パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[4061: 匿名さん]

パークマンションの建て替えですから、そのクラスになるでしょうね。

しかもここのように「定期借地権」のマンションではないですから、コストカットせず立派なものを思い切って作ることができちゃいます。

楽しみにしちゃいます。

[4062: 匿名さん]

しかし売れませんね。

[4063: 匿名さん]

すでにパーマンの風格もないけど、このまま隣は、立て替えできずに朽ちていくの？

早く立派に生まれ変わって欲しいけどね。超高パーマン大歓迎。坪1000越を期待している。ここの資産価値の上昇に寄与するしね。隣のスラム化は絶対に困る。

[4064: 匿名さん]

22階以上の高層は粗方、売れちゃったよね。
残っているのは、戦略的に残しているフロア分くらいでしょう。
低層は、まだこれからかな。狭い部屋しかないから、どうしても売れなければ三井が抱えて、竣工後に賃貸か未入居物件として小出し販売かな。(某パークシティのように)

いずれにしても、如何様にもなるので、売り手は困らないし、買い手は抽選を避けらるので、この市況ではこれくらいでいいんでないかな。

[4065: マンション掲示板さん]

うんうん、隣は絶対パークマンションにしてほしい

それで平均坪1000万くらいで売り出してさ

高さ的に眺望は間違いなくこっちだろうし、差別化しつつ高級エリアが形成されていくね

ラトゥール渋谷宇田川は最上階でも19階？でここより低いけど平米単価9000?10000円で賃貸出してくれてるし、見に行ったらかなり埋まってた

[4066: マンション掲示板さん]

>>4064 匿名さん

ほんと、びっくりするくらい売れちゃったねw
もっと残ってるくらいでよかったのに

上が売れたら下の番、楽しみで仕方ないね

[4067: マンション掲示板さん]

三井の試算だとここは上層階でも賃貸かなり弱い想定で売ってるけど、実態として平米1万円が視野に入るレベルになってきてるから

高層階買った人は表面利回り4.5?5%くらいだね
南側だと5%に近い

[4068: 匿名さん]

あれ、先ほどココのMR来場者アンケートがきたよ

明らかに売れ残った原因を知りたがっているみたいなアンケート内容だ
・・・必死すぎる

[4069: 匿名さん]

という妄想だったというオチか　笑

[4070: 匿名さん]

ラ・トゥールはソフトサービスが素晴らしいので、こことは比較出来ない。
ここは良いマンションだけど、分譲なのでそこまで管理費増になることを私も皆さんも求めてないでしょう。

英語対応できるコンシェルジュが24時間、交代で常に1人はいるし、コンシェルジュが昼間3,4名、夜も2名いるから人件費もめちゃくちゃかかってる。
なお、表向きはやってないけど、水面下では大幅に賃料交渉できます。
ヒルズ、ラ・トゥールについて話す時は、住んでから書き込みましょう。

[4071: 匿名さん]

>>4068 匿名さん
私も２週間に一回くらい、ここのダイレクトメールがくる印象ですね。
小石川のは全然こないのに、おかしいです。
浜離宮の時も全然こなかったし、やはり人気物件とお荷物物件とでは必死度合いが違うんですかね？

[4072: マンコミュファンさん]

今日現地見てきたらカーブの付いた角の柱になるコンクリートブロックが置いてあったけどかなり分厚いね
低層階が一部低くなるのもしかたない（地震には強そう）

[4073: 匿名さん]

>>4068 匿名さん
うちもクオカード付きで、購入に至らなかった理由を詳しく聞かれるメールが来てた。

第1期で営業が話してたスケジュールより大分遅れてます。メトロの中でもＣＭ流してるし、意外と苦戦してますね。

ここより格上の土地のパークコート乃木坂も最終一邸お知らせメール来てたしどこも大変ですね。

[4074: 匿名さん]

という妄想だったと　笑

[4075: 匿名さん]

うちクオ・カードなんて貰ってないよ？なんで？？
どうしたら貰えるん？

[4076: 匿名さん]

定借はもうオワコンってことかな。
隣のパークマンションには期待したい。
定借と所有権では根本的な物件価値も違うからね。

[4077: 匿名さん]

