パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[3381: 匿名さん]

21階以下は、天カセはリビングだけだし、カップボードもついてないし、天井も低い。風呂も狭い。でも、あんまり単価は変わらない。
１期を見送った情弱はいませんよね。

https://diamond.jp/articles/-/191063?page=4
買いたい人は1期で条件のいい住戸を選んでいる。その証拠に、販売住戸のコスパを分析すると2期以降は1期よりも悪くなっていた。正直に言って、1期以降は「売れ残り」と考えてもらっていい。

[3382: 匿名さん]

1期をド高値で買ってしまった情弱が顔真っ赤にして書き込んでいますね笑

[3383: 匿名さん]

パンダらしきは南東3階～5階の坪550万。
でも、駐車場が必要なので22階以上の部屋を選択せざるを得ません。

ところで、近くに月極Ｐありますか。ご存知の方教えてください。

[3384: 匿名さん]

もう、割安な部屋ないですよ。１期で売れちゃった。

[3385: 匿名さん]

やはり1期と2期の値段を見比べると、仕様の違いを考慮すると1期のほうが得だった？
1期で買えた住戸で残っているのは比較的割高な住戸。

2期で狙うなら、眺望はあきらめて坪単価最安の住戸が結局得なのかな。。。

[3386: 匿名さん]

渋谷区役所まえ駐車場は、ほぼマンションの真ん前ですよね。月極めはできるそうですが、車室が定まらないらしく、空いている場所にに止める、まれに満車だと月極めの人が止められない、という事態になるそう。止められる場所によって、かなり近かったり遠かったりでしょう。月額5万6千円なので、マンションの駐車場より高いですね。

[3387: 匿名さん]

>>3385 匿名さん

そうだと思います。ただ、低層階はあんまり広い部屋がないので、広い部屋が欲しい人は高層階の単価が高い部屋を狙うしかないです。
新築の割安割高住戸の価格の歪は、中古で補正されるので、出来るだけ単価が安いところを狙う方が資産価値の観点からはいいですが、その割安住戸は一期で売れてしまいます。

[3388: 匿名さん]

>>3387 匿名さん
ありがとうございます。
悩ましい。

[3389: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/178040?page=4
「新築マンションの割安住戸を見つける4つの戦略的視点」は以下となる。
（1）売り出しの第1期が最もコスパが高い
（2）単価・価格が安い住戸が値上がりしやすい
（3）新築で割安な住戸が値上がりしやすい
（4）過去の値上がり住戸の法則性を利用する

[3390: 匿名さん]

ここの場合は、法則には当てはまらない。

一期は低層階や４０m2台の販売は皆無だった。

したがって、一期が２回と考えた方が理にかなっている。

まあ、そんなことはどうでもいい話。

適正価格だと思えば買えばいい。そうでないと思えば買わないこと。

[3391: マンション検討中さん]

>>3375 マンション掲示板さん

2450が正解。

[3392: 検討板ユーザーさん]

全員が使えるプールはないのね

[3393: 匿名]

>>3391 マンション検討中さん
低い

[3394: 匿名さん]

>>3393 匿名さん
浜離宮もそんなもんよ。

[3395: 匿名さん]

>>3389 匿名さん
天井低い、全熱交換器なし、定借、は値下がりするって （5）に書いてませんかね？

[3396: 匿名さん]

>>3395 匿名さん

書いてあるよ。定借は儲かるってさ。
https://diamond.jp/articles/-/183277

[3397: 匿名さん]

ここの天高2450って本当ですか。定借とはいえまさか賃貸マンションじゃないですよね。

[3398: 検討板ユーザーさん]

基本天井高は2600mmといたって普通ですと書いてあるよ

https://manmani.net/?p=19548

[3399: 検討板ユーザーさん]

天井高が低かった北仲と勘違いしたのかな？

[3400: 匿名さん]

>>3397 匿名さん
モデルルーム行けば？
年収低くて恥ずかしくて行けない？

[3401: 匿名さん]

興奮した契約しちゃったさんが、不必要にいきり立っていますね。
悪羅オラ系のガラの悪いマンションになりそうです。

[3402: 匿名さん]

坪550万の部屋は格安だね。
みんな黙しているところをみると狙ってんだね。

[3403: 匿名さん]

