パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[3241: 匿名さん]

オプション会の案内、全然こないけど、ただ待ってればいいのだろうか？まあ、問い合わせるけど、契約後ほったらかしにされているようで気分が悪い。

[3242: 匿名さん]

>>3241 匿名さん
1月中頃と聞いていたので1月に入って問い合わせたところ2月上旬に延期になったとのこと。
担当には事前に伝えるべきだと言っておきました。
確かに対応に問題はありますね。同感です。

[3243: 匿名さん]

19.1.19
2期販売予定価格帯★40㎡台8,000万円台～ 70㎡台12,000万円台～ 80㎡台15,000万円台～ 100㎡台22,000万円台～ 140㎡39,000万円台～(1,000万円単位）

7000万円台ありませんでしたね。

[3244: 匿名さん]

>>3240 マンション検討中さん
年間家賃700万円の物件は、定借であろうが所有権であろうが収益価格としては同じ１億円です。
→
確実に違います。定借の方が利回りが高く、費用も若干高いので収益価格は安くなります。

実際の不動産の価格は原価法という土地、建物の価値による積算価格他も加味されますので売買の価格は違ってくるでしょうね。
→
確実に違います。マンションは比準価格でほぼ決まります。積算価格は参考程度です。

所有権タワーの土地の持ち分は部屋の広さによりますが、１戸当たり１坪あるか無いかなので原価法でもいうほどの違いはないのでは。
→
確実に違います。積算価格が理解できていません。分譲価格から建物価格とデベ粗利を控除すれば土地価格です。計算してみれば土地価格の比率の方が大きいですから持分ではもっと大きいです。

中古売買の際は、昔は不動産は原価法がメインでしたが、
→
確実に違います。昔から比準価格がメインです。

最近は利回りをいじることで高値をつけられる収益還元法がメインとなっていますね。
→
半分正しいです。投資目的なら収益、自己使用なら比準です。

新築時の売り出しでは基本は土地の取得費に建設費、広告費・人件費等の販売経費を加えそこに開発利益を乗せるわけですが、景気がよく強気で販売できるときはかなりの利益を乗せるわけです。
→
半分正しいです。デベ利益率には相場があります。乗せ過ぎては分譲価格が高くなりすぎ競合と勝負できません。

その利益は方位や階数、眺望地により各部屋にばらまかれて販売価格が決まるわけですがその時に割安・割高な部屋が生まれるのです。
→
その通りです。眺望には原価かかりません。1階でも10階でも建築コストは同じです。上の階ほど利益が大きいです。

[3246: 匿名さん]

はい、気持ちを切り替えて第２期の話や渋谷の将来の話をしましょう。
買う気のない人は出ていってね。

[3248: 匿名さん]

10階以下の低層階は次期なのかなあ。
楽しみにしていたのに・・・。

[3249: 匿名さん]

40戸は少ないので、希望者が多ければ低層も販売されるかも。低層が遅いとオプション間に合わなくやるのにね。

[3250: 匿名さん]

隣の所有権の建て替えの話、初めて聞きました。

[3252: 評判気になるさん]

モデルルームに行きました。隣の建て替え話は営業から何も出ていません。
「聞かれていないから、答えなかった」的な多法人スキームみたいもんでしょうか？

[3254: 匿名さん]

ここの隣は税務署だけどね。
パークマンションは、結構離れている。
ただ、高層化したら視界に入るというだけで、お見合いという程でもない。

早く有償オプションの価格表ちょうだい。
選べなくて困ってるんだよね。
ジャクソンのお風呂は、100万円くらい？

[No.3249と本レスは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[3255: 匿名さん]

すまん、一番上のプールある部屋まだ残ってる？買おうと思うんだが。

[3256: 匿名さん]

>>3255 匿名さん

一つアルヨ。急げ～

[3257: 匿名さん]

お隣の建て替え所有権マンションもプールがあるような気がしますね。

[3258: マンション検討中さん]

>>3255 匿名さん

15億。

[3259: 匿名さん]

プールとか夏だけじゃん
冬は露天風呂にでもするのかな
どちらにせよいらぬ心配かｗ

[3260: 匿名さん]

