パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2851: 匿名さん]

私も下層階の分譲対象の広い部屋は、景色が抜ける北向が多いせいもありますが、グロス価格は安くならないと聞いてます。勿論、上層階の同じ向きよりは単価は下がるでしょうが70m2クラスの北側角は億越えでしょう。

[2852: マンション検討中さん]

>>2851 匿名さん
60平米クラスも1億は割らないです。

[2853: 検討板ユーザーさん]

>>2849 評判気になるさん
そもそも株高といってもその儲けだけでここを買える人は殆どいないのでは。IPOで上場益を得た既存株主は別として、私は3億程度を株や外債で運用して今年は3000万程度の利益でした。つまり20億超を10%で回せて漸くここをポンと買える感じです。そんな人はそういないでしょうね。
当然オプションはたっぷり付ける余裕はできますが。

[2854: 匿名さん]

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4458-2018

ベスト3
ここの見学をして、決めて欲しかったですね。

[2855: 匿名さん]

しょーもない記事笑
モデルルームに生花がいけてたからですって。
ホスピタリティですって。
それが全部価格にのってますよ！って言いたい。
だから一番町は売れなかった。
立地と価格とそこそこのモデルルームでよし！

[2856: 通りがかりさん]

>>2855 匿名さん
それを言うとここは広告宣伝にお金をかけてないね。パンフもシンプルでこれだけかと思ったが、結局邪魔になるからこれで良い気もする。
でも、その安くした分の広告費を販売価格から引いてるようにも思えない値付けなので、契約の記念に豪華カタログを保管したかった気持ちもあるが。

[2857: マンション掲示板さん]

>>2856 通りがかりさん
積極的に売ろうとは思っていないのでは？

[2858: 匿名さん]

30階以下の2億前後の物件はほとんど一期で申し込みなかったし、今売れ残ってる高い部屋は売るの苦労するんだろうね
まあここの物件に限らずだが、定借だから余計にね…

[2859: 匿名さん]

>2858
ん？ちゃんと価格表見てます？３０階以上の２億前後の部屋は南側も北側もほぼ完売してるけど。適当なことは言いなさんな。

[2860: 匿名さん]

ここは完成したら凄くインパクトあると思います。定期借地で敬遠する人がいるお陰で買うことが出来ました。都心の定期借地の旨味を知っている人には有り難いことです。

[2861: 匿名さん]

やはり前払い地代というのがデカかった。

[2862: 匿名さん]

>>2860 匿名さん

都心の定借の旨味とは？

[2863: 匿名さん]

>>2859 匿名さん
30階以上ではなくて30階以下と書いてますよ

[2864: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2865: マンコミュファンさん]

>>2857 マンション掲示板さん
確かに他の物件の話をしたらそちらにすれば良いのではというような感じの態度だった。
それだけ売れる自信があるということか。

[2866: 匿名さん]

買って買ってとしつこく言われると評判が立ってしまったら致命的だからでしょう。この価格の定期借地、かなりチャレンジングな側面が強いですからね・・・

[2867: 匿名さん]

>>2860匿名さん
銀行の支店長にここの話をしたら定借でも70年間あり、間違いなくランドマーク的な有名物件になるので中古でも資産家が買いに来るから、是非買うと良いとのアドバイスでした。
確かに20年経って売却してもまだ50年は残っているし、その時ローン使うとしても属性が最高ランクの人達なので全く問題ないとのことでした。

[2868: 評判気になるさん]

>>2866 匿名さん
支離滅裂w

[2869: 匿名さん]

賃貸の借り手は付かないだろうし、出口戦略がリセール以外にないのが、ここの弱みかな。

[2870: 匿名さん]

>>2869 匿名さん
この近くに住不が高級賃貸を二棟建てると聞きました。坪2万以上出す借り手がいる証拠です。

[2871: 通りがかりさん]

ラトゥール？

[2872: 匿名さん]

>>2871 通りがかりさん
そうですね

[2873: 匿名さん]

>>2872 匿名さん
渋谷はこの後IT企業の再集積が進み高級賃貸需要もかなり見込めますね。

[2874: 匿名さん]

そういう連中は、分譲賃貸はショボいし借りないよ

[2875: 匿名さん]

