パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2801: 匿名さん]

＞2780 匿名さん 17時間前
＞玄人は、出口を見据えて、
＞立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
＞専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。

＞中古の客は、マンション名＞価格＞眺望＞間取りで探す。
＞－例－
＞パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの２ＬＤＫ・前立てなし。な＞ければ赤坂タワーレジデンスでもいい。

賃貸運用→10年後売却と仮定し、間取りについてお尋ねします。
75㎡３ＬＤＫ、75㎡２ＬＤＫ、中住戸で、どちらのプランを選択するべきでしょうか。リビングが狭くなり、小部屋と田の字でもあえての３ＬＤＫブランドか、この価格帯で探す方にはＬＤを広く２ＬＤＫなのか。

2億まで・南向きの（２ＬＤＫ・３ＬＤＫ）、前立てなし、Ｊ、Ｉタイプで検討。

[2802: 匿名さん]

３ＬＤＫが最も需要があり、売りやすいと思いますよ。

[2803: 検討板ユーザーさん]

>>2802 匿名さん
1LDKは？

[2804: 匿名さん]

>2802：匿名さん
ありがとうございます！

売却のみならず、賃貸でも3LDK(75㎡) > 2LDK(75㎡) で、貸り手が早くつくものですか？

[2805: 匿名さん]

>>2795 マンション検討中さん
北参道も直結なんすか？GSK？
東京駅のは買いたいです

[2806: 匿名さん]

HとJの22階以上はまだ残ってますか？

[2807: 評判気になるさん]

水曜日の書き込みが極端に少ないのはなぜかな

[2808: 匿名さん]

私もHタイプ欲しいです。キャンセルでないかな？
だれか情報持ってませんか？

[2809: 口コミ知りたいさん]

>>2808 匿名さん
21階以下のＨタイプじゃダメなのですか？

[2810: 匿名さん]

欲しい部屋は早く動いてゲットしないと厳しいですね。第一期第１次でお買い得のめぼしいところは売れてしまいます。

[2811: 匿名]

>>2810 匿名さん
こんなに高いマンションでもお買い得部屋なんてあるのでしょうか？

[2812: 匿名さん]

>>2811 匿名さん

価格の絶対値ではなく、価値に対してどうかでしょう。
三億円の価値のあるものが二億円ならお買得。例えですよ。
新築は価格が歪みやすいから、お買得部屋は必ずあります。

[2813: 匿名さん]

>>2809 口コミ知りたいさん

21階以下でHタイプあるのでしょうか？
天井高とか仕様が違うって聞きましたが。

[2814: 口コミ知りたいさん]

>>2813 匿名さん
冊子の図面プランを見る限り、21階以下もHタイプの記載がありました。ちなみにJは無くなってました。

[2815: 匿名さん]

>>2814 口コミ知りたいさん

アルファベットが同じでも階数で間取は違ってくる場合がありますよ。
だから、階数・アルファベットの組み合わせ表記になっています。

[2816: 匿名さん]

全熱交換器>エントランス、て言い切るあたり
住みごこちより販売重視のの業者が
多いのかと思う。住むなら両方重要。

最近の数億越え物件で全熱交換器や
エアコンカセットでない風潮はちょっと
異常。

[2817: 口コミ知りたいさん]

>>2815 匿名さん
図面上、22階以上と同じ位置とサイズ感ですから間違いないかと。もちろん同じHでも22階と23階で違うように、その程度での平米数の違いはあると思いますが、タイプは同じ間取りと思います。ちなみにJは２つ分の部屋に分かれてました。つまり南の中住戸は低層階にはみ2タイプあるということですね。

[2818: 匿名さん]

>>2817 口コミ知りたいさん

あっ、その上に末広がりの微妙な話ではなく、例えば22階と31階のHとIのような違いを言ってます。同じアルファベットでも違うと思うので確認してください。

[2819: 匿名さん]

ここは天井が低いんですね。

[2820: 匿名さん]

上層階のキャンセル情報ありませんか？

[2821: マンション検討中さん]

>>2820 匿名さん
どのタイプ希望ですかー？予算は？

[2822: 匿名さん]

ここは平和ですね。きちんとした情報交換になっている。同じパークコートでも、文京区の板はひどい。

[2823: マンション検討中さん]

文京区って、マンション建てたら毎度のごとく反対運動で訴訟してるし、掲示板はいつも民度が低い。そのくせプライドだけは圧倒的に高くて、なんであんなところの住人と群れれ暮らしたいのかわからないよね。笑
圧倒的にこちらの方がいいし、選ぶ人もクレバー。まあ、文京区の人もほとんど買えないだろうからいいよね。

[2824: マンション検討中さん]

褒めるなら良いですが、一纏めにして根拠のない理由で貶すのはやめましょう。
どこの地区でも素晴らしい人もいればそうでない人もいるわけで結局は個人の問題です。

[2825: 匿名さん]

やっぱり冷やかし？

[2826: 匿名さん]

２８２５は２８２０に対してです

[2827: 名無しさん]

>>2826 匿名さん
そうでしょうね。買う気なら、営業と話せばよいだけですから。

[2828: マンション掲示板さん]

>>2827 名無しさん
冷やかしではなくて、営業がキャンセル動向をいち早くキャッチしようとしているのかも。

[2829: 検討板ユーザーさん]

>>2828 マンション掲示板さん
こんな掲示板で、しかも三井の営業そんな細かいことするかな?？

[2830: 匿名さん]

コンプライアンス的に上場企業はしないと思う。
顧客に電話かければ良いだけ。

[2831: マンション検討中さん]

購入者の方は手付金入れたんすか？

[2832: 匿名さん]

景気の先行きが怪しいですが、ここを買って大丈夫でしょうか？

[2833: 匿名さん]

