パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[5041: 通りがかりさん]

こんな良い場所ないよね、せっかく東京にいるんだもの。ここに住まなくちゃ勿体ない。区役所側の低層階でも良いけど売ってくれないもんね、場所柄、賃貸多いよね。

[5042: 匿名さん]

徒歩数分で松濤ですね。

[5043: ご近所さん]

>>5041 通りがかりさん
区役所側の低層階は確か１５mしか離れてないって聞きましたよ。カーテンを閉め切れば良いけど、お互い気を使うと思います。外から見えない様なカーテンかブラインドなら良いのかもしれませんが、やっぱり閉め切る感じになっちゃいますよね。

[5044: マンコミュファンさん]

一階に何が入るか、皆さま予想しませんか？
私はスタバが入って欲しいです。

[5045: マンション検討中さん]

なるほど
このトラックのことか・・・
https://www.youtube.com/watch?v=28YaFMERQHI

[5046: 匿名さん]

立地は最高レベルでいいんじゃない。公園もイベントあったりで楽しめるし、表参道も近いよね。アクティブに活動したい人にはオススメかもしれませんね

[5047: 匿名さん]

近いとは、徒歩どれくらいでしょうか。
都心では10分も歩けば別エリアですが。

[5048: 匿名さん]

>>5046さん

高級住宅街に大規模な公園にオシャレエリアなどどこも近いですものね。

[5049: 匿名さん]

>>5047 匿名さん

若葉さん、しっかり立地、環境を調べて下さいね。
この立地は秀逸。

[5050: 匿名さん]

>>5047 匿名さん
毎日行くには遠いけど、休みに気軽に散歩できるくらいは近いですよ。

[5051: 匿名さん]

旧東京陸軍刑務所跡地でしたっけ？
青年将校17名が処刑され、小学校では夜な夜な軍靴の音が鳴り響き、近くには亡霊が出るという噂の素敵なリ立体ですよね！皆さんついてますね！！

[5052: 名無しさん]

>>5049 匿名さん

この立地は秀逸とは、徒歩どれくらいでしょうか。
都心では10分も歩けば別エリアですが。

[5053: 匿名]

10分も歩けば別エリアにいけるんだ。
いいなあ。

[5054: 匿名さん]

ここも5分歩けば居酒屋・ラーメン屋・焼肉屋・古着屋・金券ショップなんかに行けるじゃないですか。
自信持ちましょうよ。

[5055: 匿名さん]

宇田川町あたりの地価上昇率は都内でも屈指でしたね
やはり開発が効いたのかな

[5056: マンコミュファンさん]

>>5047 匿名さん
その１０分を楽しめる街って　なかなか　無いですよね
マンション内から　唯一無二で豪華で素敵で　まるで美術館の様で　ずっと　幸せですもんね

[5057: 匿名さん]

>>5055 匿名さん

公示地価で坪単価7537万円の場所ですね。
市場価格は2割増し。

[5058: 匿名さん]

>>5051 匿名さん
面白半分に言わなきゃ良かったのに。呼んじゃったね。

[5059: 匿名さん]

えっ

ここは刑場跡地なんですか

[5060: 匿名さん]

>>5057　匿名さん

宇田川町の平均だとそれくらいですね
ただ高いところは@9500くらいだったと思います。
銀座、丸の内の次くらいの場所だった気がします。

[5061: 匿名さん]

不吉だなあ。

刑場跡地が本当なら、一番住んではいけない場所。

実際はどうなの？

[5062: マンコミュファンさん]

>>5059 匿名さん

渋谷刑場、鈴ヶ森刑場とか有名どころ色々。
マンション買うには、嫌悪中の嫌悪スポットです。
（定借なので後腐れはありませんが…）

http://bougakudai.com/LPOP/MRT/feb26/f26g.html

https://matome.naver.jp/m/odai/2137102069608136101?page=2

[5063: 匿名さん]

>>5062 マンコミュファンさん

刑務所と刑場はそもそも違うでしょ。
鈴ヶ森と南千住とは根本的に違うよ。

[5064: 匿名さん]

特に何も実りがなさそうなネガネタなんで
相手しなくても良いんじゃないですかね
勝手に頑張ってもらってそれを見て笑ってるくらいでいいんじゃないかと

[5065: 匿名さん]

>>5064 匿名さん
俺もそうしてる。良スレはそう言う人率高くて助かる。

放置徹底するといなくなる場合もあるが、
自作自演でネガと住民両方やり始めることもあり
趣深い。

[5066: 匿名さん]

これまで通り、閑散といきましょう。
時々、筋トレさんの写真拝見で十分です。

[5074: 匿名さん]