定期借地権は、所有権の85%と言われています。
所有権で坪800とすれば坪700以下ならまずまず。坪600程度の部屋もありましたが、これはお宝物件。ここが竣工する頃の相場は、駅前再開発により坪1000以上とも言われています。その場合、より割安感が際立ちます。
更に都心の定期借地権は、中古マーケットでは所有権と同等で取引されています。（郊外は駄目です。）データに裏付けされた、こういった情報を持っているかいないかの情報格差が持っている人にとっては旨みです。もし所有権であったら、定期借地権で躊躇している人が参戦して、北中のように欲しくても手に入らないところを比較的容易く手に入れられるのですから。
これだけ潜在的に割安であれば、想定外のことがあっても、大きく値崩れする可能性は小さいでしょう。（最上階は別ですが、気にしない人が買うのでまあ、いいでしょう。）

[2876: 評判気になるさん]

>>2867 匿名さん
どの銀行、支店長でしょうか？区分マンションの評価方法が間違えっていませんか？
毎週水曜日になると書き込みが激減するんです。そう言えば不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。

[2877: 匿名さん]

>>2873 匿名さん

こういう、自分は違うのに他人の価値観を根拠レスで語る人、この掲示板にたくさんいますよね。
ここは比較的マトモな板だったのに、検討してないただ、ネガりたい人が入ってくるとここも潮時かな。

[2878: 匿名さん]

>>2875 匿名さん
都心部で中古マンションの検索してみると、相場よりかなり安いなと思うのは定借物件がほとんど

[2879: 匿名さん]

＞駅前再開発により坪1000以上とも言われています。

ここは駅徒歩10分かかりますよ。

[2880: 匿名さん]

>>2879 匿名さん

マンションの中古市場価格は、新築価格に連動します。新築相場が上がれば中古相場も上がります。
既に相当程度、不動産相場が上限にきており、上昇余地が少ないのは事実ですが、だからこそまだ上昇余地がある立地を厳選する必要があります。
渋谷周辺は、その数少ない立地だと思っています。人が集まる商業地域を抱え、インバウンド需要の増加も見込め、オフィスも増える大規模再開発。
これと同等の再開発地域は、都内では品川、虎ノ門など限られています。

[2881: 匿名さん]

>>2874 匿名さん
確かにオーナー系は買うだろうけどその下の幹部レベルは高級賃貸の可能性はかなりあるでしょう。分譲賃貸がしょぼい？
それに万が一賃貸で借り手が居ないなくても別に投資のためだけに買うわけでは無いので大丈夫。

[2882: 匿名さん]

渋谷駅前再開発に関しては確かにその通りなんですが、ここは隣駅の渋谷ー神泉駅間くらい距離が離れている場所ですから、不動産価値に寄与する恩恵はかなり薄まります。
どちらかと言うと、代々木公園物件かな。

最悪どちらに転んでも、ホームページでプッシュしているように、そういう『混沌を遊べ』ばよろしいかと思います。

[2883: 匿名さん]

渋谷駅徒歩８分物件で渋谷再開発の恩恵が薄まるわけないでしょ。。

[2884: 匿名さん]

将来のことは誰にもわかりません。色々とリスクを並べて買わない選択もありだと思います。
各自でリスク許容度が違うでしょうから。私は不確実さの幅を評価し、リスクが許容範囲だと思ったので買いました。もしかしたら、キャピタルゲインを出すことには負けるかも知れませんが、想定家賃での下落率やこれまでの買い換えで得た利益が吹き飛ぶような下落リスクには勝てると思い買いました。

[2885: 匿名さん]

>>2877 匿名さん
自分は違うのに他人の価値観？何のこと？
根拠は言ってますよ、集積が進むと。
しかも、契約しましたが。
買いもしないネガはあなたですよね。

[2886: 匿名さん]

>>2877 匿名さん

失礼。2874への返信のつもりが間違えました。ごめんなさい。私も購入者です。

[2887: 匿名さん]

>>2879 匿名さん
再開発は駅前だけではなく、アベマタワー、パルコの建替はここなら4分程度。
駅10分(距離的には8分)といっても郊外の駅からとは違い、要するに徒歩圏に渋谷駅があるという凄い立地に建つタワーですよ。

[2888: 匿名さん]

>>2886 匿名さん
そうでしたか。
気になさらないでください。
根拠のないネガは無視するのが一番ですね。

[2889: 匿名さん]

>>2876 評判気になるさん
その支店長はメガの首都圏の支店長で3Aの中古の融資の実績が多くあるので間違いはないと思いますが。区分の評価方法が間違ってる？定借の話をしているのに区分？分かるように説明を。

[2890: 評判気になるさん]

>>2889 匿名さん
でしたらぜひその銀行名と支店長名を教えていただきたい。
RCの耐用年数47年に対し、定借70年だから20年経ってもまだ50年残ってるから大丈夫なんてとても支店長からの発言と思えません。なのでぜひそのメガバンク、その支店長を教えていただきたい。いくら定借が70年だからとは言え、法定耐用年数は47年です。もう一度聞きます、その支店長は誰ですか？

