パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2801: 匿名さん]

＞2780 匿名さん 17時間前
＞玄人は、出口を見据えて、
＞立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
＞専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。

＞中古の客は、マンション名＞価格＞眺望＞間取りで探す。
＞－例－
＞パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの２ＬＤＫ・前立てなし。な＞ければ赤坂タワーレジデンスでもいい。

賃貸運用→10年後売却と仮定し、間取りについてお尋ねします。
75㎡３ＬＤＫ、75㎡２ＬＤＫ、中住戸で、どちらのプランを選択するべきでしょうか。リビングが狭くなり、小部屋と田の字でもあえての３ＬＤＫブランドか、この価格帯で探す方にはＬＤを広く２ＬＤＫなのか。

2億まで・南向きの（２ＬＤＫ・３ＬＤＫ）、前立てなし、Ｊ、Ｉタイプで検討。

[2802: 匿名さん]

３ＬＤＫが最も需要があり、売りやすいと思いますよ。

[2803: 検討板ユーザーさん]

>>2802 匿名さん
1LDKは？

[2804: 匿名さん]

>2802：匿名さん
ありがとうございます！

売却のみならず、賃貸でも3LDK(75㎡) > 2LDK(75㎡) で、貸り手が早くつくものですか？

[2805: 匿名さん]

>>2795 マンション検討中さん
北参道も直結なんすか？GSK？
東京駅のは買いたいです

[2806: 匿名さん]

HとJの22階以上はまだ残ってますか？

[2807: 評判気になるさん]

水曜日の書き込みが極端に少ないのはなぜかな

[2808: 匿名さん]

私もHタイプ欲しいです。キャンセルでないかな？
だれか情報持ってませんか？

[2809: 口コミ知りたいさん]

>>2808 匿名さん
21階以下のＨタイプじゃダメなのですか？

[2810: 匿名さん]

欲しい部屋は早く動いてゲットしないと厳しいですね。第一期第１次でお買い得のめぼしいところは売れてしまいます。

[2811: 匿名]

>>2810 匿名さん
こんなに高いマンションでもお買い得部屋なんてあるのでしょうか？

[2812: 匿名さん]

>>2811 匿名さん

価格の絶対値ではなく、価値に対してどうかでしょう。
三億円の価値のあるものが二億円ならお買得。例えですよ。
新築は価格が歪みやすいから、お買得部屋は必ずあります。

[2813: 匿名さん]

>>2809 口コミ知りたいさん

21階以下でHタイプあるのでしょうか？
天井高とか仕様が違うって聞きましたが。

[2814: 口コミ知りたいさん]

>>2813 匿名さん
冊子の図面プランを見る限り、21階以下もHタイプの記載がありました。ちなみにJは無くなってました。

[2815: 匿名さん]

>>2814 口コミ知りたいさん

アルファベットが同じでも階数で間取は違ってくる場合がありますよ。
だから、階数・アルファベットの組み合わせ表記になっています。

[2816: 匿名さん]

全熱交換器>エントランス、て言い切るあたり
住みごこちより販売重視のの業者が
多いのかと思う。住むなら両方重要。

最近の数億越え物件で全熱交換器や
エアコンカセットでない風潮はちょっと
異常。

[2817: 口コミ知りたいさん]

>>2815 匿名さん
図面上、22階以上と同じ位置とサイズ感ですから間違いないかと。もちろん同じHでも22階と23階で違うように、その程度での平米数の違いはあると思いますが、タイプは同じ間取りと思います。ちなみにJは２つ分の部屋に分かれてました。つまり南の中住戸は低層階にはみ2タイプあるということですね。

[2818: 匿名さん]

>>2817 口コミ知りたいさん

あっ、その上に末広がりの微妙な話ではなく、例えば22階と31階のHとIのような違いを言ってます。同じアルファベットでも違うと思うので確認してください。

[2819: 匿名さん]

ここは天井が低いんですね。

[2820: 匿名さん]

上層階のキャンセル情報ありませんか？

[2821: マンション検討中さん]

>>2820 匿名さん
どのタイプ希望ですかー？予算は？

[2822: 匿名さん]

