パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[4301: 匿名さん]

>>4291 匿名さん

そういうマンションオタクは現実社会では少ないからな

[4302: 購入経験者さん]

屋上のライトアップってどんな感じになるのだろうか？

できればいろんな色に光らせてほしいなあ

[4303: 匿名さん]

屋上はブルーだったと思うよ

[4304: 筋トレ帰り]

朝6時過ぎの撮影になります。この時間で日影になってる北向きと、南東から東南のLINEホールより低い階はどの時間も半永久的に日差しはありません。北東から東は朝日はばっちり入りそうです。東南のLINEホールより上の10階以上は朝日と南の日差しが適度に入りそうですね

[4305: 筋トレ帰り]

北東の真下からになります。MR行かれた方はご存知かと思いますが、各方角の真正面から見ると長方形に見えます。不思議なことに角度をずらして見ると斜めにせりだして見える凝ったデザインです。その仕組みは角部屋部分の凹みになります。建蔽率と容積率を考慮して、より高くより広くよりカッコよくするために考えぬかれた見事なデザインですね。

[4306: 匿名さん]

>>4305 筋トレ帰りさん
他ののタワマンと同じようにみえます。

[4307: マンション検討中さん]

まだ斜めに出てるのわかりにくいですね。26階くらいから窓ガラス増えてぐいっとなります

[4308: 匿名さん]

好評分譲中・・・ってベッドタウンのマンションみたいｗ

[4309: マンション掲示板さん]

おお、貴重な画像を2つもありがとうございます。

日の入りについても時間帯もありとても参考になりました。

2枚目、たしかにそれが見て取れますね！
めっちゃ楽しみになってきました。
とりあえず現地に見に行ってみようと思います！

だいたい何月くらいに一通り、最上階までの外側からの見た目が完成するんでしょうか？

[4310: マンション掲示板さん]

>>4303 匿名さん
ブルーなんですね！初耳です

[4311: 匿名さん]

1週間に1フロアくらいのペースで立ち上がってるので、最上階が出てくるのは10月末くらいかなぁ

[4312: 匿名さん]

隣の建て替えマンションは総合設計使って下駄履きで100ｍが限界だろうね。パークコート渋谷は区役所とラインの容積率をもらってるからここまで高く出来たので笑

[4313: 匿名さん]

北参道の三井が二十七階建て140メートルくらいだっけ
あれもパークコートになるんかね

[4314: 口コミ知りたいさん]

北参道は、パークコートタワーだよ
浜離宮の営業の方に直接聞いた話

[4315: 匿名さん]

販促用の垂れ幕を掲げているんですね。
スミフさんのタワマンかと思いました。

[4316: 匿名さん]

27階建てで高さ140ｍだったら天井高4.5ｍでペントハウスは20ｍいけますよ！

[4317: 匿名さん]

27階建て89ｍですね。白金ザスカイと同様で高速道路がお隣さんです。

[4318: 匿名さん]

https://ascii.jp/elem/000/001/677/1677260/

これですか。五輪を見込んでの周辺開発とセットのようですね
清水建設らしいですし高そうですね。

[4319: 匿名さん]

去年の夏頃現地で確認しましたが、確か北側は少し西に向いているのもあり午後3時以降には日が当たると思います。

[4320: 匿名さん]

夏に西日が当たるのが嬉しいですか？

[4321: 匿名さん]

嬉しいですね

[4322: 匿名さん]

営業さん！最新の物件リストを載せてください！

[4323: マンション掲示板さん]

>>4311 匿名さん
ありがとうございます。
秋くらい、ちょうど散歩が気持ちいい時期にはもう見えてるんですね。楽しみです。

[4324: 匿名さん]

内装に1年もかかるのかと思ったが、晴海フラッグは内装全部壊して水道管などは同じのを使っても、再度内装を作り上げるのに2年半もかかるから時間がかかるものだと再認識。というか内装職人が足りないのだろうか

[4325: 匿名さん]

エアコンもないタワマン内とか暑くてぶっ倒れないのだろうか

[4326: 匿名さん]

大型の扇風機があるので、大丈夫なはず。それでも暑いだろうけれど。

[4327: 匿名さん]

