パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[5102: 名無しさん]

筋トレさんいつもありがとう！

良い住民がいて嬉しい

[5104: 坪単価比較中さん]

[No.5101～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[5105: 匿名さん]

相手されてなくて可哀想

[5106: 匿名さん]

結局、定借は買い叩かれますからねえ。
遥かに格上の広尾ガーデンフォレストでさえ、築6年でそろそろ坪500を切りそうですし。

[5107: 匿名さん]

と、買いたたきたい、彼であった。

[5108: 匿名さん]

ｗ
ファクトベースで語ると弱いですね。ここの監視者さん。

[5109: 匿名さん]

築6年かここのアンチは数字すらまともに読めないのか。
道理で言ってることが○○なわけだな。

[5110: 匿名さん]

Wとか使うと、嘲笑と取られて、またすぐに削除されてしまうよ。
学習しようよ。

[5111: 通りがかりさん]

広尾ガーデンフォレストはもう11年前なんですな。分譲時は販売センターは青一で遠いし、個人分譲はCap4%ですとか高飛車営業だし、良い物件だけど何だかなーと見送りましたが、買ってタラれば超儲かってましたね。結局、物件は場所次第、ポテンシャルある立地は深く調査すべしと思った物件でした。都心の新築は必ず儲かる物件が有りますね。こちらも今後が楽しみです。

[5112: 匿名さん]

へー。
定借の値下がりスピードって早いんだね。
広尾イチの地価を誇る築浅の広尾ガーデンフォレストが坪500を切りそうとは。

ここはタワマンだし、下げはさらにキツそう。
コロナショックの前から売れ残りが減らないことも、中古リセールが厳しいことを示唆しているよね。

[5113: 匿名さん]

灯りがともりました！

[5114: 匿名さん]

明るすぎない？笑
なんで躯体まで光ってるんだろう？

[5115: 評判気になるさん]

定借って
そんなに下がります？

マンション築７０年なんて、ほとんど住まないし
そう考えたら、定借で良いよって、通常より安くなるならって、最近まで思っていました。

コロナで、不透明な不安な世の中が始まり、いま迷いが出ています。
元気だった頃は、それでも良かったけど、今は安心が1番の財産なのかなって。

管理費が高いとか、コロナで供用スペース使わないとか、タワーのエレベーターの密室とか。
そんな、不満や不安が尽きません。

こんなに良いマンション、唯一無二のカッコいいマンション、きっと他に無いのに。買わないと後悔しそう。もう、毎日、悩みすぎて、眠りが浅くなったわ。

[5116: 通りがかりさん]

結局、値動きは物件次第。所有権だってゲキ下がる物件もあるし、ゲキ上がる定借も有る。ただし定借は期間満了が有るので残年が減ると価格は利用価値になる。広尾は良い材料と思うので売買実績を調べると良いでしょう。価格変動は部屋次第でもあり、全部が一律の動きになって無いのが分かると思います。コロナでも共同住宅は無くならないと思いますよ。

[5117: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/guide/okilec/faq/04/

定期借地権付きマンションの中古騰落率
定期借地権とは、50年、70年といった決められた契約期間の間、土地を貸してくれる権利である。契約期間を過ぎた後は、マンションは取り壊して更地にし元の地主に返すことになるため、定期借地権付きのマンションは土地代は含んでおらず、建物のみを買うことになる。そのため、中古になったときに値段が下がるのではないかと考えている人も多い。
しかし、その認識のギャップがあるからこそ、お得に購入できる狙い目マンションが手に入る可能性がある。
定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ、新築時に比較的安く販売されることが多い。そのため、中古になると値上がりするケースが多くみられる。定期借地権付きマンションであっても立地の良さと販売元が大手売主であることの二点を満たしていれば、中古市場でも普通の分譲マンションと同様の取引がされているのだ。

[5118: 匿名さん]

>>5117 匿名さん
でもここ、売れ残りマンションじゃん。
流石にそのポジ内容は、あてはまらないっしょー。
ゲキ下がってもいい人だけが、この定借物件買ってるんだと思ってたけど、意外と皆んなカツカツなの？

[5119: 匿名さん]

若葉って大体中身ないよな

[5120: 匿名さん]

>>5119 匿名さん

でもここ、売れ残りマンションじゃん。
流石にそのポジ内容は、あてはまらないっしょー。
ゲキ下がってもいい人だけが、この定借物件買ってるんだと思ってたけど、意外と皆んなカツカツなの？

[5121: 匿名さん]