[2891: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
あなたが言ってるのは一般属性の人のローン付の話。私が言ってるのは別に担保がどうこうなど関係ない最高属性の世界の話。別に他にここの何十倍の不動産があれは耐用年数なんてどうでも良いのです。
あなたの知らない、教科書的なこととは違う世界があることを理解した方が良いと思います。

[2894: 匿名さん]

[No.2892～本レスは､他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2895: 評判気になるさん]

>>2894 匿名さん
小学生を叩く大人たちへ
自分の都合の良いように平気で嘘をつく大人たちへ
もう一度言います、法定耐用年数は47年です！法定耐用年数を超えた融資問題について本日毎日新聞にニュース上がっています。

[2896: 匿名さん]

その支店長さんって
渋谷の街の上空を飛行機通過が始まれば騒音と落下物リスクで
資産価値が下がるかもしれないって想定はしてないんですかね？
いろんなニュースでやってるから飛行機通過を知らないわけはないのに

[2897: マンション検討中さん]

買うか買わないかは、いずれにしても自分で決めることです。お互いの意見ということでよろしいのでは…
ここは今後の開発もあるし有望ですが、定借のため限界もあります。とはいえ、定借でないと、出ない物件でもあります。

[2898: 匿名さん]

横レス失礼
耐用年数とか難しい事は分からないけど、都内メガバンク有力支店3行全てで不動産購入目的の融資断られたのは事実
通常融資ではその何十倍でも借入可だけど
別に飛行ルートとか個別事情関係なく、どこも定借のみが理由で、自己資金が何割だろうが無理だと。

各支店間で意思統一されてるかも疑問だし、資産価値を吟味すれば一律NGってのはなんだかなぁとは思うけど、大手銀行なんてそんなもんだよ
中古融資現時点でOK出したって、現実に売る時には責任取る必要もないから、何とでも言うよ

[2899: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
定借は関係ないですけど、築３０年超の区分マンション数年前に投資で買った時、メガバンクで２０年で借入でしました。金利上がってもよければ３０年でも借りられそうな話でした。

定借が借入きついのは理解するけど、耐用年数の関係でも、定借でも即だめってことは無いかと。

[2900: 匿名さん]

はなから購入する気のない人はスルーしましょう。この辺は、ＮＨＫも建て替えしたら見違える。そういう想像力が働かない人は再開発の恩恵に預かれない。
いずれにしても、この立地、中古の下値は限定的だから大損する可能性は低いのに、値上がりする可能性もある。悪くないと思います。
2,3千万円下がったところで、ローンの支払いに困らない人なら数年住めば元がとれますよ。

[2901: 評判気になるさん]

>>2899 匿名さん
当初私が言った内容から若干変わってきています。
耐用年数を超えた融資、別途共担入れられる物件があれば、耐用年数と借地権の関係は直結しません。
そもそも土地に対する所有権、借地権ですから、土地に耐用年数ありません。

定借70年だから、20年経ってもまだ50年あるから大丈夫と某メガバンクの支店長が言っていたとありえない話を言っている人がいるから自分の意見を述べただけです。

土地は消耗しないから耐用年数なくて、減価償却もない。ただ定借は所有権と違って他人の保有ものを期間限定で借りることを念頭に入れたうえ、この物件を検討したほうがよいでは？

[2902: 評判気になるさん]

>>2901 評判気になるさん
そして、もう一つ
水曜日になると、書き込みが激減するんです。不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。
もうこれ以上に言いません。

[2903: 匿名さん]

先オプで数千万溶かした場合手付金返してもらえるんだろうか

[2904: 匿名さん]

>>2903 匿名さん

な訳ない。

[2905: 匿名さん]

>>2901 評判気になるさん
いまいち日本語が上手く無いようですね。前段で書いていることがよくわからないです。
それは良いとして、私の言っていることが理解できないようなので最後にしますが、
まず、定借期間が70年あれば例えば20年経ってもまだ50年残っているので、この物件なら高属性の人が買いに来る物件だということ。
そしてそれらの高属性の人たちなら、定借であろうが所有権であろうが銀行はローンをつけるということです。そういう意味でとても良い物件だということを言っているのです。
あなたはここで何をしたいのかな？
私はあくまでも高属性の人たちが中古でもそういう買い方を出来る物件だと言っているまでです。
あなたは一般属性の話をしてるだけのこと。
そんな当たり前の話は誰でも分かっています。
理解できないならこれ以上回答は不要。
ここを契約してから発言をしてください。

