パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2981: 匿名さん]

>>2979 評判気になるさん
なるほど、有難うございます。
つまり、売れなければ解体まで所有して貸し続けるという覚悟があれば、ずっと持ち続けてもいい、そうでなければ、20年以内に売却した方がいいということでしょうね。
定借マンションには神社が地主の物件もあり、そのような物件では定借の再契約が期待できるのかなと思いますが、地主が渋谷区だと再契約をあてにしない方がいいでしょうね。

[2982: 匿名さん]

地主がだれであろうと、定借で何十年も先の再契約をあてにするという発想がわからない。また、再契約したところで所有権ではないのだから、何も変わらない。定借で期限が決まっていることは不確定性がなく出口戦略が建てやすいというメリットなのに、これが再契約で70年延びたら建物の建て替えなど、却って面倒を抱え込むことになる。

都心一等地の利用権が不良債権化する心配をするのも理解できない。

そのような発想をする人は定借に向かないのでここは止めましょう。

[2983: マンション検討中さん]

北向きでなければ地代を除けば坪550万円くらい、定借が7掛けとして所有権だと坪800万円くらいです。割安とまでは言えないけど、悪くはないですよね…デザインも良いし！

[2984: 匿名さん]

>>2982 匿名さん
いえ、そういうことではなく、定借でも再契約を見込める方が、期間満了時の選択肢が増えていいのではないかということですよ。
仮に再契約が可能であっても、それは義務ではないので、70年後の時点で再契約しないで解体した方が有利だと思えば、再契約しなければいいだけのことです。
このマンションもメンテナンス次第で70年以上はもつだろうから、再契約の選択肢があっても別に邪魔にはならないでしょう。
再契約されることで面倒を抱え込みたくなければ、再契約された時点（当初の定借が切れた時点）で売却すればいいのではないですか？ いくらで売れるか分からないけど、解体すれば価値ゼロのものについて対価を得られるわけだから、悪くはないのでは？

[2985: 匿名さん]

>>2984 匿名さん

現時点で再契約の可能性をあれこれ議論する意味がない。不確定性が大きすぎ確率さえはじけないので意思決定の材料になり得ない。

[2986: 匿名さん]

物件の購入動機なんて
大抵不確定要素だよ。
経済行動学なんざ
合理性の大局だしね。

[2987: 匿名さん]

>>2985 匿名さん ほか
皆さんの書込みを見て、このマンションに関しては、渋谷区が地主なので、再契約の可能性はないという前提でよい（というか、現時点ではそう前提せざるを得ない）と思いました。
いろいろご意見ありがとうございました。

[2988: 匿名さん]

モデルルームで定期借地権の資料もらったでしょう、再契約はなく解体になります。ここではないが確か三井の地権者向け資料では出ていかない場合、裁判にするので安心だという旨が書いてある。

プラウド南麻布かどこかは解体するか未定だから解体積立金はなかった気がする。
契約の重要性を無視して淡い期待する人がいるなんて残念だね…

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん
定借マンションである以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書くのは当然でしょう。
「再契約の可能性あります」なんて書いたら、そもそも定期借地権にならないです。
建前はともかく、事実上、再契約を期待できるのかどうかが知りたかったのです。

また、「出ていかない場合、裁判にする」というのは、重要なポイントですね。
このマンションを分譲時に買えるような人は、皆さん約束をきちんと守るでしょうけど、70年後にどんな人が住民になっているかは分からないですよね。
中には居座ろうとする人が一人や二人いてもおかしくないので、立退き訴訟をしていたら、最悪の場合、借地期限までに解体工事が終わらないおそれがあります。また、このマンションの地主は営利企業ではなく地方自治体なので、居座りたい住民が「区民を追い出すのはけしからん。渋谷区は再契約に応じるべきだ」などと言い出して、住民が知合いの区議に働きかけたりしたら、政治問題化して渋谷区も対応に困るでしょう。
そういうトラブルに巻き込まれかねないことを考えたら、やはりこのマンションは20年以内に転売するという心づもりで買うのが最も無難なように思えてきました。

あと、定借なのに解体積立金がないマンションがあるって本当ですか？
パークコート神宮前とかパークタワー西新宿エムズポートのような、地主が神社であって再契約がある程度期待できそうな定借マンションでも解体積立金は一応あるはずなのですが、積み立てなくて大丈夫なのでしょうか。
もしかしたら、そのマンションでは、実は裏で定借を再契約するという密約が地主とデベロッパーとの間でなされているのですかね。

[2990: 匿名さん]

契約が建前とは？
日本も中華人民共和国？

[2991: 匿名さん]

>>2990 匿名さん
揚げ足取りのコメントに答える必要はないけど、一応答えておくと、定期借地権の場合は、借地期間の終了時に借主は退去しなければならない。ただ、定借であっても再契約が禁止されているわけではない。
借地期間満了時に、貸主と借主が新たに合意して定借を再契約することは可能です。
ただ、それはあくまでも借地期間終了時の交渉の話しであって、当初の定借契約時に再契約することを約束したのでは、そもそも定借にならない。
なので、定借である以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書かざるを得ない。
その場合でも、定借終了時に当事者の合意で定借を再契約することは何ら違法ではない。
これでお分かりですか？