ここは平和ですね。きちんとした情報交換になっている。同じパークコートでも、文京区の板はひどい。

[2823: マンション検討中さん]

文京区って、マンション建てたら毎度のごとく反対運動で訴訟してるし、掲示板はいつも民度が低い。そのくせプライドだけは圧倒的に高くて、なんであんなところの住人と群れれ暮らしたいのかわからないよね。笑
圧倒的にこちらの方がいいし、選ぶ人もクレバー。まあ、文京区の人もほとんど買えないだろうからいいよね。

[2824: マンション検討中さん]

褒めるなら良いですが、一纏めにして根拠のない理由で貶すのはやめましょう。
どこの地区でも素晴らしい人もいればそうでない人もいるわけで結局は個人の問題です。

[2825: 匿名さん]

やっぱり冷やかし？

[2826: 匿名さん]

２８２５は２８２０に対してです

[2827: 名無しさん]

>>2826 匿名さん
そうでしょうね。買う気なら、営業と話せばよいだけですから。

[2828: マンション掲示板さん]

>>2827 名無しさん
冷やかしではなくて、営業がキャンセル動向をいち早くキャッチしようとしているのかも。

[2829: 検討板ユーザーさん]

>>2828 マンション掲示板さん
こんな掲示板で、しかも三井の営業そんな細かいことするかな?？

[2830: 匿名さん]

コンプライアンス的に上場企業はしないと思う。
顧客に電話かければ良いだけ。

[2831: マンション検討中さん]

購入者の方は手付金入れたんすか？

[2832: 匿名さん]

景気の先行きが怪しいですが、ここを買って大丈夫でしょうか？

[2833: 匿名さん]

何を根拠に？

[2834: 匿名さん]

パウエルが利上げ断行したことで景気後退で日経平均2万円割れ。。買ってしまった人たちがキャンセル相次がないか？

[2835: マンション検討中さん]

そんなことはないでしょう。渋谷の開発は続きますから…

[2836: 検討板ユーザーさん]

数千万くらいの値下がりなら１～２年の食費程度。キャンセルしないでしょうね。

[2837: 匿名さん]

渋谷のランドマークに成りうるタワーだし、青山パークタワーとはグレードが違うし、ここの価値は上がりこそすれ、落ちることはないでしょう。

[2838: マンション検討中さん]

>>2836 検討板ユーザーさん
そうですね、1年に500万?1,000万円の外食代は普通では…

[2839: 匿名さん]

やはり21階以下は全部は売らないみたいですね

[2840: 匿名さん]

販売開始当初から、総販売戸数355戸／505戸ですよ。

[2841: 検討板ユーザーさん]

>>2840 匿名さん
地権者住戸分ではなく、三井所有分の中で三井が売らずに持ち続ける可能性が高いようです。なので、販売戸数も355戸未満となるみたいですよ。

[2842: 匿名さん]

おいしい収益源だから手放したくなくなったか、売る自信がなくなったのか？どちらでしょうか？

[2843: 匿名さん]

https://mituikenta.com/?p=2402
これは腑に落ちる記事です。
モデルルームでも第一期１次では投資筋は少なく、実需の人が多いと言ってました。
倍率も最高で６倍、多くは２倍程度だったようです。
投資のプロが群がるほど割安ではないが、実需はついてくる絶妙な値付けという感じでしょうか。

[2844: 匿名さん]

株の含みで買うつもりならね

[2845: 匿名さん]

3年前は17000円台だった時もあったし、その後20000万台超えましたし、株も不動産も価格の上げ下げはあるのかと。
楽観視？とまではいきませんが、こんな事もあるよね。と思っています。

[2846: 検討板ユーザーさん]

>>2843 匿名さん
そもそもプロの不動産投資家は区分マンションには手を出さない。利回りが最低でも7、8%必要。キャピタルゲイン狙いしても短期譲渡で税金で持っていかれるので旨味が少ないし。
中国マナーや属性の良いサラリーマンにわか大家が今まで手を出していただけで、彼らは殆ど居なくなっただけのこと。

[2847: 匿名さん]

>>2842
やはり、定借物件でここまで高価格帯ではあまり多くは捌けないのではないですかね・・

[2848: 検討板ユーザーさん]