>>3401 匿名さん

検討してない人はバイバイね。
あっ、したくても予算足りないか。
ごめんね。

[3404: 匿名さん]

引渡しまで二年あるけど、粗方、今年で売れそうなペースですね。
高いとか、眺望に難があるとか、クセのある部屋は多少は残るかもしれませんが。

[3405: 匿名さん]

またオラついてんじゃん。笑い。
渋谷っぽいっちゃ渋谷っぽい。

[3406: 匿名さん]

天井は、22階以上は2600、21階以下は2450、プレミアムフロアは3000

[3407: 匿名さん]

>>3405 匿名さん

鏡見て話すの、止めてもらえますか？
言葉使いがお下品ですよ。 笑

[3408: 匿名さん]

山手線の駅力スレ、以前は品川さん今は浜松町さんのスレみたいになってますね。
大きな再開発をたくさん抱える渋谷こそ山手線で将来性ある駅だと思いますが。

[3409: 検討板ユーザーさん]

>>3408 匿名さん

通過駅になってから外国人の観光名所に特化した感ある。パルコ建て替えは楽しみ。イッセイミヤケは戻るのだろうか。

[3410: 匿名さん]

>>3408 匿名さん
高輪ゲートウェイ()

[3411: 匿名さん]

大人は銀座、日本橋
学生さんは渋谷、新宿

棲み分けができているので問題ないかと。
再開発もエリアの特徴は外さないでしょう。
こちらの物件の見た目もそれを物語りますね。

[3412: 匿名さん]

高層階は余ってるから買えるよ。そもそもまだ出してない部屋もある。大手不動産は四半期決算の数字を作らないといけないから小出しにだす。ましてここは財務最強なので、すぐ売れなくても年単位で売って均したほうが会社的には良い。だからやや高い値段にする、一定数の買える人が買ってくれて完売すれば良いのだから。このマンションに限っては年収1000万前後になど買ってもらう必要ないマンションである。

[3413: 匿名さん]

第２期１次の価格表が発表されましたが、低層はＭタイプ以外は概ね坪630万円以上で高層とさして変わらないですね。

[3414: 匿名さん]

人気のタイプや部屋は？
皆さんはどう思われますか？

[3415: 匿名さん]

やはり公園ビューでは？

[3416: 評判気になるさん]

こんなにたくさん書き込みあるけど、この値段の家買えるくらいの稼ぎがある人がそんなに沢山いるの？
そもそもこの値段の家買える人でこの掲示板来る人って少ししかいないと思うんだけど

[3417: 匿名さん]

>>3416 評判気になるさん

確かにですね。

[3418: 匿名さん]

>>3416 評判気になるさん

あなたは、どの属性ですか？

[3419: 匿名さん]

2期はじまりましたねー。予定より販売数増えてますね。

[3420: マンション検討中さん]

1期で購入したけど、もう一部屋買うか悩み中。投資用に買おうかどうしようか…

[3421: 匿名さん]

今年度中に250ほど売れそうとのこと。
4月以降100戸程度なら、今年中にほぼ完売ですね。

[3422: 匿名さん]

>>3420 マンション検討中さん

同じく悩んで購入しようかと。

[3423: 評判気になるさん]

すでに３戸購入したが、もう１戸購入しよかな

[3424: 匿名さん]

>>3423 評判気になるさん

嘘コケ

[3425: 匿名さん]

>>3423 評判気になるさん

嘘見え見え、、どちらの住人ですか？

[3426: 匿名さん]

投資用に小さい部屋もいいけど、ここの3LDK以上は貴重。Jタイプは安かったな～。

[3427: 匿名さん]

20,21階の販売は、最終期でしょうか。北仲のときは、共用施設があって全てのエレベータが停止する階がそうでした。そして、単価も高かった。
低層で広い部屋は、20,21階にしかないので狙っているのですが、高層より単価が高いと嫌ですね。

[3428: 名無しさん]

ここ管理費と解体費高すぎ。
解体費だけで2000万年近く払う必要あるとな。
信じられない。

[3429: 匿名さん]

>>3428 名無しさん

負担できない人は残念ですがさようなら。

[3430: 匿名さん]

>>3427 匿名さん

20階21階の販売していない部屋は、売り出されないはず。たしか三井の持分だったはずです。

[3431: 匿名さん]

