パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[3081: 匿名さん]

桜丘さん、こんにちは。

[3082: 匿名さん]

3073です。
私が桜丘の例を出したのは、ここの価値のベンチマークになると思ったからです。

3081のようなレスは残念です。
どこかの板のようにマウンティングの応酬にならないで欲しいです。火種を提供してしまったようでしたらすみません。

[3083: 匿名さん]

>>3080 匿名さん
敵視はしないけど谷底範囲だから地盤は良く無いと思う。
杭が短いか無ければ考える。

[3084: 匿名さん]

>>3083 匿名さん
大成戸田だからそのへんは抜かりないっしょ
てか、レジデンス棟は丘の上だから！

[3085: 評判気になるさん]

>>3083 匿名さん
地盤が良ければベタ基礎、悪ければ支持層まで杭を打つ、要するに上に乗る建物をちゃんといかに支えるかだから、上物にとってはどちらも同じ。ちゃんと理解してから書こうね。
ただし、地震時の液状化は軟弱地盤では起きやすいけどね。

[3086: 匿名さん]

時々ニュースで浸水映像が出てますね、渋谷駅の周辺。
雰囲気もギラついた感じはぬぐえませんし、ファミリーで住む人はいないでしょうね。
こちらは有名な公園が近くにあるので、よかったです。

[3087: 匿名さん]

再開発後の渋谷の相場は、今より上がると考えていいでしょう。今も高いことは高いですが、買って損はないように思います。

[3088: 匿名さん]

>>3085 評判気になるさん
本気で言ってる？
間に豆腐のサンドイッチされた支持層に刺すより、直接支持層に置いた方が安定するに決まってるでしょ？
40mは相当長い方だよ。
湾岸でも海底岩盤近ければ、杭が10-20mの物件もあるし。

[3089: 匿名さん]

ここはリーマンショック後の低家賃をベースに計算（収益還元法）しても損はない。

ただ、定借が嫌いな人は買うべきではない。

[3090: 評判気になるさん]

>>3088 匿名さん
だから間が豆腐であろうが杭が支持層に届いていれば上物には影響ない。地盤の状況に応じて何本も打つからね。
杭が長いと倒壊でもすると思ってるの？
ちゃんと構造計算してるに決まってるだろ。
杭基礎の方がコストが高くはなるのは間違いないが。

[3091: マンション検討中さん]

素人質問で申し訳ないんですが

このマンションには杭がないんですけども
地震の縦揺れからの横揺れで

建物が抜けたりとか、ズレたりとか、倒壊とかしないんでしょうか

戸建とは違って、ようは片足のつま先立ちで山手線に乗ってるようなものだなあ、と感じてしまったのですが

[3092: 匿名さん]

桜丘って40mも杭があるの？？？

[3093: 評判気になるさん]

>>3091 マンション検討中さん
http://a-ddd.com/blog/2017/06/10/%e6%9d%ad%e3%81%a8%e5%9f%ba%e7%a4%8e%...

[3094: 匿名さん]

マンションの価値はこちらの方が上でしょうね。
桜丘は線路沿いの板マンです。

[3095: 匿名さん]

まぁ直基礎の方が杭基礎より杭の損傷とかがないのはメリットなんじゃない。タワマンでも珍しいよね。ここみたいな直基礎物件

[3096: 匿名さん]

>>3094 匿名さん

もう、桜丘のマンションの形状でてるんですか？板状が本当なら外廊下？
坪単価1000万円予想には似つかわしくないですね。
板状でもザコート神宮外苑のようなマンションならいいのですが。

あと、何より駅近大規模再開発の中なので、ここより価値が低いことはないと思いますが。むしろ、桜丘が価格を引っ張って、相対的にここの割安感が際立ち、値上がりすることを期待しています。

[3097: 匿名さん]

板状には見えませんが、かなりのペンシルマンションですね。
高さも低いのにここまでペンシル風に見えるということは、ランドプラン自体がカツカツなんでしょうか。
外観も普通、線路沿い、谷底、パリピの聖地。

