パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6261: 匿名さん]

>>6260 匿名さん

6256は図星かー

[6262: 匿名さん]

北参道よりも定借込みでまずますの値段ですもんね。もう低層しかほとんど残ってないのも分かります。ただ界隈で北参道推しが多く、なんかここはイマイチ的な人が多いのはなんでだろ。十分いいマンションだと思うんですがね。カフェのパン系の匂いは最近確かにちょっとと思うけど北参道もカフェ入るみたいだしなあ。

[6263: マンション検討中]

比べちゃうとやはり角部屋のほうに人気が行くのはもっともな気がします。やはり、ダイレクトWindowsは、素晴らしい。

[6264: 匿名さん]

北参道も実際に販売の段になれば、ネガが湧いてきますよ。販売直前は、皆さん夢見る夢子さん状態だから。

[6265: 匿名さん]

北東は低層も上層階も残ってるが、一番高い方角で汚い風景と工事爆音を10年以上聞くのは嫌だわｗ

[6266: マンション検討中]

そうですね！ただ、北東は低層でも抜けてるってのはやはり、そこは大きいとも思います！

[6267: マンション検討中]

第6期1次が、先週終わって、これからはどんな展開にぬるのてすかね。低層階の40平米台の南向きと西向きが、どんな価格で出てくるか、興味深いです。
夜、遠くから見ると、角部屋中心に部屋の灯が徐々に増えてきタワー感じですね。
遠くからみると圧倒的な存在感ですし、近くで見てもすごい迫力で、

[6268: 匿名さん]

東南角　25Fが2.25億で売り出し→新築時1.75億から5千万乗せ
東南角　26Fが2.48億で売り出し→新築時1.8億から6.8千万乗せ

東南角が北東単価になってリセール半端ない笑

[6269: マンション検討中さん]

>>6268 匿名さん

上乗せはいいが、
肝心な売れてんの？！笑

[6270: 名無しさん]

渋谷二丁目の再開発も決まって、渋谷はどんどん良くなるね。

[6271: 匿名さん]

リセールは、チャレンジ価格、ってのがあって
とにかく高く出して誰か買わないかな、って場合がありますからね。

[6272: 匿名さん]

築数年しないと中古相場は固まらない。これから、駅前再開発内のマンションがポロポロ出てくるから、その価格からここの中古相場も決まるのでは。

[6273: マンション検討中さん]

それにしても、このマンションは、わかりやすい比較対象がなく、将来価値が本当につかみづらい。
ただ、この立地で、あのシンボリックな外観であれば、72年間の定期借地とはいえ、地価が今後上がっても、地代はもう払う必要がないわけだし、やはり坪700万以下はかなり安く感じるがいかがだろう

[6274: 職人さん]

>>6273 マンション検討中さん
月額家賃坪2.5万、年額家賃坪30万から考えると約70年で坪2100万
30坪（100平米）の部屋で6億3000万のキャッシュフローを生む優良物件
ほぼ金利ゼロで資金調達できるなら2億だったら黙って買いでしょ

[6275: 匿名さん]

家賃分価値が落ち続けるから

[6276: 匿名]

>>6274 職人さん

取らぬ狸の…w

[6277: 匿名さん]

>>6275 匿名さん

だからキャッシュフローで評価してるんじゃない？しかも、減り方はリニアじゃない。築浅なら所有権と同等の取り引きというのが都心定借の実績、と沖氏が申してました。だから儲かるらしい。全額地代前払いでこの値段ならどう転んでも儲かるでしょう。売れる貸せるが優良物件の条件だけど、ここは貸せる物件であるのは間違いなし。

[6278: 職人さん]

>>6277 匿名さん
あ、すいません
緩やかなインフレ前提で家賃は変わらずで考えてます
実際はもう少しインフレになるでしょうから、6億3000万は上振れしますよね
デフレ感覚がしみついてる高齢者が多いようなので補足いたします

[6279: 匿名さん]

>>6277 匿名さん

すぐ売ればアホが買うかもね
落ち着かないよね

[6280: 匿名さん]

>>6277 匿名さん

同じ定借の広尾見てみ
同時期の所有権との価格差
知っているだろうけどね

[6281: 匿名さん]

地代全額込みなのでランニングコストは所有権なみ。それでも販売価格は所有権より安い。賃料は所有権と同じ。70年長期定借。実質利回りが所有権より有利なのはこれだけで自明。

[6282: 購入検討中]

パークコート渋谷ザタワーは、権利金と前払い地代含めて、72年で割ると坪2200円くらいでした。
地価上昇でも今後徴収されないので、その点も、神宮前と比較するときのポイントになりますか

[6283: 購入検討中]

渋谷区の定期借地権のマンションで比較すると、パークコート神宮前がわかりやすいですが、ここは、直近、坪単価400万前後では確実に成約してる。
残存40年を切っている。
地代も坪4000円くらいです。
その点から見ると、パークコート渋谷ザタワーは、結構安い気がします。