小石川二期が終わるから割いてた人員戻して
次は渋谷強化月間でしょ

販売員足りないのよ、マジで。

[4078: 匿名さん]

>>4075 匿名さん
モデルルーム行って検討したけど、購入に至らなかった人にメール送ってるんでしょう。
貴方に来てないのは購入下からでは？

[4079: マンション掲示板さん]

>>4070 匿名さん

うん、ラトゥールも昔できたばかりのとき住んでたし、虎ノ門に住んでるからよくわかるよ
元麻布はタイミングで住んだことないけどねw
買うならここだって思ってるよ、数字でわかる分やりやすいね
住むのもここかもね、できれば買わずに最上階近辺住みたいけど、さすがに12?15億は出せないかな。もっとお金持ちにならないと…

[4080: マンション掲示板さん]

DMはたしかによくくるよw
下層階を投資用でもなんでも売りたいんだと思う
なんなら別経由で電話くるよ。他の人は来ないかもだけど。笑

市況ラッキーだから複数買いたいね

[4081: マンション掲示板さん]

あっちにもちょいちょい書き込みしてるけど
ザコートも買えば三田綱町のパークマンション(これは平均的な部屋だけど)も新築で買って持ってるけど
ここは特に北向き高層階は僕みたいな人が欲しがるものだから買っておくと間違いないと思うね

区分で利回りで面白いのは南高層階、あとは低層階の北かな

[4082: 匿名さん]

普通は利回りは低層階の方が面白いけど、ここは三井の持分の部屋から埋まるようにしそうだから、客付けを考えると一般の低層階は苦戦しそうだね

[4083: 匿名さん]

しかし、さっぱり売れませんね。

[4084: 匿名さん]

さっぱりの売れ行きじゃあない、絶好調の即完マンションを教えて下さい
お詳しいんでしょう？

[4085: 匿名さん]

それは超高級ぱーふぇクトマンション 小石川パークコートでしょうね。
明らかにここより格上の物件です。

[4086: 匿名さん]

JR山手線車内の液晶広告でもこのマンションが流れている

広告宣伝費は購入者の売り上げから支出されているのだろう

だが、売れなければやむを得ない・・・これからも

[4087: 匿名さん]

私もMR行ってきたけどクオカード貰ってないなぁ。どうせならほしい
ちなみに買ってません。どうしたらもらえるのかな？

[4088: 匿名さん]

即完の絶好調マンションを教えてと言っているのです。小石川じゃちょっと違いますね
当然ご存知なのでしょう？

[4089: 匿名さん]

ここはレベルの高いマンションなのだから、他のマンションスレのように××を相手にするのはやめましょう。ほら、とっても低レベルの書き込みになってますよ。

高層階は、残しておいた２，３のフロア以外は売れてしまったんだから、もう完売みたいなものでしょう。

[4090: 匿名さん]

小石川に嫉妬してますね

[4091: 匿名さん]

>>4081 マンション掲示板さん

確かに北向き高層階は、予算に制限のない人向きですね。素晴らしいの一言です。お金があれば買いたかったです。

当初は、今の南向きの予算で北向きが買えるかな？との思いでモデルルームへ足を運びましたが、結果、予算内の南向きを購入しました。今はコストパフォーマンスが良さそうなので満足しています。

[4092: 評判気になるさん]

ここのマンション周りの植栽は取り敢えず植えました的な若い植栽？
それとも何本かはある程度育った植栽にするの？

[4093: 匿名さん]

仕込みが減って供給もどんどん減ってるのに、そこで即完売してしまうようじゃむしろ値付けの失敗だよ。デベ側の論理だけど。デベ側もそんなことは承知していて様子見つつそれなり長期販売がデフォルト。
そんなことすら分からないお馬鹿ちゃんが騒いでるだけと。

[4094: マンション掲示板さん]

>>4091 匿名さん

南は南で価格が優れてるし、北はもう最高の景色だし、どっちもいいですよね
僕は北にしましたが最後まで悩みました

[4095: マンション掲示板さん]