坪1000の価値はないと思いますが、投機的な性格の物件ですし、その辺りは株価等のギャンブル運に左右されるでしょう。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52456550.html

[3098: 匿名さん]

専有床1坪あたりの総事業費は400万円超だから板マンとはいえ相当な仕様ですよ
低層階は高級ホテルがサービスアパートをやりますし！

[3099: 匿名さん]

桜丘は周りは高い建物ばかりで眺望なさそう。
眺望の抜ける部屋は高そうだし。

[3100: 匿名さん]

>>3098 匿名さん
少し計算すりゃ400万/坪もするわけないの分かるよね。

[3101: 匿名さん]

桜丘マンションはギャンブル性が高いのでまともな人は避けるでしょう。
デイトレーダー、仮想通貨、IT一発屋、etc 。

[3102: 匿名さん]

一般的には駅近ほど資産価値高いですがどうなりますかね。住環境ではこちらの方が良さそうですが、利便性では劣りますしね

[3103: 匿名さん]

1億5000万と5000万の新築マンション。景気悪化で値下がり額が大きくなるのはどちらか。雑誌の見すぎで「資産価値が高い=値下がりしない」の勘違いが多いこと多いこと。

[3104: 匿名さん]

>>3103 匿名さん
金額で言えば普通は高い方。
率で言えば、金額に見合う価値が無い方。

[3105: 匿名さん]

>>3103 匿名さん

率が大事ですよ。
別に底値で売るわけではないので、価値のある方は価格は回復するけど、価値の無いものは回復しないから、結局損。

[3106: 匿名さん]

1億しか持ってない人は3億で買った部屋を2.5億で売る可能性があるけど、100億持ってる人は誤差の範囲なので売らないだけの話だよ
つまり投げ売りする人がいれば下がる可能性がある、新築の場合、デベが売主だからデベがそうならない限りは下がらんということ

[3107: 住民板ユーザーさん1]

つまり、不動産業界、特に大手の体力がある限り新築価格の下落はない。
大手はマンション建てずに他を建てれば凌げる訳だし。

[3108: マンション検討中さん]

それは極論過ぎ。
大手でも景気が急に悪化すれば売値を下げる。
彼らも売れない在庫を抱えても仕方がないので。
リーマンの時がその実例。

[3109: 住民板ユーザーさん1]

ほう。ではリーマン時の下げ幅は？
大して下がってないが。
それでも二匹目待ち？

[3110: 匿名さん]

景気問題よりも来年からの都心飛行機ルート問題がある街の渋谷。

[3111: マンション検討中さん]

それにしても低層階の下り天井2100mm
場所さえ良ければ洞穴でも売れますからね

[3112: 匿名さん]

いよいよモデルルーム再開ですね。
果たして、低層が幾ら位になるか。

[3113: マンコミュファンさん]

でも、ここのブログみると間取りもいい感じみたいですよ。
https://www.cocom.fun/entry/2018/09/09/052648

[3114: 住民板ユーザーさん1]

>>3113 マンコミュファンさん
ブログでも見方が浅い。
上の方の部屋だし平面でしか見てないよね。
しかも平面も柱の食い込み度外視。

[3115: 匿名さん]

低層の予定価格を見てきた人がいらっしゃれば、情報提供をお願い致します。m(__)m

[3116: 匿名さん]

それにしても低層階の下り天井2100mmはひどいなあ・・

[3117: 匿名さん]

第２期１次が今のところ40戸、これにどれだけ上積みできるか。第１期は徐々に上積みして100戸、落選者の救済で数10戸プラス。
価格が価格だけに、定借で安さを期待してた人の期待は裏切った形で爆発的な人気ではないけど、今年中には粗方、売れるかの試金石になりそうです。
竣工時点で20戸程度の残りなら、値引販売はせず三井が賃貸にするでしょう。

[3118: 匿名さん]