床面のコンクリートの上には職人の大量の汗が落ちてる。床張ってしまえば見えなくなるもんね。

[4328: 評判気になるさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4329: 匿名さん]

いま都心は、70平米前後で軽く1億超えてきますからね。普通にちょっと余裕のある人じゃないですかね。

[4330: 筋トレ]

暑さ対策で朝6時から工事してますよ。その時間から外付けのエレベーター動いてます！29階あたりまできましたね～。グラデーションのタイルは思っていたより派手ではなくて、意外に落ち着いた雰囲気ですね。区役所はミラーガラスでギラギラで、LINEホールは色彩豊かで、マンションはその中間にすることで3棟を1つのオブジェとして高台に君臨するって感じです！

[4331: 匿名さん]

お盆も休みなしですね

[4332: 匿名さん]

熱中症に気をつけてほしいですね。今日もゼロ災でいこう！よし！

[4333: マンション掲示板さん]

がんばってください！

[4334: 匿名さん]

だいぶ膨らみが分かるようになってきました

[4335: 匿名さん]

室内の通路幅1.3ｍくらいある？もったいないと思ってしまう笑

[4336: 匿名さん]

webを見るとデザインばかりで、構造やセキュリティーや防災などが何も明記なくて一定の層はこれでは内覧の申し込みすらしないよ。そして低層階がじゃぶじゃぶなのだから低層階のモデルルームを作るべきですね。三井幹部の皆さん！

[4337: 匿名さん]

しかし、売れませんね。

[4338: マンション掲示板さん]

>>4335 匿名さん
室内の通路幅とは？
内廊下ですか？

[4339: 匿名さん]

>>4338
室内（専有部）の廊下です！内廊下幅はもっと広いと思います。

低層階売り出した2期？の料金表を見つけたのですが、今のほうが安くなってました。その時は消費税8％の価格ですが、現在は消費税10％の価格ですが1月の料金より少し安くなってました。低層階は2～3％の値下げはしているようです！上層階は消費税分がほぼ値上げされていました。

[4340: マンション掲示板さん]

>>4339 匿名さん
低層階は価格調整したのですね。高層階も第1期の前に2?3度調整していたようですし。

[4341: 匿名さん]

売出し前の価格調整はするでしょうけど、売出し後に価格変更するのは最近の三井不動産ではかなり珍しいですね。
2021年までの売上予算を達成してしまっているので早売りする必要ないらしい。まぁ流石に低層階の売れ行きに驚いて下げたのかな

[4342: マンション掲示板さん]

>>4341 匿名さん
低層はそのくらいの価格調整はしてもいいでしょうね。相対的なことも含めて高層が割安なので。


>>4339
内廊下の幅などって何見ればわかるんでしたっけ？

[4343: 匿名さん]

高層階がお得・・・話題の人気マンションという前評判を信じて、市況崩れる直前に高値で掴まされた1期組のことでしょうか。三井はうまいことやってやりましたね笑

[4344: マンション掲示板さん]

低層階もお得な部屋あると思う

[4345: 匿名さん]

早くも値下げし始めたんですね。

[4346: 匿名さん]

低層でお得なのは東から南東でしょう。そこだけは低層でも半分ちかく売れてる。表あったよね

[4347: 匿名さん]

あった、これだ。全体の平均額より下にある部屋はマンション内でパフォーマンス良いです。北西も安いですね、ただNHKの工事が2036年まで続くのがネックです。

[4348: マンション掲示板さん]

これって眺望一切加味してない感じだよね

[4349: マンション掲示板さん]

https://twitter.com/tokyomc6/status/1061479017323278336?s=21

第一期の売出し前の最初の価格表です。
これを見ると、31Aは26500万円に対して30Aは25500万円ですが
実際の売出しは31Aは26500万円に対して30Aは23200万円と、2300万円(9%)調整されました。

ちなみに31Bは当初23200万円、30Bは22900万円で販売されており、当初価格と売り出し価格が同じです。
Aタイプは眺望に関して30と31で大きな差はありません。