何を根拠に？

[2834: 匿名さん]

パウエルが利上げ断行したことで景気後退で日経平均2万円割れ。。買ってしまった人たちがキャンセル相次がないか？

[2835: マンション検討中さん]

そんなことはないでしょう。渋谷の開発は続きますから…

[2836: 検討板ユーザーさん]

数千万くらいの値下がりなら１～２年の食費程度。キャンセルしないでしょうね。

[2837: 匿名さん]

渋谷のランドマークに成りうるタワーだし、青山パークタワーとはグレードが違うし、ここの価値は上がりこそすれ、落ちることはないでしょう。

[2838: マンション検討中さん]

>>2836 検討板ユーザーさん
そうですね、1年に500万?1,000万円の外食代は普通では…

[2839: 匿名さん]

やはり21階以下は全部は売らないみたいですね

[2840: 匿名さん]

販売開始当初から、総販売戸数355戸／505戸ですよ。

[2841: 検討板ユーザーさん]

>>2840 匿名さん
地権者住戸分ではなく、三井所有分の中で三井が売らずに持ち続ける可能性が高いようです。なので、販売戸数も355戸未満となるみたいですよ。

[2842: 匿名さん]

おいしい収益源だから手放したくなくなったか、売る自信がなくなったのか？どちらでしょうか？

[2843: 匿名さん]

https://mituikenta.com/?p=2402
これは腑に落ちる記事です。
モデルルームでも第一期１次では投資筋は少なく、実需の人が多いと言ってました。
倍率も最高で６倍、多くは２倍程度だったようです。
投資のプロが群がるほど割安ではないが、実需はついてくる絶妙な値付けという感じでしょうか。

[2844: 匿名さん]

株の含みで買うつもりならね

[2845: 匿名さん]

3年前は17000円台だった時もあったし、その後20000万台超えましたし、株も不動産も価格の上げ下げはあるのかと。
楽観視？とまではいきませんが、こんな事もあるよね。と思っています。

[2846: 検討板ユーザーさん]

>>2843 匿名さん
そもそもプロの不動産投資家は区分マンションには手を出さない。利回りが最低でも7、8%必要。キャピタルゲイン狙いしても短期譲渡で税金で持っていかれるので旨味が少ないし。
中国マナーや属性の良いサラリーマンにわか大家が今まで手を出していただけで、彼らは殆ど居なくなっただけのこと。

[2847: 匿名さん]

>>2842
やはり、定借物件でここまで高価格帯ではあまり多くは捌けないのではないですかね・・

[2848: 検討板ユーザーさん]

>>2847 匿名さん
一応平均2倍以上なら売れてるというのでは。
下層階は総額は1億以下でしょうから倍率もまだ上がるのでは無いですか。

[2849: 評判気になるさん]

景気良さそうな人、居なくなったね

[2850: 匿名さん]

美味しい収益源と聞いた。まあ本音はわかりませんがね。あと下層階もそこまでは下がらなそうだから、前立てあることを考えれば北向き以外は上層階選んだ方が良いのでは。

[2851: 匿名さん]

私も下層階の分譲対象の広い部屋は、景色が抜ける北向が多いせいもありますが、グロス価格は安くならないと聞いてます。勿論、上層階の同じ向きよりは単価は下がるでしょうが70m2クラスの北側角は億越えでしょう。

[2852: マンション検討中さん]

>>2851 匿名さん
60平米クラスも1億は割らないです。

[2853: 検討板ユーザーさん]

>>2849 評判気になるさん
そもそも株高といってもその儲けだけでここを買える人は殆どいないのでは。IPOで上場益を得た既存株主は別として、私は3億程度を株や外債で運用して今年は3000万程度の利益でした。つまり20億超を10%で回せて漸くここをポンと買える感じです。そんな人はそういないでしょうね。
当然オプションはたっぷり付ける余裕はできますが。

[2854: 匿名さん]

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4458-2018

ベスト3
ここの見学をして、決めて欲しかったですね。

[2855: 匿名さん]

しょーもない記事笑
モデルルームに生花がいけてたからですって。
ホスピタリティですって。
それが全部価格にのってますよ！って言いたい。
だから一番町は売れなかった。
立地と価格とそこそこのモデルルームでよし！

[2856: 通りがかりさん]

>>2855 匿名さん
それを言うとここは広告宣伝にお金をかけてないね。パンフもシンプルでこれだけかと思ったが、結局邪魔になるからこれで良い気もする。
でも、その安くした分の広告費を販売価格から引いてるようにも思えない値付けなので、契約の記念に豪華カタログを保管したかった気持ちもあるが。

[2857: マンション掲示板さん]

>>2856 通りがかりさん
積極的に売ろうとは思っていないのでは？

[2858: 匿名さん]

30階以下の2億前後の物件はほとんど一期で申し込みなかったし、今売れ残ってる高い部屋は売るの苦労するんだろうね
まあここの物件に限らずだが、定借だから余計にね…

[2859: 匿名さん]

>2858
ん？ちゃんと価格表見てます？３０階以上の２億前後の部屋は南側も北側もほぼ完売してるけど。適当なことは言いなさんな。

[2860: 匿名さん]

ここは完成したら凄くインパクトあると思います。定期借地で敬遠する人がいるお陰で買うことが出来ました。都心の定期借地の旨味を知っている人には有り難いことです。

[2861: 匿名さん]

やはり前払い地代というのがデカかった。

[2862: 匿名さん]

>>2860 匿名さん

都心の定借の旨味とは？

[2863: 匿名さん]

>>2859 匿名さん
30階以上ではなくて30階以下と書いてますよ

[2864: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2865: マンコミュファンさん]

