パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[3001: 評判気になるさん]

>>2996 匿名さん
そんなことは誰も言ってない。

[3002: 評判気になるさん]

>>2999 匿名さん

>>2998 匿名さん
これだけ皆に言われて漸く前提？
再契約は出来ないと思っておいた方がよいということでさしょう、だなんて、誰に語りかけてるのだろうか。
一般人は皆最初からわかっているよ。

[3003: 評判気になるさん]

>>2999 匿名さん
すみません、間違えて返信にしてしまいました。
そうですね。
引き渡しまで後2年になりましたね。
楽しみです。

[3004: 匿名さん]

好意的な書き込みは殆ど購入者さんですかねぇ…

[3005: 匿名さん]

子持ちファミリーはゼロでしょうね。

[3006: 名無しさん]

再契約は新規契約。築70年のボロボロな建物を所有する為に多額の権利金を支払うのですか。

[3007: 匿名さん]

>>3006 名無しさん
前にも書きましたが、再契約という選択肢があった方がいいのではないかということです。
仮に再契約が可能だとしても、再契約する義務はないので、再契約しないで解体した方がよいと70年後の時点で判断すれば、再契約しなければよいだけのこと。
選択肢が増えるだけなので、邪魔にはならないはず。
たとえば、70年後の時点で、マンションがあと20～30年は十分使える状態であれば、（借地料などの条件にもよりますが）20～30年間だけ借地期間を延長（再契約）するという選択肢があった方が望ましいのではないかということです。

私は、このマンションに関しては、地主が地方自治体なので、ある程度の交渉は可能ではないかと思っていました（もちろん、渋谷区が再契約に応じるかどうかは分からない）が、皆さんが違うお考え（再契約の可能性はいっさいないし、渋谷区と交渉するつもりもない）なのはよく分かりました。やはり、地主が神社の定借マンションとは違うということだと思います。

[3008: 匿名さん]

う～ん、ずれてる。
購入者の誰も生きていない先の話の可能性を議論する無意味、しかもその可能性を地主に聞くならまだしも、匿名掲示板の意見で判断するって滑稽というのが理解できませんか？

[3009: 匿名さん]

折角、口直しに2995で話題を変えたつもりなのに…この掲示板も、へんな人が乱入しちゃったため、もう終わりですね。

[3010: 匿名さん]

まとめると、やはり皆さん、所有権が欲しいといったご様子ですね。

[3011: 匿名さん]

>>3008 匿名さん
定借なんだから、渋谷区に聞けば、｢再契約の可能性はありません｣って答えるに決まっていますよ。
現時点で「再契約に応じる用意があります」なんて答えたら、（契約書の標題が「定期借地契約書」であっても）定借ではなく、普通借だと認定されかねません。
地主が神社の定借マンションならば、ある程度再契約の期待は持てそうなので、地主が地方自治体の場合も同様に考えられないかと思っただけです。

[3012: 匿名さん]

もういいよ。

[3013: 匿名さん]

>>3011 匿名さん

？もう意味不明過ぎて理解不能
何を議論したいのやら？
それがここの購入検討に有意義な議論なのか？
さっぱりわからん。
いずれにしても、この掲示板は死んだ。
さようなら～

[3014: 匿名さん]

三井はマンション建設するために渋谷区から土地を賃借して建物を建築し販売します。区分所有者が取得するのは建物所有権と土地の転賃借権です。いわゆる又借りの権利です。渋谷区と三井の借地契約内容はすべての区分所有者に対して効力を有します。再契約(実際はないですが)は渋谷区と三井との間で決める話しで、転借人それぞれが考えたり望んだりするようなものではないのです。

[3015: 匿名さん]

可能か不可能かで言うなら「不可能」と将来を断言できる人はいないが、通常で考えれば「可能」という前提を置けるものではない（認められる可能性はイチかゼロかではゼロにかなり近い）。
仮に針の隙間の可能性を抜けて、借地料の追加払い等で再契約が可能になったとしても、期間や賃料その他条件はその時にならないと判明しないし、その時に追加資金負担について住民合意がとれるかもわからない。
よって、再契約を前提にはおけないし、全てが（どちらかというと不可能な側で）未定の中で、現時点ではこれ以上議論することもできない。
その上で、「それでも私は再契約を前提として検討する」というのは個人の自由だが、これ以上ここで議論することがない。