このようなことを考えると、Aタイプ31階～など申込みが入ったため値下げ対象にならなかった住戸があり、これらは非常に人気で需要があったと言えます。
一方で、A30(A22~30も同様)はどの住戸も9%、約2000~2300万円の値下げがあり割安に買えたでしょう。
Aタイプ自体が北向き代々木公園の眺望を加味して他の方角より単価は高いですが、31階～が当初価格で成約していることを考えると買えた人はおめでとうございます。竣工した瞬間に10%近い含み益でしょう。

その他大きな調整があった住戸はCタイプで7.5%、Jタイプ5~7%、Iタイプ5%などです。
すでに購入した方はもちろんですが、これから購入する方も過去の価格と成約を調べるとまだ割安な住戸が残っている可能性もあり

[4350: 匿名さん]

22～30階のAタイプが竣工した瞬間に10％含み益はすごい飛躍だねｗ31階以上のAタイプはバレー駐車場が付いてるから条件も違う。30階以下のAは高くしすぎて需要が低かったから是正したにすぎないでしょ。
失礼しました、22～30階のAタイプ購入者のセールストークでしたねｗ

[4351: マンション掲示板さん]

価格表を見ればわかることですが、22?30と31?はどちらもバレーパーキングの駐車場付き住戸です。プレミアム仕様は36からで、同条件です。ただし31?は駐車場の区画選択優先権があります。

北向きは遮る建物や再開発がないエリアで、高さによる差はあまりありません。それが値付けに出ています。

また、31?を買ったひとが損してるとかではなく、シンプルに30以下を買った人はとてもお得ということです。おめでとうございます。

[4352: マンション掲示板さん]

中古で流通した際、仮に30階と31階が出た場合に2300万円の差は決して付きません。どちらかに寄ります。
富裕層は駐車場付き住戸を好みますから、その差がある場合は価格差が出ることもありますね。

新築ならではのパンダ部屋があったということです。
他にもあるはずですので、ぜひ調べてみてください。

[4353: 匿名さん]

沖さんのレポートに、住戸別の割安度が出ている。

[4354: 匿名さん]

そもそも、沖式新築時価に対して、m2単価が20万円以上も割安。どれを買っても損はない。

[4355: マンション掲示板さん]

>>4354 匿名さん
はい、その通りだと思います。
キャピタルも利回りも取れる物件で、その中でもさらに割安住戸が存在するということです。

[4356: 匿名さん]

いまだに沖式を信仰してるやつ居てワロタ

[4357: 匿名さん]

>>4356 匿名さん

そういうあなたは、榊信者？
類似のサイトは幾つかあるけど、沖式が一番参考になると思ってます。はい。

[4358: マンション掲示板さん]

あくまで参考で個別事例を見た方がいいね、あたりまえですが

上記に書いたようにデベがどんな価格付けをして他の住戸とどんな差があるのか。詳しく見ると割安住戸は見えてくるので、指標はあくまで指標で深く見た方がいいですね。

既存マンションでも割安住戸はあれど売値もそこまであがらなかったりする。高い住戸と率は同じくらいだったり。

[4359: マンション検討中さん]

定借でも各種物件レポートの指標は参考になるのでしょうか？

[4360: マンション掲示板さん]

>>4359 マンション検討中さん
大学に戻って数学と論理学と統計学から勉強してきたらいいと思う

[4361: 匿名さん]

高層、南の部屋が最も割安でしたね。
なぜ、そんなに歪みが出たかは、最初の予定価格からの経緯を見ている人ならわかる。もう完売して買えないけど。

何れにしても、白金ザスカイ、北参道、桜丘、麻布台など、今後の新築価格と比較すれば、素人さんでもここが超割安であることを実感すると思います。

[4362: 4352]

>>4352 マンション掲示板さん
失礼しました。30階と31階の価格差は3300万でした。

[4363: マンション検討中さん]

>>4360 マンション掲示板さん
なんでですか？定借と所有権ではターミナルバリューが違いますよね。それも含めた時価指標なのか、単に直近の取引事例で見てるのかによって指標の信頼性が変わるのではと思ったのですが。

[4364: 匿名さん]

>>4363 マンション検討中さん

そういった条件込みでの評価なので、難しく考えず素直に、沖式新築時価からの割安割高度の値を参考にすればいいと思いますよ。自分でわざわざ定借の補正は不要です。

[4365: マンション検討中さん]