>>2857 マンション掲示板さん
確かに他の物件の話をしたらそちらにすれば良いのではというような感じの態度だった。
それだけ売れる自信があるということか。

[2866: 匿名さん]

買って買ってとしつこく言われると評判が立ってしまったら致命的だからでしょう。この価格の定期借地、かなりチャレンジングな側面が強いですからね・・・

[2867: 匿名さん]

>>2860匿名さん
銀行の支店長にここの話をしたら定借でも70年間あり、間違いなくランドマーク的な有名物件になるので中古でも資産家が買いに来るから、是非買うと良いとのアドバイスでした。
確かに20年経って売却してもまだ50年は残っているし、その時ローン使うとしても属性が最高ランクの人達なので全く問題ないとのことでした。

[2868: 評判気になるさん]

>>2866 匿名さん
支離滅裂w

[2869: 匿名さん]

賃貸の借り手は付かないだろうし、出口戦略がリセール以外にないのが、ここの弱みかな。

[2870: 匿名さん]

>>2869 匿名さん
この近くに住不が高級賃貸を二棟建てると聞きました。坪2万以上出す借り手がいる証拠です。

[2871: 通りがかりさん]

ラトゥール？

[2872: 匿名さん]

>>2871 通りがかりさん
そうですね

[2873: 匿名さん]

>>2872 匿名さん
渋谷はこの後IT企業の再集積が進み高級賃貸需要もかなり見込めますね。

[2874: 匿名さん]

そういう連中は、分譲賃貸はショボいし借りないよ

[2875: 匿名さん]

定期借地権は、所有権の85%と言われています。
所有権で坪800とすれば坪700以下ならまずまず。坪600程度の部屋もありましたが、これはお宝物件。ここが竣工する頃の相場は、駅前再開発により坪1000以上とも言われています。その場合、より割安感が際立ちます。
更に都心の定期借地権は、中古マーケットでは所有権と同等で取引されています。（郊外は駄目です。）データに裏付けされた、こういった情報を持っているかいないかの情報格差が持っている人にとっては旨みです。もし所有権であったら、定期借地権で躊躇している人が参戦して、北中のように欲しくても手に入らないところを比較的容易く手に入れられるのですから。
これだけ潜在的に割安であれば、想定外のことがあっても、大きく値崩れする可能性は小さいでしょう。（最上階は別ですが、気にしない人が買うのでまあ、いいでしょう。）

[2876: 評判気になるさん]

>>2867 匿名さん
どの銀行、支店長でしょうか？区分マンションの評価方法が間違えっていませんか？
毎週水曜日になると書き込みが激減するんです。そう言えば不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。

[2877: 匿名さん]

>>2873 匿名さん

こういう、自分は違うのに他人の価値観を根拠レスで語る人、この掲示板にたくさんいますよね。
ここは比較的マトモな板だったのに、検討してないただ、ネガりたい人が入ってくるとここも潮時かな。

[2878: 匿名さん]

>>2875 匿名さん
都心部で中古マンションの検索してみると、相場よりかなり安いなと思うのは定借物件がほとんど

[2879: 匿名さん]

＞駅前再開発により坪1000以上とも言われています。

ここは駅徒歩10分かかりますよ。

[2880: 匿名さん]

>>2879 匿名さん

マンションの中古市場価格は、新築価格に連動します。新築相場が上がれば中古相場も上がります。
既に相当程度、不動産相場が上限にきており、上昇余地が少ないのは事実ですが、だからこそまだ上昇余地がある立地を厳選する必要があります。
渋谷周辺は、その数少ない立地だと思っています。人が集まる商業地域を抱え、インバウンド需要の増加も見込め、オフィスも増える大規模再開発。
これと同等の再開発地域は、都内では品川、虎ノ門など限られています。

[2881: 匿名さん]

>>2874 匿名さん
確かにオーナー系は買うだろうけどその下の幹部レベルは高級賃貸の可能性はかなりあるでしょう。分譲賃貸がしょぼい？
それに万が一賃貸で借り手が居ないなくても別に投資のためだけに買うわけでは無いので大丈夫。

[2882: 匿名さん]

渋谷駅前再開発に関しては確かにその通りなんですが、ここは隣駅の渋谷ー神泉駅間くらい距離が離れている場所ですから、不動産価値に寄与する恩恵はかなり薄まります。
どちらかと言うと、代々木公園物件かな。

最悪どちらに転んでも、ホームページでプッシュしているように、そういう『混沌を遊べ』ばよろしいかと思います。

[2883: 匿名さん]

渋谷駅徒歩８分物件で渋谷再開発の恩恵が薄まるわけないでしょ。。

[2884: 匿名さん]

将来のことは誰にもわかりません。色々とリスクを並べて買わない選択もありだと思います。
各自でリスク許容度が違うでしょうから。私は不確実さの幅を評価し、リスクが許容範囲だと思ったので買いました。もしかしたら、キャピタルゲインを出すことには負けるかも知れませんが、想定家賃での下落率やこれまでの買い換えで得た利益が吹き飛ぶような下落リスクには勝てると思い買いました。

[2885: 匿名さん]

>>2877 匿名さん
自分は違うのに他人の価値観？何のこと？
根拠は言ってますよ、集積が進むと。
しかも、契約しましたが。
買いもしないネガはあなたですよね。

[2886: 匿名さん]

>>2877 匿名さん

失礼。2874への返信のつもりが間違えました。ごめんなさい。私も購入者です。

[2887: 匿名さん]

>>2879 匿名さん
再開発は駅前だけではなく、アベマタワー、パルコの建替はここなら4分程度。
駅10分(距離的には8分)といっても郊外の駅からとは違い、要するに徒歩圏に渋谷駅があるという凄い立地に建つタワーですよ。