[No.5067から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5075: 匿名さん]

だいぶさっぱりしましたね。もう少し管理人も頑張っても良かったと思いますが
笑ってスルーからの削除依頼くらいで丁度いいと思います

[5076: 匿名さん]

>>5075 匿名さん
根拠ない悪口が消えて良かったよ。
他スレにまで迷惑かけたくないからね。

管理人さん、ありがとう。

[5077: 匿名さん]

普通に入居楽しみな人や建物外観などの魅力に惚れた検討者で淡々と寿ぎましょう。

[5080: マンション比較中さん]

今日も上空を飛行機がバンバン飛んでいましたね。航空機ファンにとっては垂涎の的の物件でしょう。

[5081: 匿名さん]

https://scramble-stadium.tokyo/

このあたりの計画も動き出してますから今後益々価値はあがるのではないでしょうか

[5082: 匿名さん]

代々木公園はここから歩いて10分程ですか。
まあまあの距離ですが、再開発楽しみですね。
ただ、いまだに賛同者の署名を集めている段階ですから、あと15年くらいはかかるんじゃないかな。

[5083: 通りがかりさん]

グローバルばら撒き懸念の資産価格上昇が顕在化してますね。アップサイド狙いと言わずダウンサイドヘッジでも妥当な価格帯で良物件だったと思います。賃貸でもこの価格レンジは怪我は小さいでしょう。逆に世間全般は、インフレヘッジの資産が無い層に大変厳しくなりそうです。超格差社会。引渡し受けたら石碑にお参りしないとですね。我々が悪い訳では無いんですが。

[5086: 匿名さん]

[No.5078～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5087: 筋トレ]

皆さんお久しぶりです。ジムに行けなくなり代々木公園をダッシュしている日々です。
20階までのメッシュが外されてグラデーションが明確になってきました！1～10階がグリーン、2～20階が薄いパープルのグラデーションになります！

[5088: 筋トレ]

そしてグラデーションは上下にではなく、スパイラル状に斜めにグラデーションになっていて素晴らしかったです！皆さん、コロナに負けず頑張りましょう。

[5089: 匿名さん]

青空にグラデが映えて惚れ惚れ
メシ三杯いける！

[5090: 匿名さん]

>>5088 筋トレさん

かっこいいの一言。

ただ、別に普通のタワマンでいいですよ。

[5091: 匿名さん]

下層階の壁に貼り付けてる横断幕はなんでしょう

「パークコート渋谷ザタワー　好評分譲中」

と通行人の目につくように大きく書いてありますが

[5092: 匿名さん]

写真より現物はもっと見栄えいいですよ

[5093: 匿名さん]

>>5091 匿名さん
日本語わからないんですか？

[5094: 匿名さん]

いえ、わかりますよ。
「まだ売っていますよ」と通行人の目に付くように、大きくアピールしていることくらい。

ただ、珍しいな、って。
三井の物件で、しかも一応パークコートの名を付けて貰ってるのに、なりふり構わず売らなくちゃいけない、まさに苦境に立たされている。

[5095: 匿名さん]

>>5094 匿名さん
だったら最初からそう書きましょう。
ここはなぞなぞ板じゃなくて検討板ですので。

ただ苦境というのは間違いで、三井さんは賃貸にまわした方がよほど儲かりますので残っても問題ない。まあ残りと言っても9割は売れちゃってますけどね。

そういえば、三井さんの青山のオール賃貸タワーも完成したようですね。

[5096: 匿名さん]

>>5095 匿名さん

相手にするのはやめましょう。
あちこちの板で有名な若葉さんは、真面目な検討者ではありませんので、無視がいちばんです。

[5097: 名無しさん]

工事止めた方がいいんじゃないか

[5098: 匿名さん]

今日もマンションの前に風俗バイトの車が通過してました。パトロール情報として。

[5099: 匿名さん]

>>5097 名無しさん

懲りないですね(笑)

[5100: マンション検討中さん]

東急建設でもコロナでて協議中らしいがどこの物件だろうか。更に引き渡しが遅れるのだろうか

[5102: 名無しさん]

筋トレさんいつもありがとう！

良い住民がいて嬉しい

[5104: 坪単価比較中さん]

[No.5101～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[5105: 匿名さん]

相手されてなくて可哀想

[5106: 匿名さん]

結局、定借は買い叩かれますからねえ。
遥かに格上の広尾ガーデンフォレストでさえ、築6年でそろそろ坪500を切りそうですし。

[5107: 匿名さん]

と、買いたたきたい、彼であった。

[5108: 匿名さん]

ｗ
ファクトベースで語ると弱いですね。ここの監視者さん。

[5109: 匿名さん]

