パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2901: 評判気になるさん]

>>2899 匿名さん
当初私が言った内容から若干変わってきています。
耐用年数を超えた融資、別途共担入れられる物件があれば、耐用年数と借地権の関係は直結しません。
そもそも土地に対する所有権、借地権ですから、土地に耐用年数ありません。

定借70年だから、20年経ってもまだ50年あるから大丈夫と某メガバンクの支店長が言っていたとありえない話を言っている人がいるから自分の意見を述べただけです。

土地は消耗しないから耐用年数なくて、減価償却もない。ただ定借は所有権と違って他人の保有ものを期間限定で借りることを念頭に入れたうえ、この物件を検討したほうがよいでは？

[2902: 評判気になるさん]

>>2901 評判気になるさん
そして、もう一つ
水曜日になると、書き込みが激減するんです。不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。
もうこれ以上に言いません。

[2903: 匿名さん]

先オプで数千万溶かした場合手付金返してもらえるんだろうか

[2904: 匿名さん]

>>2903 匿名さん

な訳ない。

[2905: 匿名さん]

>>2901 評判気になるさん
いまいち日本語が上手く無いようですね。前段で書いていることがよくわからないです。
それは良いとして、私の言っていることが理解できないようなので最後にしますが、
まず、定借期間が70年あれば例えば20年経ってもまだ50年残っているので、この物件なら高属性の人が買いに来る物件だということ。
そしてそれらの高属性の人たちなら、定借であろうが所有権であろうが銀行はローンをつけるということです。そういう意味でとても良い物件だということを言っているのです。
あなたはここで何をしたいのかな？
私はあくまでも高属性の人たちが中古でもそういう買い方を出来る物件だと言っているまでです。
あなたは一般属性の話をしてるだけのこと。
そんな当たり前の話は誰でも分かっています。
理解できないならこれ以上回答は不要。
ここを契約してから発言をしてください。

[2906: マンション検討中さん]

>>2898 匿名さん
新築時点でここのローンが下りないのはあなたのに何か問題があるだけのことです。
自己資金が何割でも無理？フルローンで下りる人もいると思いますよ。

[2907: 匿名さん]

一億までなら簡単にメガバンクのローン通る。
一億以上は審査厳しくなるけど
属性収入問題なければ審査は通る。
メガバンク通らないとかないよ。

[2908: マンション検討中さん]

いやぁ二期がいよいよ来ましたねホームページに！
価格が気になルゥ！
流石に１億以下にはならないかなぁ、、どうなんだろう。
価格表は来年かしらね

[2909: 通りがかりさん]

>>2906 マンション検討中さん
この人は居住用じゃなくて投資用なのかもしれませんよ。でも、私は大した属性じゃありませんが、ローン引けましたけど。

たぶん、銀行の担当者が気を使って、「定借だから」と言ったのだと思われます。

[2910: マンション検討中さん]

やっぱり二次は、40平米代は人気になるのでしょうか？

[2911: 匿名さん]

人気になるとは思いますよ。予算1億以内なら40平米しか買えませんからね。このグレードのマンションならとりあえず1つは持っておきたいと思う人もいるでしょうし。

[2912: 匿名さん]

>>2906 マンション検討中さん
「ローン」ではなく「融資」ね

個人の住宅ローンならいくらでも通るよ、新築時は。
3億以上の転売市場は融資が付くかどうかに相当左右されるのは事実
その観点からここはそう跳ねないのではと言ってるだけ
この物件がメガバンクで全て融資付かなかったというのは紛れも無い事実
年商10億とかの超小規模企業ではない上、通常融資は普通におりてる状況下でね

[2913: 匿名さん]

第一期は、当初100戸売り出し予定でしたが、全部売れたのでしょうか？
第二期一次が40戸なら順調ですね。

[2914: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
現金で買おうと思いましたが、2年後買値に戻ってくるまでロールし続けて戻らなかったらアウトですね

[2915: 匿名さん]

2年先で良かった良かった。

[2916: 匿名さん]

47年で資産価値なくなるってミスリードしてるの？
47年で減価償却されて税制度上の価値が評価額1円になるだけで、住めなくなるわけでも売れなくなるわけでもないと思うが。
そこまで使い潰せば経費として計上する取得費はなくなるが、むしろ固定資産税安くて良くない？
税制上の価値がなくなったら、何が困るの？

[2917: マンション検討中さん]

いったい全部でいくつ売却するんだうね？355から大幅に減ると予想します。

[2918: マンション掲示板さん]

>>2912 匿名さん
随分わかった風な言い方だが、意味不明。
うちは自己使用でも、投資用どちらでもここは借りられるけど。
定借だから借りられないわけないだろ。

[2919: 匿名さん]

HP見ると下層階も含めて売り出し40戸しかない予定か
株は完全に下落トレンド入ったし、不動産も来年は厳しくなるね

[2920: 匿名さん]

これだけ株が下がると、反転した時の上昇が凄いだろうな。トランプとシュウキンペイが手打ちして、FRBが利上げを止めたら爆上げ必至。
また、二年も先の物件、落ち着きましょう。

[2921: 匿名さん]

買うなら寧ろ今がチャンスだね。

[2922: 匿名さん]

株なんて一時的に半額になることは折り込み済。
マンション価格もこの10年、所謂新価格、新々価格で高すぎると言われた時期があり、リーマンなどで一時的に下がったが、結果として新々価格より高くなってるのが現状。
あまり目先の短期的な価格変動に惑わされない方がいいですよ。
株も不動産も何十年単位のお付き合いですから。
投機筋なら別ですが。