[2888: 匿名さん]

>>2886 匿名さん
そうでしたか。
気になさらないでください。
根拠のないネガは無視するのが一番ですね。

[2889: 匿名さん]

>>2876 評判気になるさん
その支店長はメガの首都圏の支店長で3Aの中古の融資の実績が多くあるので間違いはないと思いますが。区分の評価方法が間違ってる？定借の話をしているのに区分？分かるように説明を。

[2890: 評判気になるさん]

>>2889 匿名さん
でしたらぜひその銀行名と支店長名を教えていただきたい。
RCの耐用年数47年に対し、定借70年だから20年経ってもまだ50年残ってるから大丈夫なんてとても支店長からの発言と思えません。なのでぜひそのメガバンク、その支店長を教えていただきたい。いくら定借が70年だからとは言え、法定耐用年数は47年です。もう一度聞きます、その支店長は誰ですか？

[2891: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
あなたが言ってるのは一般属性の人のローン付の話。私が言ってるのは別に担保がどうこうなど関係ない最高属性の世界の話。別に他にここの何十倍の不動産があれは耐用年数なんてどうでも良いのです。
あなたの知らない、教科書的なこととは違う世界があることを理解した方が良いと思います。

[2894: 匿名さん]

[No.2892～本レスは､他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2895: 評判気になるさん]

>>2894 匿名さん
小学生を叩く大人たちへ
自分の都合の良いように平気で嘘をつく大人たちへ
もう一度言います、法定耐用年数は47年です！法定耐用年数を超えた融資問題について本日毎日新聞にニュース上がっています。

[2896: 匿名さん]

その支店長さんって
渋谷の街の上空を飛行機通過が始まれば騒音と落下物リスクで
資産価値が下がるかもしれないって想定はしてないんですかね？
いろんなニュースでやってるから飛行機通過を知らないわけはないのに

[2897: マンション検討中さん]

買うか買わないかは、いずれにしても自分で決めることです。お互いの意見ということでよろしいのでは…
ここは今後の開発もあるし有望ですが、定借のため限界もあります。とはいえ、定借でないと、出ない物件でもあります。

[2898: 匿名さん]

横レス失礼
耐用年数とか難しい事は分からないけど、都内メガバンク有力支店3行全てで不動産購入目的の融資断られたのは事実
通常融資ではその何十倍でも借入可だけど
別に飛行ルートとか個別事情関係なく、どこも定借のみが理由で、自己資金が何割だろうが無理だと。

各支店間で意思統一されてるかも疑問だし、資産価値を吟味すれば一律NGってのはなんだかなぁとは思うけど、大手銀行なんてそんなもんだよ
中古融資現時点でOK出したって、現実に売る時には責任取る必要もないから、何とでも言うよ

[2899: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
定借は関係ないですけど、築３０年超の区分マンション数年前に投資で買った時、メガバンクで２０年で借入でしました。金利上がってもよければ３０年でも借りられそうな話でした。

定借が借入きついのは理解するけど、耐用年数の関係でも、定借でも即だめってことは無いかと。

[2900: 匿名さん]

はなから購入する気のない人はスルーしましょう。この辺は、ＮＨＫも建て替えしたら見違える。そういう想像力が働かない人は再開発の恩恵に預かれない。
いずれにしても、この立地、中古の下値は限定的だから大損する可能性は低いのに、値上がりする可能性もある。悪くないと思います。
2,3千万円下がったところで、ローンの支払いに困らない人なら数年住めば元がとれますよ。

[2901: 評判気になるさん]

>>2899 匿名さん
当初私が言った内容から若干変わってきています。
耐用年数を超えた融資、別途共担入れられる物件があれば、耐用年数と借地権の関係は直結しません。
そもそも土地に対する所有権、借地権ですから、土地に耐用年数ありません。

定借70年だから、20年経ってもまだ50年あるから大丈夫と某メガバンクの支店長が言っていたとありえない話を言っている人がいるから自分の意見を述べただけです。

土地は消耗しないから耐用年数なくて、減価償却もない。ただ定借は所有権と違って他人の保有ものを期間限定で借りることを念頭に入れたうえ、この物件を検討したほうがよいでは？

[2902: 評判気になるさん]

>>2901 評判気になるさん
そして、もう一つ
水曜日になると、書き込みが激減するんです。不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。
もうこれ以上に言いません。

[2903: 匿名さん]

先オプで数千万溶かした場合手付金返してもらえるんだろうか

[2904: 匿名さん]

>>2903 匿名さん

な訳ない。

[2905: 匿名さん]

>>2901 評判気になるさん
いまいち日本語が上手く無いようですね。前段で書いていることがよくわからないです。
それは良いとして、私の言っていることが理解できないようなので最後にしますが、
まず、定借期間が70年あれば例えば20年経ってもまだ50年残っているので、この物件なら高属性の人が買いに来る物件だということ。
そしてそれらの高属性の人たちなら、定借であろうが所有権であろうが銀行はローンをつけるということです。そういう意味でとても良い物件だということを言っているのです。
あなたはここで何をしたいのかな？
私はあくまでも高属性の人たちが中古でもそういう買い方を出来る物件だと言っているまでです。
あなたは一般属性の話をしてるだけのこと。
そんな当たり前の話は誰でも分かっています。
理解できないならこれ以上回答は不要。
ここを契約してから発言をしてください。

[2906: マンション検討中さん]

>>2898 匿名さん
新築時点でここのローンが下りないのはあなたのに何か問題があるだけのことです。
自己資金が何割でも無理？フルローンで下りる人もいると思いますよ。

[2907: 匿名さん]

一億までなら簡単にメガバンクのローン通る。
一億以上は審査厳しくなるけど
属性収入問題なければ審査は通る。
メガバンク通らないとかないよ。

[2908: マンション検討中さん]

