パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2651: 匿名さん]

>>2649 匿名さん
抽選なんて信じてるんだ
箱の中見たら愕然とするかもよ
売りたい客に、売りたい部屋を割り当てて行くための抽選も？ある

昨今のブラックボックス化した販売方法は、ネットで何でも情報が流れる世の中だからしょうがないのかね
とにかくコネと情報戦なのは確か

[2652: マンション検討中さん]

>>2651 匿名さん
そのために誰か行った人が何番が当選したか写真撮ってください。
よろしくお願いします。

[2653: 匿名さん]

ここは住戸別抽選？
抽選部屋が多い場合は倍率別抽選もあるよね。これだと各倍率で何番が当選したかわかればいいから確認しやすい。

[2654: 匿名さん]

ここは住戸別。つまりいくらでも不正ができる

[2655: マンション検討中さん]

>>2649 匿名さん

一番乗りで行けば抽選箱の中の確認できるよ。もちろんサクラが先回りしてるとか疑いだしたらキリないが、三井含む財閥系はクリーンにやっている印象。

[2656: 匿名さん]

北仲の倍率抽選は面白かった。
一番凄かったのは、トミヒサクロスの戸別抽選。
人人人、3会場に分けての抽選だったけど、半端なく盛り上がった。

[2657: マンション検討中さん]

購入を検討していましたがちょっと悩み始めました。
定期借地の割に価格が高いというのもそうですが、
以前の陸軍の監獄という書き込みを見つけてよく調べたところ
２２６の兵士がここで処刑されているのですね。収監されていたので慰霊碑があるのかと勝手に理解していました。
監獄はまだしも処刑場はさすがに気持ちが悪いですね。
念のため書いておきますが、別に他人に購入を辞退させるつもりで書いているのではなく
単純に自分が嫌だなと思って書きました。

[2658: マンション検討中さん]

終わったかな？
UPお願いします！！

[2659: 匿名さん]

長文ご苦労さん

只今抽選の真っ最中

あなたは本当にわかりやすい、正直者さん。

[2660: 匿名さん]

一倍以外の部屋って、ありゅの。？。

[2661: マンション検討中さん]

終わったかな？
UPお願いします！！

[2662: 匿名さん]

ここは一次は昨日締切で100戸も全て希望入ったのか？

[2663: 匿名さん]

当選の連絡キター(ﾟ∀ﾟ)！

[2664: マンション検討中さん]

おめ

[2665: 匿名さん]

やったー！キャピタルゲイン！

[2666: マンション検討中さん]

私も当選しました。
キャピタルゲイン狙って応募したわけではありませんが、
取れますかね？
将来的な渋谷の値上がり期待を考慮してですか。

[2667: 検討板ユーザーさん]

手付け金5%の方、いますかー？

[2668: 匿名さん]

新築で買える人はいいけど、定借中古で買う人って年収あっても融資出るのか？

[2669: 匿名さん]

なんだこりゃ。
ＨＰ見たら1期2次、最上階2部屋が10億と15億。本日登録抽選とある。

[2670: マンション検討中さん]

手付は人によって（住戸によって）違うのですか？

[2671: マンション検討中さん]

手付金5%だと断られますよ。
キャンセル出ても教えてもらえません。

[2672: 匿名さん]

当選者のみなさん
おめでとうございます。
ここを購入できた皆さんは間違いなく人生の勝利者です。
キャンピタルもインカムも期待できますし、
何よりこの地にこのグレードのマンションに住めるチャンスを得たことが素晴らしいですね。唯一無二感の強いこのマンションは圧倒的は差別化が図られるとともに、きっと渋谷という地の再開発とともに認知もされていくでしょう。良いマンションにしていきましょう。末永くよろしくお願いします。

[2673: 匿名さん]

ありがとうございます。
でも、本当に当たるとは思わなかったです。
ラッキーそのもの。感謝、感謝です。
当選された方、これから当選される方、こちらこそよろしくお願いします。

[2674: マンション検討中さん]

こちらこそよろしくです(^ ^)

[2675: 匿名さん]

皆さんは落ちた人の気持ちを考えたことあるのでしょうか

[2676: 匿名さん]

2期もありますから気にしないでください。
2期は1倍か2倍の部屋にします。

[2677: マンション検討中さん]

