パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[5381: 匿名]

>>5380 通りがかりさん

え…、、
駅から遠過ぎ、不気味な緑色(カメムシタワーw)、
価格の高い角部屋が大露出で外からマン丸見え、
羽田新ルート航空機騒音…、
価値観好みは十人十色ですね。

[5382: 評判気になるさん]

気になるのが、売れていない部屋や賃貸未入居の部屋の、そういう経費は、どこが持つのでしょうか。。。
きちんと売主が負担してくれるのだろうか。
誰か確認してくれないかな。（自分で言うと、なんだか目を付けられそうで。。。）

[5383: 匿名さん]

>>5382 評判気になるさん　
部屋の所有者です。
三井不動産もしくは部屋の購入者ですね。

[5384: 匿名さん]

高層階の価格に吊られて低層階の価値が上がりますよ。新築ではなくリセールを買う人たちは天井高さや設備など気にしません。リセール購入組が気にするのは立地、広さ、間取り、方角です。

[5385: 匿名さん]

ここ買う人の目的はバカ高い減価償却費がほしいのです

[5386: 匿名さん]

>>5385 匿名さん

仰る通りです。
私もそこです。

[5387: 匿名さん]

法人のキャッシュ一括買いで減価償却はお得だけど、法人ローンだと利率高いから減価償却+社宅のメリットが薄いね。個人の住宅ローンでタダみたいな利子に減税10年使って、自社に売れば最大限にメリット生まれる。渋谷IKEAをセンター街に誘致決定おめでとうございます。

[5388: 匿名さん]

個人の住宅ローン買いで自社法人に社宅貸し出しが1番の節税になりますが、税務調査を乗り切るには相当のコネが必要ですね。コネはいけませんね、スキームに訂正しておきます。

[5389: 匿名さん]

そうなんですか。

結局、住むためのマンションじゃないんですね、ここは。

[5390: 匿名さん]

>>5388 匿名さん

住宅ローンじゃなくても０.５%ちょいとかで借りられないの？

[5391: 匿名さん]

個人と法人の利率は全く違う。法人の事業用ローンで住宅買えば一括返済

[5392: 匿名さん]

住宅担保ローンで買うことになるが与信良くて2.5％。悪いと2倍以上

[5393: マンション検討中さん]

高層階あと4部屋ですか。
最上階の12億くらいの部屋と、4億オーバーの広い部屋と、あとBタイプ2部屋とかですか？

[5394: 匿名さん]

もし残り4部屋が正しいとすれば、サイトに出てる
ペントハウス
37C
34D
26B
の4部屋ですね。

[5395: 匿名さん]

10部屋くらいある

[5396: 匿名さん]

>>5395 匿名さん

では、上の4戸以外は具体的にどこですか？

[5397: 匿名さん]

ジム部分は2部屋ぶち抜きで、折上げ天井の間接照明が外からもわかりますね。
ウイズ原宿を内見してわかったのは代々木公園を部屋内からの目線上で見るには、高いフロアだと下方を見下ろすため窓際に行かないといけません。ここだと代々木公園まで距離があるので、15～18階くらいが部屋内の目線上に代々木公園がきそうです。

[5398: マンコミュファンさん]

このロケーションで地代一括前払方式で70年転借地は最強の勝ち組物件だね。

節税商品として時代、時代の富裕層に流通していくね築20年過ぎて残存年数が法定耐用を割れても、それはそれでまた別の意味で利用価値がある、節税効果の高い。

リミットはやはり築30年超えたあたりからでしょうな、減価が成約事例にリンクしてくるのは。

逆か。

成約事例が減価にリンクしてくるのは。

上で誰かが頓珍漢なことを書いていたけど、このマンションはそもそも法人向け個人向けの節税商品。

一般人はそもそもこのマンションのローン審査まず通らないよ。定借70年マンションにどの銀行が中古流通でローン満額出すのよ。

中古の定借のローンなんて出て5000万よ。
素人が多過ぎるわ、このコミュニティ。

[5399: 匿名さん]

>>5398 マンコミュファンさん
同感です。
節税投資商品としては、最適な案件。
経営者やユーチューバー等の客層を見ても、方向性は似ています。
実需で住む人もいなくはないでしょうけれど…

節税用マンションとしての利用価値を考えてみると、
ホテル代わり30%、パーティ用30%、賃貸30%、あとの10%は放置＋実需。
こんな感じでしょうか。

[5400: 匿名さん]