いやぁ二期がいよいよ来ましたねホームページに！
価格が気になルゥ！
流石に１億以下にはならないかなぁ、、どうなんだろう。
価格表は来年かしらね

[2909: 通りがかりさん]

>>2906 マンション検討中さん
この人は居住用じゃなくて投資用なのかもしれませんよ。でも、私は大した属性じゃありませんが、ローン引けましたけど。

たぶん、銀行の担当者が気を使って、「定借だから」と言ったのだと思われます。

[2910: マンション検討中さん]

やっぱり二次は、40平米代は人気になるのでしょうか？

[2911: 匿名さん]

人気になるとは思いますよ。予算1億以内なら40平米しか買えませんからね。このグレードのマンションならとりあえず1つは持っておきたいと思う人もいるでしょうし。

[2912: 匿名さん]

>>2906 マンション検討中さん
「ローン」ではなく「融資」ね

個人の住宅ローンならいくらでも通るよ、新築時は。
3億以上の転売市場は融資が付くかどうかに相当左右されるのは事実
その観点からここはそう跳ねないのではと言ってるだけ
この物件がメガバンクで全て融資付かなかったというのは紛れも無い事実
年商10億とかの超小規模企業ではない上、通常融資は普通におりてる状況下でね

[2913: 匿名さん]

第一期は、当初100戸売り出し予定でしたが、全部売れたのでしょうか？
第二期一次が40戸なら順調ですね。

[2914: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
現金で買おうと思いましたが、2年後買値に戻ってくるまでロールし続けて戻らなかったらアウトですね

[2915: 匿名さん]

2年先で良かった良かった。

[2916: 匿名さん]

47年で資産価値なくなるってミスリードしてるの？
47年で減価償却されて税制度上の価値が評価額1円になるだけで、住めなくなるわけでも売れなくなるわけでもないと思うが。
そこまで使い潰せば経費として計上する取得費はなくなるが、むしろ固定資産税安くて良くない？
税制上の価値がなくなったら、何が困るの？

[2917: マンション検討中さん]

いったい全部でいくつ売却するんだうね？355から大幅に減ると予想します。

[2918: マンション掲示板さん]

>>2912 匿名さん
随分わかった風な言い方だが、意味不明。
うちは自己使用でも、投資用どちらでもここは借りられるけど。
定借だから借りられないわけないだろ。

[2919: 匿名さん]

HP見ると下層階も含めて売り出し40戸しかない予定か
株は完全に下落トレンド入ったし、不動産も来年は厳しくなるね

[2920: 匿名さん]

これだけ株が下がると、反転した時の上昇が凄いだろうな。トランプとシュウキンペイが手打ちして、FRBが利上げを止めたら爆上げ必至。
また、二年も先の物件、落ち着きましょう。

[2921: 匿名さん]

買うなら寧ろ今がチャンスだね。

[2922: 匿名さん]

株なんて一時的に半額になることは折り込み済。
マンション価格もこの10年、所謂新価格、新々価格で高すぎると言われた時期があり、リーマンなどで一時的に下がったが、結果として新々価格より高くなってるのが現状。
あまり目先の短期的な価格変動に惑わされない方がいいですよ。
株も不動産も何十年単位のお付き合いですから。
投機筋なら別ですが。

[2923: 匿名さん]

急に書込み減っちゃいましたね…

[2924: 評判気になるさん]

>>2923 匿名さん

誠に勝手ながら2018年12月25日（火）～2019年1月10日（木）の期間は冬季休業とさせていただきます。

[2925: 匿名さん]

スーモに第2期1次の間取りがで出ますね。
40m2台は流石に億越えはないでしょう。
7000万円台があるかな？

[2926: 評判気になるさん]

>>2924 評判気になるさん
なるほど。
でもむしろネガの書き込みが減ったように思うのは俺だけかな。
ライバルデベがネガを書き込んでたりして。

[2927: 名無しさん]

>>2925 匿名さん
いい間取りもありますね

[2928: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/183277
ここはかなり値上がりが期待できる条件が揃ってます。

[2929: マンコミュファンさん]

>>2928 匿名さん

ダイアモンドですか、、、なんだか怪しいですね

[2930: 匿名さん]

何を信じるかはあなた次第。

[2931: 匿名さん]

>>2928 匿名さん
タワーや大規模の方が資産性が高いって、完全に主観じゃん。

[2932: 匿名さん]

この将来価値格付けを見るとPC渋谷乗ってないですね
昨年の見ると都心部の定借も考慮されてるはずですが…

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39384830W8A221C1X11000/

[2933: 匿名さん]

>>2931 匿名さん

客観的データですよ。

[2934: マンション検討中さん]

>>2928
品川のシティタワーに代表されるように、やはり一般的に定借物件は売りにくいので極端に安く値付けされる物件があると美味しいこともあるよね、という話しでしかなくて、強気に出た定借物件に果たして旨味があるかどうか・・と思うのだけれど。違うのかなあ・・

[2935: 匿名さん]

>>2934 マンション検討中さん

品川シティタワーは例外って書いてあるじゃん。それを除いても定借として妥当な値付けなら、都心の貴重な立地なら所有権と同様に売買されるから、割安な分だけ美味しいということ。
まあ、理解できない人は他を当たれ、お呼びじゃないでいいんじゃない。

[2936: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
ソースは？

[2937: 匿名さん]

過去の実績データです。記事に具体的数字も書いてあるのに、逆に完全な主観とか読めるあたり、もうそこは読解力の問題かと。

[2938: 匿名さん]