[3016: 匿名さん]

気を取り直して、第二期の話をしましょう。
検討材料にならない関係ない話はスルーで。

[3017: 匿名さん]

再契約ができるように管理組合で要望書をまとめて区に提出しませんか。

[3018: マンション検討中さん]

買えない人のやっかみ？70年先は関係ないですから…そんなことかにする人は買わないですから。

[3019: 匿名さん]

この掲示板見てるとだんだんと買う気が起きなくなってくるな・・

[3020: 匿名さん]

>>3019 匿名さん

そうですね。
もう買っちゃったけど。

[3021: 匿名さん]

>>3015 匿名さん
おっしゃることに異存はありません。この話題はこれでお終いにすることも同意です。（なので、今後はコメントもいただかなくて結構です。コメントされると、一応お答えした方がよいかと思うので。）
ただ、私が知りたかったのは、3015 さんが書かれていることではなく、地主が一般企業か地方自治体かによって事情が変わってくるのかということでした。
つまり、
①　地主が神社の定借マンション⇒ある程度再契約の期待は持てそう。
②　地主が一般企業の定借マンション⇒再契約の可能性はほぼゼロ。
だと思いますが、このマンションは①と②のどちらに近いといえそうかということです。
皆さんのお考えだと、どうやらこのマンションは②と同じということのようなので、それは理解しました。

あと、70年後に再契約できるかなんてどうでもいいという意見がありましたが、早期に転売する予定の人には、たしかに無用の議論だと思います。

[3022: マンション検討中さん]

>>3021 匿名さん
再契約できないから、「定期」借地権！
それが嫌なら買わなければよいだけ。僕は買いましたが…

[3023: 匿名さん]

私はやめました。無くなっても良いというような余裕資金などなく、さすがにこのマンションと心中する気にはなれませんでした。人それぞれ、ですね。

[3024: マンション検討中さん]

吉外が1人いるね
やはり渋谷は民度が低いね、一緒に住みたくないわ
これは巧妙なネガだったりしてな

[3025: マンション検討中さん]

>>3024 マンション検討中さん
私もあなたと住みたくない…
民度の高い人は直ぐに吉外なんて言いません（笑）

[3026: 評判気になるさん]

>>3021 匿名さん
いつも文章長過ぎ。ただ以降を書く必要なし。
以後別内容で投稿する時も簡潔を心がけよう。

[3027: 評判気になるさん]

>>3025 マンション検討中さん
相手しちゃダメですよ。
ただの冷やかしなんだから。

[3028: マンション検討中さん]

一期一次、南側坪700から 北側坪850から（解体準備費込み）というのは他の高級定借マンションと比較しても決して安い方では無いと思いますが、実際要望が入っているのも事実なので、そこまで所有権にこだわりもって無いんでしょうね。
この都心相場の上昇傾向はどこまで続くのでしょうか？

[3029: 匿名さん]

>>3028 マンション検討中さん

南は坪604からですよ。

[3030: 匿名さん]

南側坪604から 北側坪761から（地代一括前払い、権利金・解体準備費込み）ですよ。

[3031: 匿名さん]

>>3026 評判気になるさん
コメントいただいたので、「簡潔に」お答えします。
「ただ」以降は、冷静に分析している3015 さんでさえ、私の質問に正面から答えていないようだったので、そんなことを尋ねているのではないよという趣旨で書いただけ。
（できれば、もうコメントはしないでほしいです。）

[3032: 匿名さん]

北側以外 住む価値あるの？

[3033: マンション検討中さん]

>>3030 匿名さん

高層階の一部の間取りをベースにしてしまったので、適正では無かったですね。
失礼しました。
訂正ありがとうございます。

[3034: 匿名さん]

武蔵小山以外住む価値あるの？

[3035: 評判気になるさん]

>>3032 匿名さん
君にはここのどの部屋も似合わないからさっさと消えなさい。

[3036: 匿名さん]

読んでいて不安になりましたが、既に買っちゃいました。時既に遅し。神様助けて(/≧◇≦＼)
沖さんが太鼓判を押していたので信用してしまいました。
こうなったからには渋谷ライフを暫くエンジョイします。
では。

