パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[6161: 匿名さん]

4億5千万で売り出されてる部屋は相応の値段なのかな

[6162: 匿名さん]

北向きは窓開けたらNHKの工事音うるさかった。2035年まで建替え工事してるのもきついので他の方角にした。
ジムやラウンジから北向き景色はいつでも見れるし、夜景は部屋を真っ暗にしないと見れない。なにより代々木公園まで遠かったから魅力半減

[6163: 匿名さん]

>>6147 匿名さん

馬鹿か
定借だったら高くて当たり前だろ
所有権だったらもっと低い
土地もゼロ円になること忘れたのか
こんな事書かせるなよ

[6164: 匿名さん]

ブルーライトのやり方わかった
最近はスマホで操作出来るのね

[6165: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6166: 匿名さん]

高層より適度に空と代々木公園のバランスがいい中層が意外とお得だよな

[6167: 匿名さん]

祭日なのに工事音うるさい。商業地域だと夜でも工事許可出るからなぁ

[6168: 匿名さん]

35階以上でNHKが目に入らなくなる高さにするか、13～18階にしてNHKを水平に近付けて代々木公園と西新宿ビル街を見るのが正解。パークコート神宮前を内見した時に、中途半端な高層より低層のほうが景色良かった学びがある。
リセールでは仕様や天井差など加味されないし笑

[6169: 匿名さん]

https://www.rehouse.co.jp/rent/mansion/bkdetail/44021012/

南東だと区役所と丸被りだけど東南だと低層でも抜け感いいなー。坪６００万台でこれは賃料取れるね

[6170: 匿名さん]

6169の19階の東南角部屋、６３万でも速攻決まってしまったな。
10％以上も売値が高かった1801や1001が60万以下でも決まらない。
NHK工事うるさいし代々木公園までの景色がCGよりイマイチだったから、高台から見下ろす都心ビューのほうが付加価値あった。青田買いは難しいねー

[6171: 匿名さん]

結局売れ残りだもんなぁー。。。
定借はきついと思うがいかがなものか。

[6172: 匿名さん]

東南の景色いいなー、在庫聞いてみたが完売。南東はLINEホールより下の部屋はあったが区役所にも囲まれてて展望０。北東は高層も低層も残ってるがお察しの通り

[6173: ご近所さん]

ZEBRA Coffee & Croissant 渋谷公園通り店
パークコート渋谷ザ・タワー内
店舗面積　約30坪　
3月末オープン

[6174: 匿名さん]

住民は2階から出入り出来るのが良いね。そのままエレベーターで自宅まで行けるのが良い

[6175: 名無しさん]

ここペットはどうなんですか？
犬が吠えると隣や上下の部屋に響きますかね

[6176: マンション検討中さん]

北東～北は高いのにNHK工事で景観悪いし工事音やばい。しかも2035年まで工事してるから他の方角がおすすめです。

[6177: 匿名さん]

オープンした2階パン屋の臭いやばいな。クリエイティブステップラウンジは完全に汚染されて、エレベーター内まで香ばしい臭いがする。
このままだとパン臭が染み付いたマンションなってしまう。コンシェルジュは役立たずだから店に言うかー

[6178: 匿名さん]

食品系は、臭いも害虫も、ほんといろいろこまるか、やめてほしい。

[6179: 匿名さん]

>>6178 匿名さん

カフェが入るのは、購入時にわかっていたこと。今更言う話ではない。

[6180: 匿名さん]

カフェって言ってたがパン臭すぎるのは聞いていないだろ

[6181: ご近所さん]

コーヒーショップならともかく（むしろ便利）、パンはないよね。

[6182: 買い替え検討中さん]

ゼブラのパン食べた、でかいクロワッサンで味は普通。リピートしてまで食べたいとは思わなかったからさっさと撤退してくれ。猿田彦コーヒーとか純粋なカフェ誘致してくれよ。コロナ渦で誘致出来なかったからマイナーなパン屋になってしまったんだろうけど。

[6183: 匿名さん]

北側の工事うるさくて景観汚なすぎ

[6184: 通りがかりさん]

>>6183 匿名さん

騒音、景観悪い、寒い、そして一番高額…
心中お察しします…。。。

[6185: 匿名さん]

>>6184 通りがかりさん

低層階だから安いよ。高層階なら視界に入らない。

[6187: 匿名さん]

長い目で見れば、ＮＨＫ建替後は、今以上に綺麗になるんだから、いいじゃん。

[6188: 匿名さん]

価値観は人それぞれ。
眺望は素晴らしいし、NHK建て替え後は遮る物は建たないし、綺麗になるし。

[6189: 入居済みさん]

2035年までNHK工事中してるから少なくとも10年は北向きの騒音続くのか。北東の高層階を内見したが、DWからの景色が汚なくて他の方角を検討しています

[6190: 匿名]

>>6188 匿名さん

ほんとそれ！
高い金払って北向きの寒～い部屋で公園見たい！て人も中にはいるのでは…w

[6191: 匿名さん]

北東より東南のほうが賃料高くなってるね。南東は区役所被りきついけど東南は抜けてて六本木渋谷ビューだからか

[6192: 匿名さん]