>>2935 匿名さん
>>2934 マンション検討中さん
中古も売りにくいなか、CT品川は年間20件成約してるから売りにくいことは無いと思う。
今年も22件売り出して20件成約、残2件だね。
高騰110%の価格でも割安だからだろうね。

[2939: 匿名さん]

以上、過去の実績でした。
結論、シティタワー品川でさえ、
定借は割安感で売れる。

[2940: 匿名さん]

あの記事にマンション販売時期のデータないよね。
マンションの販売時期の相場が安ければ現地点の値上がり率は高くなるんだから、マンションを選んで結果を操作することも可能。
販売時期が3年違えば相場もガラッと変わる。
少なくとも販売年次ごとのマンション騰落率で比較しない意味ないでしょ。

[2941: 匿名さん]

渋谷に住む楽しさを教えて？
楽しそうな気がするけど、渋谷という地を楽しめないなら、落ち着いたところで
いいかなと思ってしまう。
代々木公園ですぐに走れるのはいいなと思う。

[2942: 匿名さん]

要するに、定借という括りでいっしょくたにしていては、美味しい定借にはありつけないということです。
定借の目利きがきかない人は手を出さない方が無難です。

[2943: 匿名さん]

ここの地主は渋谷区ですよね。
物件概要には「※建物存続期間は2093年9月30日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。」と書いてあるけど、渋谷区が地主だったら、借地期間終了時に再契約を期待できるかもしれない。
最近のマンションは70年以上もつだろうし、70年後に住民の多くが再契約を望めば、区もそれを無視できないのではないかと思う。
ところで、このマンションに限らず、高額物件の売行きは最近も堅調なようですね。外国人による購入は一服したはずなので、相続税対策での需要が相変わらずあるということなのでしょうか。

[2944: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/187615
億ションの買い方。
最寄り駅が渋谷駅なら大丈夫。

[2945: マンション検討中さん]

ここは投資という観点より、ここが欲しいのか欲しくないのかということでしょうか。買っても住むこともないと思いますが、決して貸すことはないと思います。持っていることが幸せだと感じています。

[2946: 匿名さん]

>>2943 匿名さん
区にとっては安定した収入源だしね。
その頃人口減ってれば余計に。

[2947: 匿名さん]

>>2945 マンション検討中さん

凄い、コレクターですか！
でも、空き家にしておくのはもったいないですね。

[2948: 匿名さん]

>>2945 マンション検討中さん
フェラーリとかランボルギーニとかの高級車の所有者と同じような感覚ですかね。
ランボのベニーニョは1台3億6000万円くらいしますからね。
まあ、お金の使い道に困っている人のためのマンションということですか。

[2949: 検討板ユーザーさん]

>>2948 匿名さん
そんな感覚ですかね…
クルマもそうですが、役モノは値下がりしません。
別にお金の使い道に困ってはいないと思います。
欲しいものを買って持っていたいと思っているだけです。
10年経って買った値段で売れれば最高ですね（笑）

[2950: 匿名さん]

>>2949 検討板ユーザーさん
良いお金の使い方ですね！
羨ましいです。

[2951: 匿名さん]

>>2949 検討板ユーザーさん
素敵な感覚をお持ちですね
やはりセンスの良いマンションには2949さんのような方が多く集まるのでしょうね

[2952: 匿名さん]

うわ～、そんな人が多く集まったら、普通のサラリーマン一馬力のうちは浮いちゃいますね…

[2953: 住民板ユーザーさん2]

バリバリのセンスあるヤツだけが買えるマンションだよ。
デザインみりゃ、わかんべ。

[2954: 評判気になるさん]

>>2952 匿名さん
ある意味純粋なサラリーマンでここを買えるのはスーパーサラリーマンだからそれはそれでたいしたものですよ。
ここを所有するという分には立場は同じだから気にすることは全くないと思います。

[2955: 匿名さん]

>>2943

再契約はあり得るかもですが、区も築70年の老朽化マンション残すよりかデベと組んで新事業やった方が更に儲かるかもなので期待はしない方が良いんじゃないのですかね。

70年後は今生きてる人達は子供も含めてほぼ亡くなってるので、考える必要も無い事かなと思いますけれども。

[2956: 匿名さん]

着地点は、残り20年からはほぼ賃貸でしょう。
管理組合は、三井への委託なので最後まで可もなく不可もなく、きれいにメンテするでしょう。

[2957: マンション検討中さん]

カッコ良い。とにかく、カッコ良い。
仕様が良いと言うより
デザインとコンセプト最優先で
エッジの効いたブランド物件。
まさに発信地渋谷にぴたり。
こんな物件なかなかないからね。

[2958: 匿名さん]

>>2955 匿名さん
自分の子供がその子供にたいして「この不良債権どうする？」って悩むだろうことに思いが至らないのが、定期借地に騙される人特有の思考の浅さ。

[2959: 匿名さん]

>>2958 匿名さん

えっ？子供からしたら相続税は安いし、賃貸需要には困らないし、正に相続にはピッタリですよ。
お父ちゃんありがとう、でしょう。

[2960: 匿名さん]

固定資産税も安い。

[2961: マンション検討中さん]

むしろ地方の土地持ってたほうが不良債権。ここなら残らないし、子供に残すつもりもないので、後腐れないかと。

考え方によると思いますが、買いたい人が買いたいと思える金額で買えればそれでいいのでは

キャピタルゲインだ！と沸くもよし、代々木公園近い！という実需もよし

ただ狭いだけ

[2962: 匿名さん]

あと、価格の割に間口狭く間取りは
住み心地微妙。
しかし、それを上回る外観と共有部設計。
他人に自慢できる格好良さ。

[2963: 匿名さん]