下層階の方がキャピタルもインカムもあるんじゃない？

[2678: 匿名さん]

1期3次は年内にあるのかなあ？

[2679: 匿名さん]

年内で3次までやるみたいですよー

[2680: 匿名さん]

ありがとうございます。
早速ＭＲに電話してみます。

[2681: マンション検討中さん]

落選者が多かったからですね。

[2682: マンション掲示板さん]

60平米だと45万くらいで貸せますか？

[2683: 住民板ユーザーさん1]

共用施設にスタディルームがあるみたいなんですけど、
どんなデザインになるかご存知の方いらっしゃいますか？

[2684: eマンションさん]

3次は来週？

[2685: マンション検討中さん]

書き込み少ないですが人気ないのですか

[2686: 匿名]

ここを買うような人は、あまり書き込まないのでは？

[2687: 通りがかりさん]

そうだね。いかに買えない冷やかしが多かったかがよくわかる。一期一次が終わったと同時に一気にいなくなる…まあまた二期始まれば、買えない冷やかしが集まってくるのでは？
これは人気高級マンコミュスレではあるあるです。

[2688: マンション検討中さん]

確かにここで当落にかかわるコメントをしている人は１０件以下のようですから
つまりちゃんとしたコメントは１割以下でしょうね。
私は冷やかしの書き込みが大半だと理解しながら、情報源の一つにはしています。
でも他の億ションの板はもう少し書き込みが多い気がするので書き込みが少ないと書きました。

[2689: マンション検討中さん]

キャンセル情報ありませんか？

[2690: 匿名さん]

即日全戸完売ではなく、まだまだ戸数残っているマンションですよ。

[2691: マンション検討中さん]

>>2690 匿名さん
タイプによってはキャンセルありませんよ。
全戸完売とは出したお部屋に対して全戸申し込みが入ったということ。
ローン通らない人もいるから営業担当に連絡してみてはいかがでしょうか？
キャッシュならなおよし。

[2692: 検討板ユーザーさん]

>>2689 マンション検討中さん

次期販売には、気になるタイプのお部屋はないのですか？

[2693: マンション検討中さん]

南側方角の区役所抜ける列が希望でした?

[2694: マンション検討中さん]

>>2693 マンション検討中さん
はい。

[2695: マンション検討中さん]

>>2694 マンション検討中さん
確かにその列が一次の狙い目ですもんね。

[2696: 匿名さん]

>>2695 マンション検討中さん
南か西南あればぜひ

[2697: 匿名さん]

南向きキャンセルするつもりです。

[2698: 匿名さん]

>>2697 匿名さん
間取りタイプは？

[2699: 匿名さん]

>>2698 匿名さん

南は１つしかありませんよ。

[2700: 匿名さん]

>>2699 匿名さん
Jですねー何階？

[2701: 匿名さん]

西北（E）中層階はキャピタル出る？

[2702: 名無しさん]

>>2701 匿名さん
出ると思う。
けど南、西南の方がもっと出ると思う。

[2703: 匿名さん]

31階以上ならＩかもね。

[2704: 検討板ユーザーさん]

>>2703 匿名さん
JかHでしょ。キャンセルある？

[2705: マンション検討中さん]

この物件は本当に割安なのでしょうか。

販売価格の内訳として建設費70％権利金15％前払地代15％程度とのことなので価格表
を見ると土地権利金地代を合わせた土地関係価格は土地持ち分の坪単価は3000万円程度。

これは路線価から割り戻した実勢価格の約２倍。解体準備金を70年間で建物坪あたり70万円
程度を積み立てることを考えると、土地コストは通常の土地所有権マンションとあまり変わらないレベルですね。

場所柄土地代は実勢価格の２倍以上はするとは思いますが、区役所建替え費用、デベ
の利益ががっぽり乗っているからでしょうか。

[2706: 匿名さん]

所有権なら坪９００～１０００くらいでしたでしょうからね。そう考えれば割安では？

[2707: 匿名さん]

どういう計算なんだ…坪3000万とかその辺の数字はどこから来るのかわからん

[2708: マンション検討中さん]

まっ、唯一無二の立地だからな。
賃貸で住むより安いと思えばえーやん。
細かい数字出したって高かろーが欲しいものは欲しい。

[2709: 匿名さん]