ディンクスなどで住むなら凄い良い立地ですね。
生活も楽しそう。
ファミリーで住むなら子供の成長を考えた時にこの周辺環境が良いのかどうかは微妙なところ。

学校通うのに最寄りが渋谷駅って凄いですけど、落ち着かな過ぎな環境ではありますよね。
個人次第ではあるのですが。

[3119: 匿名さん]

一期の坪単価は安いと思ったけど、グロスがね～。

二期はグロスは安いが、坪単価がね～。

買いたいけど買えない現実。

[3120: 匿名さん]

小学校が隣なので、そこまでは安心ではないでしょうか。中学以降は住み替えてもいいですし。

[3121: 匿名さん]

>>3120 匿名さん
どこ住んだってまともな子はちゃんと育つ。寄り道さえしなきゃ、道路環境は悪くない。

[3122: 匿名さん]

うちのガキは松濤小学校か神南小学校行かせて、中学受験してから引越して賃貸にでも回そうかなと思ってます。自分のやってる会社が渋谷だから10年くらいはこの辺にいたい

[3123: マンション検討中さん]

>>3114 住民板ユーザーさん1さん

柱の食い込みって何が問題なの？居室形状に影響なければ関係ないと思うけど。売主も普通は内法の数字見て値付けするものだよ。

[3124: マンション検討中さん]

あなたとは、良い間取りの基準が違うのでしょうね。

[3125: マンション検討中さん]

杭が長くても、柱が食い込んでも、天井高引くでも。気にしない人には良い仕様だと思います。
商業施設に駅直結は便利ですし。

[3126: 匿名さん]

>>3125 マンション検討中さん

駅直結？誤爆？

[3127: 匿名さん]

今日ＭＲに行きました。

予想どおりというか、１ＬＤＫの坪単価は高かったです。

しかし、グロスは西22階が8千万台とお手頃でした。

[3128: 匿名さん]

>>3127 匿名さん

22階1LDKは200万円/m2という感じでしょうか。
低層はいかがでしたか？

[3129: 匿名さん]

>3127
何平米のお部屋ですか？

[3130: 匿名さん]

西22階は40.09m2、8220万。
西北19階、59.86m2、11500万。
東19階、47.03m2、9900万。

私の興味があったのはこの3タイプのみ。以上です。

[3131: 匿名さん]

西北19階、59.86m2、11500万。

→これ安いね

[3132: 匿名さん]

やっぱり高級マンションだ～
最低8000万円ですね。

[3133: 匿名さん]

西の最上階は間違いなくビッグパンダ。
西北の税務署の抜け感があるギリギリ階はパンダ。
東の公会堂の抜け感があるギリギリ階も同様。
ほかもほとんどがスモールパンダ。

今回は俄か投資家が間違いなく参戦するだろうな。

[3134: 匿名さん]

再開発が2027年まで続くとはいえ、粗方、ここが入居するまでに終わるので、その時は２割くらい値上がりしてそうですね。

[3135: 匿名さん]

そんなに安いんですね。一期で買わなきゃ良かったかな

[3136: 匿名さん]

一期も安かったでしょ。
二期は総額が安いから投資家が狙うだけのこと。

[3137: 匿名さん]

40平米の1LDKなら30万くらいで貸せそうだから、表面利回りだと4.4%だね
ランニングコスト差し引いてもギリギリ4%くらいは取れそうだから投資としてもそこそこいいね
檜町タワーを平米400で買うぐらいなら断然こちらの平米200だな

[3138: 匿名さん]

狭い部屋は、軒並み投資家が群がると言うことでしょうか。40～60平米は北仲の再来かな。
第１期は高層、広い部屋限定だったせいか、実需が多く、倍率も比較的低かったと営業さんからは聞きました。

[3139: 匿名さん]

今朝の日経広告特集、派手でしたね。

[3140: 匿名さん]

低層は手が届く人が増えて倍率高くなりそうですね。

[3141: 匿名さん]

