パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[3221: 匿名さん]

>>3214 匿名さん

お金がないあなたが、お金持ちの代弁してるのが滑稽。

世の中には驚くほどの高級賃貸マンションがあります。月に100万円それ以上の家賃を支払ってる人たちがいます。個人で借りる人は間違いなくお金持ちだと思いますが。あなたの理屈だとお金持ちじゃないみたいね。

お隣の建て替えが、あなたの自尊心を満足するグレードだといいですね。パークホームズでない保証はないけど気長に待って買ってください。陰ながら応援しているので。もう来ないでね。

[3222: 匿名さん]

お隣買いたかったら買えばいいだけ。誰も反対しない。
まあ、お隣のポジショントークだろうね？
それにしても、品格の欠片もない。

[3223: 匿名さん]

>>3221 匿名さん
何か言い返さないと気が済まないのは、貧乏性な証拠ですよ。
とりあえずセルフ良いね、をやめるところから始めてみませんか。

定借は賃貸と同じである、という視点で話されているのは、共感しますよ。

[3224: 契約者]

つーか、パークマンションの話は、モデルルーム行った最初の日に聞かされましたけどね笑

[3225: 匿名さん]

>>3223 匿名さん

ブーメランて知ってます？
あなたも言い返していますよ。 笑

定借住み替えて資産築いた沖さん
https://diamond.jp/articles/-/183277?display=b

ここの安い部屋だとランニングコストを入れても2億円。70年だと一年当たり300万円、月25万円。
住んでもコスパ良すぎ。賃貸に出したらぼろ儲け。

あっ、金持ちのあなた、言い返さないでね。 笑

[3226: 匿名さん]

どうでも良い応酬で埋めないでくれ。有益なレスが流れるので。

[3227: 匿名さん]

某大手不動産の友人から聞いたのだが、昨年半ばまでは2億以上の物件もそこそこ動いていたが動きがかなり悪くなったとのこと。1～2億の物件にも波及しているのが予想できる。

[3228: 匿名さん]

そうですね。
所有権を得て地に足がついた生活がしたい方は、お隣の建て替え分譲待ち。
捨てゼニでも安く賃貸目線で住みたいなら、こちら。

セオリー通りでつまらないですが、これを一応の結論といたしましょう。

[3229: 匿名さん]

>>3228 匿名さん

何、勝手に意味不明な結論の書き逃げして、精神的勝利宣言してるんだよ。

結論は、はなから定借買う気がないやつは、ここに書き込まないこと。

[3230: 2428&PHM1412&PLT538&SG16601&GCO1270&PCA177]

本件地至近では、年末の「青の洞窟」も好調、パルコも既に見上げる高さになったし、
KOEも順調、上場大手地も商業店舗になる。公園通り上からは、SS東棟が真正面に
姿を現しそびえる光景は恩典。代々木ドコモタワー(私的にバベルタワー）や
東京タワーも夜はアクセントで望める。新居住棟も明かりが付いた。
以前書いたが、渋谷区役所も今週新庁舎で業務を開始した。

▽「GU渋谷店開業3/15」（1/17ジーユー）
井の頭通りセンター街交番分岐傍にあった「ブックオフ」は昨夏に閉店していたが、
同地で新たにGUが開業することになった。
GUは銀座ではユニクロとともに一等地展開だが、原宿渋谷の若年人気地には
展開できていなかったが、４年程前にパルコに進出、同店舗の建替事業を受け、
２年程の短命進出で終わっていた。

私的にはファストリ・ユニクロ系商品は一点も保有してなく、店舗にも入ることもない。
株式市場では、数多くある指標・指数等チェックしている中で、ある傾向を示すことが
あるので、それのみポジション取りで活用することがある。
株式関係は上げても下げても離隔でき、最速資金ポジコントロール可で最強。

ファストリは、平成or2000年代に急成長した企業。カジュアル系衣料中心に、
「品質確保⇔低価格路線」でターゲット顧客層を広くとったことが主な要因。現在では、
国内では定番的に親しまれている、「ユニクロ」も今や海外展開店舗のほうが多い、
グローバル面でも成長してきた。ここ10年業績も堅調で株価は約5倍前後上がった。

ファストリ系商品には縁がないのだが、「良い」と思うのは、低価格商品店舗でも
銀座店のように、店舗意匠はそれなりの質感で展開していること。
マツキヨも同様に質感上げた店舗をだしているので、「場所柄」を考慮している面は
高評価だ。競争が激しい地区だが頑張ってほしい。

標記渋谷店は、地下1階～地上3階で展開し、店舗面積は約520坪程
概要ttps://www.gu-japan.com/jp/corp/company/pressrelease/pdf/190117_GU_Shibuya_store_opening.pdf

▽渋谷ソラスタ（SHIBUYA SOLASTA）」(1/15東急不動産）
歴史的大改良事業は鋭意進捗しており、目玉施設も春以降本格的に追込みに入る。
昨年春にUPした「南平台開発」のビル名称が、標記で決まった。
5/15には本ビル内にシェアオフィス「ビジネスエアポート渋谷南平台」が開業予定で、
今夏8月には、「東急不動産」が南青山から本地に本社を移転する。またグループ系も
本ビルに拠点を集約することが決まっている。