こちらの完売が見えてくるまでは、お隣の建て替え所有権マンションの話は出てこないでしょう。
お荷物物件を片付ける為とはいえ、やり方がエグいのは不動産マーケティングの常と言えます。

[3262: 匿名さん]

https://scramble-stadium.tokyo

スタジアム以外にもスポーツ施設出来そうだよな。
プールとかも作ればいいのに。

[3263: eマンションさん]

>>3260 匿名さん
お隣の建て替えは、住民決議が不調に終わったからから遅れているのであって、こちらの販売とは関係ありませんよ。

[3264: 匿名さん]

渋谷久々に行ってみたけど薬局ばかりの街になってしまったね。これも爆買い狙い？

[3267: 匿名さん]

3264
来年になれば
渋谷の街の上を飛行機が通過するようになるから
また様変わりすると思うよ

[3268: 通りがかりさん]

枯れ木も山の賑わい

まあ、買った人は書き込まなくなるからな。

[3269: 匿名さん]

ここは地権者もいないし、富裕層がほとんどだった。
そんななか、危ない感じの方が暴れだしたので、誰も書き込まなくなった。

私もこれが最後、有益な情報感謝しております。

[3270: 匿名さん]

★第2期販売予定価格帯★
40.90㎡　1LDK　8,000万円台～
59.86㎡　1LDK　11,000万円台～
74.46㎡　2LDK　12,000万円台～
80.56㎡　2LDK　15,000万円台～
97.26㎡　3LDK　19,500万円台～
101.56㎡ 3LDK　22,000万円台～
143.42㎡ 3LDK 39,000万円台～
※価格帯は1,000万円単位

[3271: 匿名さん]

比較的ここはまともだった。小石川は酷い……
購入層は、あんまり書き込まない中、おかしな人が乱入してここも終了かな。
私も去年契約済んで、ローン申し込みも完了。
後はオプション会だけなので、これでおさらばします。

[3272: 匿名さん]

購入者さんは、見ない方がいいですよ。
となりの所有権付きの分譲がこちらより割安かつハイグレードで出てくる未来は、精神状態を不安定にするでしょうから。

知らぬが仏。
昔の日本人は、素晴らしい句を世に残して下さいました。

[3273: 匿名さん]

>>3272 匿名さん
割安なら買い増せばいいだけじゃないですか。発想が貧民というか。

[3277: 匿名さん]

あくまで個人的な考えだけど、億以上出すなら千代田、中央、港区だと思っていて、1億未満でココを考えていたけれど、ほとんどが三井に押さえられていて選択の幅がない
この出し惜しみ商法はいかがなものか？と思っている

[3278: 匿名さん]

>>3277 匿名さん

https://diamond.jp/articles/-/165154
億ションの取引は、港区、渋谷区が多いです。

[3281: マンコミュファンさん]

[No.3245～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[3282: 匿名さん]

東京オリンピック向けの施設の建設特需が今年で終わり、来年から激増した職人たちの仕事あまりと資源安で

[3283: マンション検討中さん]

>>3282 匿名さん
その恩恵を受けられるのは、大体3年後だけどねえ

[3284: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/191063?page=3
ゼネコンの受注予定が2023年まである現状からすると、少なくとも4年先まで変わりそうにない。

[3285: 匿名さん]

再開発や大阪万博絡みで大幅に建築費が下落することはない。
しかし、中国向け輸出は減少し、内需は確実に冷え込む。
よって、建築費も下落傾向となる。

また、海外旅行者が減ることにより、ホテル建設がストップし、土地も安くなる。

3年後には
ソフトランディングならマンション価格は10％安。
ハードランディングなら20％安。

[3286: 匿名さん]

>>3285 匿名さん

意味不明

[3287: 匿名さん]

それでも１割程度なら気に入ったの有れば今抑えとくわ。

そのころには抑えられてた潜在需要が吹き出して、抽選倍率一桁では済まないだろうし。

[3288: 匿名さん]

円高になると外人が買ってたマンションの利確売りがドサッとでるのは通例

[3289: 匿名さん]

その中に気にいる物件があると良いね。
五年前の設備だろうけど。
頑張って探して。

[3290: 匿名さん]

>>3285 匿名さん
建築費が下洛するメカニズムが
全く説明されてないが。