Jキャンセルしたら教えてください。
欲しいです。

[2710: 匿名さん]

>>2708 マンション検討中さん
隣のパークマンション所有権で建て替える。
坪単価ここより必ずしも高いという訳ではなさそう、知らんけど

>>2705 マンション検討中さん
手付金の説明では地代全てで坪100万程度

[2711: 検討板ユーザーさん]

>>2710 匿名さん
隣のパークマンションは坪1000との噂だよ…
所有権だから当たり前だけどね

[2712: マンション検討中さん]

まだ隣は立つまでに時間がかかるでしょ。
南向きの30階以上がいいのかなと。

[2713: マンション検討中さん]

三次に32-Iが出たのですね。事業協力者が買わなかった…

[2714: マンション検討中さん]

高層階の人気は北側と聞きましたが、価格的にバランスが良いのは南側と言う事ですか？

[2715: マンション検討中]

>>2707 匿名さん
概算2億の部屋として3割が権利金、地代なら6000万、持分敷地は部屋の広さを全体床で案分すると2坪程度。よって坪3000万。

[2716: マンション検討中]

>>2706 匿名さん
その根拠は？

[2717: 匿名さん]

>>2715 マンション検討中さん
意味不明笑笑
だから何？

[2718: 匿名さん]

ココを買えない人が隣の建替買えるわけないじゃん。
いつになるかわからないし、値段もわからない。
しかも四方囲まれてる。
所有権でもそれは嫌だわ。

[2719: マンション検討中]

>>2717 匿名さん
意味不明じゃなくて君の頭じゃ理解できないだけだな。簡単な算数。
定期借地の割に土地関係費がかなり取られてるということ。
ついでに解体準備金は平米240円取られるから75平米の部屋で70年で1500万円。
色んなところに利益乗せすぎだな。
そういうことを指摘されて捨て台詞でごまかそうとしてるのかな。君は業者だな。

[2720: マンション検討中]

>>2710 匿名さん
坪100万というのは部屋の床で割った数字でしょう。
土地の価格の評価はあくまで土地持分でする必要あり。上の計算は土地持分2坪で3000万円払うから坪1500万円。路線価から割り戻した実勢価格の2倍。土地の価格は場所により実勢価格より安いところもあれば2倍以上の場所もあるからこれだけで判断はできないが。

[2721: マンション検討中さん]

唯一無二?
希少価値はあるとは思えるがそれは言い過ぎ。
絶対額が高くてもコスパが良いもは買うけど、
割高なものは欲しくても買わないな。
割高でも欲しいというくらいだから申込したんだよね？
それとも口だけ？

[2722: 匿名さん]

>>2720 マンション検討中
貴方の書いてることは計算すれば普通に理解できますので大丈夫ですよ。

私の言ってるのは土地の持ち分とは無関係の話です。
抽選の説明の時に営業から手付金は地代除く10％と言われました。
おそらく契約書には書いてあるんでしょうが、その地代が坪あたり約100万だったということだけです。

[2723: 匿名さん]

ほんとだ。南向き32階が売りに出てる。
今日の10時から13時の受付期限。
風邪ひいたので会社休みます。

[2724: 匿名さん]

一応、坪あたりとは土地持ち分ではなく、部屋の専有面積です。

[2725: 匿名さん]

>>2719 マンション検討中さん
理解できますが、だから何？ってこと。
買わなきゃいーじゃん。
そしてこのスレッドこないでください。
気になってしょうがないのかしら。

[2726: 匿名さん]

南向きは人気ＮＯ１のタイプじゃん。しかも３２階。
坪単価もグロスも魅力的だし、眺望良好、３ＬＤＫ、行燈部屋も４畳あるし・・・。

[2727: マンション検討中]

>>2725 匿名さん
意味不明といったかと思うと理解できると言い出すのは何？適当人間だな。もっと論理的な議論をしないとな。
買わなきゃいいじゃんだって？
買おうか真剣に検討してるから計算してるんだよ。
感情的になるとこらからして、やはり業者だな。

[2728: 匿名さん]

計算、計算って、いやに単純な計算だな。
定借は複雑だよ。税理士でも経験者でないとわかんないくらいだからね。
何をもって割安か割高かの判断は難しいよね。

横からゴメン。

[2729: マンション検討中さん]

