パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6236: マンション検討中さん]

ここってまだ買える部屋残ってます？

[6237: 匿名さん]

>>6236 マンション検討中さん
当初から分譲予定の部屋はほぼ完売で、高層にぽつぽつ残ってるくらい。後は低層の当初三井が賃貸用で抱えてた部屋があるけど、正直狭い部屋しかないから投資向きかな。

[6238: 検討者]

今の相場で。ここそんなに高い感じしないけど、なんで、ポンポン売れないのかなぁと？
残ってる賃貸予定だった部屋がグロスが安いことで、一気に時期以降売れれば、完売ゴールが見えそうだが、ずっと残っちゃってる部屋はそのうち売れるんだろうか

[6239: マンション掲示板さん]

新世代の販売手法で売っているからです。
そんなポンポン売る必要無いのです。

[6240: マンション検討中さん]

>>6239 マンション掲示板さん

“新世代の販売手法”とは？？？

[6241: 匿名さん]

インフレ時に定借は不利だよね。
こうして販売引き伸ばしてる間も使用期限が近づいているから理屈上減価する。
所有権ならスミフ方式が合理的ではある。

[6242: 匿名さん]

減価してる不動産を同じ価格で売ってるので、売主からするとインフレ対応できてる

[6243: 検討者]

ゼブラカフェ、Yahooニュースで、さっき出てた。
わたしも、この前、ここのパン食べたが結構美味しい。頑張ってもらいたい、

[6244: 入居済みさん]

消費税アップ時に値段据え置きしたから、実質2%割引をしたけど竣工後は値引きは一切してないけど売れてる。

[6245: 通りがかりさん]

渋谷ザ・タワーの元々の1期分譲の高層や角部屋を契約していた人はみな高属性の上級アッパー層だからね。

信託銀行とかでPBの勧誘があったり、ちょっとしたファミリーオフィスちっくな感じの経営者層が大半。

それに比して今の分譲は大衆向け。
SUUMOとかの一般媒体をいちいち経営者がみて皆さんみたく、あーでもないこーでもない枝葉の議論に花を咲かせるわけないでしょ。

入って右のエレベーターに向かうサラリーマン層と左のエレベーターに乗る経営者層。

[6246: 匿名さん]

>>6245 通りがかりさん

低層も高いよ。仕様が違うのに、これでいいのか？と思うくらい。この土日販売の1404号は76.29㎡で1億4480万円。この価格なら、高層の3LDK(南)も買える。わざわざ、低層、高層で仕分けする必要なし。

[6247: マンション検討中さん]

>>6246 匿名さん

それなー

[6248: 通りがかりさん]

>>6246 匿名さん
いや、そんなことない。
基本的に高属性の経営者層が買っているのは高層階の角部屋の住戸。または中部屋の高層階の広い部屋。

わざわざ、低層、高層で仕分ける必要ない、とか言ってるのは低層しか買えない人間の妬み。

渋谷タワーに関してパークホームズ仕様かつ天井高さ不十分な低層を経営者はほぼ買いません。

事実誤認を招くような書き込みは注意。
ぼくの周りの経営者仲間の渋谷タワーに住んでたりセカンダリーにしてる人が複数人いますが、全員外すことなく高層階の住戸を持ってます。事実。
まあ3人だけだけどね。みんな自分のお抱えの金融機関から無理なくローン引いて買ってるよ。

ふつうのサラリーマンじゃこの案件、高層階の単価になると、ローンすらろくに組めないでしょ？
定期借家に坪800万以上をフルローンいける人って、要は他に資産や価値のある事業をもつ経営者だから。

商品特性と与信力を、この物件ほど問えるものはない。だって日本史上最大単価の定期借地権マンションなんだから、ぶっちぎりの。

[6249: 匿名さん]

年末の時点で営業さん曰く、二人ローンの会社員世帯も22階以上の部屋買ってるみたいですよ。超絶お金持ちも最上階や38F、高層角部屋にお住まいでしょうがバラエティあって面白いですね。西側と南側の低層賃貸用にMが取ってる部屋が放出されると住む層が色々になりそうかな。そんな安い額では借りれないでしょうが渋谷ならではのマンションですしね。

[6250: 検討者]

抽選外れてしまった！

[6251: 匿名さん]