そうそう、相続しても売れない貸せないで収益力を生まず固定資産税や維持費など経費ばかり掛かるのが負動産。都心一等地の不動産が負動産になるはずないのにね。
2958はただケチつけたいだけなんでしょう。

[2964: 匿名さん]

買えない人があちこちの高級物件でネガるのは良くある。
それに対するレスを書きこんで煽りを加速させる人もいる。
ネガはネガで参考なるか検討しつつ、まったり行きましょう。

[2965: 匿名さん]

ここの掲示版は一億円台で見栄を張る人が多い物件ですよね。
ここの角部屋検討してたけど、仕様とプール、目の前の公園などに惹かれて次期でコート神宮外苑にしました。
ここで2.5億出せる人は素直に尊敬します。

[2966: 匿名さん]

>>2965 匿名さん
それは、素直ではなく皮肉と言います。外苑もいいマンションなのて当たるといいですね。
素直に応援しています。

[2967: 匿名さん]

ここと神宮外苑煽ってる人いるから、あまり釣られないでね。

[2968: 匿名さん]

武蔵小山だと相手にされないから、今度は
ザコート神宮外苑が煽ってる設定ですか。

[2969: マンション検討中さん]

檜町、北仲とここ渋谷は、コンセプト、デザインともに唯一無二のステキなマンションなのではないでしょうか。ここは定借ということで、少し人気が出ないようですが…

[2970: 匿名さん]

人気がないおかげで買えました。
完成して実物を見たら人気がでると思います。
後２年ですね。楽しみです。

[2971: 匿名さん]

檜町はデザイン良いけど
北仲はデザインは普通だと思う。
横浜だからコスパ良いから大人気になった。

[2972: 匿名さん]

将来、売る時に苦労しなければいいのだけれど。きっと苦労するだろうな～と思うと、なかなか買えません。。。

[2973: 匿名さん]

>>2963 匿名さん
残存年数が少ない定期借地が不良債権ということでしょ？
誰しも思うことですが。

[2974: 匿名さん]

それでいいんです。
定借というだけで十把一絡げ、郊外と都心一等地の不動産価値の差を認識できない人がいるおかげで倍率が落ちるのですから。
渋谷美竹も新築販売のときはそうでした。
ここは、美竹とはグレードが全く違うので、更に価値があります。

[2975: 匿名さん]

グレード上げた以上に価格上げたんだよね・・

[2976: 匿名さん]

渋谷がいつの間にか｢池袋化｣しているとか

[2977: 匿名さん]

定借の期間が70年間もあるので、都心一等地の物件であれば、新築時に買う人は定借であることのデメリットを考えなくてもいいということですか。
このマンションならば、投資で買う人も、実需で買う人も、遅くとも20年以内に売却するつもりであれば、定借だから買い手がつかないとか安くしないと売れないとかいうことはなさそうですかね。
さすがに、30～40年後くらいになると、定借であることのデメリットが出てきてしまうのかな。そのときは、渋谷区が定借の再契約も検討すると言ってくれれば、大丈夫なのかな。まあ、今そこまで考えなくてもよいのかな。
あと、スレの投稿日時の表示がマイナスになっていますが、おかしくないですか？

[2978: 匿名さん]

定借お得だよね

[2979: 評判気になるさん]

>>2977 匿名さん
40年住んだ後あたりからは賃料との比較で売買されるのではないですか。
75平米の部屋で新築時月坪2.5万円程度のものが残り30年の賃料として坪1万円程度とすれば75平米だと8000万円以上になるので、部屋次第ですが、充分元は取れますね。
売れなければその賃料で貸せば良いわけだし、
つまりデメリットにはならないでしょう。

[2980: 評判気になるさん]

>>2975 匿名さん
それはそうですね。
でも、あまりの強気に要望が出ない部屋は結果的に割安となり逆に人気が出たようだし、デベも値付けには苦労してそうですね。

[2981: 匿名さん]

>>2979 評判気になるさん
なるほど、有難うございます。
つまり、売れなければ解体まで所有して貸し続けるという覚悟があれば、ずっと持ち続けてもいい、そうでなければ、20年以内に売却した方がいいということでしょうね。
定借マンションには神社が地主の物件もあり、そのような物件では定借の再契約が期待できるのかなと思いますが、地主が渋谷区だと再契約をあてにしない方がいいでしょうね。

[2982: 匿名さん]

地主がだれであろうと、定借で何十年も先の再契約をあてにするという発想がわからない。また、再契約したところで所有権ではないのだから、何も変わらない。定借で期限が決まっていることは不確定性がなく出口戦略が建てやすいというメリットなのに、これが再契約で70年延びたら建物の建て替えなど、却って面倒を抱え込むことになる。

都心一等地の利用権が不良債権化する心配をするのも理解できない。

そのような発想をする人は定借に向かないのでここは止めましょう。

[2983: マンション検討中さん]

北向きでなければ地代を除けば坪550万円くらい、定借が7掛けとして所有権だと坪800万円くらいです。割安とまでは言えないけど、悪くはないですよね…デザインも良いし！

[2984: 匿名さん]

>>2982 匿名さん
いえ、そういうことではなく、定借でも再契約を見込める方が、期間満了時の選択肢が増えていいのではないかということですよ。
仮に再契約が可能であっても、それは義務ではないので、70年後の時点で再契約しないで解体した方が有利だと思えば、再契約しなければいいだけのことです。
このマンションもメンテナンス次第で70年以上はもつだろうから、再契約の選択肢があっても別に邪魔にはならないでしょう。
再契約されることで面倒を抱え込みたくなければ、再契約された時点（当初の定借が切れた時点）で売却すればいいのではないですか？ いくらで売れるか分からないけど、解体すれば価値ゼロのものについて対価を得られるわけだから、悪くはないのでは？

[2985: 匿名さん]