解体費は土地の固定資産税が無税だから相殺されるのでは？
管理費は人それぞれ。
私は森ビル並のサービスを提供して欲しいので、1000円／m2以上でもＯＫです。

[3432: 匿名さん]

その通りですね。高いと思う人は買わなければよいだけです。
価値観的に、商品と価格が釣り合ってる、お買い得と思えば買えばいい。
私は部屋によってはかなりのお買い得と思いました。

[3433: eマンションさん]

>>3432 匿名さん
どちらの部屋がお買い得ですか？

[3434: 匿名さん]

>>3431 匿名さん
相殺されるというのはどうかと思う。
なぜなら、固定資産税を払えば所有権は残るわけだから。解体費とはまったく違う。
高層マンションは、解体費用も極めて高くつくので、定借でタワマンを建てたことのしわ寄せが解体費に及んでいるのだと思う。

[3435: 匿名さん]

坪単価と眺望の関係で考えればわかります。ただパンダ部屋は1期でほぼはけてしまいましたね。
2期で低層階のパンダも無くはないですが、高層と比べかなり仕様と眺望が落ちるので1期のパンダの方がお得だったかと。

[3436: 匿名さん]

お得な部屋から売れるのは世の常。
欲しい人は第１期を狙わないとだめ。
後は残りカス。でも、それしかないから売れていく。

[3437: マンション検討中さん]

>>3431 匿名さん

>解体費は土地の固定資産税が無税だから相殺されるのでは？

定借は、その固定資産税相当分を地代として払い続けるんだよ
だから実質負担している

[3438: 匿名さん]

70年後には、定借じゃないマンションも解体費は負担する。廃棄場所不足は深刻なのに、
解体廃棄コストが70年後にどれだけ値上がりしているか。

[3439: 匿名さん]

所有権は解体費を積立ててない分、廃墟になる可能性がある。

５０％程度の容積緩和が実施されなければ、ほとんどの所有権マンションは負不動産。
人口減が顕著になれば、容積緩和など関係なく負不動産。

７０年後は吉と出るか凶と出るか。神のみぞ知る。

[3440: 匿名さん]

タワーは容積率の緩和余地ないですからね。所有権は建て替えの追加コスト負担はきついかもね。

まあ、購入者はそんなに生きてないから、名目はどうであれ、ランキングコストは所有権と比べて高いということはないんだから、それでいい。

[3441: 匿名さん]

まるで定借マンションの方が所有権マンションよりも有利であるかのようですね。
ものは言いようですね。

[3442: 匿名さん]

どちらにも有利な点はあるってことでしょう。

[3443: マンション検討中さん]

とりあえずここは買っても良いマンション！

[3444: 住民板ユーザーさん1]

>>3428 名無しさん
毎度定借で出る意見だけど解体費て一括先払いなの？
2000万て70年満期まで持ち続けた金額だよね？
それなら、土地付きでも最後は解体しないとならないから、最後に持ってる人はプラスアルファで一括で支払わねばならない。
その金額を最初に想定してないから、リスクが見えなくなってるだけ。
投資の観点で言うと、リスクは最初から出てた方が良い。

あと、定借だけ最後まで70年持った場合の想定なのに、土地付きはその想定しないのは比較として変だよね。
まるで、事故や廃棄にかかるコストを想定せずに、原子力発電のが電気代が安いと言っているのとおなじ。

[3445: 匿名さん]

定借は養分、ってだけの話

[3446: 匿名さん]

何に対するどう言う養分？

[3447: 匿名さん]

定借と所有権の比較はもういいよ。
ここは定借に決まってるんだから、検討者はそれを前提で検討してるんだし。同じことの繰返し。

それより、定借だから買わないという人が何でここに来るのかね…
これこそ何度でも言うけど、検討者と購入者以外は出てって。

[3448: 匿名さん]

検討スレに購入者もいらなくね？
定借を美化するだけっしょ。
はよ契約者専用スレに IKEA 。笑

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん

はい、若葉マークは退場

[3450: 匿名さん]

購入者がここに居座る理由が不明

不安？w

[3451: 匿名さん]

若葉マーク、柄悪すぎだろw
あちこちで見かけるけど、どこ検討してるの？
ねえ、教えてよ。

[3452: 匿名さん]