カッコいいです！

[5122: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/guide/okilec/faq/04/

定期借地権付きマンションが狙い目な理由
定期借地権付きマンションが狙い目である理由をさらに深堀して説明する。
まず、価格が割安であることで、賃貸に出したときの利回りが高くなる仕組みとなっている。定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ割安に購入できるが、賃貸に出したときの家賃は周辺相場と同じ金額を取れるため、普通のマンションと比べて1％程度利回りが高くなる。利回りが高い物件という事実は売却時にも有利に働く。
そして、定期借地権付きマンションは、希少な立地に建つケースが多い。渋谷区役所の新庁舎建設との共同プロジェクトである「パークコート渋谷 ザ タワー」もその代表格だ。このマンションは70年間の定期借地権付きで渋谷公会堂の跡地に建設される。
ちなみに、定期借地権の期間は50年以上であることが定められている。これは、マンションの法定耐用年数の47年とほぼ同じであり、決して極端に短い年数で切られているというわけではないので安心してほしい。
ライフステージの変化に応じて、売却や賃貸にすることを考えている人にとっては、定期借地権付きマンションは特に狙い目といえる。事実、私自身も定期借地権付きマンションを二度住み替えたことにより、1億円以上の利益を出した。

[5123: 匿名さん]

>>5121 匿名さん

素晴らしい。公会堂、区庁舎も同じデザイナーで一体でデザインしてるから、なお素晴らしい。
反対側のNHK西口、井の頭通りからの姿もいいですよね。正に渋谷のランドマークマンション。
築20年の青山パークタワーが平米250万円で取引されてるから、ここの中古は凄まじい価格になるでしょう。

[5124: 評判気になるさん]

>>5121 匿名さん

めちゃめちゃカッコイイです！！！

成功者に相応わしいマンション！！！

庶民の僕には高望みでした。

いつか買えるように頑張るぞ！！！

[5125: 匿名さん]

ここを買って儲からないのは困る心理は皆さん同じようですね。
しかしながらいくらネットで提灯しても、売れ残ってるんだから無駄ですよ。

そもそも暴言吐く前にそんなに悔しいなら、分譲価格から1000円でも上乗せして売ってみればよいのでは？

[5126: 匿名さん]

まだ竣工すらしてませんけどね。
売れ残りネガもワンパターンかなと感じます

[5127: 匿名さん]

売れ残りマンションで長文書いても意味ないです。

[5128: 匿名さん]

あれ？若葉とれたのかな？
しかし、1人で何と誰と戦ってるんだろう？
意味不明ですね^_^

[5129: 匿名さん]

誰とも戦ってはないです。
強いて言えばここは公共の掲示板ですから、検討者の皆さんには真実を伝えたいです。
定借の値下がり具合や銀行評価、ここの売れ残りもすべてがファクトです。

[5130: 匿名さん]

都心大手定借は、値上がりしている。これがファクト。

[5131: 匿名さん]

別に下がろうが、上がろうが、喧嘩しなくてもいいじゃん、この立地のこのカッコいいタワマンに住むなんて羨ましいよ。私は定借否定派だから見送りましたが。

[5132: 匿名さん]

>>5122 匿名さん
定借マンションは借地契約の内容が重要で、
権利金の額と地代の妥当性の検証が必要。
利回り以前の最重要な内容なのにまったく言及なし。
これで不動産の専門家ｗ

権利金が高額ならば地代は安くなるし、
権利金が所有権価格の何割かが把握できないと
分譲価格が安いのか高いのかも判断できない。

権利金の額が土地所有権の7割もする場合に
残りの3割に対して地代が計算されるはずなのに
5割分の地代を払わされている定借マンションもある
利回りが1%高いからお得とか、小学生並の知識。

[5133: 匿名さん]

>>5132 匿名さん
で、ここは？

長い。

[5134: 匿名さん]

>>5132 匿名さん

沖さんは、結果を出してるから、あちこちで間違ったうんちく垂れ流してるあなたより立派だよ。
損得は、買値と売値で決まるから、契約内容は関係ない。

[5135: 匿名さん]

ポジ「定借はもうかる！！１１」
ネガ「ファクトでは、こうなる」
ポジ「儲からなくてもいい！！！！１」

ほとぼり冷めたポジ「ここは儲かる！！１１」


の、無限ループ。

[5136: 匿名さん]

>>5135 匿名さん

ネガのはファクトじゃないから。定借は買ってはいけないという、ファクトに基づかない思い込み。

[5137: 匿名さん]

数値しだいでない。
フローだけでなく、全体の。

[5138: 匿名さん]

多くの言葉はいらない。
ここはポジの必死さが全てを物語るよね。

[5139: 通りがかりさん]