>>4364 匿名さん
ありがとうございます。参考にさせていただきます。

[4366: 匿名さん]

北東の高値掴みさんのポジトがすごいですね笑
割安だったら当初の予定通りに3月末にはMRクローズしてもう完売だったでしょう。新築部屋がごろごろ余ってるのにリセールうんぬんの机上の空論。三井は小石川・外苑・白金ザスカイ（売主に参加）と評価高いのに、渋谷だけ失敗して半分以上を余らせているという大失態をどう処理するのかが観物ですね！
北東の皆さんお安く買えておめでとうございます。

[4367: マンション検討中]

>>4366 匿名さん
北東のポジト→わかる
だから3末にMRクローズしてるはず→？！！？？！

論理飛躍すごくて可愛い、可愛いよ

ちなみにザコートも買ったけど、進捗同じくらいだよｗ

[4368: 匿名さん]

半分以上余ってるってちゃんとＭＲで確認した？
もう3割しか残ってないよ。

[4369: 匿名さん]

価格帯に関わらず、マーケット全体の契約率が下がってるなか、ここは売れ行きはいいよね。遥かに戸数が少ない南平台や青山一丁目、ザコートなら完売している戸数が売れている。

ザスカイなんて、まだ販売も始まってないのに、好評って、苦笑

[4370: 匿名さん]

白金はT-3のガラスですがここはT-2ですか？900ｍ上を飛行機が通るのでT-3にして欲しいですね。

[4371: 匿名さん]

連投すみません。営業さん、最新の在庫表をアップしてください！

[4372: マンション検討中]

>>4369 匿名さん
そう、ここかなりの数売れてるんだよね
他は竣工までもうあまり時間がないところが多いけど、価格表見る限り月に10?20戸ペースで売れてるのかな

[4373: 匿名さん]

>>4371 匿名さん

検討してらっしゃるのなら、モデルルームへ足を運ぶのがよろしいかと。
検討しているのなら、ですが…

[4374: 匿名さん]

ザコートとここを買ったのをツイッターで匂わせてるのは株で当てた慶應の・・

[4375: 匿名さん]

タワマンの修繕とかただでさえ不確定な要因が多いから
免震よりここみたいな制震の方が維持費は読みやすいですかね

[4376: マンション検討中さん]

T-1ガラスだからって飛行機音も気にしない！ホームページでは抽象的な内容ばかりで、仕様はまったくわからない謎マンション、その名もパークコート渋谷ザタワー！

[4377: 匿名さん]

おお、上層の曲線がカッコいい！

[4378: 匿名さん]

このマンションは定借なので、お値打ち価格なのですよね。
投資用に買って、賃貸で運用すると利回りはどれくらい期待できそうですか？
仮に表面利回りが4％程度だと、期中のキャッシュフローがマイナスになるおそれがあり、不安に感じます。

[4379: 匿名さん]

>>4378
軍資金が如何ほどか分からんけどマンション買って見ず知らずの連中に貸すなんてショボい金の使い方やめたほうがいいだろ。
そんなにあぶく銭あるのか？

やっぱり株で儲かった独身中年か？
いつまでも東京にいないで地元に帰ったほうがいいんじゃね？

[4380: マンション検討中]

管理費修繕積立金解体準備金で平米900円くらいかな

賃貸利回りは再開発中の現在でもだいたいどの住戸も4.5%-5.5%

新築でこれだけ利回り出るのは素晴らしいね

[4381: 匿名さん]

㎡1000円でしょ。修繕はもっと上がってくから1400円くらいになる。

[4382: 匿名さん]

このご時世で賃貸の表面利回りが4.5％～5.5％なら、まあまあですね。
でも、利回り5.5％でも、空室期間をできるだけなくさないとキャッシュフローは苦しくなるかもしれないですね。
せめて6％台に届くといいのだけれど。
かといって、今はマンションが高値相場だから、転売益を狙うのも容易ではない。
将来、資産価値が上がったとしても、高額物件は買える層が限られているから、中古で売りに出した時に相場通りの金額で売れるとは限らない。

[4383: マンション検討中]

