パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[3741: 匿名さん]

北側の７階と書きながら、ここの南側が割安な例を出す、ってどうなの？

[3742: 匿名さん]

>>3741 匿名さん

新井 紀子
AI vs. 教科書が読めない子どもたち
「日本の中高校生の多くは、中学校の教科書の文章を正確に理解できない。多くの仕事がAIに代替される将来、読解力のない人間は失業するしかない…。」

著者の言いたいこと、わからないかな～？

[3743: 匿名さん]

分からないな～
レポートでタイトルを「北側の７階」と書いて南側だけを根拠に引用したら
間違いなく減点される。当たり前だが。

[3744: 匿名さん]

第２期４次は３月中旬となってますが、まだホームページに販売住戸でませんね。消費税増税前のラストチャンスです。
四月になると、高額物件なだけに増税分もバカになりません。権利金/地代を除いた建物価格も多くが億単位なので、200万円以上の価格アップです。

抽選を避けるため、販売日を当日まで明らかにせず一瞬だけホームページへ掲載して引っ込めて、その日のうちに抽選会といパターンなんでしょうけど。ザコートは、これを平日の月曜にやっていましたね。

[3745: 匿名さん]

殺到が予想されるなら
公示した事実が重要

[3746: 匿名さん]

沖さんの分析による西南30階が一番のお買い得ということには納得。

ただ、2番目以降の西南29階、28階は西のパークマンション建て替えの眺望面が反映されていないようだ。
加えて、約70ｍ2の1LDKは・・・？（3Aなら問題ないが）

私は価格・眺望・方角・階数・間取り等を考慮すると、西南の30階、南の23階、22階、35階、西南の29階がベスト５と判断していたんだが、皆さんはどうだろう。

[3747: 匿名さん]

>>3746 匿名さん

唯一の正解はないし、順位もあまり厳密に捉えても意味がないように思います。

新築特有の価格の歪みにより、南西と南の坪単価600程度の部屋が割安(逆に北は相対的に割安感はなし) ということでしょう。私もそう思います。
その中で、部屋数のいらない人は角部屋の南西、部屋数が欲しい人は南を選択ですね。

もう、この２タイプは残ってない？

[3748: 匿名さん]

まいど、そう言う買い方して
面白いのかなあ、と思う。
住まいというより相場商品なんだろね。
企業を気に入って投資するというより
株価上がれば良い、みたいな。

[3749: 匿名さん]

この物件の最大の特徴は代々木公園ビュー、その中でもいくつか南に近い価格のものがあったから、そっちが買いだったのかも。

[3750: 匿名さん]

公園見えない部屋の存在意義は何でしょうか。
お金がない人向けの救済措置なのは既出なので、ほかの意見が聞きたいです。

[3751: マンコミュファンさん]

>>3750 匿名さん
そんなの日当たりに決まってるじゃん

[3752: 匿名さん]

>公園見えない部屋の存在意義は何でしょうか。

東京だぞ
渋谷だぞ

別に家族との団らん楽しみにしてる連中ばかりじゃないんだよ

[3753: 匿名さん]

公園見えなくてもこの立地を利用できるのはいいね。

[3754: 匿名さん]

立地と渋谷の将来性！！

[3755: 匿名さん]

>>3750 匿名さん

確かに北買うお金がないので南を買いましたが、それでも15000万円前後で買って、お前お金ないな、と言われるのは何か悲しい。

[3756: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
このマンション買えるだけでお金持ちです！！
羨ましいです。

[3757: 匿名さん]

間違いない☆彡

[3758: 検討板ユーザーさん]

北側の眺望が素晴らしいのは間違いないですが、高層階だと部屋によっては坪900辺りまで上がっていたので、バランスを考えると南側も充分に魅力的ですよね。

[3759: 匿名さん]

お金以外の理由が出てきませんね。

[3760: 匿名さん]

>>3759 匿名さん
北向き買いたいけど、お金ないから南向きにしましたで何が悪いのでしょう。それでもこのマンションに住みたいんだからいいと思いますけど。

[3761: 匿名さん]

坪900なら3Aの有名マンション（所有権）も射程圏に入って来ます。

ここの北側高層階はそれらと同等？という事。

今の、と言うより将来的な渋谷は物件によってそうなるという事ですね。

[3762: 匿名さん]

>>3761 匿名さん
ですね。

[3763: 匿名さん]

>>3759 匿名さん

基本、そういうことだと思いますよ。

北も買えるけど、コストパフォーマンスで南を選んだ人は多いと思います。特に自宅投資目線の人はね。

私も住まいサーフィン族なので、そのうちの一人です。

[3764: 匿名さん]