盛り上がりますね。5132さんのお考えは、所有権と比較して価格が決まる、と言うことなんですね。価値を期間キャッシュフローと最終売却価値（最後はゼロ）で考える物件もありますよ。マンションは取れる家賃が所有権と借地権で変わらないし。勝負どころは売りのタイミングと、すぐテナントが付く部屋かどうか。タワマンは同じ物件内でテナントの奪い合い、角部屋は強いと思いますよ、価格が強過ぎな部屋もあるけど。広尾は残40年でもまだ分譲時価格より高いのでは？で10年間の借地料も経費にできたんですよね、良い物件だったなあ。

[5140: マンション比較中さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[5141: 匿名さん]

>>5132 匿名さん

おお、沖さんを小学生扱い！勇気あるな。
直接、議論して論破してきなよ。

[5142: 筋トレ]

皆さまお疲れさまです。ネットが30階近くまで外れたので投稿いたします。竣工は8月で変わらないと三井からメッセージが届いていましたので、あと4ヶ月です！

[5143: 筋トレ]

写真だとわかりにくいですが、区役所とLINEホールとの一体感がありとてもかっこいいです！

[5144: 筋トレ]

部屋の内装はほぼ終わっているようです。外観からわかるのはクリエイティブステップラウンジ、エントランス、植樹、自転車用のエレベーターを作っています！

[5145: 匿名さん]

窓のチラシが、かっこいいタワマンです

[5146: 匿名さん]

>>5142 筋トレさん

いつも写真ありがとうございます。多謝。
竣工が予定通りでよかったです。

[5147: 匿名さん]

窓のチラシが、シブいタワマンです

[5148: 購入経験者さん]

間取りと定借が気になり購入しませんでしたが、かっこいい建物ですね。

[5149: 匿名さん]

これは見た目的に、消費者金融のチラシでしょうか。
地域柄。

[5150: 匿名さん]

写真より実物はもっとカッコいいですよ。

[5151: 匿名さん]

>>5150 匿名さん

そうなんですよね。外出自粛で見に行けないのが残念。

[5152: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5153: 匿名さん]

共用部周りの出来栄えも良さそうですね

[5154: 匿名さん]

内覧会は9月若しくは10月ですかね。
棟内モデルルームで実物が見れると、残りもさくっと売れそうです。

[5155: 購入者]

写真、実物でも分かりますが、
デザインは確かにカッコ良く珍しい形してますが“色”が微妙～～～(-_-)

[5156: 匿名さん]

私は色も好きですね。外観もかっこいいですけど

[5157: 匿名さん]

流行りを追った尖ったカラーリングにしたのは渋谷という土地柄、刹那的でいいけど、10年くらい経ったらこの色味のせいで築古さが際立ちそうだよね。

[5158: 匿名さん]

遠目にも色味とラインの綺麗さは分かるのでよく目立つ

[5159: ミラン]

松涛美術館の前から撮ってみました。いい感じですね。

[5160: ミラン]

神山町付近からです。

[5161: ミラン]

NHK前から。正面ですね。

[5162: 中古マンション検討中さん]

羽田新飛行ルートAルートのほぼ真下ですよね。騒音とか落下物とか考えると購入検討の対象外です。

[5163: 匿名さん]

>>5159 ミランさん

遠目が美しすぎます！地代込みでこの価格は、破格の安さです。沖式時価でも大幅割安の評価。儲かる確率も申し分なし。高層階を買えて本当によかったです！！

[5164: 匿名さん]

しかし、売れませんね

[5165: 匿名さん]

角度や距離で見え方変わりますけど、存在感はかなりのものですね

[5166: 匿名さん]

そのわりに売れませんね。

これはやはり、購入者の無理ポジと市場評価には大きな乖離がある、と言わざるを得ないです。

[5167: 匿名さん]

乖離があったらこんなに売れてないでしょうね。

[5168: 匿名さん]

>>5167 匿名さん

ですね。神宮外苑と南平台の億ションの両方が完売するだけの戸数が売れてますからね。

[5169: 契約者さん。]

ご指摘の通りです。
このままいくとパークコート史上初の竣工売りでしょうね。
不名誉を被らぬよう、デベには聖域なき損切りを断行してほしいです。

[5170: 匿名さん]

頭隠して尻隠さず。悲しいかな、名前を変えても、若葉隠せず 草

[5171: 匿名さん]

施工レポートの写真もよかったです。上空写真に内廊下。期待は高まるばかり。

[5172: 匿名さん]

片方若葉の自問自答。

[5173: 通りがかりさん]

まだ同じ値段で売ってるから早く買った方が良いですよ。コロナで大不況の可能性あり。日本人は不景気と聞くとデフレを想像しがちですが、今回はインフレ型大不況の可能性有り。無理なローンは避けるべきですが、戦後型インフレ有るかも。非常事態の最中に株価2万円ですよ、おかしいでしょ。

[5174: 匿名さん]

>>5173 通りがかりさん

自宅は所有しておいた方がいいですね。
資産ポートフォリオとして、不動産という実物資産はリスク分散に欠かせません。
賃貸賃貸煩い若葉がいましたけど、無視しましょう。