今日が抽選でしたね。
次こそ当たればいいですね。

[6252: 買い替え検討中さん]

左のエレベーターは経営層ｗ高層階でも中住戸は低層角より安い部屋たくさんあるやんｗｗｗｗｗｗ

[6253: 名無しさん]

21階以下は順梁、22階以上は逆梁。

[6254: 名無しさん]

>>6253 名無しさん

21階以下が逆梁、22階以上が順梁

[6255: 匿名さん]

>>6248 通りがかりさん

長々と何言ってんだか不明ですが、低層グロスで高層も買えるという事実関係を指摘してるだけ。事実誤認もなにも、どこも間違ってない。

[6256: 匿名さん]

以前、どっかのスレに、パークマンション檜町公園の記事ネタをあたかも自分の経験のように書いてることがばれて赤っ恥書いてた恥ずかしい人がいました。6248は、文体や設定からして、同じ匂いがするんだよなー。

[6257: マンション検討中さん]

>>6255 匿名さん

急に話をすり替えるな。

[6258: 匿名さん]

>>6257 マンション検討中さん
わざわざ、通りがかりさんから名前変えなくていいんですよ。どうせ若葉マークなんだから。捨て台詞もみっともない。

[6259: eマンションさん]

先着一戸だけど角部屋全て売り切れ？

[6260: 匿名さん]

>>6258 匿名さん

急に話をすりかえるな。
何度でも言うぞ。

[6261: 匿名さん]

>>6260 匿名さん

6256は図星かー

[6262: 匿名さん]

北参道よりも定借込みでまずますの値段ですもんね。もう低層しかほとんど残ってないのも分かります。ただ界隈で北参道推しが多く、なんかここはイマイチ的な人が多いのはなんでだろ。十分いいマンションだと思うんですがね。カフェのパン系の匂いは最近確かにちょっとと思うけど北参道もカフェ入るみたいだしなあ。

[6263: マンション検討中]

比べちゃうとやはり角部屋のほうに人気が行くのはもっともな気がします。やはり、ダイレクトWindowsは、素晴らしい。

[6264: 匿名さん]

北参道も実際に販売の段になれば、ネガが湧いてきますよ。販売直前は、皆さん夢見る夢子さん状態だから。

[6265: 匿名さん]

北東は低層も上層階も残ってるが、一番高い方角で汚い風景と工事爆音を10年以上聞くのは嫌だわｗ

[6266: マンション検討中]

そうですね！ただ、北東は低層でも抜けてるってのはやはり、そこは大きいとも思います！

[6267: マンション検討中]

第6期1次が、先週終わって、これからはどんな展開にぬるのてすかね。低層階の40平米台の南向きと西向きが、どんな価格で出てくるか、興味深いです。
夜、遠くから見ると、角部屋中心に部屋の灯が徐々に増えてきタワー感じですね。
遠くからみると圧倒的な存在感ですし、近くで見てもすごい迫力で、

[6268: 匿名さん]

東南角　25Fが2.25億で売り出し→新築時1.75億から5千万乗せ
東南角　26Fが2.48億で売り出し→新築時1.8億から6.8千万乗せ

東南角が北東単価になってリセール半端ない笑

[6269: マンション検討中さん]

>>6268 匿名さん

上乗せはいいが、
肝心な売れてんの？！笑

[6270: 名無しさん]

渋谷二丁目の再開発も決まって、渋谷はどんどん良くなるね。

[6271: 匿名さん]

リセールは、チャレンジ価格、ってのがあって
とにかく高く出して誰か買わないかな、って場合がありますからね。

[6272: 匿名さん]

築数年しないと中古相場は固まらない。これから、駅前再開発内のマンションがポロポロ出てくるから、その価格からここの中古相場も決まるのでは。

[6273: マンション検討中さん]

それにしても、このマンションは、わかりやすい比較対象がなく、将来価値が本当につかみづらい。
ただ、この立地で、あのシンボリックな外観であれば、72年間の定期借地とはいえ、地価が今後上がっても、地代はもう払う必要がないわけだし、やはり坪700万以下はかなり安く感じるがいかがだろう

[6274: 職人さん]

>>6273 マンション検討中さん
月額家賃坪2.5万、年額家賃坪30万から考えると約70年で坪2100万
30坪（100平米）の部屋で6億3000万のキャッシュフローを生む優良物件
ほぼ金利ゼロで資金調達できるなら2億だったら黙って買いでしょ