>>2847 匿名さん
一応平均2倍以上なら売れてるというのでは。
下層階は総額は1億以下でしょうから倍率もまだ上がるのでは無いですか。

[2849: 評判気になるさん]

景気良さそうな人、居なくなったね

[2850: 匿名さん]

美味しい収益源と聞いた。まあ本音はわかりませんがね。あと下層階もそこまでは下がらなそうだから、前立てあることを考えれば北向き以外は上層階選んだ方が良いのでは。

[2851: 匿名さん]

私も下層階の分譲対象の広い部屋は、景色が抜ける北向が多いせいもありますが、グロス価格は安くならないと聞いてます。勿論、上層階の同じ向きよりは単価は下がるでしょうが70m2クラスの北側角は億越えでしょう。

[2852: マンション検討中さん]

>>2851 匿名さん
60平米クラスも1億は割らないです。

[2853: 検討板ユーザーさん]

>>2849 評判気になるさん
そもそも株高といってもその儲けだけでここを買える人は殆どいないのでは。IPOで上場益を得た既存株主は別として、私は3億程度を株や外債で運用して今年は3000万程度の利益でした。つまり20億超を10%で回せて漸くここをポンと買える感じです。そんな人はそういないでしょうね。
当然オプションはたっぷり付ける余裕はできますが。

[2854: 匿名さん]

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4458-2018

ベスト3
ここの見学をして、決めて欲しかったですね。

[2855: 匿名さん]

しょーもない記事笑
モデルルームに生花がいけてたからですって。
ホスピタリティですって。
それが全部価格にのってますよ！って言いたい。
だから一番町は売れなかった。
立地と価格とそこそこのモデルルームでよし！

[2856: 通りがかりさん]

>>2855 匿名さん
それを言うとここは広告宣伝にお金をかけてないね。パンフもシンプルでこれだけかと思ったが、結局邪魔になるからこれで良い気もする。
でも、その安くした分の広告費を販売価格から引いてるようにも思えない値付けなので、契約の記念に豪華カタログを保管したかった気持ちもあるが。

[2857: マンション掲示板さん]

>>2856 通りがかりさん
積極的に売ろうとは思っていないのでは？

[2858: 匿名さん]

30階以下の2億前後の物件はほとんど一期で申し込みなかったし、今売れ残ってる高い部屋は売るの苦労するんだろうね
まあここの物件に限らずだが、定借だから余計にね…

[2859: 匿名さん]

>2858
ん？ちゃんと価格表見てます？３０階以上の２億前後の部屋は南側も北側もほぼ完売してるけど。適当なことは言いなさんな。

[2860: 匿名さん]

ここは完成したら凄くインパクトあると思います。定期借地で敬遠する人がいるお陰で買うことが出来ました。都心の定期借地の旨味を知っている人には有り難いことです。

[2861: 匿名さん]

やはり前払い地代というのがデカかった。

[2862: 匿名さん]

>>2860 匿名さん

都心の定借の旨味とは？

[2863: 匿名さん]

>>2859 匿名さん
30階以上ではなくて30階以下と書いてますよ

[2864: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2865: マンコミュファンさん]

>>2857 マンション掲示板さん
確かに他の物件の話をしたらそちらにすれば良いのではというような感じの態度だった。
それだけ売れる自信があるということか。

[2866: 匿名さん]

買って買ってとしつこく言われると評判が立ってしまったら致命的だからでしょう。この価格の定期借地、かなりチャレンジングな側面が強いですからね・・・

[2867: 匿名さん]

>>2860匿名さん
銀行の支店長にここの話をしたら定借でも70年間あり、間違いなくランドマーク的な有名物件になるので中古でも資産家が買いに来るから、是非買うと良いとのアドバイスでした。
確かに20年経って売却してもまだ50年は残っているし、その時ローン使うとしても属性が最高ランクの人達なので全く問題ないとのことでした。

[2868: 評判気になるさん]

>>2866 匿名さん
支離滅裂w

[2869: 匿名さん]

賃貸の借り手は付かないだろうし、出口戦略がリセール以外にないのが、ここの弱みかな。

[2870: 匿名さん]

