会の時もパーマンとホームズの住人が反対してたけど、何も変更することなく押し切られて着工

[6617: 匿名さん]

都心のマンションなんてお互い様。いずれ、何か建つに決まってる。文句言う奴の気がしれない。

[6618: 匿名さん]

北側は高いと言われてたけど、三井の価格設定は絶妙だったという事ですな。

[6619: 匿名さん]

4億4900万で出てた38階のお部屋、4億3500万に値下げしましたね。さすがにチャレンジ価格過ぎたってことですかね？

[6620: 匿名さん]

>>6608 検討さん
>仮に建て替えたとしたら、

人口も物価も住宅事情も異なるであろう70年後、の建て替えコストを今計算する意味は無いでしょう。

[6621: 匿名さん]

北東が高すぎるおかげで他の角部屋のリセールがめちゃ良い。1LDKの角部屋は需要が少ないから厳しい

[6622: 匿名さん]

>>6618 匿名さん
渋谷ホームズの建替えで高さ150ｍのタワーマンションで南側のビューがさえぎられることが価格に織り込まれていたってことなんすね

[6623: 通りがかりさん]

渋谷ホームズと、パークマンションの建て替えが、パークコート渋谷ザタワーの資産価値に大きく影響すると思うのですが、パークマンションは三井なのでわかりやすいですが、渋谷ホームズの分譲時の売主は、三井や三菱、住友などではなく馴染みのない会社でしたが、建て替えるとなり、分譲するとなると、どれくらいブランド価値で、パークマンションなどと、価格が変わるんでしょうか？
素朴な疑問ですが、わかるかたよろしくお願いします

[6624: 匿名さん]

>>6623 通りがかりさん
ブランズタワーだと思われるのでパークマンションの建替えとさして差はないと考えてよいんじゃない

[6625: 匿名さん]

だせえポルシェとまってた

[6626: マンション検討中さん]

南東に住んでるんですが、渋谷ホームズは早く建て替えてほしいです。建物が綺麗になるだけで違う

[6627: 匿名さん]

>>6625 匿名さん

小姑みたいですね。また三井くんかな。

[6628: マンション掲示板さん]

>>6610 匿名さん
そんな複雑なことにはならんでしょ
計画通り容積率1000%です

[6629: 匿名さん]

敷地面積広いし、かなりの物が出来そうですな。
ところで完成はいつ頃？

[6630: 匿名さん]

渋谷ホームズって建て替え2回目ですよね。最初は公団みたいの建ってた。大昔。

[6631: 匿名さん]

へえーそうなんだ、まあこの立地だもんね。
ブランズタワー渋谷かな？建て替え後の名前は。竣工って何年なんですかね

[6632: 匿名さん]

渋谷ホームズさん、いつまでもしつこいですね。

[6633: 匿名さん]

バレー時間外なのにエントランスに置きっぱなしするな白フェラーリ

[6634: 匿名さん]

ここはフェラーリに乗ってるとアピールできるってことかな。

[6635: 匿名さん]

定借に資産性とか
元本取り崩して費用化し続けているのに
消えた費用に利息がつくと良いね