今日の締め切り、13時なんだ！
超短期勝負…14時抽選。
三井さんも売るためにゲリラ戦ですね。

[2730: マンション検討中さん]

１次外れた人の個別の要望を聞いてはめ込んでるのでしょう。
表面上は抽選と言いながら短時間の公表で実質無抽選ねらいですね。

[2731: マンション検討中]

>>2724 匿名さん
不動産の坪単価とは土地、建物別々で考えるべき。土地は容積率が同じではないので、マンションの部屋の床で割った坪単価は一つの目安にはなるが、比較の基準がずれる。
原価法的に不動産の価格の検証をするには土地持分と建物持分を分けて考えないと実態が見えない。

[2732: マンション検討中]

>>2728 匿名さん
マンションは所有権でも建て替えは容易ではないので、結局70年もすれば数坪の土地が残るだけですから、貸借で70年と実質的に変わらないので、確かに割高か割安かの判断は難しいとは思います。
単純とのご指摘ですが、詳細に数字を出すと部屋が特定されるので概算数字で出してるだけです。

[2733: 名無しさん]

1期3次も完売となったんすかね？

[2734: 名無しさん]

>>2733 名無しさん
完売！まあ客がついてる上での売り出しだからね

[2735: 匿名さん]

一期一次も完売？

[2736: 匿名さん]

結局、ここまで何戸売れたんですか？
22階以上で何戸残ってるんでしょうか？
HPで何戸完売御礼とか書いてくれればいいのに。

[2737: 匿名さん]

なんでそんな気になるの？モデルルームに連絡すれば？

[2738: マンション掲示板さん]

>>2737 匿名さん
人気度合いを知りたいのでしょう。
申し込みが当たったけど買おうかどうか迷ってる、又はこれから申し込みをしようか考えてるんでしょう。完売でない場合は値段が下がるかなと期待してるとか。
あとは人気の場合は権利を取って利益を上乗せして売ろうと考えてる悪い人かも。

[2739: 匿名さん]

>>2738 マンション掲示板さん

悪い人w

[2740: 匿名さん]

今の市況が続くならここは値段は下がらないかと。

[2741: 通りがかり]

>>2732 マンション検討中さん
マンションも色々で、土地価格が非常に高い場合、新築時でも、建物価格より土地価格の方が高い場合もあります。要するに資産の半分以上が土地と言うことになり、土地は劣化しませんので、資産価値は減少しません。むしろ土地価格の上昇とともに、資産価値が増加して行きます。このマンションの場合は、70年後には更地にして返還しなければならないので、土地の資産価値はかなり小さくなりますね。その分価格が低くなっていると言うことでしょう。

[2742: 匿名さん]

>>2741 通りがかりさん

それが定借という制度そのものだから当たり前。

[2743: マンション検討中さん]

>>2741 通りがかりさん
当たり前の話ですやん。

[2744: 名無しさん]

それらを踏まえた上でここは需要がある、と言うのが市場の答えだとは思いますが…

やはり定借物件は難しいですね

[2745: 匿名さん]

>>2741 通りがかりさん
だからなに？

[2746: マンション検討中さん]

>>2745 匿名さん
こういうところで、よく人の意見にそういう言い方する人間がいるが、ちゃんと自分の意見を言ってからコメントすべき。
色々なレベルの人間が見るのだから自分は当たり前だと思っても、参考になる人間もいるはずだし。

[2747: マンション検討中さん]

>>2740 匿名さん

今の市況はあと数年で必ず悪くなるでしょうね。ただし、局地的に渋谷の市況は良くなるかもしれませんね。
私はそれにかけることにしました。

[2748: 匿名さん]

下がれば上がる、上がれば下がる。
だから、近い将来下がることは間違いない。
その次の将来は上がる。ただの、循環。

[2749: マンション検討中さん]

すみません。今更な質問で申し訳ないのですが、ここの地代は前払いで一括払いとお聞きしたのですが、最初に諸経費として支払うのでしょうか？その場合いくらくらいの支払いなのでしょうか？

[2750: 匿名さん]

定借って、定借の期限には全くの無価値になるっていうことですよね。そう思うと、さすがにこの値段は高いなあ・・って思っちゃいます。。。