パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2701: 匿名さん]

西北（E）中層階はキャピタル出る？

[2702: 名無しさん]

>>2701 匿名さん
出ると思う。
けど南、西南の方がもっと出ると思う。

[2703: 匿名さん]

31階以上ならＩかもね。

[2704: 検討板ユーザーさん]

>>2703 匿名さん
JかHでしょ。キャンセルある？

[2705: マンション検討中さん]

この物件は本当に割安なのでしょうか。

販売価格の内訳として建設費70％権利金15％前払地代15％程度とのことなので価格表
を見ると土地権利金地代を合わせた土地関係価格は土地持ち分の坪単価は3000万円程度。

これは路線価から割り戻した実勢価格の約２倍。解体準備金を70年間で建物坪あたり70万円
程度を積み立てることを考えると、土地コストは通常の土地所有権マンションとあまり変わらないレベルですね。

場所柄土地代は実勢価格の２倍以上はするとは思いますが、区役所建替え費用、デベ
の利益ががっぽり乗っているからでしょうか。

[2706: 匿名さん]

所有権なら坪９００～１０００くらいでしたでしょうからね。そう考えれば割安では？

[2707: 匿名さん]

どういう計算なんだ…坪3000万とかその辺の数字はどこから来るのかわからん

[2708: マンション検討中さん]

まっ、唯一無二の立地だからな。
賃貸で住むより安いと思えばえーやん。
細かい数字出したって高かろーが欲しいものは欲しい。

[2709: 匿名さん]

Jキャンセルしたら教えてください。
欲しいです。

[2710: 匿名さん]

>>2708 マンション検討中さん
隣のパークマンション所有権で建て替える。
坪単価ここより必ずしも高いという訳ではなさそう、知らんけど

>>2705 マンション検討中さん
手付金の説明では地代全てで坪100万程度

[2711: 検討板ユーザーさん]

>>2710 匿名さん
隣のパークマンションは坪1000との噂だよ…
所有権だから当たり前だけどね

[2712: マンション検討中さん]

まだ隣は立つまでに時間がかかるでしょ。
南向きの30階以上がいいのかなと。

[2713: マンション検討中さん]

三次に32-Iが出たのですね。事業協力者が買わなかった…

[2714: マンション検討中さん]

高層階の人気は北側と聞きましたが、価格的にバランスが良いのは南側と言う事ですか？

[2715: マンション検討中]

>>2707 匿名さん
概算2億の部屋として3割が権利金、地代なら6000万、持分敷地は部屋の広さを全体床で案分すると2坪程度。よって坪3000万。

[2716: マンション検討中]

>>2706 匿名さん
その根拠は？

[2717: 匿名さん]

>>2715 マンション検討中さん
意味不明笑笑
だから何？

[2718: 匿名さん]

ココを買えない人が隣の建替買えるわけないじゃん。
いつになるかわからないし、値段もわからない。
しかも四方囲まれてる。
所有権でもそれは嫌だわ。

[2719: マンション検討中]

>>2717 匿名さん
意味不明じゃなくて君の頭じゃ理解できないだけだな。簡単な算数。
定期借地の割に土地関係費がかなり取られてるということ。
ついでに解体準備金は平米240円取られるから75平米の部屋で70年で1500万円。
色んなところに利益乗せすぎだな。
そういうことを指摘されて捨て台詞でごまかそうとしてるのかな。君は業者だな。

[2720: マンション検討中]

>>2710 匿名さん
坪100万というのは部屋の床で割った数字でしょう。
土地の価格の評価はあくまで土地持分でする必要あり。上の計算は土地持分2坪で3000万円払うから坪1500万円。路線価から割り戻した実勢価格の2倍。土地の価格は場所により実勢価格より安いところもあれば2倍以上の場所もあるからこれだけで判断はできないが。

[2721: マンション検討中さん]

唯一無二?
希少価値はあるとは思えるがそれは言い過ぎ。
絶対額が高くてもコスパが良いもは買うけど、
割高なものは欲しくても買わないな。
割高でも欲しいというくらいだから申込したんだよね？
それとも口だけ？