[6275: 匿名さん]

家賃分価値が落ち続けるから

[6276: 匿名]

>>6274 職人さん

取らぬ狸の…w

[6277: 匿名さん]

>>6275 匿名さん

だからキャッシュフローで評価してるんじゃない？しかも、減り方はリニアじゃない。築浅なら所有権と同等の取り引きというのが都心定借の実績、と沖氏が申してました。だから儲かるらしい。全額地代前払いでこの値段ならどう転んでも儲かるでしょう。売れる貸せるが優良物件の条件だけど、ここは貸せる物件であるのは間違いなし。

[6278: 職人さん]

>>6277 匿名さん
あ、すいません
緩やかなインフレ前提で家賃は変わらずで考えてます
実際はもう少しインフレになるでしょうから、6億3000万は上振れしますよね
デフレ感覚がしみついてる高齢者が多いようなので補足いたします

[6279: 匿名さん]

>>6277 匿名さん

すぐ売ればアホが買うかもね
落ち着かないよね

[6280: 匿名さん]

>>6277 匿名さん

同じ定借の広尾見てみ
同時期の所有権との価格差
知っているだろうけどね

[6281: 匿名さん]

地代全額込みなのでランニングコストは所有権なみ。それでも販売価格は所有権より安い。賃料は所有権と同じ。70年長期定借。実質利回りが所有権より有利なのはこれだけで自明。

[6282: 購入検討中]

パークコート渋谷ザタワーは、権利金と前払い地代含めて、72年で割ると坪2200円くらいでした。
地価上昇でも今後徴収されないので、その点も、神宮前と比較するときのポイントになりますか

[6283: 購入検討中]

渋谷区の定期借地権のマンションで比較すると、パークコート神宮前がわかりやすいですが、ここは、直近、坪単価400万前後では確実に成約してる。
残存40年を切っている。
地代も坪4000円くらいです。
その点から見ると、パークコート渋谷ザタワーは、結構安い気がします。

[6284: 匿名さん]

分析通りかと思います。地代のインフレを心配する必要がないのは大きいです。
神宮前は安いけど、毎月の地代見ちゃうと結構引きます。立地が最高でイニシャルコストが安いから、短期に住む人には向いてると思います。

[6285: 入居済みさん]

神宮前の定借からすると坪4000×12ヶ月×40年＝坪192万の土地価値
そこに坪400万を足すと、残存40年の場合だと坪592万の評価となるで良いか？
パコ渋は立地、タワー、残存70年を加味すれば坪800～900万ってとこだろね。
展望抜けてる角部屋で620～650万の低層はアップサイドありそうだけど高層は価格相応。

[6286: 住民板ユーザーさん8]

こういうのっていいんですかね？
営利目的？
ネット募集の不特定多数
管理会社対応頼みます。

[6287: 匿名さん]

>>6286 住民板ユーザーさん8さん
直接、言えばいいじゃん。
どのタワマンにも必ずあるあるだけどね。

[6288: 匿名さん]

ここで1回婚活パーティーやらせたら毎月開催されるw

[6289: 匿名さん]

そうだ、コロナ禍なんだから
不特定多数のおしゃべり食事パーティは自粛しましょう。コロナが終わってからにしましょう。

[6290: 購入検討中]

party会場、ヒカリエの近くに変わってるようだが、
もし変わってなかったとしたら、問題ありますね

[6291: 入居済みさん]

リンク先の会場はもともと予定されていた場所で、そこから急遽場所変更で私たちが住むマンションに急遽変わった模様。共有部分や部屋の写真まで掲載してるし、ここでやるつもりみたいです。マジでマンション規約読んで欲しい。https://www.instagram.com/p/CPs_JQpgQB-/

[6292: 匿名さん]

楽しそうなパーティーですね time to rock the beat

[6293: 匿名さん]

やれやれ。。
https://m.facebook.com/photo.php?fbid=315940786820866&id=114741036...

