パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2551: マンション掲示板さん]

>>2550 マンション検討中さん
いくらで売れるか次第ですが、フルキャッシュより投資効率は上です。だからREITが成り立つんです。

LBOでググって下さい。簡単な算数です。

[2552: 匿名さん]

いくらで売れるか次第ですか　笑

ＲＥＩＴは損しないんですか　笑

それ、ただの博打でしょ　笑

[2553: マンション掲示板さん]

>>2552 匿名さん
いくらで売れるか次第です。
REITも損します。
投資は全部博打です。ただ、工夫の余地があり、それが面白い。

なぜ流行る手法があるのか。ただそれだけです。ご自分で計算してみたら分かります。計算しなければ、ただの博打のままです。

[2554: マンション検討中さん]

借金で買うということは、結局のところ、レバレッジを掛けて購入することなので、
計算通りにいけば、リターンも多くなる。ただし、金融市場の変化もあるので、
借金による購入は、現金買いに比べてリスクも高くなる。

[2555: 匿名さん]

投資も博打も儲けているときは、能書きを垂れる。
自分は天才だと錯覚する。
冷静になれと言われても聞く耳持たず。
人間である限り、仕方がない。
だからＡＩには適わない。　なんちゃって。

[2556: 2534]

きわめて大雑把には、家賃の200倍くらいの物件購入なら
まあまあOKと言われていますよね。

しかし、現実的には、家賃の200倍の物件なんて
ほとんど見ないですね。

現金一括購入なら、家賃の200倍の価格で
指し値を入れればいいのでしょうかね。

[2557: 2534]

家賃の200倍の価格の物件を現金一括で購入して賃貸に出すという場合、
元本が回収できるのは、何年後でしょうか？
税金＋管理費＋修繕費用は、大雑把に家賃収入の4割とします。
（200＋200×0.4）÷ 12 ＝ 23.3年

ですから物件価格が家賃の200倍でも、ランニングコストまで考慮すれば
そんなに安すぎる価格でもないような気がします。

それでは、
元本が30年で回収できるような物件価格は、家賃の何倍でしょうか？

（30×12）÷ 1.4 ＝ 257倍ですよね。

[2558: 匿名さん]

土地から仕込むマンションの場合、投資利回り10%が理想と言われます。ここのような超一等地でも8%程度は確保したいところです。例えば、2000年ごろ新築時に購入した当方の広尾の物件は8%を確保出来ます。
利回り3.3%なんて狂気の沙汰とはいえないし、どうしても欲しいなら現金一括払い以外に選択肢はないです。

[2559: 匿名さん]

>>2550 マンション検討中さん

投下資本に対してでしょ。
出口で帳尻があえばいいんです。

[2560: 匿名さん]

>>2558 匿名さん
バカですか？
都心の新築マンションで利回り8%超えるところなんてありませんよ笑
いつの時代ですか？

[2561: 匿名さん]

中華系の方々は利回り３％と聞いたらすごい！と感激するとか

[2562: マンション検討中さん]

>>2558
利回り10%って表面ですよね。
表面10％でも、6000万円のマンションで家賃50万円、
3000万円のマンションで家賃25万円。

2001年ころの港区中古なら、そういう物件もあったよね。

[2563: 匿名さん]

>>657 匿名さん
買えない人のひがみに聞こえるからやめた方がいいです。

[2564: 匿名さん]

>>2562 マンション検討中さん
だーかーらーいつの時代の事？
昔はーなんて言っても意味がない。
何年遡る気ですか？
建設的な話をしましょう。

[2565: マンション検討中さん]

あまり高齢者をいじめないように
そのうち郵便貯金で10パーとか言い出しますよ

[2566: 通りがかりさん]

大昔に一軒二軒買っただけの素人が高説垂れるのは害悪で痛くて見てられないので、職場の後輩にでも先輩風吹かして満足しておいて下さいね。

[2567: 匿名さん]

二軒三軒買っただけの素人が先輩風吹かして満足している。

[2568: マンション検討中さん]

どの部屋が一番人気なのでしょうか？

[2569: 匿名さん]

最上階（プール）、南（安い）、北東（眺望）、北西（眺望）が人気。
まあ、全体的に人気。
新価格が絶妙なんだよな。

しかし、西にパークマンション100ｍ、東南に渋谷ホームズ30階？、北西にＮＨＫ90ｍの建て替えが将来ある。南の区役所、南西は住友だっけ？は建設中。

階数と価格を十分検討すべき、リセール時のために。

[2570: 通りがかりさん]

ここ凄くいい、
しかし、何故に定借?

[2571: マンション掲示板さん]

>>2570 通りがかりさん

凄くいい、から定借

[2572: マンション検討中さん]

神宮前よりは南平台のパークハウスとかのほうが一緒に検討してる人は多いのかな

[2573: 匿名さん]

いま、渋谷青山で検討するなら、南平台、クヤクショ、神宮外苑の3つからでしょう
それぞれ微妙にキャラはちがいますが！

[2574: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

微妙というより、まったくキャラが異なる。どれも損はない物件。

[2575: マンション掲示板さん]

買えるなら欲しいっす。
場所最高だもんな?