[2906: マンション検討中さん]

>>2898 匿名さん
新築時点でここのローンが下りないのはあなたのに何か問題があるだけのことです。
自己資金が何割でも無理？フルローンで下りる人もいると思いますよ。

[2907: 匿名さん]

一億までなら簡単にメガバンクのローン通る。
一億以上は審査厳しくなるけど
属性収入問題なければ審査は通る。
メガバンク通らないとかないよ。

[2908: マンション検討中さん]

いやぁ二期がいよいよ来ましたねホームページに！
価格が気になルゥ！
流石に１億以下にはならないかなぁ、、どうなんだろう。
価格表は来年かしらね

[2909: 通りがかりさん]

>>2906 マンション検討中さん
この人は居住用じゃなくて投資用なのかもしれませんよ。でも、私は大した属性じゃありませんが、ローン引けましたけど。

たぶん、銀行の担当者が気を使って、「定借だから」と言ったのだと思われます。

[2910: マンション検討中さん]

やっぱり二次は、40平米代は人気になるのでしょうか？

[2911: 匿名さん]

人気になるとは思いますよ。予算1億以内なら40平米しか買えませんからね。このグレードのマンションならとりあえず1つは持っておきたいと思う人もいるでしょうし。

[2912: 匿名さん]

>>2906 マンション検討中さん
「ローン」ではなく「融資」ね

個人の住宅ローンならいくらでも通るよ、新築時は。
3億以上の転売市場は融資が付くかどうかに相当左右されるのは事実
その観点からここはそう跳ねないのではと言ってるだけ
この物件がメガバンクで全て融資付かなかったというのは紛れも無い事実
年商10億とかの超小規模企業ではない上、通常融資は普通におりてる状況下でね

[2913: 匿名さん]

第一期は、当初100戸売り出し予定でしたが、全部売れたのでしょうか？
第二期一次が40戸なら順調ですね。

[2914: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
現金で買おうと思いましたが、2年後買値に戻ってくるまでロールし続けて戻らなかったらアウトですね

[2915: 匿名さん]

2年先で良かった良かった。

[2916: 匿名さん]

47年で資産価値なくなるってミスリードしてるの？
47年で減価償却されて税制度上の価値が評価額1円になるだけで、住めなくなるわけでも売れなくなるわけでもないと思うが。
そこまで使い潰せば経費として計上する取得費はなくなるが、むしろ固定資産税安くて良くない？
税制上の価値がなくなったら、何が困るの？

[2917: マンション検討中さん]

いったい全部でいくつ売却するんだうね？355から大幅に減ると予想します。

[2918: マンション掲示板さん]

>>2912 匿名さん
随分わかった風な言い方だが、意味不明。
うちは自己使用でも、投資用どちらでもここは借りられるけど。
定借だから借りられないわけないだろ。

[2919: 匿名さん]

HP見ると下層階も含めて売り出し40戸しかない予定か
株は完全に下落トレンド入ったし、不動産も来年は厳しくなるね

[2920: 匿名さん]

これだけ株が下がると、反転した時の上昇が凄いだろうな。トランプとシュウキンペイが手打ちして、FRBが利上げを止めたら爆上げ必至。
また、二年も先の物件、落ち着きましょう。

[2921: 匿名さん]

買うなら寧ろ今がチャンスだね。

[2922: 匿名さん]

株なんて一時的に半額になることは折り込み済。
マンション価格もこの10年、所謂新価格、新々価格で高すぎると言われた時期があり、リーマンなどで一時的に下がったが、結果として新々価格より高くなってるのが現状。
あまり目先の短期的な価格変動に惑わされない方がいいですよ。
株も不動産も何十年単位のお付き合いですから。
投機筋なら別ですが。

[2923: 匿名さん]

急に書込み減っちゃいましたね…

[2924: 評判気になるさん]

>>2923 匿名さん

誠に勝手ながら2018年12月25日（火）～2019年1月10日（木）の期間は冬季休業とさせていただきます。

[2925: 匿名さん]

スーモに第2期1次の間取りがで出ますね。
40m2台は流石に億越えはないでしょう。
7000万円台があるかな？

[2926: 評判気になるさん]

>>2924 評判気になるさん
なるほど。
でもむしろネガの書き込みが減ったように思うのは俺だけかな。
ライバルデベがネガを書き込んでたりして。

[2927: 名無しさん]

>>2925 匿名さん
いい間取りもありますね

[2928: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/183277
ここはかなり値上がりが期待できる条件が揃ってます。