本社移転は、東急プラザ&セルリアン側に持ってきたのは、R246サイドで、
駅周辺大改良他、両翼見据えて良い。メインタワーは高く貸す方向で貢献。
概要ttps://www.tokyu-land.co.jp/news/92b9de3e94206f6a7e94d40da9d65473_1.pdf
南平台他UP済分
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614352/res/439/

▽「渋谷駅前ビジョン」（東急）
スカイツリー・浅草・上野・秋葉原・銀座・東京タワー他のインバウンド来訪者が多い
ゴールデンライン各地区と並ぶ、西側地区の新宿・渋谷。
渋谷駅ハチ公口は、海外来訪者の定点写真スポットでいつも賑わう。
109方面左上、マークシティ右手に年末には完成、点灯もされていた。
本格運用は本年1/1からなので、一段と上空を見回す来訪者が増えるし、
海外来訪者へのビジョン・アピール度も上がり、渋谷のPR効果にも貢献する。
概要ttp://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20181220-2.pdf

[3231: 匿名さん]

長い

[3232: 匿名さん]

何の話？

[3233: マンション検討中さん]

ここが定借であろうが魅力的なマンションである事は間違いないと思ってますが、過去あったハイグレード定借マンションと比べると当時よりやや単価が高い事がネックだと感じてます。

方角によっては割安な部屋もある様ですが、視線を気にしながら住むのは個人的に考えられないので…

ここも定借を住み替えて成功するマンションの中に入るんですかね？

[3234: 匿名さん]

賃貸物件として見た場合、所有権と定借で家賃は変わらない。中古価格は収益還元法で裁定されるから、元が安い定借は値上がりすることで調整が入る。定借残り期間が十分長い場合、借り手側からすれば何ら問題ない。

よって、都心の定借は値上がりしやすい。これは定借を購入してしばらく住んで売却する人にとっても有利。

今販売されている恵比寿のプラウド、南平台のパークハウスと比べても、地代一括込みを考慮すると、過去の定借と比べて割高ということはない。
ただし初期の定借では、特殊事情や一般的でなかったこともあり、極端に割安だった物件があったことは確か。そういった物件は、所有権以上に値上がりしている。また、販売時は不人気で売れ行きが悪かった定借も所有権以上に値上がりしている。ただし、全部億ションが成り立つ程の都心物件。それだけ、都心定借は貴重な立地に建っている。

[3235: 匿名さん]

>3230
この手の長文、販売不振の三井のマンションスレに決まって投下されているやつですよね。
乃木坂でも見ましたー。

[3236: 匿名さん]

キャピタル狙うなら売り出しの価格の歪みを狙うしかない。相場の歪み、方角の歪み、再開発前と後の歪み。定借の安売り出し価格の歪みもその１つ。
基本的には売却よりも賃貸回しの方が効率は良さそうだけどね。

[3237: 匿名さん]

>>3234 匿名さん

所有権と定借で家賃は変わらない。じゃあなぜ収益価格が違うの？

利回りが定借の方が断然高いから。所有権と定借はまったく別もの。別物なのに裁定とか調整とか意味分かりません。どこでそんな理論教わるの。

[3238: 匿名さん]

>>3237 匿名さん

いや、素人は黙っていて 笑

[3239: 匿名さん]

>>3236 匿名さん

そうですね。歪みを見極められる眼力があるかないか、ですね。

定借を買う気もない若葉マークの人、まだ出入りしてるのね。市場原理も知らない土素人さんみたいですが。

[3240: マンション検討中さん]

まあまあ。買うお金があって、ここを真剣に考えているけど知識がないだけの人かもしれないので優しくしてあげましょう。

>>3234 匿名さん
収益価格というのは収益還元法により年間の想定家賃から物件の価格を算定するものというのは理解していますか。年間700万円の賃料を稼げる部屋があって7％で回したいと思えば１億円が収益価格ですね。つまり年間家賃700万円の物件は、定借であろうが所有権であろうが収益価格としては同じ１億円です。
でも実際の不動産の価格は原価法という土地、建物の価値による積算価格他も加味されますので売買の価格は違ってくるでしょうね。ただ、所有権タワーの土地の持ち分は部屋の広さによりますが、１戸当たり１坪あるか無いかなので原価法でもいうほどの違いはないのでは。
中古売買の際は、昔は不動産は原価法がメインでしたが、最近は利回りをいじることで高値をつけられる収益還元法がメインとなっていますね。
新築時の売り出しでは基本は土地の取得費に建設費、広告費・人件費等の販売経費を加えそこに開発利益を乗せるわけですが、景気がよく強気で販売できるときはかなりの利益を乗せるわけです。
その利益は方位や階数、眺望地により各部屋にばらまかれて販売価格が決まるわけですがその時に割安・割高な部屋が生まれるのです。