[6284: 匿名さん]

分析通りかと思います。地代のインフレを心配する必要がないのは大きいです。
神宮前は安いけど、毎月の地代見ちゃうと結構引きます。立地が最高でイニシャルコストが安いから、短期に住む人には向いてると思います。

[6285: 入居済みさん]

神宮前の定借からすると坪4000×12ヶ月×40年＝坪192万の土地価値
そこに坪400万を足すと、残存40年の場合だと坪592万の評価となるで良いか？
パコ渋は立地、タワー、残存70年を加味すれば坪800～900万ってとこだろね。
展望抜けてる角部屋で620～650万の低層はアップサイドありそうだけど高層は価格相応。

[6286: 住民板ユーザーさん8]

こういうのっていいんですかね？
営利目的？
ネット募集の不特定多数
管理会社対応頼みます。

[6287: 匿名さん]

>>6286 住民板ユーザーさん8さん
直接、言えばいいじゃん。
どのタワマンにも必ずあるあるだけどね。

[6288: 匿名さん]

ここで1回婚活パーティーやらせたら毎月開催されるw

[6289: 匿名さん]

そうだ、コロナ禍なんだから
不特定多数のおしゃべり食事パーティは自粛しましょう。コロナが終わってからにしましょう。

[6290: 購入検討中]

party会場、ヒカリエの近くに変わってるようだが、
もし変わってなかったとしたら、問題ありますね

[6291: 入居済みさん]

リンク先の会場はもともと予定されていた場所で、そこから急遽場所変更で私たちが住むマンションに急遽変わった模様。共有部分や部屋の写真まで掲載してるし、ここでやるつもりみたいです。マジでマンション規約読んで欲しい。https://www.instagram.com/p/CPs_JQpgQB-/

[6292: 匿名さん]

楽しそうなパーティーですね time to rock the beat

[6293: 匿名さん]

やれやれ。。
https://m.facebook.com/photo.php?fbid=315940786820866&id=114741036...

[6294: 匿名さん]

ＤＷが少し斜めになってるから西北の23階あたりですね。リビングは婚活ラウンジ仕様でソファーのみでナイス

[6295: 匿名さん]

>>6293 匿名さん

無理すぎる
こんなん規約に反してないんですかね

[6296: 匿名さん]

パリピの溜まり場になるって皆言ってたじゃん。

[6297: 匿名さん]

自宅でやる分には、何も問題ないでしょ。それより、マスクの件といい、いちいち掲示板でマナー警察ぶる奴がうざい。

[6298: 匿名さん]

規約変更で犬はエレベーターに乗せるなと提案しましょう。マスクもしてなくて大型犬を一般エレベーターに乗せてる奴がうざい

[6299: 匿名さん]

クソワロタ

なんじゃこのマンション
これじゃあファミリーはまず住まないだろ

[6300: 匿名]

>>6299 匿名さん

確かに！
何でもアリ…

[6301: 匿名さん]

誰でも見れるサイトにマンション名や写真使って商業集客してるのは明らかな規約違反です。事務所使用許してるとマンション価値も落ちます。三井不さんは契約違反指摘してたたき出してください。
6297さんみたいに、知り合いよんでパーティする違いも分からない方は弁護士に契約みせて教えてもらってください。

[6302: 匿名さん]

>>6301 匿名さん
こんなところで三井に呼び掛けて何になるのですか？
総会で私物がーと言ってた人なんでしょうけど。

[6303: 購入検討]

ここのマンション検討してる人って、他の新築だと、やはりパークコート北参道と比べてる人が多いのでしようか？

[6304: 匿名さん]

買って住んでますが、北参道見にいきましたよ。ここは貸すか引っ越し面倒ならそのまま使おうと思ってます。どっちもそれぞれ良いマンションですので。立地、雰囲気が結構違うので両方持っとくのもいいかなと。ここは税関系で使い勝手いいので。

[6305: 匿名さん]

>>6303 購入検討さん

販売時期がだいぶ違うので、北参道はこれから販売される物件と比較検討する人が多いと思います。

[6306: 匿名さん]

>>6280 匿名さん
詳しくお願いします

[6307: 匿名さん]

北参道なんてバレーパーキングもなくエレベーター3基しかない。やっときたと思ったら誰か乗ってて同乗しないといけない可能性大

[6308: 匿名さん]

>>6307 匿名さん

共用施設など、グレード感は渋谷ザタワーと近いと思ってましたが、日常生活に大きな影響を及ぼすエレベーターの台数が少ないのは痛いですね。渋谷ザタワーは6基ありますね。

[6309: 匿名さん]

法人所有だと、建物部分の減価償却に加えて、前払い地代は応期間で償却できるし、月々の地代はもちろん経費扱いとなるので、節税分で利回りかなり上がる！

[6310: 匿名さん]

次回販売期は40m2台、7000万円台から買えるようですね。これは買いやすい。