利回りが利回りが?って言ってる人にニューヨークとかロンドンとか香港の利回り見せたら失神しちゃいそうだな

築浅で1%台、築数十年で2%から3%
日本の都心の新築もほとんど利回り3%前後でたまに4%乗る物件あるけど

都心は利回り5%超えたらたいていのマンションは10?20%のキャピタル取れるよ

[4384: 匿名さん]

利回りさんと北東22～30階値上がりさんが必死ですね。自称10％ディスカウントで買えた北東が、自称通りに10％値上がりで売りに出しても、リセールでの2億超え物件の流動性の極端な低さに震えるでしょうね笑。リセールなら1億5千万以下で属性の良いパワーカップルが買える価格の部屋を買うべきです。

[4385: 匿名さん]

同感ですね
しかも定借だから滅多に売れない

[4386: 匿名さん]

>>4385 匿名さん

？

[4387: マンション掲示板さん]

パワーカップルの年収は景気良くなってもすぐには伸びないから投資家層が買う2-4億の部屋の方がキャピタル取るならおすすめだよ、その分下振れもあるけど

北東上げって言われてるけど、将来の相場はわからないとしても
当初は31階が坪864万円で30階が853万円だったのに対して、仕様は変わらないのに30階は値段調整されて坪776万円で買えたから新築ならではの美味しい価格があったって話をしているだけ
もちろんAタイプ22-39はすぐに完売ね

Cタイプなんかも35階まで一律7.5%くらい値下げがあったし、Iの31-35なんかも5%値下げがあって坪700万でとてもお得だったね

新築のパンダ住戸を見つけるのは結構簡単

[4388: 匿名さん]

30階以下を買わせるために31階以上を抜きでた価格にしていた。プレミアムフロアは値段関係なく買う人たちがいる。割高な北東22～30階をどう買わせるが三井の腕の見せどころ。パンダ値下げだと思わせるテクニックお見事です。

[4389: 匿名さん]

>>4383 マンション検討中さん
知ったかぶりが一番恥ずかしいと思う

[4390: マンション掲示板さん]

>>4388 匿名さん
31階ってプレミアムフロアなんですか？？？

[4391: マンション掲示板さん]

>>4389 匿名さん
まずちゃんと文章を読んでからもう一度調べてくださいな。
そしてその画像に書いてある文章もしっかり理解してください。

[4392: 匿名さん]

株式市場が崩れる前に天井キャッチしてしまったのだから不安なんだよ。この辺にしてあげなよ

[4393: マンション掲示板さん]

>>4392 匿名さん
ほんとその通りだよな
たかが数千万の利益が出ちゃうことに対して必死に否定ｗ

[4394: 匿名さん]

「ビッグデータで解明！「物件選び」の新常識」
記事一覧
https://diamond.jp/category/s-bukken

連載記事にあるとおり、ここは値上がり必至の三要素「再開発」「クヤクション」「定借」のロイヤルストレートフラッシュ物件であり、おまけに割安です。
現市況において、数少ない「買うべき物件」といえるでしょう。

[4395: 匿名さん]

しかし、売れませんねえ

[4396: 匿名さん]

>>4395 匿名さん

壊れたレコード

[4397: 匿名さん]

上層階は85%以上売れてるので、もう十分。後は、ゆっくり売っていけばよい。
低層階は50%以上売れた。元々売らない方針だったので、これも十分。

本当はデベとしては、全戸賃貸の方が儲かる。住友の大崎ガーデンシティは、当初販売でホームページまで立ち上げたが、引っ込めて全戸賃貸にした。売ってもらえるだけでも、有難いこと。

https://diamond.jp/articles/-/213167
利益率は低くても分譲事業を継続しようと努力する人も、中にはいる。理由の1つに、顧客ニーズに応えようとする心意気がある。財閥系については、その財閥信奉者がいて、供給を待っている人も多い。
マンションの供給大手7社で構成される「メジャー7」による供給は、全体の5割に近づいている。この大手が「売ってあげる」とそっくり返ってもおかしくない時代に、採算の悪い分譲事業を継続してくれる開発事業者を、私はしみじみとありがたく思っている。

[4398: 匿名さん]

ここは定借ですから、関係ありませんよ。

[4399: 匿名さん]

>>4398 匿名さん

？

[4400: 匿名さん]

>>4398 匿名さん

定借かどうかは関係ないのでは？