東南25Fが2.25億で売り出されてる、新築時1.75億から5千万乗せｗこれは約定しないだろうけど北より景色いいね。

[6193: マンション検討中さん]

60平米が1000万値下げした。
いそげーー

[6194: 匿名さん]

デベ売り新築じゃなくて未入居新中古のほうか

[6195: マンション検討中さん]

概要見る限り今の市況ではかなり割安な気がするけど、見に行った方いますか？

[6196: 匿名さん]

>>6195 マンション検討中さん
定借だから、その分安くはなっているとのこと。うちは投資用として見に行ったけど、建物自体に文句はない。ただ眺望が期待できそう部屋はほぼ完売してしまっている。最終的に北参道も見てからだけど、緊急事態宣言もあって未定ではあるが。

[6197: マンション検討中さん]

確かに投資用でも利回りは都心部で考えたらいいですしね。
自分は実需で考えてますが、これならGoしてしまいそうです。
パークコート北参道は書いてある通りですとちょっと突き抜けた予定価格でしたね…

[6198: マンコミュファンさん]

借地代全額前払いの価格、今となっては割安感が際立つ。

[6199: 口コミ知りたいさん]

>>6198 マンコミュファンさん
所有権分譲だったら坪1200万円の物件だよな
比較対象が青山パークタワーくらいしか見当たらないし

[6200: 匿名さん]

NHKの写真見て思ったんだけど、NHK立て替えたら北側眺望が無くなる住戸がある？

[6201: マンション検討中さん]

製作棟ができたら北東と北西が半分ぐらいかかってくるんじゃないかな？

[6202: 匿名さん]

現在販売中のパークコートでは一番安価だが、借地だからな。所有権なら即決したけど。

[6203: 評判気になるさん]

>>6195 マンション検討中さん
わかりやすい比較対象が少なくとても難しいですが、築７年経ってる定期借地権の（パークハウス渋谷美竹）が残存50年ちょっとで、55平米くらいの部屋がおよそ、坪530万から550万円前後で実際に中古で成約してるのを鑑みると、パークコート渋谷ザタワーは新築であり、残存71年であるので、数字で比較するとそれだけでも坪700万円でもおかしくない。たしかに渋谷美竹は駅から近いが、規模感、スケール、圧倒的な存在感などシンボル的要素はパークコートのほうが勝ってると考えると、やはり定期借地とはいえ、パークコートは割安なのかなぁと感じます。

[6204: 匿名さん]

美竹はしかも借地代が別で毎月支払いある。渋谷は借地代込みで割安すぎるが、低層でも展望抜けてる東南角（坪650万）などは完売してる。北東角の割高部屋は低層と高層も残っている。ここの角住戸を見たら中住戸は買う気が無くなるから、リセールも考えたら中住戸は止めといたほうがいい

[6205: マンション検討中さん]

借地権だから手を出しにくいけど実は割安な物件な気がする

[6206: 匿名さん]

わかりやすい比較できる物件がない中で、パークコート神宮北参道ザタワーが価格がでてますね。所有権物件、規模感も戸数400戸以上、27階建て。外観も格好良い。共用部の充実度も渋谷とほぼ近い。しかし管理費は北参道は渋谷より1.３倍ほどであり、かなり高い！坪650円弱。
線路はあるが、代々木近いし、北参道もすぐ、新宿にも歩けるので悪くない場所ですが明治通り、そして高速道路、そして、やはり渋谷のあの立地と比べると価値的には大きな差がある感じが。
それで、ざっくりですが渋谷よりも価格が15%から20%高い。所有権なのでそれは当然だと思いますが。そこで同じ土俵に立ったとして、それじゃ、15%から20%の価格差でどっちを選ぶかですね。
渋谷のあの立地は、やはり別格のような気がしますが。

[6207: 匿名さん]

正直かなり迷っている。北参道は正直高すぎるのと場所が少し微妙。こちらが借地権。

もしくは今回両方見送って次回のパークコート企画を待つべきか。

[6208: 匿名さん]

私も迷ってます！渋谷は２年以上前の第一期から、価格を上げていない点も評価できる。
定期借地の負のイメージとそれにより購入にあたり、なんらかの制限を受けるのでなければ、渋谷で探してるなら、これ以上の物件はないかなぁと思ってます。
実需なのでかなり慎重になってますが、北参道のように、最近出てきてる新築の価格を見ると、パークコート渋谷の魅力が日際立つような気がします。
買わなかったら、販売が全て終わったあとの、パークコート渋谷の中古相場をみて、後悔しそうな気がします。

[6209: 匿名さん]

定借が気になってるなら、やめておけば？買った後、何かにつけて後悔するよ。所有権にしておいた方が無難。今更、選べるほど間取りも残っていない。定借を気にしない人は、第一期でサクッと買っている。

[6210: 入居済みさん]

タワマンは土地の持分を考えたら所有権も定期借地も大した差ではない。解体準備金を積み立ててなく、総合設計で容積伸び代が無いということは建て替えにどれだけ費用がかかるか考えてみよう