[5175: 匿名さん]

暴言住民マンションだとは、思われたくないです
まずはなぜここは、これ程売れないのか
検討スレならば、真摯に議論すべきでしょう

[5176: 匿名さん]

>>5175 匿名さん

高層階が9割以上売れた理由ですか？
同時期販売の同価格帯マンションでは、圧倒的な売れ行きの理由を議論することでいいですか？若葉さん。

[5177: 匿名さん]

えｗ
まだそんなに売れ残ってるのｗ
下層階はさらに酷そうｗ
ちな下層階が売れない物件は、立地が悪いからですｗ

あるいは
定借ってのがゴミなのかな

[5178: 匿名さん]

若葉がなぜ、自作自演までして粘着するかを議論すればいいですか？

[5179: 匿名さん]

売れ行きも知らず、売れてないという若葉かな。
それなのに、ファクトが口癖の若葉かな。

[5180: 匿名さん]

他所のスレでも同じ様なこと連呼してる
２垢で自演してるようだね

[5181: 匿名さん]

>>5180 匿名さん
若葉と、無印でね。
回線切り替えてるのでしょう。

[5182: 匿名さん]

全体で9割以上売れちゃってますよね。
まあ、竣工して棟内モデルルームができれば完売にそんなに時間はかからないでしょう。

ここ、検討板なので、検討されている方への情報ですが、ネガ投稿は意味のないものも多いのでご自身でその意味を判断する必要があります。

こことは別物件ですが、ネガ投稿で酷評されていた物件購入しましたが、すみこごちもよかったですし、キャピタルゲインも宝くじ当たったくらいは出ましたので。

有益な情報とそうじゃない情報を選別する目を待ってくださいね。

[5183: 匿名さん]

ここ、500戸超あるのに駐車場160しかないのねｗ
しかも、全部機械式ｗ
なんでこんなカツカツ物件にしたんやろ（遠い目

[5184: 匿名さん]

附帯率で言えば妥当な範囲ですね
ネガさん残念でした

[5185: 匿名さん]

>>5184 匿名さん

ほんとに妥当。
都心某タワマンですが、700戸弱で駐車場250弱。
駐車場70以上も空いて問題になり外部賃貸に出すことになりましたが、それでも埋まってません。

[5186: マンション検討中さん]

どうせ渋谷は下町だから、しょうがないよね。それなりの人が住んだり集まったりしてしまうのは...昔から柄の悪い人間が多いものね。

[5187: 匿名さん]

人気なのも昔から変わらないよね。それでいてまだ伸び代あるし
だからこそ人気なわけですね

[5188: 匿名さん]

人気なのならなぜ１割も売れ残っているのでしょう。
単純計算で、50戸程も引き取り手がいない状況が続いているのです。

[5189: 匿名さん]

この価格帯で竣工前でそこまで売れてるなら大したものですね

[5190: 匿名さん]

>>5188 匿名さん

シティタワー銀座東と往復、ご苦労です！

[5191: 匿名さん]

>>5189 匿名さん

相手にしない方がいいですよ。その若葉マークの人は、おかしな人なので。高層階は、片手くらいしか残ってないのです。

[5192: 匿名さん]

下層階が売れないマンションは、先行き暗いです。

[5193: マンション検討中さん]

>>5188 匿名さん

イカレ武蔵小山よ
迷惑行為やめなさい

[5194: 匿名さん]

他所のマンションと争わせようとしてるのかな
相変わらず底が浅い。神宮外苑や四谷、小石川もこの人だよね

[5195: 匿名さん]

若葉は真面目な検討者ではありません。無視が一番です。自分を見つめ直して更生して欲しいですが無理みたい。

[5196: 匿名さん]

高層階しか売れないということは、眺望しか取り柄がないということです。
その眺望も、正直 渋谷区新宿区ではありふれたもの。

ここは、立地　駅遠　風俗　定借　バブル期旧価格　などが悪いのかな。

[5197: 匿名さん]

代々木公園＆明治神宮が近いのはいいですね。この様な時期なので緑の中で散歩できるだけで
だいぶ心が休まりますね。

[5198: 匿名さん]

駅前歩道橋、フクラス前のバスターミナル、宮下公園などの整備状況は、どんな感じでしょうか。外出制限で見に行けませんが、きっとここの入居時期には、駅前は見違えるくらい綺麗になってるのでしょうね。

[5199: 匿名さん]

駅まで 10分もかかりますし、遠くて見にいけないですは

[5200: 匿名さん]

駅前も再開発で綺麗になりましたね

[5201: 通りがかりさん]

代々木公園まで 10分もかかりますし、遠くて散歩にいけないですは