頼んでもないのに勝手にこの定借安マンのチラシがウチに届くわー
いらねーよ、こんな定借劣化版パーコー、
マジうぜー

[3765: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
たしかにね。言ってる本人買えてるかも分からないのにね。

[3766: 匿名さん]

>>3764 匿名さん
可哀想な人…人生前向きにね

[3767: 匿名さん]

>>3761 匿名さん
2年後の3Aは1200?だよ。
今の土地仕入れ値の上に建てる限りは。

[3768: 匿名さん]

第２期４次、２０戸は明日ですね。
低層も相変わらず高いです。

[3769: 匿名さん]

2期4次www

苦しゅうないwww

[3770: 匿名さん]

>>3769 匿名さん

買えない嫉妬で苦しそうに見えますよ。
6000万円とかなくて残念でした。

[3771: 匿名さん]

実質、４ヶ月で200戸近く、全体の半分売れたのは凄いな。今年中に完売だな。

[3772: 匿名さん]

総戸数500戸って、ずいぶん多いよね・・・

[3773: 匿名さん]

残りは狭い部屋がかなり多いから、広めの部屋はほぼほぼ売れてる感じですね。
三井の持分の賃貸はどれぐらいの価格で出るんでしょうね。

[3774: 匿名さん]

総販売戸数355戸のうち、22階以上の部屋はもうほとんど残ってないですよ。

[3775: 匿名さん]

すいません、住民板が書き込みがないのでこちらに投稿します。
リンナイかパナ選択の方、サンプルコーナーの設置の仕方が天板とグリル部分のの空きが明らかにおかしいのですが、気になりませんか？

[3776: マンション掲示板さん]

無事当選！

[3777: 匿名さん]

>>3776 マンション掲示板さん

おめでとうございます！
渋谷駅前、奥渋、原宿～表参道、代々木公園を徒歩で楽しめる閑静な丘の上へようこそ。

[3778: 匿名さん]

渋谷の街の上を来年から飛行機が通過するようになっても閑静かどうか

[3779: 匿名さん]

＞渋谷駅前、奥渋、原宿～表参道、代々木公園を徒歩で


定借と健脚自慢は密接な関係にありそうですね。

[3780: 匿名さん]

>>3775 匿名さん

ここで答を待つより、モデルルームで聞いた方が早いと思いますよ。
私は何も気付きませんでした。

[3781: マンション掲示板さん]

>>3777 匿名さん

ありがとうございます！
住むのがとても楽しみです。
早速眠れない！

[3782: 匿名さん]

>>3780 匿名さん

モデルルームの設置方法が正しいと言われるだけです。
天板とグリルの間が丸見えでこんな付け方見たことないって感じで。一緒に見てもらった友人も変だと言っていたのですが。みなさん意外と気にならないのですね。

[3783: 匿名さん]

>>3782 匿名さん

"明らかにおかしい"と言っておきながら、正しいと言われるだけって、矛盾してますよ。
明らかにおかしいなら、モデルルームの設置ミスでした、って回答してくれると思いますけど。

[3784: 匿名さん]

ヒカリエ横の大きい土地で共同住宅の建築看板が立ってましたがあれなんですかねー？

[3785: 匿名さん]

またしても後出し物件ですか。
心配です。

[3786: 名無しさん]

>>3784 匿名さん
アトラスですよね。
どうなんでしょうね。

[3787: 名無しさん]

>>3750 匿名さん
私は、公園とか自然とかに興味がないので、パークビューに全く魅力を感じないタイプです。
あとは、苦手な新宿が見える事がストレス。

[3788: 匿名]

>>3784 匿名さん
これですかね？
https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/example/miyamasu.html/

[3789: 匿名さん]

>>3788 匿名さん

ほぼ築70年、理事長・副理事長インタビューを観ると、自主管理でメンテが行き届かず、最後は一戸を除いて全て賃貸だったとか。

ここは三井の管理なので、管理費・修繕積立金さえ払っていれば、最後まで計画的にメンテされることでしょう。

[3790: 匿名さん]

別なスレにあった情報です。このマンションも定借でありながら６位に入ってます。凄い！

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000074.000018769.html
2018年新築マンション坪単価ランキング発表～過去最高値を更新。牽引したのは渋谷区～

[3791: 匿名さん]

定借にもかかわらず坪単価が高いという、割高な評価をされたことに喜びを感じるとは、笑いが堪えきれません。

[3792: 匿名さん]

真に価値のあるものは高い、いつの時代にも通じる真理ですね。本当に買えて良かった。

[3793: マンション検討中さん]

総戸数が多いのも渋谷区ですね。

[3794: 匿名さん]