都心タワーが資産価値を保てる理由の一つが、資産家の節税対策であることは間違いないけど、とは言え、よく億超のマンションがあちこちでこれだけ売れるもんだ。やっぱり東京は凄いな。

[5401: 匿名さん]

今の日本ではその力があれば起業するのが一番なんだけどな、人は安定を望むんだよね。

[5402: 匿名さん]

ここを住宅ローンで三井住友信託・三菱UFJの両行とも億の融資通りましたが？
手元キャッシュは使わずに融資は引っ張ったほうが良い。暑くなってきてトンチンカンなことを言う人がまた出てきて大変です

[5403: 匿名さん]

5402 匿名さん
>4891

[5404: 匿名さん]

>>5402 匿名さん

きみ日本語ちゃんと読んでる？
センスないから不動産はもう触らない方がいいよ。

『中古の』流通って書いてあるでしょ、ぼく。
わかる？

提携ローンで億通るのは当たり前だよ、そういうローン設計になっているから『提携』ローンなんだよ。

意味ないだろ、最初から5000万しかおりなかったら、サラリーマン風情が背伸びしたって擦りもしなくて。

ぼくが指摘したのは、そういうことじゃない。
きみみたいな『提携ローンが…』なんて言ってるレベルのやつが買ってもセカンダリーで流動性が確保できない商品なわけだよ、次の実需層に『中古』で当て込もうと将来考えたときには。

だから上で二次流通時は『眺望、広さ…』とか、そこいらのサラリーマンに毛がはえたようなリテラシーの連中が然もありなんみたいな感じで論じてるのが滑稽で頓珍漢だと言っている。

わかりますか？

[5405: 匿名さん]

>>5404 匿名さん

それ、どこの銀行？中古であろうと担保価値があれば、普通に貸しますよ？同業で定借を区別してるとこ知らないけど、世の中広いからあるのかな？

[5406: 匿名さん]

カツカツローンで買うから、そんなに必死になるんだよｗ
落ち着け、サラリーマソｗ

[5407: 匿名さん]

>>5404 匿名さん

5398と同じ人なのに、名前変わってますよ。
あちこちで名前変えながら一日中、おかしなことを長文で書く特徴のある嫌われ若葉さんですね。

[5408: 通りがかりさん]

最上階まで緑のネットが取れましたね。

[5409: 匿名さん]

定借は中古ローンできないっていうのはネットで書いてあるからねー。しょうがないよ、ネットで書いてあるのだから。5404くんは買えるようになったらまた戻っておいで

[5410: 匿名さん]

>>5409 匿名さん
いや、できるよ。知らないの？

[5411: 匿名]

＞＞５４０９
都銀はすべてＯＫ。

ただ、所有権と同じく、審査は本人の格付け次第。

[5412: 匿名さん]

地代前払いと借地代を７０年均等償却じゃないんですか？だとしたら、投資向きとぎゃあぎゃあ騒ぐほどでもないかと。

[5413: 匿名さん]

借地だから購入額全額償却対象ですよね

[5414: 匿名さん]

5409の内容は「ネットに書いてるから5404はそう思ってるんだよね」と言っているのに5410のアスペ回答が。。。

[5415: 匿名さん]

>>5414 匿名さん
まったく、そのとおりなんだけど、定借はローン組めないと誤解する人いるし、このスレでそれはまずいから補足は必要。

[5416: 匿名さん]

エントランスのライトアップは昼もするようです。かっこいい！

[5417: マンション検討中さん]

これはすごい

[5418: 匿名さん]

成功者のトロフィーですね、すばらしい。

[5419: 匿名さん]

>>5416 匿名さん
CGより素敵ですね。

[5420: マンション検討中さん]

>>5416 匿名さん

わぁこれはかっこいいですね
CGよりも何倍も

[5421: 周辺住民さん]

中住戸が何部屋もあるカプセルルームみたいなタワマンと違って、中住戸が1部屋なのが良いね。この立地にこの規模感で共用施設も圧倒的。

[5422: 匿名さん]

しかし、売れませんね。

[5423: 匿名さん]

PHとジムの折上げ天井は照明が違うので外から目立ちますね。そろそろ虹色のライトアップを再開して欲しい。そしてDWの階数表示と好評分譲中の看板が外されて竣工まであと少し楽しみだ。