[2992: 匿名さん]

もう、何がいいたいの、この人。
当たり前のことを長々と。
そもそも、再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられないし、全く意味のない質問。

[2993: 評判気になるさん]

>>2988 匿名さん
貸借で裁判？
決められた年限で賃貸借は終わり絶対に裁判にならないのが定借。
誰かが書いてる通り貸主と借主が合意すれば再契約はあり得ますが、まず借主側の合意がまとまるとは思えませんね。
法律が分からずに淡い？期待を持って買うのはやめましょう。そういう考えはごね得体質の人の考えですよ。だいたいその時ここをのぞいている人の大半はこの世にはいないでしょうし。

[2994: マンション検討中さん]

借主が定借後も不法占拠して出ていかなかった場合、裁判か強制執行ということでしょう

自分考えの要旨を適切にまとめることができず、まとまりなく長々と主張しててあれですね…

[2995: 匿名さん]

なんか購入検討に無意味な書き込みで埋め尽くされた感がありますね…

ここは高台の直基礎で外観デザインも秀逸、共用部も個性的で類似物件はなし。最寄り駅が大規模再開発の渋谷駅でありながら、閑静な住環境。日常の買い物も西武食品館など困らない。
それなのに、今の新築相場としては定借のおかげで比較的目に優しい。築年数からしても暫く競合物件は見当たらない。
魅力的なマンションだと思います。

[2996: 匿名さん]

みんなやっぱりなんだかんだ屁理屈をこじつけてても、結局 所有権が欲しいんだねえW

[2997: 匿名さん]

なんで再契約なんて意味不明な話が出ているか分からん。マンション住民が自分勝手な理由から騒いだって政治が動くわけないじゃん…
新築としてデベロッパーが区に支払える金額以上の金額を住民が団結して新たに払い込むなら可能性はあるかもだが、そんな負担のある住民合意はまず無理でしょ。

[2998: 匿名さん]

>>2992 匿名さん
「何がいいたいの」って、書いてある通りですよ。
「当たり前のことを長々と」書きたくないのは、こちらも同じ。>>2990 匿名さん の質問に答えただけ。定借をご存知の人には無駄な回答であったとは思います。

いずれにしても、このマンションに関して再契約の可能性はないと皆さんがお考えであることはよく分かりました。「再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられない」ということは、再契約はできないと思っておいた方がよいということでしょう。それを前提に考えます。

[2999: 匿名さん]

新年ですので、検討版に戻りませんか。

[3000: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3001: 評判気になるさん]

>>2996 匿名さん
そんなことは誰も言ってない。

[3002: 評判気になるさん]

>>2999 匿名さん

>>2998 匿名さん
これだけ皆に言われて漸く前提？
再契約は出来ないと思っておいた方がよいということでさしょう、だなんて、誰に語りかけてるのだろうか。
一般人は皆最初からわかっているよ。

[3003: 評判気になるさん]

>>2999 匿名さん
すみません、間違えて返信にしてしまいました。
そうですね。
引き渡しまで後2年になりましたね。
楽しみです。

[3004: 匿名さん]

好意的な書き込みは殆ど購入者さんですかねぇ…

[3005: 匿名さん]

子持ちファミリーはゼロでしょうね。

[3006: 名無しさん]

再契約は新規契約。築70年のボロボロな建物を所有する為に多額の権利金を支払うのですか。

[3007: 匿名さん]

>>3006 名無しさん
前にも書きましたが、再契約という選択肢があった方がいいのではないかということです。
仮に再契約が可能だとしても、再契約する義務はないので、再契約しないで解体した方がよいと70年後の時点で判断すれば、再契約しなければよいだけのこと。
選択肢が増えるだけなので、邪魔にはならないはず。
たとえば、70年後の時点で、マンションがあと20～30年は十分使える状態であれば、（借地料などの条件にもよりますが）20～30年間だけ借地期間を延長（再契約）するという選択肢があった方が望ましいのではないかということです。

私は、このマンションに関しては、地主が地方自治体なので、ある程度の交渉は可能ではないかと思っていました（もちろん、渋谷区が再契約に応じるかどうかは分からない）が、皆さんが違うお考え（再契約の可能性はいっさいないし、渋谷区と交渉するつもりもない）なのはよく分かりました。やはり、地主が神社の定借マンションとは違うということだと思います。

[3008: 匿名さん]

う～ん、ずれてる。
購入者の誰も生きていない先の話の可能性を議論する無意味、しかもその可能性を地主に聞くならまだしも、匿名掲示板の意見で判断するって滑稽というのが理解できませんか？

[3009: 匿名さん]

折角、口直しに2995で話題を変えたつもりなのに…この掲示板も、へんな人が乱入しちゃったため、もう終わりですね。

[3010: 匿名さん]

まとめると、やはり皆さん、所有権が欲しいといったご様子ですね。

[3011: 匿名さん]