>>4092 評判気になるさん
これって普通はどうなんですか？

[4096: マンション検討中さん]

ここも他との兼ね合いか意図的に残してる高層と残りチョロチョロだね
この価格で大した売れゆきだと思います

[4097: 匿名さん]

まだ、竣工まで一年以上あるし、販売から半年だしね。これからも、都心一等地(桜丘、虎ノ門、麻布台、高輪ゲートウェイ等々)のマンション販売があるけど、それらの価格が出ると、相対的な割安感が際立って、あっというまに売れるでしょう。

[4098: 匿名さん]

ここより数段高いパークコート赤坂檜町は、即完しましたね。
安いこちらは、先着順すら消えません。

何が違うのでしょうか。
立地もグレードも足元にすら及ばないから、という理由はなしでお願いします。

[4099: 匿名さん]

毎週毎週、MR来い来いメールが来るけど・・・行かね

他にもっともっと良いところがあるんだよ

[4100: 匿名さん]

>>4098 匿名さん

マンション評論家じゃないから知らん。 笑
ただ、君がどういう話の流れにしたいかはわかる。 笑
まわりくどいことせず、自分で答えればいいのに。 笑

[4101: マンション検討中さん]

頑張っても即完物件が数年前しかででこないネガさんの苦しさが伝わってきます
頑張れ

[4102: 匿名さん]

こんなとこでネガ投稿してポジ投稿しても結果は変わらない。満たされるのは自己満足だけ
市況を鑑みると売れゆきの堅調さが光る物件かと

[4103: マンション検討中さん]

借地権というのがどうにも気持ち悪い。
数十年後には価値がなくなってしまうものにお金を出す日本人は少ないですよ。

[4104: マンション検討中さん]

ここは、相続考えるとどうなんですか？
無知で分からないので、どなたか教えてください。

[4105: 匿名さん]

借地権だろうが売れてる物件は売れてるからなぁ。説得力ないよね

[4106: 匿名さん]

借地権で売れてる物件は、坪300台とかの投資目的マンションだけなのです。
ここが、売れていない理由がお分かり頂けると思います。

[4107: マンション検討中さん]

ここの建物周りの広場状空地利用に店舗も予定に入っていますが、敷地図を見てもどこにも店舗予定地がありません。
予定は無くなったのでしょうか。
それともあくまでも予定なのでしょうか。
休日やラインキューブでライブがある日だけフードトラック？バン？だったり、グッズ販売などの予定なのでしょうか。

[4108: 匿名さん]

今キャピタルが大幅に出そうなマンションは、ここくらいしかないしな～
正直、70年後なんて想像も出来ないから、心配しても無駄だしな～
兎に角、この唯一無二のマンション、楽しみしかないな～
あ～、早く内覧して住みたいな～

[4109: 匿名さん]

唯一無二ではないから売れないのでしょう。
他にも売れない理由はありますが。
定借とか。

[4110: 匿名さん]

ここはさっさと手仕舞いにして、お隣のパークマンション建て替え案件にうつりたいところですね

というわけで、誰か買ってあげてください
唯一無二です

[4111: マンション掲示板さん]

嫉妬めちゃくちゃ気持ちいいねｗ
キャピタルも良し、貸しても良し

何よりそんな些細なことより、ここに住む生活は夢に溢れてる

外野の声はムシムシｗ

[4112: 匿名さん]

ここの検討スレで変なネガが多い物件って、結果キャピタル出てるんですよね。住み替えですが、ここで相当ネガ書かれてクソ物件扱いされてたけど数千万のキャピタル出ましたよ。
なのでネガが出るということは、まあ半分妬みみたいなもので。この中から有益な情報をピックアップする能力は必要ですね。
ここの景色はほんとに唯一無二でしょう。
楽しみー。となりのパーマンは、28階ぐらいが限度のようなので公園ビューは、ごく一部の住戸にほんとに限られます。

[4113: 購入者を憐れむメシア]

なんかもう、必死ですね

[4114: 匿名さん]

購入者の宣伝は放置プレイしましょう。

ところで私は、検討者目線でここが売れていない理由を知りたいんですよね。
数ランク上かつ高価格の赤坂檜町や青山は即完でしたが、お安いこちらがこんなにも苦戦するのには何か理由があるのだろうと思いまして。