>>2869 匿名さん
この近くに住不が高級賃貸を二棟建てると聞きました。坪2万以上出す借り手がいる証拠です。

[2871: 通りがかりさん]

ラトゥール？

[2872: 匿名さん]

>>2871 通りがかりさん
そうですね

[2873: 匿名さん]

>>2872 匿名さん
渋谷はこの後IT企業の再集積が進み高級賃貸需要もかなり見込めますね。

[2874: 匿名さん]

そういう連中は、分譲賃貸はショボいし借りないよ

[2875: 匿名さん]

定期借地権は、所有権の85%と言われています。
所有権で坪800とすれば坪700以下ならまずまず。坪600程度の部屋もありましたが、これはお宝物件。ここが竣工する頃の相場は、駅前再開発により坪1000以上とも言われています。その場合、より割安感が際立ちます。
更に都心の定期借地権は、中古マーケットでは所有権と同等で取引されています。（郊外は駄目です。）データに裏付けされた、こういった情報を持っているかいないかの情報格差が持っている人にとっては旨みです。もし所有権であったら、定期借地権で躊躇している人が参戦して、北中のように欲しくても手に入らないところを比較的容易く手に入れられるのですから。
これだけ潜在的に割安であれば、想定外のことがあっても、大きく値崩れする可能性は小さいでしょう。（最上階は別ですが、気にしない人が買うのでまあ、いいでしょう。）

[2876: 評判気になるさん]

>>2867 匿名さん
どの銀行、支店長でしょうか？区分マンションの評価方法が間違えっていませんか？
毎週水曜日になると書き込みが激減するんです。そう言えば不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。

[2877: 匿名さん]

>>2873 匿名さん

こういう、自分は違うのに他人の価値観を根拠レスで語る人、この掲示板にたくさんいますよね。
ここは比較的マトモな板だったのに、検討してないただ、ネガりたい人が入ってくるとここも潮時かな。

[2878: 匿名さん]

>>2875 匿名さん
都心部で中古マンションの検索してみると、相場よりかなり安いなと思うのは定借物件がほとんど

[2879: 匿名さん]

＞駅前再開発により坪1000以上とも言われています。

ここは駅徒歩10分かかりますよ。

[2880: 匿名さん]

>>2879 匿名さん

マンションの中古市場価格は、新築価格に連動します。新築相場が上がれば中古相場も上がります。
既に相当程度、不動産相場が上限にきており、上昇余地が少ないのは事実ですが、だからこそまだ上昇余地がある立地を厳選する必要があります。
渋谷周辺は、その数少ない立地だと思っています。人が集まる商業地域を抱え、インバウンド需要の増加も見込め、オフィスも増える大規模再開発。
これと同等の再開発地域は、都内では品川、虎ノ門など限られています。

[2881: 匿名さん]

>>2874 匿名さん
確かにオーナー系は買うだろうけどその下の幹部レベルは高級賃貸の可能性はかなりあるでしょう。分譲賃貸がしょぼい？
それに万が一賃貸で借り手が居ないなくても別に投資のためだけに買うわけでは無いので大丈夫。

[2882: 匿名さん]

渋谷駅前再開発に関しては確かにその通りなんですが、ここは隣駅の渋谷ー神泉駅間くらい距離が離れている場所ですから、不動産価値に寄与する恩恵はかなり薄まります。
どちらかと言うと、代々木公園物件かな。

最悪どちらに転んでも、ホームページでプッシュしているように、そういう『混沌を遊べ』ばよろしいかと思います。

[2883: 匿名さん]

渋谷駅徒歩８分物件で渋谷再開発の恩恵が薄まるわけないでしょ。。

[2884: 匿名さん]

将来のことは誰にもわかりません。色々とリスクを並べて買わない選択もありだと思います。
各自でリスク許容度が違うでしょうから。私は不確実さの幅を評価し、リスクが許容範囲だと思ったので買いました。もしかしたら、キャピタルゲインを出すことには負けるかも知れませんが、想定家賃での下落率やこれまでの買い換えで得た利益が吹き飛ぶような下落リスクには勝てると思い買いました。