[2576: 匿名さん]

このマンション買えば儲かるかな？

[2577: 匿名さん]

２倍になるよ。笑

[2578: 匿名さん]

南平台のキャラがイマイチ分からない

[2579: 匿名さん]

2倍なら買おうかな 笑

[2580: マンション検討中さん]

南平台、ほぼ246

[2581: マンション検討中さん]

さすがに2倍にはならないとは思いますが…
1番人気はどのタイプなんでしょうか？

[2582: 匿名さん]

なら、1.5倍くらいにはなりますかね？

[2583: 匿名さん]

名前変えても連投1番人気は2581ちゃん　笑

[2584: 匿名さん]

来週抽選？

[2585: マンション掲示板さん]

この掲示板に買う人は少しはいらっしゃいますか？

[2586: マンション検討中さん]

1番人気は確かHとJタイプだったような。
後は買えない高層階にも倍率ついてました笑

[2587: マンション検討中さん]

抽選？
要望書で倍率がついただけで、販売は別なんでは、、？

[2588: 匿名さん]

連投、スルー、連投、スルー
かわいそうな初心者マークさん。涙

[2589: eマンションさん]

>>2588 匿名さん

あなたは、どれを買われるのですか？？？

[2590: 匿名さん]

内緒。。。だけどヒントを教えてあげる。

私のお部屋は10人が申込みしてるんだって。

さて、どのお部屋でしょう。

[2591: マンション検討中さん]

Jかな？

[2592: 匿名さん]

当たり。。。

[2593: 匿名さん]

Hは今のところ何倍くらいですか？どなたか教えてください?

[2594: 匿名さん]

突如漂うポエマーだかメルヘンだか五本木◯子臭

[2595: 匿名さん]

Ｈは止めときなはれ、安物買いの銭失いといいまっしゃろ、リセールは厳しいおすえ。
１ＬＤＫの１億円はこの好景気が去りはったら、おわりどす。
ほかを見つけなはれ、探しなはれ。

知らん旦那はんや偉いはんを前に堪忍どすえ。
はい、さいなら。

[2596: eマンションさん]

>>2595 匿名さん
倍率下げさん？

[2597: マンション検討中さん]

倍率下げさんありがとう

[2598: マンション検討中さん]

K、Lの30階以下はコーナーだし、
狙い目かもと最終案を悩んでいます。

[2599: 匿名さん]

こんな高額マンションでもスレッドが賑わうって事は、金があるとこにはあるんだな。
3LDKって最低いくらなんだろ…
1LDKでも1.1億?だから2億とかか。
子なしの共働きでも無理だわ。
買えるのは医師夫婦とかNHK夫婦とかか。
NHK局員は買いに来そうだな。

[2600: 匿名さん]

そうどすなあ。Ｋ・Ｌよろしおすなあ。

目の前の渋谷ホームズの建て替えが検討されておますやろ
そこをぎりぎり避けはった方がよろしんとおますやろか
近所の方にお聞きしたら〇〇階とか言うてはったし
専門家の人が階高はここより低いんやないかと言うてはったなあ

抽選、当たったらよろしいおすな。
はい、さいなら。

[2601: マンション検討中さん]

>>2599 匿名さん
そのどっちでもない普通の共働きだけど、２億ちょっとなら普通に買えるよ。

[2602: 匿名さん]

>>2601 マンション検討中さん

まあ、一馬力でも、あるマンションで二億円の審査通ったな。しかし、資金手当てができるからって、営業マンも勧めるなよと思った。こっちは普通のサラリーマンなんだから。

[2603: 匿名さん]

結構金あるんですね、皆さん。
子供がいなかったら1.3億くらいまでは行けそうだけど、ま、子供がいるんでローンは9000万台が限界っす。
それでもやって行けるのかどうか。

金持ちの皆さん、グッドラック。。

[2604: 匿名さん]

西南と南の平均倍率が3倍らしいけどほんと？

[2605: eマンションさん]

>>2604 匿名さん
明日行くから聞いてみまーす

[2606: 匿名さん]

低層階を賃貸じゃなく分譲して欲しい

[2607: 匿名さん]

結局100戸で確定だね。

[2608: マンション検討中さん]

153か158戸分の100戸出しならまずまずじゃない？

[2609: 匿名さん]

南と西南がダントツの人気
現状最高倍率10倍前後

年内に2次あり

[2610: 匿名さん]

すごい人気なんですね
世田谷の定借が悲惨なことになってるんで上昇相場にストップがかかったのかと思いましたが、超都心部のタワーの需要は想像以上なんですね

[2611: 匿名さん]

>>2609 匿名さん
安いから倍率付きますよね

[2612: 匿名さん]

下層階の価格と比較してから判断したいのが皆の本音では？

[2613: ご近所さん]

＞＞世田谷の定借

ブランズシティかな。あれは駅からも遠いし仕方ないだろうね。

[2614: マンション検討中さん]

世田谷と比べるのは意味がないっす。

当たるかなぁ

[2615: 匿名さん]

キャピタルゲインでるかな?