>>3008 匿名さん
定借なんだから、渋谷区に聞けば、｢再契約の可能性はありません｣って答えるに決まっていますよ。
現時点で「再契約に応じる用意があります」なんて答えたら、（契約書の標題が「定期借地契約書」であっても）定借ではなく、普通借だと認定されかねません。
地主が神社の定借マンションならば、ある程度再契約の期待は持てそうなので、地主が地方自治体の場合も同様に考えられないかと思っただけです。

[3012: 匿名さん]

もういいよ。

[3013: 匿名さん]

>>3011 匿名さん

？もう意味不明過ぎて理解不能
何を議論したいのやら？
それがここの購入検討に有意義な議論なのか？
さっぱりわからん。
いずれにしても、この掲示板は死んだ。
さようなら～

[3014: 匿名さん]

三井はマンション建設するために渋谷区から土地を賃借して建物を建築し販売します。区分所有者が取得するのは建物所有権と土地の転賃借権です。いわゆる又借りの権利です。渋谷区と三井の借地契約内容はすべての区分所有者に対して効力を有します。再契約(実際はないですが)は渋谷区と三井との間で決める話しで、転借人それぞれが考えたり望んだりするようなものではないのです。

[3015: 匿名さん]

可能か不可能かで言うなら「不可能」と将来を断言できる人はいないが、通常で考えれば「可能」という前提を置けるものではない（認められる可能性はイチかゼロかではゼロにかなり近い）。
仮に針の隙間の可能性を抜けて、借地料の追加払い等で再契約が可能になったとしても、期間や賃料その他条件はその時にならないと判明しないし、その時に追加資金負担について住民合意がとれるかもわからない。
よって、再契約を前提にはおけないし、全てが（どちらかというと不可能な側で）未定の中で、現時点ではこれ以上議論することもできない。
その上で、「それでも私は再契約を前提として検討する」というのは個人の自由だが、これ以上ここで議論することがない。

[3016: 匿名さん]

気を取り直して、第二期の話をしましょう。
検討材料にならない関係ない話はスルーで。

[3017: 匿名さん]

再契約ができるように管理組合で要望書をまとめて区に提出しませんか。

[3018: マンション検討中さん]

買えない人のやっかみ？70年先は関係ないですから…そんなことかにする人は買わないですから。

[3019: 匿名さん]

この掲示板見てるとだんだんと買う気が起きなくなってくるな・・

[3020: 匿名さん]

>>3019 匿名さん

そうですね。
もう買っちゃったけど。

[3021: 匿名さん]

>>3015 匿名さん
おっしゃることに異存はありません。この話題はこれでお終いにすることも同意です。（なので、今後はコメントもいただかなくて結構です。コメントされると、一応お答えした方がよいかと思うので。）
ただ、私が知りたかったのは、3015 さんが書かれていることではなく、地主が一般企業か地方自治体かによって事情が変わってくるのかということでした。
つまり、
①　地主が神社の定借マンション⇒ある程度再契約の期待は持てそう。
②　地主が一般企業の定借マンション⇒再契約の可能性はほぼゼロ。
だと思いますが、このマンションは①と②のどちらに近いといえそうかということです。
皆さんのお考えだと、どうやらこのマンションは②と同じということのようなので、それは理解しました。

あと、70年後に再契約できるかなんてどうでもいいという意見がありましたが、早期に転売する予定の人には、たしかに無用の議論だと思います。

[3022: マンション検討中さん]

>>3021 匿名さん
再契約できないから、「定期」借地権！
それが嫌なら買わなければよいだけ。僕は買いましたが…

[3023: 匿名さん]

私はやめました。無くなっても良いというような余裕資金などなく、さすがにこのマンションと心中する気にはなれませんでした。人それぞれ、ですね。

[3024: マンション検討中さん]

吉外が1人いるね
やはり渋谷は民度が低いね、一緒に住みたくないわ
これは巧妙なネガだったりしてな

[3025: マンション検討中さん]

>>3024 マンション検討中さん
私もあなたと住みたくない…
民度の高い人は直ぐに吉外なんて言いません（笑）

[3026: 評判気になるさん]

>>3021 匿名さん
いつも文章長過ぎ。ただ以降を書く必要なし。
以後別内容で投稿する時も簡潔を心がけよう。

[3027: 評判気になるさん]

>>3025 マンション検討中さん
相手しちゃダメですよ。
ただの冷やかしなんだから。

[3028: マンション検討中さん]

一期一次、南側坪700から 北側坪850から（解体準備費込み）というのは他の高級定借マンションと比較しても決して安い方では無いと思いますが、実際要望が入っているのも事実なので、そこまで所有権にこだわりもって無いんでしょうね。
この都心相場の上昇傾向はどこまで続くのでしょうか？

[3029: 匿名さん]

>>3028 マンション検討中さん

南は坪604からですよ。

[3030: 匿名さん]

南側坪604から 北側坪761から（地代一括前払い、権利金・解体準備費込み）ですよ。