[2923: 匿名さん]

急に書込み減っちゃいましたね…

[2924: 評判気になるさん]

>>2923 匿名さん

誠に勝手ながら2018年12月25日（火）～2019年1月10日（木）の期間は冬季休業とさせていただきます。

[2925: 匿名さん]

スーモに第2期1次の間取りがで出ますね。
40m2台は流石に億越えはないでしょう。
7000万円台があるかな？

[2926: 評判気になるさん]

>>2924 評判気になるさん
なるほど。
でもむしろネガの書き込みが減ったように思うのは俺だけかな。
ライバルデベがネガを書き込んでたりして。

[2927: 名無しさん]

>>2925 匿名さん
いい間取りもありますね

[2928: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/183277
ここはかなり値上がりが期待できる条件が揃ってます。

[2929: マンコミュファンさん]

>>2928 匿名さん

ダイアモンドですか、、、なんだか怪しいですね

[2930: 匿名さん]

何を信じるかはあなた次第。

[2931: 匿名さん]

>>2928 匿名さん
タワーや大規模の方が資産性が高いって、完全に主観じゃん。

[2932: 匿名さん]

この将来価値格付けを見るとPC渋谷乗ってないですね
昨年の見ると都心部の定借も考慮されてるはずですが…

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39384830W8A221C1X11000/

[2933: 匿名さん]

>>2931 匿名さん

客観的データですよ。

[2934: マンション検討中さん]

>>2928
品川のシティタワーに代表されるように、やはり一般的に定借物件は売りにくいので極端に安く値付けされる物件があると美味しいこともあるよね、という話しでしかなくて、強気に出た定借物件に果たして旨味があるかどうか・・と思うのだけれど。違うのかなあ・・

[2935: 匿名さん]

>>2934 マンション検討中さん

品川シティタワーは例外って書いてあるじゃん。それを除いても定借として妥当な値付けなら、都心の貴重な立地なら所有権と同様に売買されるから、割安な分だけ美味しいということ。
まあ、理解できない人は他を当たれ、お呼びじゃないでいいんじゃない。

[2936: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
ソースは？

[2937: 匿名さん]

過去の実績データです。記事に具体的数字も書いてあるのに、逆に完全な主観とか読めるあたり、もうそこは読解力の問題かと。

[2938: 匿名さん]

>>2935 匿名さん
>>2934 マンション検討中さん
中古も売りにくいなか、CT品川は年間20件成約してるから売りにくいことは無いと思う。
今年も22件売り出して20件成約、残2件だね。
高騰110%の価格でも割安だからだろうね。

[2939: 匿名さん]

以上、過去の実績でした。
結論、シティタワー品川でさえ、
定借は割安感で売れる。

[2940: 匿名さん]

あの記事にマンション販売時期のデータないよね。
マンションの販売時期の相場が安ければ現地点の値上がり率は高くなるんだから、マンションを選んで結果を操作することも可能。
販売時期が3年違えば相場もガラッと変わる。
少なくとも販売年次ごとのマンション騰落率で比較しない意味ないでしょ。

[2941: 匿名さん]

渋谷に住む楽しさを教えて？
楽しそうな気がするけど、渋谷という地を楽しめないなら、落ち着いたところで
いいかなと思ってしまう。
代々木公園ですぐに走れるのはいいなと思う。

[2942: 匿名さん]

要するに、定借という括りでいっしょくたにしていては、美味しい定借にはありつけないということです。
定借の目利きがきかない人は手を出さない方が無難です。

[2943: 匿名さん]

ここの地主は渋谷区ですよね。
物件概要には「※建物存続期間は2093年9月30日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。」と書いてあるけど、渋谷区が地主だったら、借地期間終了時に再契約を期待できるかもしれない。
最近のマンションは70年以上もつだろうし、70年後に住民の多くが再契約を望めば、区もそれを無視できないのではないかと思う。
ところで、このマンションに限らず、高額物件の売行きは最近も堅調なようですね。外国人による購入は一服したはずなので、相続税対策での需要が相変わらずあるということなのでしょうか。

[2944: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/187615
億ションの買い方。
最寄り駅が渋谷駅なら大丈夫。

[2945: マンション検討中さん]

ここは投資という観点より、ここが欲しいのか欲しくないのかということでしょうか。買っても住むこともないと思いますが、決して貸すことはないと思います。持っていることが幸せだと感じています。

[2946: 匿名さん]

>>2943 匿名さん
区にとっては安定した収入源だしね。
その頃人口減ってれば余計に。

[2947: 匿名さん]

>>2945 マンション検討中さん

凄い、コレクターですか！
でも、空き家にしておくのはもったいないですね。

[2948: 匿名さん]

>>2945 マンション検討中さん
フェラーリとかランボルギーニとかの高級車の所有者と同じような感覚ですかね。
ランボのベニーニョは1台3億6000万円くらいしますからね。
まあ、お金の使い道に困っている人のためのマンションということですか。

[2949: 検討板ユーザーさん]

>>2948 匿名さん
そんな感覚ですかね…
クルマもそうですが、役モノは値下がりしません。
別にお金の使い道に困ってはいないと思います。
欲しいものを買って持っていたいと思っているだけです。
10年経って買った値段で売れれば最高ですね（笑）

[2950: 匿名さん]

>>2949 検討板ユーザーさん
良いお金の使い方ですね！
羨ましいです。