仮に購入者の言う通り、ここが本当に唯一無二の価値があるなら、そういう物件は東京では引く手数多なのです。

[4115: マンション掲示板さん]

建設的な議論良いね
まず前提として、売れてないっていうのは何をもってして売れてないのか教えて欲しい
高層階は8?9割型売れてしまってるし、竣工まであと20ヶ月？十分に売れてる水準と思う

檜町とかと比べた場合だけど
渋谷は未来を買う場所で、変化の過渡期にいるから、わかってる人とわかってない人がいるというだけ
渋谷って過去のイメージは良くないからね

完成した頃の渋谷は駅前もそう、西もそうだし
特に公園通り周辺は新宮下公園、そして新パルコと大きな変化があるけど、変化が起きてからみんな気づくものよ

武蔵小杉だって豊洲だって変化の前に物件価格が織り込まれることはなかったし、だからみんな買って爆益なんだよね

今買ってる人は今の渋谷の実態で価値に見合うと思ってる人が多い
すでに実態として、実需として近隣ラトゥールが平米1万円近くつけてるエリアだからね

[4125: 匿名さん]

[NO.4116～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4126: 匿名さん]

方角も偏りがさほど無く
万編なく売れてる感じですし
バランスは取れてるようですね
夜景か公園の借景か迷うところですね

[4127: 匿名さん]

>>4010 匿名さん私も見に行って即買いました
19階の北！広くて、お買い得ですよね。20階からは、1億違うので。

[4128: 匿名さん]

また先着順のメールが送られてきました。

全然売れてないじゃないですか。
ポジは嘘ばっかりで検討の邪魔ですね。

[4129: 匿名さん]

定期借地でこの値段なのにここまで売れてれば、十分すぎるくらいに売れてる方だと思うけどなあ・・

[4130: マンション検討中さん]

この若葉マークはいつもの人ですから仕方がないです、まとめて飛んでる部分削除されて大人しくしてたんですけどね。また活動再開したようですね。

[4131: 匿名さん]

>>4130 マンション検討中さん

迷惑なMK(Musashi Koyama)さんの投稿ですから、こまめに削除依頼するしかなさそうです。

[4132: 匿名さん]

完売した北西角のキャンセル住戸が出ましたね。

[4133: 匿名さん]

契約後ほぼ半年経って久しぶりにここを覗きましたが、いかに購入した人がここにいないかが分かって驚きました。
住民スレはまだ10件です
購入者からの有意義な情報はほとんど得られないということですね。

[4134: 匿名さん]

残念なのは、ここが定期借地マンションだということ。
価格を２倍でも３倍でも、またそれ以上でも、定借でなければ、すぐに完売御礼だと思います。

[4135: 匿名さん]

所有権にこだわる人は隣の原宿パークマンションでよいと何度も指摘されてますよね

[4136: マンション掲示板さん]

住民スレはザコート神宮でも17件
2017年7月からあるシティタワー恵比寿は70件

金持ちほど見ないってのがわかるね

[4137: 匿名さん]

そのかわりに、検討スレに必死にへばりつく傾向にありますね。
不安の裏返しが大きいほど、こうなっちゃうのがわかります。

[4139: マンション掲示板さん]

>>4137 匿名さん
買いたくても買えない人が検討スレにへばりついてるんだよね
どんだけコンプレックスあるの？

[4140: 匿名さん]

このスレ、購入者の印象操作だらけで読む気しないな。
こんなところで毎日必死にフォローし続けても、現実は何も変わらないのに。

[4143: 匿名さん]

ここの購入者は賢いから、何か書いてスレが上がると、すぐに検討すらしていない決まった人たちが群がって下らない書き込みで埋め尽くされることを知っているから、もう来ないのです。

[4144: 匿名さん]

むしろ軽いネガ投稿に対し、群がって暴言を吐いているのは、購入者さん達の方ですね。

ここは検討スレです。
売れてない事を指摘されたくらいで、一々逆ギレしないでくださいよ。

[4147: 匿名さん]