[3037: 匿名さん]

大丈夫大丈夫。
ブロガーがそう言ってるなら大丈夫大丈夫。

[3038: 評判気になるさん]

>>3036 匿名さん
不安になった？
契約前から分かっていた定借の事を訳の分からない書込みで？
契約してないのバレバレですよ、ネガさん。

[3039: マンション検討中さん]

第1期はどれくらい売れたの？

[3040: 匿名さん]

>>3038 評判気になるさん

ばればれってw
本気にしたの？
買いましたよ。
冗談が通じないのね。
私は何件も購入経験があり、キャピタルゲインもあるので心配しないでね

[3041: 評判気になるさん]

>>3040 匿名さん
何件？マンションだと何軒かな。
定借を？
神様助けてだなんて、冗談だとしたら品がないね。
では質問です。
レジデンシャルサロンの受付は、入口の自動ドアを入って右？左？正面？どれかな。
すぐに答えられるはずだよね。
買うどころかサロンに行ったこともなさそうだから聞いてみました。
思い過ごしだとよいが。

[3043: 評判気になるさん]

>>3042 マンション検討中さん
ここを真剣に検討するならまずサロンに行きましょう。
無関係者の無責任発言、ヨクナイ

[3044: 匿名さん]

>>3041 評判気になるさん
左、です！

[3045: 匿名さん]

グランディオーソには蔑ろにされてる感じかな。

[3046: 検討板ユーザーさん]

>>3044 匿名さん
いや！真上だろ

[3047: 匿名さん]

>>3045 匿名さん
何か不愉快な思いをされましたか?

[3048: 匿名さん]

途中からレベルの低い板になっちゃいましたが、来週末から第二期開始です。気を取り直して、既に契約済の人も含めて有意義な情報を共有しましょう。

[3049: 匿名さん]

渋谷区の物件ではグランディオーソは相手にしないでしょう

[3050: 匿名さん]

気の長い70年後の所有権問題より
来年に迫った飛行機ルート問題かな。

[3051: マンション検討中さん]

次の港区グランディオーソの物件って虎ノ門？

[3052: 評判気になるさん]

>>3048 匿名さん
そうしたいですね。
でもここに書き込んでいる人間は紛い物だらけで、本物の契約者や検討している人はほんの一握りなのであまり書き込む気が無くなってきますね。

[3053: 匿名さん]

今、アド街天国で平成の東京でイケてる街top20やってた。
一位渋谷 二位銀座 三位秋葉原 四位六本木 五位 新宿だった。

まー、渋谷のシンボル的なタワマン、定借でも、買ってて問題ないんじゃない。
定借とはいえ、ここ下がったら日本終わってる時じゃない？
東京で一番の注目都市＝日本一。

[3054: 匿名さん]

そうだと思います。
相対的に優位な立地で、相対的に優位な物件を買っておけば問題ないと思います。

[3055: マンション検討中さん]

残念ながら出てきたのがヤマンバとかね…
平成30年間の過去の街を象徴するような印象だ
電車直通するようになり乗降客数右肩下がり

これからも街全体を変えてゆくのは、森ビルが開発する街、次点で住友不動産
今後の開発予定一覧見ると港区が圧倒的、渋谷はオフィスビルできても床面積少なすぎるからそこまで期待するほど変わらない

[3056: 匿名さん]

まー、ま?、
日本で、一二番的ポジションてことで。

[3057: 匿名さん]

渋谷区はこれからだね。再開発の機運が高まって計画が未定予定含めかなりあるし。

[3058: 匿名さん]

平成ではイケてたかもしれないけど、一年後に飛行が通過する街となってからどうなるか。

[3059: 評判気になるさん]

>>3058 匿名さん
飛行機の飛ばない長閑な田舎で住めば。
部外者はお引き取りください。
いつも同じこと書き込んで自分が惨めにならないのかね。

[3060: 匿名さん]

ほんと、どの板にも飛行機野郎は現れるよね。
繰り返し繰り返し、それしかないのかと。
お呼びじゃないのに。

第二期は、低層40m2台の価格に注目しています。単価はともかく、グロスではこのマンション最低価格帯でしょうから。8000±500万円くらいでしょうかね。

[3061: 匿名さん]