>>3779 匿名さん
ネガコメントと若葉も密接な関係にありそうですね。
微笑みを堪えきれません。
この物件は注目度が高いのですね。

[3795: 匿名さん]

レスが増えるのは良いことだ！！

[3796: マンション掲示板さん]

住民もみんな余裕出てきていい感じだね
ただただ楽しみ！

[3797: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
これはその時点での売り出し住戸の坪単価だから、そのマンション全体の坪単価ではありません。
なので不正確です。実際にここも高層階以外は坪単価800しないでしょう？

[3798: 匿名さん]

まあ、2-3年あとは3A周りや渋谷の良い場所は
坪1000ー1200超えが当たり前になるけどね。
土地仕入れ値考えると。

[3799: 匿名さん]

渋谷、道玄坂にある駅近、大規模オフィスビルの平均賃料は坪32,000円です。価格に換算すると坪880万円です。高収益を上げる有名企業が借りるオフィスが坪880万円なのに、収益を上げない居住用に坪1000万。違和感感じませんか？

[3800: 匿名さん]

そんな賃料高いんだぁ。
すごーい。
渋谷駅周辺に出来る新しいオフィスはもっと高いのかしら。

[3801: 匿名さん]

>>3799 匿名さん

居住用は、資産価値が下がらなければ、バランスシート上はローン返済分だけ純資産が増加するので、賃貸オフィスと単純比較は適切ではないと思います。
所謂、自宅投資です。

[3802: 匿名さん]

>>3800 匿名さん
高いだろうね。

[3803: 匿名さん]

例えば渋谷のマンションとの池袋のマンションを比べた時、今までは池袋の方が渋谷より必ず安かった。池袋がどんなに発展して高くなってもの渋谷を超える事はありえなかった。この序列は業界の常識です。それと同じように、住宅の賃料や価格が、オフィスや店舗の賃料や価格を超える事はないというのが常識です。東京の都市計画もオフィス＞住宅の前提で作られてます。それが今や池袋のマンション価格が渋谷のマンション価格を超えているような状態です。これは新築マンションバブルではないのですか。この状態が長く続くと思いますか？

[3804: 匿名さん]

>>3801 匿名さん
「資産価値が下がらなければ」という前提がもうバブルですよね

[3805: 匿名さん]

駅前の一等地に空地があったとします。デベは収益性の一番高い建物用途で建物を建築します。今までは低層階に店舗、中高層階に事務所です。それを賃貸で回し収益を上げる。店舗事務所の組み合わせが一番賃料の総額が高いからです。ところが今は、中高層階をオフィスではなく住宅にする可能性もある（中高層階を住宅とする縛りがある再開発事業は除く）。しかも住宅は賃貸ではなく分譲で売り切ってしまう。要は事務所として賃貸にするより、住宅分譲として販売した方がデベの利益になるわけです。見方を変えれば事務所用途よりも住宅用途の方が賃料も価格も高くなったということですよね。

[3806: 匿名さん]

こんなおかしな事が起きている原因は、新築マンション価格の異常な高騰＝新築マンション利回りの異常な低下でしょう。ザ・新築マンション・バブルですよね

[3807: 匿名さん]

>>3804 匿名さん

単純比較するものではない、という例示として単純化しただけなのに、
本質を理解せず表面的な字面に突っ込むという典型例ですね。
社会では頭○いと思われるだけなので、若い人は他山の石として、気を付けましょう。

[3808: 匿名さん]

良く分からない

[3809: 匿名さん]

「こんなおかしな事が起きている原因は、新築マンション価格の異常な高騰＝新築マンション利回りの異常な低下」

香港や台北なんかよりは、利回りまだまし、と中華系外国人買っていたのは、一昔前？

ここの新聞全面広告も首都圏エリアだけではないから、さすがにピーク過ぎましたかね。

[3810: 匿名さん]

今高い物件は地方の金持ちが買いにくるから
全国紙に出すのが三井の方針

[3811: 匿名さん]

>>3809 匿名さん
中国本土から今は制限あるから買えないでしょ。
ここ最近中国からマネー流入は下火。
なのに高値維持と言う。。。

[3812: 匿名さん]

>>3811 匿名さん

新築価格の決定メカニズムがわかっていない。

[3813: 匿名さん]

>>3807 匿名さん
チャチャ入れてないで具体的に反論してよ

[3814: 匿名さん]

>>3813 匿名さん

本当に理解力ないんだ。
ＡＩに仕事奪われちゃうよ。

[3815: 匿名さん]

>>3812 匿名さん
わかって言ってるんだけどね。
今の土地代考えると
少なくとも三年後までは都心一等地は上がる。
相場の実態と価格が合ってないから売れにくい。
でもメカニズム的には下げられない。
良くて塩漬けだが限度はある。