[6294: 匿名さん]

ＤＷが少し斜めになってるから西北の23階あたりですね。リビングは婚活ラウンジ仕様でソファーのみでナイス

[6295: 匿名さん]

>>6293 匿名さん

無理すぎる
こんなん規約に反してないんですかね

[6296: 匿名さん]

パリピの溜まり場になるって皆言ってたじゃん。

[6297: 匿名さん]

自宅でやる分には、何も問題ないでしょ。それより、マスクの件といい、いちいち掲示板でマナー警察ぶる奴がうざい。

[6298: 匿名さん]

規約変更で犬はエレベーターに乗せるなと提案しましょう。マスクもしてなくて大型犬を一般エレベーターに乗せてる奴がうざい

[6299: 匿名さん]

クソワロタ

なんじゃこのマンション
これじゃあファミリーはまず住まないだろ

[6300: 匿名]

>>6299 匿名さん

確かに！
何でもアリ…

[6301: 匿名さん]

誰でも見れるサイトにマンション名や写真使って商業集客してるのは明らかな規約違反です。事務所使用許してるとマンション価値も落ちます。三井不さんは契約違反指摘してたたき出してください。
6297さんみたいに、知り合いよんでパーティする違いも分からない方は弁護士に契約みせて教えてもらってください。

[6302: 匿名さん]

>>6301 匿名さん
こんなところで三井に呼び掛けて何になるのですか？
総会で私物がーと言ってた人なんでしょうけど。

[6303: 購入検討]

ここのマンション検討してる人って、他の新築だと、やはりパークコート北参道と比べてる人が多いのでしようか？

[6304: 匿名さん]

買って住んでますが、北参道見にいきましたよ。ここは貸すか引っ越し面倒ならそのまま使おうと思ってます。どっちもそれぞれ良いマンションですので。立地、雰囲気が結構違うので両方持っとくのもいいかなと。ここは税関系で使い勝手いいので。

[6305: 匿名さん]

>>6303 購入検討さん

販売時期がだいぶ違うので、北参道はこれから販売される物件と比較検討する人が多いと思います。

[6306: 匿名さん]

>>6280 匿名さん
詳しくお願いします

[6307: 匿名さん]

北参道なんてバレーパーキングもなくエレベーター3基しかない。やっときたと思ったら誰か乗ってて同乗しないといけない可能性大

[6308: 匿名さん]

>>6307 匿名さん

共用施設など、グレード感は渋谷ザタワーと近いと思ってましたが、日常生活に大きな影響を及ぼすエレベーターの台数が少ないのは痛いですね。渋谷ザタワーは6基ありますね。

[6309: 匿名さん]

法人所有だと、建物部分の減価償却に加えて、前払い地代は応期間で償却できるし、月々の地代はもちろん経費扱いとなるので、節税分で利回りかなり上がる！

[6310: 匿名さん]

次回販売期は40m2台、7000万円台から買えるようですね。これは買いやすい。

[6311: マンション検討中]

>>6310 匿名さん
小さい部屋の具体的な価格はわかりますか？

[6312: 匿名さん]

>>6311 マンション検討中さん

すみません。公式ホームページ以上の情報はわかりません。

[6313: 匿名さん]

高台の恩恵を一番うける東向きが良かった、東北と東南の角部屋かな。これが北東と南東の角部屋だとイマイチだった。中住戸は見てないからわからない

[6314: 匿名さん]

法人向け投資物件としてみると、定借で好立地で賃貸向け物件には可能性しか感じない。デベは下層階の自社所有賃貸で相当儲けられると思うが、わずかでもそのお裾分けに預かりたい。

[6315: 匿名さん]

さっきHP見ました。南向きの1L、供給開始のようですね。抜け感無いというか区役所と壁ドンですが賃貸向けに半分くらい現金出して買うのは結構(というか相当)美味しい部屋だと思います。西向き1Lの残り含めて三井は一定自社でも保有なのですかね？どれくらいの戸数出すかと南向き一桁低層が坪650程度なら倍率かなりつきそう・・・取り敢えず税金面からも法人所有含め一部屋欲しいって方、多いのではないでしょうか。

[6316: 匿名さん]

定借は住んでも数年ですよ
どんどん価値がゼロに向かって行く

[6317: 匿名さん]

定借は最終的にほぼ全額償却（節税）できるし、出口近くでのリスクが限定的(予測可能）な点が法人にとって魅力。賃貸物件として、この立地の比較優位は揺るぎないし、絶対欲しい。

[6318: 匿名さん]