[2722: 匿名さん]

>>2720 マンション検討中
貴方の書いてることは計算すれば普通に理解できますので大丈夫ですよ。

私の言ってるのは土地の持ち分とは無関係の話です。
抽選の説明の時に営業から手付金は地代除く10％と言われました。
おそらく契約書には書いてあるんでしょうが、その地代が坪あたり約100万だったということだけです。

[2723: 匿名さん]

ほんとだ。南向き32階が売りに出てる。
今日の10時から13時の受付期限。
風邪ひいたので会社休みます。

[2724: 匿名さん]

一応、坪あたりとは土地持ち分ではなく、部屋の専有面積です。

[2725: 匿名さん]

>>2719 マンション検討中さん
理解できますが、だから何？ってこと。
買わなきゃいーじゃん。
そしてこのスレッドこないでください。
気になってしょうがないのかしら。

[2726: 匿名さん]

南向きは人気ＮＯ１のタイプじゃん。しかも３２階。
坪単価もグロスも魅力的だし、眺望良好、３ＬＤＫ、行燈部屋も４畳あるし・・・。

[2727: マンション検討中]

>>2725 匿名さん
意味不明といったかと思うと理解できると言い出すのは何？適当人間だな。もっと論理的な議論をしないとな。
買わなきゃいいじゃんだって？
買おうか真剣に検討してるから計算してるんだよ。
感情的になるとこらからして、やはり業者だな。

[2728: 匿名さん]

計算、計算って、いやに単純な計算だな。
定借は複雑だよ。税理士でも経験者でないとわかんないくらいだからね。
何をもって割安か割高かの判断は難しいよね。

横からゴメン。

[2729: マンション検討中さん]

今日の締め切り、13時なんだ！
超短期勝負…14時抽選。
三井さんも売るためにゲリラ戦ですね。

[2730: マンション検討中さん]

１次外れた人の個別の要望を聞いてはめ込んでるのでしょう。
表面上は抽選と言いながら短時間の公表で実質無抽選ねらいですね。

[2731: マンション検討中]

>>2724 匿名さん
不動産の坪単価とは土地、建物別々で考えるべき。土地は容積率が同じではないので、マンションの部屋の床で割った坪単価は一つの目安にはなるが、比較の基準がずれる。
原価法的に不動産の価格の検証をするには土地持分と建物持分を分けて考えないと実態が見えない。

[2732: マンション検討中]

>>2728 匿名さん
マンションは所有権でも建て替えは容易ではないので、結局70年もすれば数坪の土地が残るだけですから、貸借で70年と実質的に変わらないので、確かに割高か割安かの判断は難しいとは思います。
単純とのご指摘ですが、詳細に数字を出すと部屋が特定されるので概算数字で出してるだけです。

[2733: 名無しさん]

1期3次も完売となったんすかね？

[2734: 名無しさん]

>>2733 名無しさん
完売！まあ客がついてる上での売り出しだからね

[2735: 匿名さん]

一期一次も完売？

[2736: 匿名さん]

結局、ここまで何戸売れたんですか？
22階以上で何戸残ってるんでしょうか？
HPで何戸完売御礼とか書いてくれればいいのに。

[2737: 匿名さん]

なんでそんな気になるの？モデルルームに連絡すれば？

[2738: マンション掲示板さん]

>>2737 匿名さん
人気度合いを知りたいのでしょう。
申し込みが当たったけど買おうかどうか迷ってる、又はこれから申し込みをしようか考えてるんでしょう。完売でない場合は値段が下がるかなと期待してるとか。
あとは人気の場合は権利を取って利益を上乗せして売ろうと考えてる悪い人かも。

[2739: 匿名さん]

>>2738 マンション掲示板さん

悪い人w

[2740: 匿名さん]

今の市況が続くならここは値段は下がらないかと。

[2741: 通りがかり]