[5424: 匿名さん]

本当にいいモノならこんな必死に宣伝しなくても売れるはずなのにネ。

[5425: 匿名さん]

誰か、ネガ相手にしてやれよ

[5426: 匿名さん]

ガーデンエントランスも素晴らしい出来ですね！

[5427: 匿名さん]

最上階のプール付きペントハウスとか買った人は夜な夜なプールサイドパーティーをやってみせびらかすんだろうなあ...く、悔しいーっ

[5428: 匿名さん]

私含めて実質的にはそういう目的利用がメインの物件になってくるでしょうね。

大きな減価償却費を使って節税する為に買ったわけですし、風紀は正直どうでもよいです。

[5429: ご近所さん]

やっぱりあの緑色が何とも・、、、

[5430: 匿名さん]

晴れた日に見ると色温度がもう少し高く見えるのかそんなに変な色には見えなかったけどね。

[5431: 匿名さん]

ええなあ。渋谷でええなあ。

[5432: 匿名さん]

駐車場と駐輪場の抽選書類が届きました。ここからはあっという間ですね。

[5433: 匿名さん]

プール付きの住戸買えたとしても肝心の体がダルダルではね。
気持ち悪い成金豚オッサンに小判って感じ。

[5434: 匿名さん]

>>5433 匿名さん

全くマンション検討と関係ない、根拠のない誹謗中傷はお控えください。

[5435: 匿名さん]

ええなあ。渋谷ええなあ。

[5436: 匿名さん]

>プール付きの住戸買えたとしても肝心の体がダルダルではね。
>気持ち悪い成金豚オッサンに小判って感じ。

こういうのは腹の内で思っとくだけにせなあかん。
表に出した瞬間に嫉妬になる。

[5437: 匿名さん]

>>5432 匿名さん

住所も決定し、９月内覧会。その後も手続きが目白押し。本当に入居まですぐという感じですね。
新築マンション購入は4回目ですが、いつもその時々気に入ったマンションを購入しているので、何度経験しても、内覧会はわくわくします。

[5438: 匿名さん]

今回の内覧会で不安なのは、いつもの専門業者がいないこと。
今まで、ありがとうございました。

合掌。

[5439: 匿名さん]

>>5438 匿名さん
コロナ廃業？

[5440: マンション検討中さん]

駐車場はハイローともに80台ずつ？
ハイルーフ使わない方はローでお願いします

[5441: 匿名さん]

三井デザインテックのインテリア商談会の続きはどうなってるのだろう。

[5442: 匿名さん]

昨日朝ラン途中に。植栽も進んでますね。

[5443: 匿名さん]

高層と低層含めての方角ごとの販売状況
※低層の西、西南、南は販売無しの賃貸

完売・・東南、南、西南、西、西北

在庫少・・東、南西

在庫有り・・東北、北東、北、北西

在庫少ない方角は現地販売で完売しそうですね。竣工から1年くらいかければ東北～北西の在庫は捌けるかな

[5444: 匿名さん]

高層階は殆ど売れています。
低層階は元々、三井は売る気がなかったので、適当なところで引っ込めて賃貸にすると思います。

[5445: 匿名さん]

低層階は賃貸仕様で高層階とは別物件。

[5446: 匿名さん]

東北の低層が欲しい、けど資金がなー

[5447: 匿名さん]

低層階と言えど、北がつく方角は代々木公園の緑と新宿摩天楼ビューなので、高いですよね。

[5448: 匿名さん]

定借は売出しから1年以内に売りきらないと悲惨なことになるので賃貸に回したほうが良いです。世田谷に悲惨な定借物件があります・・・

ここの方角ごとの景色を見ていたのですが東と東南からは東京タワーが見えました。ラトゥール神南の右側に見えます。北側からだとラトゥールに被って見えません。

[5449: 匿名さん]

それは東京タワーではなく多分スカイツリーですよ

[5450: 匿名さん]

渋谷でええなあ

[5451: 名無しさん]

>>5432 匿名さん
車の幅が1950までなので外車の大型SUVは、駐車できません。?

