パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6316: 匿名さん]

定借は住んでも数年ですよ
どんどん価値がゼロに向かって行く

[6317: 匿名さん]

定借は最終的にほぼ全額償却（節税）できるし、出口近くでのリスクが限定的(予測可能）な点が法人にとって魅力。賃貸物件として、この立地の比較優位は揺るぎないし、絶対欲しい。

[6318: 匿名さん]

都心立地の定借の良さを理解できない人はほっとけばよい。わざわざ、倍率上げる必要もなし。明らかに所有権より実質利回りは高い。

[6319: 匿名さん]

南向きの低層階を売りだしてきましたね。今年から40平米以上なら住宅ローン減税が使えるようになったので、三井はこのチャンスを逃すまいと売りだす決断したのかな。東南角や南東角が坪650以下でしたから、1年減価したのに坪単価が角部屋より高くて値上げしてきましたね。

[6320: 匿名さん]

残りの期間が１０年で、利回り２０%なら
売れますかね。

[6321: 匿名さん]

>>6320 匿名さん
理論的には、投資回収から残存価値は算出されるのでしょうが、その残存期間なら売り手も買い手も現れないのでは？どうしても、まとまった現金が必要なら、叩き売りるでしょうが、普通なら、そのまま持つ(住む、賃貸で回す)と思います。

[6322: 匿名さん]

定借は、家賃分の価値が減少するけど、その減少分の値上がり益が取れないんですよ
同じ価格投資するなら、所有権一択です
なんでそんな簡単なロジックわからないかな

どうしても安く住みたい人以外は、メリット少ないですよ
昨今そのメリットも高すぎて謎ですね？

[6323: 匿名さん]

ちなみに、賃貸で回すということは、安く借りた部屋を転貸しているのと同じですよ
数を増やさないと旨味無いですよ
本体価格の下落で相殺される金額を忘れているでしょ

[6324: 匿名さん]

>>6323 匿名さん

忘れてないよ。忘れる人なんかいるの？出口の手仕舞するまでで通算損益計算するに決まってるじゃん。たまに所有者の素人投資家が忘れて儲かった気になっている人は見かけるが、特に定借なら忘れようがない。

[6325: 匿名さん]

>>6322 匿名さん
こういう人がいるから、沖さんの言うように都心の定借はおいしいんだよね。安く買えて利回りがよく、資産価値も上がり、所有権より儲かる。

[6326: 匿名さん]

ここ、安すぎだから既にキャピタルでてるよ。

[6327: 匿名さん]

>>6325 匿名さん

そんなわけ無いだろ
減価分の含み益が発生しないのに
認めたくないのは分かるけど、アホだと思われるぞ

私の所有権パークコートタワーの方が儲かっているよ
前に住んでいる期間を単純月割りしたら、毎月寝ているだけで280万円増

[6328: 匿名さん]

ちなみに永住しても良いと思っている
ここは40年いくら減少するかな？

[6329: 匿名さん]

キャピタルだけなら、タワーの西新宿エムズポートが+46%(2013→2018)、渋谷ならパークハウス渋谷美竹が+43%(2014→2018)ですね。今はもっと上がっててエムズはエグい。期間は美竹が60年エムズは70年。賃貸利回りも仕込み価格から考えると都心なのに上々よね。ここは70年、大手のタワーでランドマーク的に周辺ライバル乏しい。2018価格で買った人は既に含み持ち、法人スキームでの賃貸回しなら、かなーり美味しくなってるはず。あのタイミングでGOした人はプロよ。実績で妙味が明らかになってるから南の1LDKはアリ。14-15Fくらいから抜けてくる西側がまだ出てこないってことは三井が保有なのかな。
まあ倍率下げたいからネガるの分かる。私も見に行くのでそこそこのをそれなりに仕込みたい。ラトゥール神南の人気と平米賃貸額考えると現金で2部屋くらいを法人で仕込むお医者さん多いんじゃない？

[6330: 通りがかりさん]

皆さん色々お持ちなんだから、
一物件位は定借で良いかと。
みたいな感じで買いました。

[6331: 匿名さん]

本気で定借がキャピタルでないと思い込んでいる人がいるようですな 笑
事実は、6329さんの言うとおり。

[6332: 職人さん]

中途半端なインテリが語っていておもしろい。
富裕層は衝動買いするんじゃない？

[6333: マンション検討中さん]

どなたかここの制振構造について詳しく教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願い致します。

[6334: 通りがかりさん]

>>6333 マンション検討中さん

誰も知らないと思います。ここは、他のマンションでは普通ある構造、設備を説明したパンフレットは皆無です。

[6335: マンション比較中さん]

カメムシタワーに住んでみたいが住人の民度はいかがでしょうか？

[6336: 匿名]

>>6335 マンション比較中さん

カメムシタワーwww
てしかに！w

[6337: マンション検討中]

1LDKの部屋、高くないのでかなり魅力的だが、抽選倍率高くなるでしょうか？
予約サイトが満席に近くなってるので心配ですが。

[6338: 匿名さん]

7000万代といっても実際は7900万とかなんでしょう？

[6339: マンション検討中]

>おそらく、そうだと思うけど、たとえ7980万円だったとしても、そこが倍率高すぎて買えなくても、他の部屋で8000万円台であっても、ここに住めるならいいと思います。1LDKは早期に売れちゃうんだろうか。
果たして、北参道と比べてる時間あるか

[6340: 匿名さん]