[2885: 匿名さん]

>>2877 匿名さん
自分は違うのに他人の価値観？何のこと？
根拠は言ってますよ、集積が進むと。
しかも、契約しましたが。
買いもしないネガはあなたですよね。

[2886: 匿名さん]

>>2877 匿名さん

失礼。2874への返信のつもりが間違えました。ごめんなさい。私も購入者です。

[2887: 匿名さん]

>>2879 匿名さん
再開発は駅前だけではなく、アベマタワー、パルコの建替はここなら4分程度。
駅10分(距離的には8分)といっても郊外の駅からとは違い、要するに徒歩圏に渋谷駅があるという凄い立地に建つタワーですよ。

[2888: 匿名さん]

>>2886 匿名さん
そうでしたか。
気になさらないでください。
根拠のないネガは無視するのが一番ですね。

[2889: 匿名さん]

>>2876 評判気になるさん
その支店長はメガの首都圏の支店長で3Aの中古の融資の実績が多くあるので間違いはないと思いますが。区分の評価方法が間違ってる？定借の話をしているのに区分？分かるように説明を。

[2890: 評判気になるさん]

>>2889 匿名さん
でしたらぜひその銀行名と支店長名を教えていただきたい。
RCの耐用年数47年に対し、定借70年だから20年経ってもまだ50年残ってるから大丈夫なんてとても支店長からの発言と思えません。なのでぜひそのメガバンク、その支店長を教えていただきたい。いくら定借が70年だからとは言え、法定耐用年数は47年です。もう一度聞きます、その支店長は誰ですか？

[2891: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
あなたが言ってるのは一般属性の人のローン付の話。私が言ってるのは別に担保がどうこうなど関係ない最高属性の世界の話。別に他にここの何十倍の不動産があれは耐用年数なんてどうでも良いのです。
あなたの知らない、教科書的なこととは違う世界があることを理解した方が良いと思います。

[2894: 匿名さん]

[No.2892～本レスは､他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2895: 評判気になるさん]

>>2894 匿名さん
小学生を叩く大人たちへ
自分の都合の良いように平気で嘘をつく大人たちへ
もう一度言います、法定耐用年数は47年です！法定耐用年数を超えた融資問題について本日毎日新聞にニュース上がっています。

[2896: 匿名さん]

その支店長さんって
渋谷の街の上空を飛行機通過が始まれば騒音と落下物リスクで
資産価値が下がるかもしれないって想定はしてないんですかね？
いろんなニュースでやってるから飛行機通過を知らないわけはないのに

[2897: マンション検討中さん]

買うか買わないかは、いずれにしても自分で決めることです。お互いの意見ということでよろしいのでは…
ここは今後の開発もあるし有望ですが、定借のため限界もあります。とはいえ、定借でないと、出ない物件でもあります。

[2898: 匿名さん]

横レス失礼
耐用年数とか難しい事は分からないけど、都内メガバンク有力支店3行全てで不動産購入目的の融資断られたのは事実
通常融資ではその何十倍でも借入可だけど
別に飛行ルートとか個別事情関係なく、どこも定借のみが理由で、自己資金が何割だろうが無理だと。

各支店間で意思統一されてるかも疑問だし、資産価値を吟味すれば一律NGってのはなんだかなぁとは思うけど、大手銀行なんてそんなもんだよ
中古融資現時点でOK出したって、現実に売る時には責任取る必要もないから、何とでも言うよ

[2899: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
定借は関係ないですけど、築３０年超の区分マンション数年前に投資で買った時、メガバンクで２０年で借入でしました。金利上がってもよければ３０年でも借りられそうな話でした。

定借が借入きついのは理解するけど、耐用年数の関係でも、定借でも即だめってことは無いかと。

[2900: 匿名さん]

はなから購入する気のない人はスルーしましょう。この辺は、ＮＨＫも建て替えしたら見違える。そういう想像力が働かない人は再開発の恩恵に預かれない。
いずれにしても、この立地、中古の下値は限定的だから大損する可能性は低いのに、値上がりする可能性もある。悪くないと思います。
2,3千万円下がったところで、ローンの支払いに困らない人なら数年住めば元がとれますよ。