>>2984 匿名さん

現時点で再契約の可能性をあれこれ議論する意味がない。不確定性が大きすぎ確率さえはじけないので意思決定の材料になり得ない。

[2986: 匿名さん]

物件の購入動機なんて
大抵不確定要素だよ。
経済行動学なんざ
合理性の大局だしね。

[2987: 匿名さん]

>>2985 匿名さん ほか
皆さんの書込みを見て、このマンションに関しては、渋谷区が地主なので、再契約の可能性はないという前提でよい（というか、現時点ではそう前提せざるを得ない）と思いました。
いろいろご意見ありがとうございました。

[2988: 匿名さん]

モデルルームで定期借地権の資料もらったでしょう、再契約はなく解体になります。ここではないが確か三井の地権者向け資料では出ていかない場合、裁判にするので安心だという旨が書いてある。

プラウド南麻布かどこかは解体するか未定だから解体積立金はなかった気がする。
契約の重要性を無視して淡い期待する人がいるなんて残念だね…

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん
定借マンションである以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書くのは当然でしょう。
「再契約の可能性あります」なんて書いたら、そもそも定期借地権にならないです。
建前はともかく、事実上、再契約を期待できるのかどうかが知りたかったのです。

また、「出ていかない場合、裁判にする」というのは、重要なポイントですね。
このマンションを分譲時に買えるような人は、皆さん約束をきちんと守るでしょうけど、70年後にどんな人が住民になっているかは分からないですよね。
中には居座ろうとする人が一人や二人いてもおかしくないので、立退き訴訟をしていたら、最悪の場合、借地期限までに解体工事が終わらないおそれがあります。また、このマンションの地主は営利企業ではなく地方自治体なので、居座りたい住民が「区民を追い出すのはけしからん。渋谷区は再契約に応じるべきだ」などと言い出して、住民が知合いの区議に働きかけたりしたら、政治問題化して渋谷区も対応に困るでしょう。
そういうトラブルに巻き込まれかねないことを考えたら、やはりこのマンションは20年以内に転売するという心づもりで買うのが最も無難なように思えてきました。

あと、定借なのに解体積立金がないマンションがあるって本当ですか？
パークコート神宮前とかパークタワー西新宿エムズポートのような、地主が神社であって再契約がある程度期待できそうな定借マンションでも解体積立金は一応あるはずなのですが、積み立てなくて大丈夫なのでしょうか。
もしかしたら、そのマンションでは、実は裏で定借を再契約するという密約が地主とデベロッパーとの間でなされているのですかね。

[2990: 匿名さん]

契約が建前とは？
日本も中華人民共和国？

[2991: 匿名さん]

>>2990 匿名さん
揚げ足取りのコメントに答える必要はないけど、一応答えておくと、定期借地権の場合は、借地期間の終了時に借主は退去しなければならない。ただ、定借であっても再契約が禁止されているわけではない。
借地期間満了時に、貸主と借主が新たに合意して定借を再契約することは可能です。
ただ、それはあくまでも借地期間終了時の交渉の話しであって、当初の定借契約時に再契約することを約束したのでは、そもそも定借にならない。
なので、定借である以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書かざるを得ない。
その場合でも、定借終了時に当事者の合意で定借を再契約することは何ら違法ではない。
これでお分かりですか？

[2992: 匿名さん]

もう、何がいいたいの、この人。
当たり前のことを長々と。
そもそも、再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられないし、全く意味のない質問。

[2993: 評判気になるさん]

>>2988 匿名さん
貸借で裁判？
決められた年限で賃貸借は終わり絶対に裁判にならないのが定借。
誰かが書いてる通り貸主と借主が合意すれば再契約はあり得ますが、まず借主側の合意がまとまるとは思えませんね。
法律が分からずに淡い？期待を持って買うのはやめましょう。そういう考えはごね得体質の人の考えですよ。だいたいその時ここをのぞいている人の大半はこの世にはいないでしょうし。

[2994: マンション検討中さん]

借主が定借後も不法占拠して出ていかなかった場合、裁判か強制執行ということでしょう

自分考えの要旨を適切にまとめることができず、まとまりなく長々と主張しててあれですね…

[2995: 匿名さん]

なんか購入検討に無意味な書き込みで埋め尽くされた感がありますね…

ここは高台の直基礎で外観デザインも秀逸、共用部も個性的で類似物件はなし。最寄り駅が大規模再開発の渋谷駅でありながら、閑静な住環境。日常の買い物も西武食品館など困らない。
それなのに、今の新築相場としては定借のおかげで比較的目に優しい。築年数からしても暫く競合物件は見当たらない。
魅力的なマンションだと思います。

[2996: 匿名さん]

みんなやっぱりなんだかんだ屁理屈をこじつけてても、結局 所有権が欲しいんだねえW

[2997: 匿名さん]

なんで再契約なんて意味不明な話が出ているか分からん。マンション住民が自分勝手な理由から騒いだって政治が動くわけないじゃん…
新築としてデベロッパーが区に支払える金額以上の金額を住民が団結して新たに払い込むなら可能性はあるかもだが、そんな負担のある住民合意はまず無理でしょ。

[2998: 匿名さん]

>>2992 匿名さん
「何がいいたいの」って、書いてある通りですよ。
「当たり前のことを長々と」書きたくないのは、こちらも同じ。>>2990 匿名さん の質問に答えただけ。定借をご存知の人には無駄な回答であったとは思います。

いずれにしても、このマンションに関して再契約の可能性はないと皆さんがお考えであることはよく分かりました。「再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられない」ということは、再契約はできないと思っておいた方がよいということでしょう。それを前提に考えます。

[2999: 匿名さん]

新年ですので、検討版に戻りませんか。

[3000: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]