ほんとだ、「※1000万円単位」って書いてるからまあ7千万後半からかな・・・
でも40平米で7,800万円だとしても坪650切ってくるのか。そんなに高くないな。まあ40より42平米の方がリビングに柱がモロ被りじゃない分、入居者受けよくない？ここが8,200-なら全然ありだと思う。どっちの間取りも区役所と壁ドンだけど価格的には反響大きそう

[6341: 匿名さん]

土日は不動産屋が忙しいから書き込み少ないね

[6342: マンション検討中さん]

価格の中に含まれる地代は減価償却の対象となりませんが、この地代を必要経費として計上する事は可能なのでしょうか？

[6343: 匿名さん]

展望抜けてる角部屋が620万だったのに、区役所お見合いで展望無しで650万は値上げしてきたなｗそれでも他が高くなってるから売れるでしょう

[6344: 匿名さん]

１LDKの価格の安さに驚き、二度見してしまった。この価格は、定借でも十分安いと思った。マンションマニアが絶賛している、ブランズ愛宕虎ノ門の中古１LDK　6980万円より良くないか？

[6345: 匿名さん]

なんだ、ここ値上げしてるのか

ヤッパイラネ

[6346: マンション比較中さん]

前払い地代は、前払い費用として資産計上後、期間に応じて償却

[6347: 匿名さん]

>>6342 マンション検討中さん
三井のすまいループに入ってるなら、無理の税務相談サービスがあるので、税理士に相談されてはいかがでしょうか。

[6348: 匿名さん]

2LDK　76.29m2
北西角部屋 15階　14680万円　坪単価636万円

東南角部屋 12階 13480万円

北東以外の低層角部屋なら勝ち確定だった

[6349: 匿名さん]

坪600万前半で角部屋が1年くらい売ってたのに、南の区役所ビューが人気で嬉しい。低層の角部屋は割高な北東角しか残ってないから、現時点では南の坪650万以上は妥当ですね

[6350: 匿名さん]

3Fの40平米が7,800万円だとして650くらいか。南向きは20Fか21Fでようやく区役所抜けてくるから、その下の階なら価格の階数差が緩いはず。なら一番安い低層だよね

[6351: 匿名さん]

7900万とかなのに1000万単位で7000万円台って出してくるの、三井もせこいですね。
100万単位にして欲しい。

[6352: 検討板ユーザーさん]

誰か、1LDKの、具体的な部屋ごと価格わかりませんか

[6353: 匿名さん]

心配するな
積立金を毎月取り崩して経費化しているのだから
会計センスがあれば分かるだろ
残った元本の価値が上がっても知れているよ
所有権より良い投資パフォーマンスでないです

[6354: 匿名さん]

>>6350 匿名さん

そう考えると、初期の販売の高層階が坪610万切ってたのは、相当なお買い得だったのね。

[6355: 検討板ユーザーさん]

1LDK、反響大きいのか、予約サイトが全部埋まってしまってるけど、倍率どうなっちゃうんだろ。

[6356: 匿名さん]

Xってなってる日は既に予約満席ってことですよね。うーんこの6期6次が1LDKを2タイプ出す販売期で7月末販売予定なら、18日までに訪問して要望申し込み出さないと舞台にも立てないのか？

[6357: 匿名さん]

まずもってパリピの伏魔殿を見てみたいので来場予約しましたw非壁ドンで7500切ってたら買うかも

[6358: 検討板ユーザーさん]

7500なら安過ぎなので、殺到するのでは？
あえて、刻みを1000万にしてるってことだから、最低でも、7800台、もしかしたら、7900台な感じがしますが、実際はどうなんでしょ？

[6359: 匿名さん]

HP見てると三井が100戸ほど保有する(407/503分譲)ってなってる。以前は150戸(355/503分譲)持っとく記載だったから、50戸ほど放出したって訳か。投資家の圧力に押された？今回の1Lの40戸前後と低層南か西向きの角を10個ほど出してくる感じかな。まあどれも激戦。最多販売価格帯が8,000万円台って記載あるから、3Fの40平米でようやく7,890万とかよなあ。それでも欲しいけどさ

[6360: 匿名さん]

>>6359 匿名さん

実際に南低層を見てみたら、さほど区役所が気にならず、これならあり、買うから売ってくれとの声が多かったと内覧会の時に営業さんから聞きました。

[6361: 匿名さん]

>>6359 匿名さん

既に分譲済みの1LDKは倍率ついてたんですか？

[6362: 匿名さん]

今回以外のワンエルは2018の冬から2019初頭に分譲されたはず。倍率は分かんないけどついた部屋とつかなかったところあるんじゃ？デベ側も倍率散らすだろうし。
1期2次なのか2期なのかは不明だけどすぐに売れた記憶ある。2年半前の時点でそんな高くないって評価だったのと今回より間取りと眺望は良いだろうから。ワンエルじゃないけど、最近の倍率は3階や5階の角部屋で4倍くらいらしい

[6363: 検討板ユーザーさん]

今回は、眺望は皆無だから、階数による価格差はないような気がしますよね。
21階以上の当初の高層階の40平米が、坪680前後だったので、今回は、650くらいな気がします。
でも、投資として買う人は眺望気にしないので、8000万円台なら、結構、すぐ売れてしまいそうな

[6364: 匿名さん]

さっきMR電話したら偉そうな対応とられてガン萎え。問い合わせ多いのかな。三井にしちゃ珍しい。

[6365: 匿名さん]

>>6364 匿名さん

偉そうな対応ってどんな感じですか？