>>3059
高度がかなり下がる品川より南側くらいじゃなきゃ大丈夫ですよ。さほど気にすることではない。

[3062: 匿名さん]

渋谷駅上空はスクランブル交差点を撮ってるんだか何を撮ってるんだか分からないけどよくヘリが飛ぶからその音がうるさい。思いのほか気になる。

[3063: 匿名さん]

>>3060さん

40平米クラスで7000万円台予想なんでしょうか？
やっぱりお高いなぁ…。

[3064: 匿名さん]

この辺は通らないが、駅からの道中、大型トラックが大音響で風俗店の宣伝しながらぐるぐる回ってるのはウルサイ。
あれは規制できないの？

[3065: 口コミ知りたいさん]

>>3064 匿名さん
あの歌のリズム好きなので、帰省して欲しくないです。

[3066: 口コミ知りたいさん]

>>3065 口コミ知りたいさん
??帰省 ○規制

[3067: 匿名さん]

一番狭いタイプで坪530万円を切らないと6999万円に突入しないですからね～
パンダ部屋として区役所とお見合いの二列だけは6000万円台もあるかもしれないですね。

[3068: 評判気になるさん]

匿名

[3069: 匿名さん]

まぁオフィスでは丸の内には勝てんし、都心部の再開発ほど小洒落た感じもない。
でも原宿あたりまで含めて娯楽もあるし、新規のオフィスビル含めて色々と
何でもあるというのが渋谷の良いところなのではないかね。

[3070: 匿名さん]

ここのほとんどの部屋は初競りマグロより安いなｗ

[3071: 評判気になるさん]

>>3069 匿名さん
オフィスは丸の内のような一部上場企業をターゲットにしているのではなく、IT系企業の集積が見込めるのが面白いのでは。
丸の内は地所、日本橋は三井不、港区は森ビル、渋谷は東急電鉄、東急不が開発の担い手で
前の3社とはかなりの実力差があるものの東急グループの威信にかけて開発を進めるでしょうから面白くなると思いますよ。

[3072: 匿名さん]

飛び抜けた一番は無くても色々と２番を狙うような感じが良いよな。渋谷は、ほんと何でものごった煮みたいで好きだわ。街としては面白いんじゃないか。オフィス街や気取っただけの街より。イベントも豊富だしな。

[3073: 匿名さん]

港区のパークコートタワー、檜町と青山は中古で坪1000万円超になってますので、渋谷の新築もそろそろ坪1000万円の仲間入りでしょう。
実際、桜丘町の再開発マンションはそれ以上になりそう、想像もつかないとパークハウス南平台の営業が言ってました。
その頃には、ここの坪700万円台は定借としても割安に感じるのではないでしょうか。

[3074: 匿名さん]

渋谷と港区は違うと思う。
港区は別格。
中央区よりは上にはなれると思うけど。

[3075: 匿名さん]

だから、港区より割安と言ってます。

[3076: 匿名さん]

不動産仲介業者の話だと檜町は別として青山ザタワーは坪1000で出しても長く売れ残っているとのことです

[3077: 匿名さん]

>>3073 匿名さん
桜丘は東急の威信をかけたプロジェクトだから相当、三井の檜町や青山を意識してるみたいね
時価総額3800億の企業が1980億円の事業費かけての再開発だから仕様は相当いいと思うよ

[3078: 匿名さん]

とはいえ、桜丘は谷底低地

[3079: 匿名さん]

しかも線路沿い。

[3080: 匿名さん]

>>3078 匿名さん
？？？
ここの人は桜丘を敵視するの？
あそこは谷底から坂登ったとこだよ。

[3081: 匿名さん]

桜丘さん、こんにちは。

[3082: 匿名さん]

3073です。
私が桜丘の例を出したのは、ここの価値のベンチマークになると思ったからです。

3081のようなレスは残念です。
どこかの板のようにマウンティングの応酬にならないで欲しいです。火種を提供してしまったようでしたらすみません。

[3083: 匿名さん]