[2929: マンコミュファンさん]

>>2928 匿名さん

ダイアモンドですか、、、なんだか怪しいですね

[2930: 匿名さん]

何を信じるかはあなた次第。

[2931: 匿名さん]

>>2928 匿名さん
タワーや大規模の方が資産性が高いって、完全に主観じゃん。

[2932: 匿名さん]

この将来価値格付けを見るとPC渋谷乗ってないですね
昨年の見ると都心部の定借も考慮されてるはずですが…

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39384830W8A221C1X11000/

[2933: 匿名さん]

>>2931 匿名さん

客観的データですよ。

[2934: マンション検討中さん]

>>2928
品川のシティタワーに代表されるように、やはり一般的に定借物件は売りにくいので極端に安く値付けされる物件があると美味しいこともあるよね、という話しでしかなくて、強気に出た定借物件に果たして旨味があるかどうか・・と思うのだけれど。違うのかなあ・・

[2935: 匿名さん]

>>2934 マンション検討中さん

品川シティタワーは例外って書いてあるじゃん。それを除いても定借として妥当な値付けなら、都心の貴重な立地なら所有権と同様に売買されるから、割安な分だけ美味しいということ。
まあ、理解できない人は他を当たれ、お呼びじゃないでいいんじゃない。

[2936: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
ソースは？

[2937: 匿名さん]

過去の実績データです。記事に具体的数字も書いてあるのに、逆に完全な主観とか読めるあたり、もうそこは読解力の問題かと。

[2938: 匿名さん]

>>2935 匿名さん
>>2934 マンション検討中さん
中古も売りにくいなか、CT品川は年間20件成約してるから売りにくいことは無いと思う。
今年も22件売り出して20件成約、残2件だね。
高騰110%の価格でも割安だからだろうね。

[2939: 匿名さん]

以上、過去の実績でした。
結論、シティタワー品川でさえ、
定借は割安感で売れる。

[2940: 匿名さん]

あの記事にマンション販売時期のデータないよね。
マンションの販売時期の相場が安ければ現地点の値上がり率は高くなるんだから、マンションを選んで結果を操作することも可能。
販売時期が3年違えば相場もガラッと変わる。
少なくとも販売年次ごとのマンション騰落率で比較しない意味ないでしょ。

[2941: 匿名さん]

渋谷に住む楽しさを教えて？
楽しそうな気がするけど、渋谷という地を楽しめないなら、落ち着いたところで
いいかなと思ってしまう。
代々木公園ですぐに走れるのはいいなと思う。

[2942: 匿名さん]

要するに、定借という括りでいっしょくたにしていては、美味しい定借にはありつけないということです。
定借の目利きがきかない人は手を出さない方が無難です。

[2943: 匿名さん]

ここの地主は渋谷区ですよね。
物件概要には「※建物存続期間は2093年9月30日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。」と書いてあるけど、渋谷区が地主だったら、借地期間終了時に再契約を期待できるかもしれない。
最近のマンションは70年以上もつだろうし、70年後に住民の多くが再契約を望めば、区もそれを無視できないのではないかと思う。
ところで、このマンションに限らず、高額物件の売行きは最近も堅調なようですね。外国人による購入は一服したはずなので、相続税対策での需要が相変わらずあるということなのでしょうか。

[2944: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/187615
億ションの買い方。
最寄り駅が渋谷駅なら大丈夫。

[2945: マンション検討中さん]

ここは投資という観点より、ここが欲しいのか欲しくないのかということでしょうか。買っても住むこともないと思いますが、決して貸すことはないと思います。持っていることが幸せだと感じています。

[2946: 匿名さん]

>>2943 匿名さん
区にとっては安定した収入源だしね。
その頃人口減ってれば余計に。

[2947: 匿名さん]

>>2945 マンション検討中さん

凄い、コレクターですか！
でも、空き家にしておくのはもったいないですね。

[2948: 匿名さん]

>>2945 マンション検討中さん
フェラーリとかランボルギーニとかの高級車の所有者と同じような感覚ですかね。
ランボのベニーニョは1台3億6000万円くらいしますからね。
まあ、お金の使い道に困っている人のためのマンションということですか。

[2949: 検討板ユーザーさん]

>>2948 匿名さん
そんな感覚ですかね…
クルマもそうですが、役モノは値下がりしません。
別にお金の使い道に困ってはいないと思います。
欲しいものを買って持っていたいと思っているだけです。
10年経って買った値段で売れれば最高ですね（笑）

[2950: 匿名さん]

>>2949 検討板ユーザーさん
良いお金の使い方ですね！
羨ましいです。