[5452: 匿名さん]

これ？

https://twitter.com/ponzu_tan/status/1279676366590377988

[5453: 匿名さん]

検討板は賑わっているのに、住民板が閑散としているのはなぜ？

[5454: 匿名さん]

内覧会のお知らせきた

[5455: 匿名さん]

なるほど。

[5456: 匿名さん]

内覧会に鑑定士みたいな人を連れてく契約者さんが多いのかな？私はいつもOKでーすという感じなので連れて行ったことがありません！

[5457: 匿名さん]

案内来ました！日付指定ですね。うちも内覧会は、いつもノーコメントです。同行業者連れて、神経質にいくつも細かい指摘をする人もいるようですが、あんまり意味ないと思います。

[5458: 匿名さん]

打診棒持参の方もおられるでしょうが、暖かい目で見守ってあげてください

[5459: 匿名さん]

>>5458 匿名さん

はるぶーさん？

[5460: 匿名さん]

私は9月1週目の内覧です。夏の内覧は初めてなのですが室内のエアコンはつけて良いのかな

[5461: マンション検討中さん]

内覧会楽しみだー

[5462: 匿名さん]

>>5461 マンション検討中さん
ほんまにめっちゃ楽しみや！

[5463: 匿名さん]

渋谷スカイからPHプールが盗撮できちゃってるね。著名人が買ったのだろうからあれはまずい

[5464: 匿名さん]

内覧会で不具合を見つけたら、短期間で直してくれるけど
住んでから不具合を見つけても、なかなか直してくれない場合があるけどね。
もちろん床や壁や窓ガラス等の疵などは、入居後は無償では直してくれないのが一般的。

[5465: 匿名さん]

マンション購入したことない人の書き込みｗアフター補償でいくらでも無償で直してくれる。

[5466: 匿名さん]

34階の北東～東北のDW仕切りが無いと思ってたら繋がって1部屋に設計変更されてるw
2部屋で10億くらいかな？

[5467: 匿名さん]

おまわりさん、5463の盗撮犯はこの人です。

[5468: 匿名さん]

ペントハウスに似せて窓際にアイランドキッチンか。35階はMRに似せたアイランドキッチンの設計変更ですね

[5469: 匿名さん]

ペントハウスの角住戸は15億で売り出されたけど、間の住戸は売り出されてないよね。千代田区長の件があるのでまた優先販売やったのかな？地権者いないから事業協力者住戸は設定できない。

[5470: 匿名さん]

地権者でなくても事業協力者として扱われるケースがあると思いますが？

[5471: 通りがかりさん]

ペントハウスの好きな方角が買えなかったのかな、ペントハウスよりは安いでしょう。このリビングなら構造壁無いし改修は簡単では。北東東北ブチ抜きとは良いですねー。

[5472: ご近所さん]

何億もだして、定期借地権の新羽田飛行ルートほぼ真下の物件買う感覚が理解できん

[5473: 匿名さん]

部屋丸見えで怖い

[5474: 匿名さん]

>>5472 ご近所さん

航路の下は億ションだらけですよ。
検討もしていないのに、わざわざご苦労様です。
余程、暇を持て余してるんでしょうね。

[5475: 通りがかりさん]

航路って道路みたいに決まったコースだと思ってます？飛行機はかなり幅広いコースを羽田に向かって飛んでいて、渋谷区、港区の広い範囲が航路の下になってます。更に広げる案もあるみたいですね。よってこの物件だけ評価下がることは無いでしょうね。それもオリンピックまでだろうし。

[5476: 匿名さん]

>>5475 通りがかりさん
逆転いや、空港近くでないと航路下に毎回騒音がある訳ではないと言う。

[5477: 匿名さん]

最近パークタワー青山の住民が、毎日耐えられないって書き込みあったよ

[5478: 匿名さん]

リアル活動ならわかるが、掲示板だとなりすましもあるし何とも

[5479: ご近所さん]

パークタワー青山じゃなくて、青山パークタワーじゃないでしょうか？
青山パークタワーは、羽田新飛行ルート　AとCの中間くらいなので両方の騒音が聞こえる
最悪の立地ですね。何億円とかで売りに出てますが、半額でも住みたくないです。青山パークタワーは、本来、騒音レベルの低い所にあるので窓などの防音対策も甘いと想定されます。ここのマンションもＡとＣの間に立ってますから新飛行ルートの影響度では最悪の立地です。

[5480: 匿名さん]

＞騒音レベルの低い所にあるので窓などの防音対策も甘いと想定されます。

私も同じこと思ってた
これから建つマンションは、防音対策するのだろうけど