>>2732 マンション検討中さん
マンションも色々で、土地価格が非常に高い場合、新築時でも、建物価格より土地価格の方が高い場合もあります。要するに資産の半分以上が土地と言うことになり、土地は劣化しませんので、資産価値は減少しません。むしろ土地価格の上昇とともに、資産価値が増加して行きます。このマンションの場合は、70年後には更地にして返還しなければならないので、土地の資産価値はかなり小さくなりますね。その分価格が低くなっていると言うことでしょう。

[2742: 匿名さん]

>>2741 通りがかりさん

それが定借という制度そのものだから当たり前。

[2743: マンション検討中さん]

>>2741 通りがかりさん
当たり前の話ですやん。

[2744: 名無しさん]

それらを踏まえた上でここは需要がある、と言うのが市場の答えだとは思いますが…

やはり定借物件は難しいですね

[2745: 匿名さん]

>>2741 通りがかりさん
だからなに？

[2746: マンション検討中さん]

>>2745 匿名さん
こういうところで、よく人の意見にそういう言い方する人間がいるが、ちゃんと自分の意見を言ってからコメントすべき。
色々なレベルの人間が見るのだから自分は当たり前だと思っても、参考になる人間もいるはずだし。

[2747: マンション検討中さん]

>>2740 匿名さん

今の市況はあと数年で必ず悪くなるでしょうね。ただし、局地的に渋谷の市況は良くなるかもしれませんね。
私はそれにかけることにしました。

[2748: 匿名さん]

下がれば上がる、上がれば下がる。
だから、近い将来下がることは間違いない。
その次の将来は上がる。ただの、循環。

[2749: マンション検討中さん]

すみません。今更な質問で申し訳ないのですが、ここの地代は前払いで一括払いとお聞きしたのですが、最初に諸経費として支払うのでしょうか？その場合いくらくらいの支払いなのでしょうか？

[2750: 匿名さん]

定借って、定借の期限には全くの無価値になるっていうことですよね。そう思うと、さすがにこの値段は高いなあ・・って思っちゃいます。。。

[2751: 匿名さん]

モモレジさんのブログ（解説）を読んだら参考になるよ。

[2752: 匿名さん]

借地権は実際は何の問題もなく逆に優良物件も多いのに、転売市場では予想以上に不評でほとほと参った経験がある。
ここはそういった常識を打ち破る、初の物件になる可能性を感じる。
けど、マンション購入層の審美眼って高額帯でさえかなり低いんだよな・・・
あと融資（ローンに限らず）の担保価値は必ず低く見積もられるか断られる、これは自称プロ評論家の誰もはっきり言わないけれど事実。
ここの2軒目、融資で行こうとしたら大手三行共にゼロ回答だった。ちなみに中小、小規模事業者でも、赤字でもない。個人の住宅ローンなら大丈夫だったけど。

[2753: 匿名さん]

定借に関係なく、住宅ローン以外の融資は厳しいよ。
3割自己資金を入れれば大丈夫だと言われたけどね。
スルガの件における金融庁指導が一段落したら（半年か1年）、少しは甘くなると思う。
今は銀行も金融庁には歯向かえないからね。

[2754: 匿名さん]

>常識を打ち破る、初の物件?

沖さんが、定借で含み益１億円出しているのに？
モデルルームに行ったなら、紙もらったでしょ？

[2755: マンション検討中さん]

定借だからここのセカンドマーケットは全く予想できません。そこが不安と言えば不安。ただ特に南向きの坪単価は魅力的。買うかどうかの難しい選択ですね！

[2756: 匿名さん]

>>2755 マンション検討中さん

南はお買い得過ぎます。バーゲンセール。北との眺望による単価差差は、中古では縮小するので、値上がりする確率大。

[2757: マンション検討中さん]

南側は、当初より約3000万円近く低い値付けになりましたから…もちろん最初が高過ぎたのでしょうが。かなりリーズナブルだと思います。

[2758: 匿名さん]

>>2757 マンション検討中さん
南向きとは南西？南？南東？すべてですか？

[2759: マンション検討中さん]