築6年かここのアンチは数字すらまともに読めないのか。
道理で言ってることが○○なわけだな。

[5110: 匿名さん]

Wとか使うと、嘲笑と取られて、またすぐに削除されてしまうよ。
学習しようよ。

[5111: 通りがかりさん]

広尾ガーデンフォレストはもう11年前なんですな。分譲時は販売センターは青一で遠いし、個人分譲はCap4%ですとか高飛車営業だし、良い物件だけど何だかなーと見送りましたが、買ってタラれば超儲かってましたね。結局、物件は場所次第、ポテンシャルある立地は深く調査すべしと思った物件でした。都心の新築は必ず儲かる物件が有りますね。こちらも今後が楽しみです。

[5112: 匿名さん]

へー。
定借の値下がりスピードって早いんだね。
広尾イチの地価を誇る築浅の広尾ガーデンフォレストが坪500を切りそうとは。

ここはタワマンだし、下げはさらにキツそう。
コロナショックの前から売れ残りが減らないことも、中古リセールが厳しいことを示唆しているよね。

[5113: 匿名さん]

灯りがともりました！

[5114: 匿名さん]

明るすぎない？笑
なんで躯体まで光ってるんだろう？

[5115: 評判気になるさん]

定借って
そんなに下がります？

マンション築７０年なんて、ほとんど住まないし
そう考えたら、定借で良いよって、通常より安くなるならって、最近まで思っていました。

コロナで、不透明な不安な世の中が始まり、いま迷いが出ています。
元気だった頃は、それでも良かったけど、今は安心が1番の財産なのかなって。

管理費が高いとか、コロナで供用スペース使わないとか、タワーのエレベーターの密室とか。
そんな、不満や不安が尽きません。

こんなに良いマンション、唯一無二のカッコいいマンション、きっと他に無いのに。買わないと後悔しそう。もう、毎日、悩みすぎて、眠りが浅くなったわ。

[5116: 通りがかりさん]

結局、値動きは物件次第。所有権だってゲキ下がる物件もあるし、ゲキ上がる定借も有る。ただし定借は期間満了が有るので残年が減ると価格は利用価値になる。広尾は良い材料と思うので売買実績を調べると良いでしょう。価格変動は部屋次第でもあり、全部が一律の動きになって無いのが分かると思います。コロナでも共同住宅は無くならないと思いますよ。

[5117: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/guide/okilec/faq/04/

定期借地権付きマンションの中古騰落率
定期借地権とは、50年、70年といった決められた契約期間の間、土地を貸してくれる権利である。契約期間を過ぎた後は、マンションは取り壊して更地にし元の地主に返すことになるため、定期借地権付きのマンションは土地代は含んでおらず、建物のみを買うことになる。そのため、中古になったときに値段が下がるのではないかと考えている人も多い。
しかし、その認識のギャップがあるからこそ、お得に購入できる狙い目マンションが手に入る可能性がある。
定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ、新築時に比較的安く販売されることが多い。そのため、中古になると値上がりするケースが多くみられる。定期借地権付きマンションであっても立地の良さと販売元が大手売主であることの二点を満たしていれば、中古市場でも普通の分譲マンションと同様の取引がされているのだ。

[5118: 匿名さん]

>>5117 匿名さん
でもここ、売れ残りマンションじゃん。
流石にそのポジ内容は、あてはまらないっしょー。
ゲキ下がってもいい人だけが、この定借物件買ってるんだと思ってたけど、意外と皆んなカツカツなの？

[5119: 匿名さん]

若葉って大体中身ないよな

[5120: 匿名さん]

>>5119 匿名さん

でもここ、売れ残りマンションじゃん。
流石にそのポジ内容は、あてはまらないっしょー。
ゲキ下がってもいい人だけが、この定借物件買ってるんだと思ってたけど、意外と皆んなカツカツなの？

[5121: 匿名さん]

カッコいいです！

[5122: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/guide/okilec/faq/04/

定期借地権付きマンションが狙い目な理由
定期借地権付きマンションが狙い目である理由をさらに深堀して説明する。
まず、価格が割安であることで、賃貸に出したときの利回りが高くなる仕組みとなっている。定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ割安に購入できるが、賃貸に出したときの家賃は周辺相場と同じ金額を取れるため、普通のマンションと比べて1％程度利回りが高くなる。利回りが高い物件という事実は売却時にも有利に働く。
そして、定期借地権付きマンションは、希少な立地に建つケースが多い。渋谷区役所の新庁舎建設との共同プロジェクトである「パークコート渋谷 ザ タワー」もその代表格だ。このマンションは70年間の定期借地権付きで渋谷公会堂の跡地に建設される。
ちなみに、定期借地権の期間は50年以上であることが定められている。これは、マンションの法定耐用年数の47年とほぼ同じであり、決して極端に短い年数で切られているというわけではないので安心してほしい。
ライフステージの変化に応じて、売却や賃貸にすることを考えている人にとっては、定期借地権付きマンションは特に狙い目といえる。事実、私自身も定期借地権付きマンションを二度住み替えたことにより、1億円以上の利益を出した。