[No.4138～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4148: 匿名さん]

買いたい人は3月末までに消費税8％で契約してる。ここから売るには増税分2％とマンション市況も悪くなってきたので3～5％の計5～7％ディスカウントしないと厳しいでしょうね。

[4149: マンション掲示板さん]

ツイッターで見たところ、高層階は８割売れたようですね。
低層階はどうでしょうか。

[4150: 匿名さん]

高層階は8割も売れてないですよｗ売りに出してないだけで営業に聞けば出てきます。低層階は半分も売れてません。

[4151: マンション掲示板さん]

高層階は売り出しに対してはたしかに8割売れているようですね。
ただし低層は確かに苦戦しているようです。まだ半分以下です。竣工まで毎月5戸売れれば完売しますが、どうでしょうか。

高層階の角住戸は単価が高くても売れています。低層階も単価の高い角住戸から売れています。

[4152: 匿名さん]

散々な結果ですね。この定借。

[4153: 匿名さん]

今週末のＭＲ案内がまた来たぞ
捌けないマンションは毎週毎週大変だなｗ

[4154: 匿名さん]

昨年末から始まった貿易戦争前に売り出し開始した三井不動産はスーパーディール決めましたね（笑
購入者からしたら散々ですがリセールを気にするマンションではないでしょう。

[4155: 匿名さん]

社員さん、20階以下の値段表と空き状況もアップしてくださいｗ

[4156: 匿名さん]

冷静に考えると、定借でこの値段はないよなあ。。。

[4157: 匿名さん]

>>4151 マンション掲示板さん
この価格表の見方は、
　　①　金額が表示されている住戸が売出し中
　　②　薄暗い部分の住戸のうち、■印が付いている住戸が契約済み
　　③　薄暗い部分の住戸のうち、印が付いていない住戸は未供給
ということでしょうか。
赤色の■と青色の■の違いは何でしょうか？

コート神宮外苑にも興味を持っているのですが、神宮外苑の方はこのような価格表がアップされないので、困っています。

みなさん、パークコート渋谷ザタワーとコート神宮外苑とを比較されている方もいらっしゃると思いますが、
(1)　投資目的であれば、パークコート渋谷ザタワーの方が利回りがよさそう。
(2)　自分で住むのであれば、コート神宮外苑の方がより高級感がありそう。ただし、インフィニティプールまでは要らないと思う人は、パークコート渋谷ザタワーの方がコスパはよさそう。
といった感じでしょうか。

[4158: 匿名さん]

>>4157 匿名さん
グレーは供給済み。
■の色付きは駐車場付き。■の黒は駐車場の抽選権付き。無印は、抽選して余った場合しか駐車場は使えません。

[4159: 匿名さん]

どうせなら低層も含め全部知りたいね。
それならアンチの言ってることが正しいのかそうでないのか分かるし。

[4160: マンション掲示板さん]

画像を貼った者です。低層は30%くらいの売れ行きです。
二期から販売しているため、残り期間頑張れば売り切れるのではないでしょうか。

ポイントとして実物の形が見えてくる今年後半や、渋谷の再開発が進むタイミングで大きく買われるのではないかと予想しています。

定期借地権の物件での坪単価という話も繰り返されていますが、本物件は50年の定期借地権物件と違い70年です。

そもそもタワーに関しては土地の持分が少ないため再開発の期待も薄く、50年後、70年後に僅かな土地の所有権があるかどうかがはあまり意味がありません。

特に、50年ですと築15年ほどで融資の最初のラインである35年に抵触してしまいますが、本物件は70年あるためその時点で残期間55年です。

また地代が約15%程度前払いで価格に乗っているため神宮前などと違いランニングコストが低い点もポイントです。すなわち、この坪単価は他の定借物件と比べて15%程度のディスカウントで計算すべきということです。

実質的に、ここを新築で購入する場合は定期借地権のデメリットはほぼないと言っていいと思います。

もちろん、築35年経過後の残期間35年ごろにはリセールに影響は出ていると考えられますが。

都心物件の平均居住年数は10年程度なので、議論には値しないでしょう。