南向き全体ですが、南と西南が大きく下がりました！

[2760: 匿名さん]

>2757
坪600以下？

[2761: 匿名さん]

西南は下がったと言っても29階以下はお見合いの可能性がありますからね。
それと、3Ａならともかく1億以上の1ＬＤＫは悩ましい。

南東はもう少し人気になってもおかしくなかったのでは？
南東側に渋谷ﾎｰﾑｽﾞ建て替えがあるとしても。

南はどうしてここまで安くしたのか？？？　いわゆるパンダ。
行燈とはいえ3ＬＤＫ、31階以上は行燈部屋も4畳あるし。

[2762: 検討板ユーザーさん]

南方面はこれから建つ建物とお見合いになると思うのですが、中層階以上ならうまく眺望抜けるのでしょうか？

そうなると北方面の坪850?は少々高く感じてしまいますね

[2763: 匿名さん]

定借だからといっても、地代も権利金も全額含まれた価格。
解体準備金もほぼ土地の固定資産税と同額。
う～ん、激安だと思うけど、人気はパッとしないですよね。

皆さん下層階を待ってるのですかね～。だとしたら三井の誤算。

[2764: 匿名さん]

将来お見合いの可能性のある角部屋Ｉタイプをお隣中住戸Ｊタイプより安くした。
それにより、Ｉタイプが非常にお買い得に見えたため人気が集中した。
その分、Ｊタイプの人気がなかったので、お買い得Ｉタイプよりも更に下げざるを得なかった。
これが南向きＪがバーゲンセールになった経緯。

[2765: 匿名さん]

>>2762
今回販売対象の22階以上なら南でも眺望は抜けます。確かに同じ間取りの北側は、眺望は素晴らしいですが高いですね。

[2766: 匿名さん]

>>2764 匿名さん
Hタイプが下がった理由は何ですか？

[2767: 匿名さん]

>>2761 匿名さん
JとHが同じ単価はすごいよね。普通は1Lの方が面積狭いから3Lより単価高くなるのに…

[2768: 匿名さん]

階数にもよるけど、２２階ならＥも単価的にはＪと同等。おまけに３ＬＤＫ，角部屋。
広いからグロスが高くて手が出なかったが、予算があえば欲しかった。

[2769: 匿名さん]

ここは高層階の現金買いで数億円の高い部屋、坪単価安い部屋は売れてるけど、A、CやMの単価高い所は一期で全く申し込み入ってない。値付け高すぎるのもあるけど、1億後半から2億は本当に値動き悪い。
後は22階以上の安値が坪600強だから、下層階が坪600以下でかなり安く売り出されるのが一番のリスク要因。
建築は詳しくないが、他の定借より解体準備金かなり高いのはタワマンだからか？

[2770: 匿名さん]

21階以下も北やその隣などは、勿論、同じ方角の上層階よりも安いですが、南の坪600までは下がらないと聞きました。本当かどうかは保証できませんが。
南低層は、区役所とお見合いなので、坪600から更に下がると思います。

[2771: 口コミ知りたいさん]

南西、南東の低層はどこまで下がりますかね?

[2772: 匿名さん]

低層階は北側方面と東側方面しか分譲しないでしょう。
355戸から上層階の戸数を差し引くと、前立てのない北側と東側となります。
狭い低層西側と南側は分譲しないのではないかと。

担当者の話とも合致します。

[2773: 検討板ユーザーさん]

>>2772 匿名さん
貰ったプラン図面みると下層階もどの方角もタイプ分けされてるから売り出すんじゃないの？

[2774: 匿名さん]

19階予想坪単価（分譲しないタイプがあるかも）
北　720万65m2（中層階より10m2狭い）
東　750万47m2（40m2台1ＬＤＫ）
北東800万75m2
東北720万72m2
東南600万72m2（前立て）
南東580万74m2（全方位前立て）

低層は仕様が悪く、天井高は200mm低く、階差も考慮すると、この価格が妥当か。

しかし、安くした場合、1期契約者から大クレームとなる。

[2775: 匿名さん]