[5123: 匿名さん]

>>5121 匿名さん

素晴らしい。公会堂、区庁舎も同じデザイナーで一体でデザインしてるから、なお素晴らしい。
反対側のNHK西口、井の頭通りからの姿もいいですよね。正に渋谷のランドマークマンション。
築20年の青山パークタワーが平米250万円で取引されてるから、ここの中古は凄まじい価格になるでしょう。

[5124: 評判気になるさん]

>>5121 匿名さん

めちゃめちゃカッコイイです！！！

成功者に相応わしいマンション！！！

庶民の僕には高望みでした。

いつか買えるように頑張るぞ！！！

[5125: 匿名さん]

ここを買って儲からないのは困る心理は皆さん同じようですね。
しかしながらいくらネットで提灯しても、売れ残ってるんだから無駄ですよ。

そもそも暴言吐く前にそんなに悔しいなら、分譲価格から1000円でも上乗せして売ってみればよいのでは？

[5126: 匿名さん]

まだ竣工すらしてませんけどね。
売れ残りネガもワンパターンかなと感じます

[5127: 匿名さん]

売れ残りマンションで長文書いても意味ないです。

[5128: 匿名さん]

あれ？若葉とれたのかな？
しかし、1人で何と誰と戦ってるんだろう？
意味不明ですね^_^

[5129: 匿名さん]

誰とも戦ってはないです。
強いて言えばここは公共の掲示板ですから、検討者の皆さんには真実を伝えたいです。
定借の値下がり具合や銀行評価、ここの売れ残りもすべてがファクトです。

[5130: 匿名さん]

都心大手定借は、値上がりしている。これがファクト。

[5131: 匿名さん]

別に下がろうが、上がろうが、喧嘩しなくてもいいじゃん、この立地のこのカッコいいタワマンに住むなんて羨ましいよ。私は定借否定派だから見送りましたが。

[5132: 匿名さん]

>>5122 匿名さん
定借マンションは借地契約の内容が重要で、
権利金の額と地代の妥当性の検証が必要。
利回り以前の最重要な内容なのにまったく言及なし。
これで不動産の専門家ｗ

権利金が高額ならば地代は安くなるし、
権利金が所有権価格の何割かが把握できないと
分譲価格が安いのか高いのかも判断できない。

権利金の額が土地所有権の7割もする場合に
残りの3割に対して地代が計算されるはずなのに
5割分の地代を払わされている定借マンションもある
利回りが1%高いからお得とか、小学生並の知識。

[5133: 匿名さん]

>>5132 匿名さん
で、ここは？

長い。

[5134: 匿名さん]

>>5132 匿名さん

沖さんは、結果を出してるから、あちこちで間違ったうんちく垂れ流してるあなたより立派だよ。
損得は、買値と売値で決まるから、契約内容は関係ない。

[5135: 匿名さん]

ポジ「定借はもうかる！！１１」
ネガ「ファクトでは、こうなる」
ポジ「儲からなくてもいい！！！！１」

ほとぼり冷めたポジ「ここは儲かる！！１１」


の、無限ループ。

[5136: 匿名さん]

>>5135 匿名さん

ネガのはファクトじゃないから。定借は買ってはいけないという、ファクトに基づかない思い込み。

[5137: 匿名さん]

数値しだいでない。
フローだけでなく、全体の。

[5138: 匿名さん]

多くの言葉はいらない。
ここはポジの必死さが全てを物語るよね。

[5139: 通りがかりさん]

盛り上がりますね。5132さんのお考えは、所有権と比較して価格が決まる、と言うことなんですね。価値を期間キャッシュフローと最終売却価値（最後はゼロ）で考える物件もありますよ。マンションは取れる家賃が所有権と借地権で変わらないし。勝負どころは売りのタイミングと、すぐテナントが付く部屋かどうか。タワマンは同じ物件内でテナントの奪い合い、角部屋は強いと思いますよ、価格が強過ぎな部屋もあるけど。広尾は残40年でもまだ分譲時価格より高いのでは？で10年間の借地料も経費にできたんですよね、良い物件だったなあ。

[5140: マンション比較中さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]