３１３７さんと同感
冷静に見て１期も２期も安過ぎ。
定借を考慮しても、北仲に匹敵する安さ。（グロスは約２倍だが）
理由を三井に聞いてみたい。
ありがたいが、何かあるのか心配。

[3142: 匿名さん]

沖式248万円/m2だから、200万円/m2なら十分割安。第１期の最低価格183万円/m2はバーゲンもいいところ。文京区のパークコートザタワー兄弟から流れてくるっぽいよ。

[3143: 匿名さん]

>>3141 匿名さん

将来、周囲のマンションが建て替えられてお見合いの可能性かあるところは下げたと聞きました。可能性というより、ほぼ確実みたいです。たぶん、ここより更に高級なマンションになると思います。

[3144: 匿名さん]

すみません。どなたか2期の価格表いただけませんか？

[3145: 名無しさん]

1期に2LDK購入したけど、2期がそんなに安いならもう一部屋買おうかな?

[3146: 匿名さん]

最高倍率20倍と予想。
ちなみに、北仲は最高38倍、20倍台6戸、10倍台90戸。

老婆心ながら、実需の方は確実性の高い1～3倍がお薦め。

[3147: 匿名さん]

第１期購入者の方で、家具レイアウトシミュレーターのアクセスコードがきた人いますか？
ぜんぜん来ないので、自分で間取りをスキャンして遊んでいます。オプション相談会の予定案内もまだですよね。

[3148: 匿名さん]

失礼。住民板に書くべき内容でした。

[3149: 匿名さん]

30階以下の北向き東向き住戸は坪単価高いのであまり売れてませんが、それでも北仲の再来ですか？

[3150: 匿名さん]

あら。

皆さんお隣の、原宿パークマンションの建て替えの話、ご存知ないんですか？
結構有名ですよ。
このスレでこんなこと言うと嫌われちゃいますが、不動産では所有権を有することが最も大事。中国じゃないんですから。

このエリアに本当に住みたい方は、ここをスルーして待ってますよ。

あくまでここは、価格の歪みを狙った投資用・転売用です。実需で住む物件じゃない。

[3151: 匿名さん]

知ってる
だからココの西側の部屋は少し安くなってる
かぶるからな

[3152: マンション検討中さん]

そんな上から言われなくても知ってまーす。
地権者マンションは高くつくケースが多いのと所有権なので坪900万くらい出していただければ嬉しいですね。
相場上げていただいてありがとうございまーす。

[3153: 匿名さん]

そのお隣さん、実は意外と安くなります。
ここもいわゆる投機的な物件ですから、今からの株安につられて必ず下がりますので、お隣さんの販売価格はそういったタイミング的に、所有権でありながらこちらの分譲時の価格と変わらないかもしれませんね。

[3154: 匿名さん]

＞そんな上から言われなくても知ってまーす。

こんな大事な情報を知ってても、第１期が終わるまで、検討スレ内に出してこなかったのは、なぜでしょうか。
聞かれないことは嘘ではない、という昔ながらの不動産屋体質を感じてしまい、検討者としては、不信感が拭えませんね。

[3155: 匿名さん]

>>3154 匿名さん
本当で検討してる人たちには、言わずもがなの事柄です。隣も斜めの建て替えについて、1期1次では営業さんから何度も言われましたよ。

[3156: 匿名さん]

原宿パークマンションは建て替え決議いつ可決したの？

[3157: マンコミュファンさん]

>>3156 匿名さん
まだ可決してませんよ。私はかなり難航してるという噂を聞きましたが。

[3158: 匿名さん]

>>3157 マンコミュファンさん
デベもまだ最終的に決まっていないとか…あくまで噂ですが。

[3159: 匿名さん]

まじかー。そりゃ朗報。
急がないからお隣さん待とうっと。所有権はやっぱり魅力的。

[3160: 匿名さん]

>>3159 匿名さん

ここ検討してないでしょう。
モデルルームに行っていれば知っているはずです。

[3161: 匿名さん]