今更だけど全額一括の前払い賃料高いね。

[2776: 匿名さん]

北、北西、東北はもっと人気になると思ったけどなあ。
高いけど、お値打ちだと・・・？

[2777: 匿名さん]

22階以上も仕様は低い。
営業も立地が良いからと言い訳してたが2億強で全熱交換器なし、壁に穴は驚いた。

[2778: 匿名さん]

>>2777 匿名さん
全熱交換器で仕様を見るのは素人だよ。

[2779: 匿名さん]

>>2778 匿名さん

玄人は何をチェックしますか？

[2780: 匿名さん]

玄人は、出口を見据えて、
立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。

中古の客は、マンション名＞価格＞眺望＞間取りで探す。
－例－
パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの２ＬＤＫ・前立てなし。なければ赤坂タワーレジデンスでもいい。

[2781: 名無しさん]

>>2780 匿名さん
ここが定借でなければ出口は問題ないだろうが、定借でかつ時期的にかなりの高値の状況で、出口の心配はないのかな？
売れなければ賃料収入で十分おつりは来るのは間違いないけど。

[2782: 匿名さん]

>>2781 名無しさん
そうですね。
経費で落とせるしかすのがよいですね。

[2783: 匿名さん]

>>2781 名無しさん

タワーマンション節税のニーズがあるので、新築で購入した人の出口は問題ないと思います。
そういう人は、買って賃貸に出し評価額を下げるのが目的ですから。

[2784: マンション掲示板さん]

>>2780 匿名さん
おそらく、その2大タワマンにプラスされ、パークコート渋谷タワーの指名買いも出てくるでしょう

[2785: 匿名さん]

金ある老人には駅から坂道遠すぎ
タクシーもめんどい

[2786: 匿名さん]

ここのターゲットは50未満と賃貸・売却・セカンド目的の個人・法人。　
老人の実需ではない。

蛇足だが、
その賃貸・売却目的の融資が極めて厳しくなったので、三井は値下げせざるを得なかった。

[2787: 匿名さん]

私も実需で買う予定だったが、徒歩10分弱がどうしても引っかかり自分の会社まで遠くなるので今後出る他の駅直結マンションにする予定
融資は年収の4倍に抑えたので問題なかったが

[2788: 名無しさん]

>>2785 匿名さん
基本高齢者は実需でここは買わないでしょう。
相続税対策か投資でしょうね。

[2789: 匿名さん]

ここと文京区が競合する？
ここはザコート神宮外苑、南平台、中古ＰＣ青山、中古ＰＣ檜町が競合マンションだと思っていた。
目から鱗。なるほど。

いや、駅直結は便利ですよ。
また、遊びに来てくださいね。

[2790: 匿名さん]

何で住まいサーフィンの評価、ココ良いんだろう？

[2791: 匿名さん]

>>2789 匿名さん

誰もそんなこと言っていませんよ。
幻覚、幻聴？

[2792: 匿名さん]

あれ、もう遊びに来ちゃったの。
駅直結は早いね～。

[2793: マンション検討中さん]

>>2789 匿名さん

ここと競合となる駅直結はパークシティ武蔵小山くらいかなぁ
文京小石川は低地なんで足切りライン外ですね

[2794: 匿名さん]

>>2789 匿名さん
2787だが文京区ではない
もっと良い立地で出来るのあまり知られてないだろうな

[2795: マンション検討中さん]

>>2794 匿名さん
北参道ですか？

[2796: 匿名さん]

ですね

[2797: 匿名さん]

北参道？直結でも、副都心線じゃないですか。
意味あるんでしょうか、そんなの。
眺望は三方位良さそうなので、所有権ならここより高くなりそうですね。

[2798: 匿名さん]

買わないと決めたのに、気になるんですか。
遊びどころか昼から晩まで張り付いてますね。

[2799: 匿名さん]

坪600で買えればキャピタルでるよ

[2800: マンション検討中さん]

一期で、坪650はどうですか？