>>3080 匿名さん
敵視はしないけど谷底範囲だから地盤は良く無いと思う。
杭が短いか無ければ考える。

[3084: 匿名さん]

>>3083 匿名さん
大成戸田だからそのへんは抜かりないっしょ
てか、レジデンス棟は丘の上だから！

[3085: 評判気になるさん]

>>3083 匿名さん
地盤が良ければベタ基礎、悪ければ支持層まで杭を打つ、要するに上に乗る建物をちゃんといかに支えるかだから、上物にとってはどちらも同じ。ちゃんと理解してから書こうね。
ただし、地震時の液状化は軟弱地盤では起きやすいけどね。

[3086: 匿名さん]

時々ニュースで浸水映像が出てますね、渋谷駅の周辺。
雰囲気もギラついた感じはぬぐえませんし、ファミリーで住む人はいないでしょうね。
こちらは有名な公園が近くにあるので、よかったです。

[3087: 匿名さん]

再開発後の渋谷の相場は、今より上がると考えていいでしょう。今も高いことは高いですが、買って損はないように思います。

[3088: 匿名さん]

>>3085 評判気になるさん
本気で言ってる？
間に豆腐のサンドイッチされた支持層に刺すより、直接支持層に置いた方が安定するに決まってるでしょ？
40mは相当長い方だよ。
湾岸でも海底岩盤近ければ、杭が10-20mの物件もあるし。

[3089: 匿名さん]

ここはリーマンショック後の低家賃をベースに計算（収益還元法）しても損はない。

ただ、定借が嫌いな人は買うべきではない。

[3090: 評判気になるさん]

>>3088 匿名さん
だから間が豆腐であろうが杭が支持層に届いていれば上物には影響ない。地盤の状況に応じて何本も打つからね。
杭が長いと倒壊でもすると思ってるの？
ちゃんと構造計算してるに決まってるだろ。
杭基礎の方がコストが高くはなるのは間違いないが。

[3091: マンション検討中さん]

素人質問で申し訳ないんですが

このマンションには杭がないんですけども
地震の縦揺れからの横揺れで

建物が抜けたりとか、ズレたりとか、倒壊とかしないんでしょうか

戸建とは違って、ようは片足のつま先立ちで山手線に乗ってるようなものだなあ、と感じてしまったのですが

[3092: 匿名さん]

桜丘って40mも杭があるの？？？

[3093: 評判気になるさん]

>>3091 マンション検討中さん
http://a-ddd.com/blog/2017/06/10/%e6%9d%ad%e3%81%a8%e5%9f%ba%e7%a4%8e%...

[3094: 匿名さん]

マンションの価値はこちらの方が上でしょうね。
桜丘は線路沿いの板マンです。

[3095: 匿名さん]

まぁ直基礎の方が杭基礎より杭の損傷とかがないのはメリットなんじゃない。タワマンでも珍しいよね。ここみたいな直基礎物件

[3096: 匿名さん]

>>3094 匿名さん

もう、桜丘のマンションの形状でてるんですか？板状が本当なら外廊下？
坪単価1000万円予想には似つかわしくないですね。
板状でもザコート神宮外苑のようなマンションならいいのですが。

あと、何より駅近大規模再開発の中なので、ここより価値が低いことはないと思いますが。むしろ、桜丘が価格を引っ張って、相対的にここの割安感が際立ち、値上がりすることを期待しています。

[3097: 匿名さん]

板状には見えませんが、かなりのペンシルマンションですね。
高さも低いのにここまでペンシル風に見えるということは、ランドプラン自体がカツカツなんでしょうか。
外観も普通、線路沿い、谷底、パリピの聖地。

坪1000の価値はないと思いますが、投機的な性格の物件ですし、その辺りは株価等のギャンブル運に左右されるでしょう。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52456550.html

[3098: 匿名さん]

専有床1坪あたりの総事業費は400万円超だから板マンとはいえ相当な仕様ですよ
低層階は高級ホテルがサービスアパートをやりますし！

[3099: 匿名さん]

桜丘は周りは高い建物ばかりで眺望なさそう。
眺望の抜ける部屋は高そうだし。

[3100: 匿名さん]

>>3098 匿名さん
少し計算すりゃ400万/坪もするわけないの分かるよね。