原宿パークマンションの建て替えの話、知らないんですか？

11月ＭＲに行った時に説明してくれましたよ。

だから、既成事実として誰も話題にしなかっただけですよ。

情報屋気取りは滑稽ですな。笑

[3162: 匿名さん]

そういう重要な情報を隠蔽して自画自賛以外認めないなら検討スレの意味ないですよ。

[3163: 匿名さん]

隠蔽って 笑
最初から読めば、ぱらぱら出てるし、モデルルームに行ってるまともな検討者なら当たり前すぎるだけ。あなた見たいな冷やかしの人は、ここで重説でも求めるんですか？

[3164: 匿名さん]

情報屋さんにお尋ねします。
１．原宿パークマンションの建て替え計画の高さは何メートルでしょう？
２．原宿パークマンション地権者とデベとの契約は完結したでしょうか？
３．渋谷ホームズの建て替え計画の高さは何メートルでしょうか？
４．渋谷ホームズ地権者等とデベとの契約は完結したでしょうか？

答えはＭＲにありますので、この話題はこの辺で・・・。

[3165: 匿名さん]

原宿パークマンションって、まだ築50年くらいなのに建替えるのかな。
広尾ガーデンヒルズは100年もたせるそうなのに。

[3166: 匿名さん]

囲まれ感のない西30階は価格が魅力的ですね。
28階と29階は原宿パークマンションとお見合いになるのかな？

[3167: 匿名さん]

モデルルームに行かないとわからない情報は、このスレでは話さない、という事ですかね。

変ですね。
坪単価の話、してますよね？

重要な情報を隠蔽して、都合の良い情報や自画自賛以外認めないなら検討スレの意味ないですよ。

[3168: 匿名さん]

>>3165 匿名さん

実物みると、ちょっと残念な感じなので建て替えもやむなしかな。
ここは、残念な感じにならずに70年もたせましょう。

[3169: 匿名さん]

>>3167 匿名さん

変な人キター
誰も隠してないでしょ。

[3170: 匿名さん]

定借物件の方が、将来残念な感じになるのが早いのではないのですか。
期限が近くなればなるほど、わざわざ手をかけることをしなくなる恐れがあるような気がして。

[3171: 匿名さん]

ここは三井が管理するから、大丈夫だと思います。

[3172: 匿名さん]

>>3167 匿名さん
PC武蔵小山の契約者さんはどうしてそう思うのですか？

[3173: マンション検討中さん]

本日MR行ってきました。
かなり良いですね。

[3174: 匿名さん]

良くねーよ
ほとんどの部屋が三井の隠し部屋じゃねーか

[3175: 匿名さん]

>>3154 匿名さん
え？ふつーに営業さん言ってましたよ

[3176: 匿名さん]

>>3174 匿名さん
三井が持っておきたいくらい良いマンションなんでしょう。
でも、ほとんどお見合い部屋のような。。。

[3177: 匿名さん]

結論から申し上げて、ここは手を出すべきではないでしょう。
スレ内ではなぜか定借が美化されていますが、不動産のセオリーからは完全に外れています。
お隣の建て替え分譲の話題にのみ、皆さんが口を噤まれているのは、そういう理由でしょう。

それほど日本国の所有権は、おいしいのです。
どうしてもこのエリアがよいけど建て替えまで待てないのなら、賃貸で過ごせばよいではないですか。
定借なんて賃貸と意味合いに大差はないのですから。

[3178: 匿名さん]

三井さんの所有部屋は、竣工後販売するか、賃貸にするか決まっていないようですね。
販売して欲しいな。

[3179: 匿名さん]

>>3177 匿名さん

結論でて良かったですね。
さようなら。

[3180: 匿名さん]

資産を残す必要がない４０代独身です。７０年の定借なら、生きている間になくなってしまうこともないでしょうし、取り立てて定借であることを気にする必要はないかと考えているのですが、どうなのでしょうか？