都心立地の定借の良さを理解できない人はほっとけばよい。わざわざ、倍率上げる必要もなし。明らかに所有権より実質利回りは高い。

[6319: 匿名さん]

南向きの低層階を売りだしてきましたね。今年から40平米以上なら住宅ローン減税が使えるようになったので、三井はこのチャンスを逃すまいと売りだす決断したのかな。東南角や南東角が坪650以下でしたから、1年減価したのに坪単価が角部屋より高くて値上げしてきましたね。

[6320: 匿名さん]

残りの期間が１０年で、利回り２０%なら
売れますかね。

[6321: 匿名さん]

>>6320 匿名さん
理論的には、投資回収から残存価値は算出されるのでしょうが、その残存期間なら売り手も買い手も現れないのでは？どうしても、まとまった現金が必要なら、叩き売りるでしょうが、普通なら、そのまま持つ(住む、賃貸で回す)と思います。

[6322: 匿名さん]

定借は、家賃分の価値が減少するけど、その減少分の値上がり益が取れないんですよ
同じ価格投資するなら、所有権一択です
なんでそんな簡単なロジックわからないかな

どうしても安く住みたい人以外は、メリット少ないですよ
昨今そのメリットも高すぎて謎ですね？

[6323: 匿名さん]

ちなみに、賃貸で回すということは、安く借りた部屋を転貸しているのと同じですよ
数を増やさないと旨味無いですよ
本体価格の下落で相殺される金額を忘れているでしょ

[6324: 匿名さん]

>>6323 匿名さん

忘れてないよ。忘れる人なんかいるの？出口の手仕舞するまでで通算損益計算するに決まってるじゃん。たまに所有者の素人投資家が忘れて儲かった気になっている人は見かけるが、特に定借なら忘れようがない。

[6325: 匿名さん]

>>6322 匿名さん
こういう人がいるから、沖さんの言うように都心の定借はおいしいんだよね。安く買えて利回りがよく、資産価値も上がり、所有権より儲かる。

[6326: 匿名さん]

ここ、安すぎだから既にキャピタルでてるよ。

[6327: 匿名さん]

>>6325 匿名さん

そんなわけ無いだろ
減価分の含み益が発生しないのに
認めたくないのは分かるけど、アホだと思われるぞ

私の所有権パークコートタワーの方が儲かっているよ
前に住んでいる期間を単純月割りしたら、毎月寝ているだけで280万円増

[6328: 匿名さん]

ちなみに永住しても良いと思っている
ここは40年いくら減少するかな？

[6329: 匿名さん]

キャピタルだけなら、タワーの西新宿エムズポートが+46%(2013→2018)、渋谷ならパークハウス渋谷美竹が+43%(2014→2018)ですね。今はもっと上がっててエムズはエグい。期間は美竹が60年エムズは70年。賃貸利回りも仕込み価格から考えると都心なのに上々よね。ここは70年、大手のタワーでランドマーク的に周辺ライバル乏しい。2018価格で買った人は既に含み持ち、法人スキームでの賃貸回しなら、かなーり美味しくなってるはず。あのタイミングでGOした人はプロよ。実績で妙味が明らかになってるから南の1LDKはアリ。14-15Fくらいから抜けてくる西側がまだ出てこないってことは三井が保有なのかな。
まあ倍率下げたいからネガるの分かる。私も見に行くのでそこそこのをそれなりに仕込みたい。ラトゥール神南の人気と平米賃貸額考えると現金で2部屋くらいを法人で仕込むお医者さん多いんじゃない？

[6330: 通りがかりさん]

皆さん色々お持ちなんだから、
一物件位は定借で良いかと。
みたいな感じで買いました。

[6331: 匿名さん]

本気で定借がキャピタルでないと思い込んでいる人がいるようですな 笑
事実は、6329さんの言うとおり。

[6332: 職人さん]

中途半端なインテリが語っていておもしろい。
富裕層は衝動買いするんじゃない？

[6333: マンション検討中さん]

どなたかここの制振構造について詳しく教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願い致します。

[6334: 通りがかりさん]

>>6333 マンション検討中さん

誰も知らないと思います。ここは、他のマンションでは普通ある構造、設備を説明したパンフレットは皆無です。

[6335: マンション比較中さん]

カメムシタワーに住んでみたいが住人の民度はいかがでしょうか？