[3816: 匿名さん]

>>3783 匿名さん
あきらかにおかしいと感じるのに、これが正しいと言われた、ということです。皆さんが気にならないというのが、ちょっとした驚きでした。

[3817: 匿名さん]

>>3816 匿名さん

私も全く気になりませんでした。
というか気づきませんでした笑

[3818: 匿名さん]

>>3812
>新築価格の決定メカニズムがわかっていない。

一般論的な話と個別物件の話。

一般論的な価格決定メカニズムなら分かっても個別の事はさすがに分かんねえな。

根拠のない値決めもある事を含めて個別の事はなかなか分からんわ。

[3819: 匿名さん]

>>3817 匿名さん

大方の人がそうだと思います。
私も含め、おかしいと思う/思わない以前に、そんなところは見ていない。
正しくつけてもらえれば、おそらく常識の範囲だろうからどうでもいいや。今もパナソニックで気になってないし。

[3820: マンション掲示板さん]

オプションどうするか迷いますね

[3821: マンション掲示板さん]

>>3803 匿名さん
渋谷がオワコン化した、という事ではないですかね。

[3822: 匿名さん]

ホームページによると今日は 第2期5次 だったようです。4次落選組の救済ですね。

[3823: 評判気になるさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[3824: 匿名さん]

あら、若葉の「評判気になるさん」
あちこちの板で張り切り過ぎて、怒られちゃったの？　クスッ
高級マンションばかりに現れているようだけど、なんか恨みでもあるのかな～

[3825: 匿名さん]

この手の輩が湧くのも高級物件妬み嫉みがノンフィルターで書き込めるネット掲示板ならではの風景ですね。

[3826: マンション掲示板さん]

>>3824 匿名さん
失礼ですが、あなたはどういう立場の方なのでしょうか？

[3827: 匿名さん]

>>3826 マンション掲示板さん
この赤字になる理由って何ですか？

[3828: 匿名さん]

このマンション２億も出してキッチンに引き出しがひとつも無いって。それってどうなの？しかも食器棚のスペースも無い。新築リフォーム覚悟するか？悩みます。

[3829: 匿名さん]

間取りを見てきたけど食器棚は付いてるじゃない
それより柱のスペースが目立つというか存在感のある間取りですね
ベランダの柱は眺望の妨げになるし

[3830: 匿名さん]

>>3828 匿名さん

何言ってるのかわからない。

[3831: 匿名さん]

キッチンに引き出しがひとつも付いてないって意味わからないの？読んで字のごとくですよ。
まあまあ広いキッチンなのにカトラリー置く場所もない。カウンター下が今どき全部開き扉って？？？
マジでみんなどこにカトラリー置くんだろうか？
結構多くのタイプの標準プランがそう。
流石にそれじゃむりだから、入居後に自分で直すか？
が、こんな高い買い物して、リフォームってどうなのよ、と思う。

[3832: 匿名さん]

カラトリーとは、スプーンやフォークなどのこと。

[3833: 匿名さん]

尚、上のカラトリーないやんけ発言の場合では小皿等も含むちょっとした食器類の置き場がない、という理解で問題ない。

[3834: 匿名さん]

要するに上の彼のカラトリー発言は
億ションいうから楽しみに見てみたら食器入れがないやんけ、どないなっとんのや！
一億やで、一億。ワイめっちゃ楽しみにしとったのになんで食器入れがないんや。お前嫁にも言うてもうたやないかい、ええマンション買うたるて、言うてもうたやないない。ワイはな、良けりゃ２億でも３億でも出す気でおったんや、なんで食器入れがないねん！あり得へん、あり得へんわ！誰に聞いてもこんなんありえへんわ！

って怒ってらっしゃるわけですね。

[3835: 匿名さん]

編集部注)

言うてもうたやないない。

は

言うてもうたやないかい！

[3836: 匿名さん]

ワイはな、食器入れの事はホンマはどうでもええねん。
そんなもんリフォームしたかて大した額やあらへん。
それ位の金ならワシかて持っとるがな。
そんな事はどうでもええんよ。
ワイがな、ワイが言うとるのはデベの姿勢の事やねん。
なんでこんなすぐバレるところの手を抜くんやっちゅうことやねん。
そういうとこやぞ、お前らのあかんことわ！


って感じでしょうか。

[3837: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
ということですね。

[3838: 匿名さん]

お金の問題ではなく、姿勢の問題。

[3839: 匿名さん]

コストカットされたバブルの塔と揶揄されますね

あ、でも定借だからそもそも論外なのかな

[3840: 通りがかりさん]

私はあの安普請のモデルルーム見てここはやめました。