>>3450 匿名さん
引き渡しまでの正式契約まではまだキャンセルする可能性はある。
だからまだ検討は続く。

[3453: 匿名さん]

>>3451 匿名さん

武蔵小山買ってるみたいよ

[3454: 匿名さん]

横からゴメン。
明日の抽選時間は何時だったか教えてください。

[3455: 評判気になるさん]

追加１戸購入しようかな
書類準備忙しくて、書き込み時間ないわ

[3456: 匿名さん]

初心者マークの荒らしが武蔵小山をかたってあちこちのスレ荒らしてるのはみんな知っている。

[3457: 検討板ユーザーさん]

荒らされる物件もそうだけど
武蔵小山にとっては営業妨害といって過言ではないのでは。

[3458: 匿名さん]

>>3444 住民板ユーザーさん1さん

解体費は一括じゃないっす

[3459: 匿名さん]

－速報－
最高倍率１０倍らしい。

[3460: 匿名さん]

>>3459 匿名さん

坪550の部屋でしょうか？

[3461: 匿名さん]

10倍かー。今回の販売で残りが200戸ですね。

[3462: 匿名さん]

まだそんなに売れ残ってるのねwww

[3463: 匿名さん]

>>3462 匿名さん

早く若葉マークとれるといいですね。

[3464: 匿名さん]

パークタワー晴海は残り 100戸 ですよ？

[3465: 通りがかりさん]

>>3464 匿名さん
>供給戸数であり、契約戸数ではございません。

[3466: 匿名さん]

物凄いペースで売れまくってるよね。
億ションが僅か２ヶ月で150戸とは…
２期は３月までに100戸出すそうだから、残り60戸か。
うかうかしてると、いい部屋なくなっちゃうよ。

[3467: 匿名さん]

１０倍とは凄い。
坪５５０万もしくは２２階以上の４９m2の部屋？

[3468: 匿名さん]

550の部屋でしょう。
この市況下での、価格と売れ行きで考えると人気物件と言わざるを得ないですね。
やはりあと数年で激変する渋谷に投資ってことなんでしょうね。

[3469: 匿名さん]

そして、70年後に取り壊されますね

[3470: 匿名さん]

俺は30階の部屋だと思うけど。
眺望も良いし、間取りも良い。

[3471: 匿名さん]

もし所有権マンションなら、70年よりもっと前から
取り壊し改築派と補修しまくりで建物延命させる派とで分かれて揉めかねないでしょう。
ここは揉める心配なしですね。

[3472: マンション検討中さん]

築40年辺りから売れないよ
最後まで賃貸し続ける覚悟があるならいいけど、現金化したいときに叩き売る必要があるのではないかな

最後の取得者は、賃貸のみで投資回収する必要があるから、最後は叩かれると思うよ
まだ、定借の実績がないから、リスクが高い
だからこそ、安く購入できるはずなんだけど

[3473: 匿名さん]

そして、70年後に無に帰りますね。

[3474: 匿名さん]

まあ、都心の定借は、麻布も広尾も美竹も上がってますね。
ってか、購入層は70年後は、ほぼ死亡ですから、10年?せいぜい20年で売却か。相続組は賃貸で回しても住んでもどちらでも美味しい物件ってことになるんでしょう。

[3475: 匿名さん]

70年後
トラブルを抱えるリスクが高い所有権か、
無になる定借か、
相続する子供や孫と相談すべきかも。

[3476: 匿名さん]

若葉マークは何しにきてるの？ 笑
自分の検討物件も教えてくれないしー
２億３億のマンションをポンと買う私ちが恨めしいのかな～

[3477: 匿名さん]

〇〇の一つ覚えで定借ネガが湧くけど、全部承知で買って数年後に差益抜いてきてるんですけどね、こちとら。

[3478: 匿名さん]

所有権物件の短所って普通は営業さんが教えてくれないから
ここで書かれても所有権の短所を認めたくはないんじゃないかなあ。定借ネガさんは。

[3479: 匿名さん]

>>3472
築40年のお古では所有権だって
容積率が余ってるとか人気の土地とかプレミアがなければ叩き売りでしょ

[3480: 匿名さん]

でも欲しかったですよね？所有権。笑

過去にこのスレでも揉めてましたよ？嗤