[2616: マンコミュファンさん]

>>2615 匿名さん

出ないよ。

[2617: 匿名さん]

>>2612 匿名さん

低層はパークホームズ仕様だけどね。

[2618: マンション検討中さん]

結構多くの部屋が抽選になるのですか？

[2619: 匿名さん]

ＭＲに聞いたら。

[2620: マンコミュファンさん]

>>2617 匿名さん
ここなら仕様なんてどうでもいいような

[2621: 口コミ知りたいさん]

>>2617 匿名さん

それはどこの情報ですか？

[2622: 匿名さん]

1期はパスしようかと迷ったんだけど、40ｍ2は坪単価高いらしいし、明日登録することに決めました。倍率が気になるけどイチかバチか勝負。

[2623: 匿名さん]

>>2621 口コミ知りたいさん

プラン冊子の後ろに、スタンダード、スーペリア、ペントハウス・プレミアムとあるでしょ？
22階より下はスタンダードで、22階以上よりグレードが落ちますよ。

[2624: 匿名さん]

>2622
外れても40m2には挑戦できるからね
そのための高層階からの販売なんだろうけど

[2625: 匿名さん]

>>2622 匿名さん
わざわざライバルを増やすことは普通はしません。

[2626: 匿名さん]

初心者マークの1行質問は、人の親切心をもてあそんでいますからご注意してください。

[2627: 匿名さん]

天気晴朗なれど波高し。
さあ、出陣。

[2628: 匿名さん]

>>2627 匿名さん

私も本日申し込みます。
絶望的な倍率でなければいいのですが。
お互い、グッドラック。

[2629: eマンションさん]

>>2623 匿名さん

天井高、天カセ、タイル以外の違いがあまりなさそうな気が

[2630: 匿名さん]

>>2626 匿名さん

どの投稿のことですか？

[2631: 匿名さん]

倍率情報ありましたら教えてください。

[2632: マンション検討中さん]

結局人気大したことなかったね。

[2633: 匿名さん]

希望が持てる倍率でした。
流石に空いているところはありませんでしたが。

[2634: マンション検討中さん]

南側申し込んできました。

[2635: 匿名さん]

希望の部屋は4倍だったので同じタイプの1倍の部屋にしました。
2倍なら可能性ありますからね。1番の方ゴメンナサイネ。
はじめてなので、今からドキドキです。

[2636: 匿名さん]

実は私も南側でした。当たればいいですね。

[2637: 匿名さん]

Hタイプですかねー

[2638: 匿名さん]

倍率ありの60-70の狭めを申し込む方はセカンドハウスか投資用なんでしょうか？
うちは実需で100なのと、次の予約したので流石に抽選はないと思いますが…

[2639: 匿名さん]

>>2638 匿名さん

倍率つかないなら、今日当選の連絡があると思いますよ。なければ、抽選です。
抽選でも、当選したときのために次回予約はします。

[2640: 匿名さん]

北東上層階も4倍だったような気がしましたよ。
上層階はそれなりの倍率だと記憶しています。
私も上層階だったので検討外ではありましたが、口頭で教えていただきました。
メモしていないので間違っていたら、すみません。

[2641: 匿名さん]

最高倍率はいかほど？

[2642: 匿名さん]

>>2632
人気、大したことなかったんですか？
どのくらいの感じだったんでしょう？

[2643: 匿名さん]

価格が価格だから、倍率はさほどでなくとも、一通り埋まっていたようですよ。
１倍でも100戸売れれば先ず先ずでしょう。

[2644: マンション検討中さん]

最高倍率6倍みたいですよ。
億ションでこれだけの倍率がつくなんて。
お金持ちっているんですね。
空いてるお部屋に申し込もうとしたらどの部屋も倍率ついてました。
だから結局、気にせず第1希望に申し込みました。
明日抽選ですが皆んな行きますか？
写真撮ってアップしてください！！

[2645: マンション検討中さん]

抽選会仕事で行けないので行く方は倍率表アップしてください！
ズルされないように。

[2646: マンション検討中さん]

抽選ではありませんでした。それはそれで悩んでしまうのは贅沢な悩みでしょうか？
このマンションの評価は本当に難しいです！高いのだか安いのだか、買ったほうがよいのかどうか、よく分かりません…
初志貫徹して第一希望に申し込めば良かった気もしています。

[2647: マンション検討中さん]

無抽選はうらやましい！私は3倍でした…

[2648: マンション検討中さん]

>>2647 マンション検討中さん

自分の欲しい部屋、階数で抽選のほうがよかったと、
少し悔やんでいます。今週悩んでみます…

[2649: 匿名さん]

私も抽選と言われましたが、最終日の経過など何となく対応に不信感を感じました。
広めの部屋を十分に買える予算はあるんですが、ここは止めるかもしれません。

[2650: 匿名さん]

>>2644
すいません、最終日に行かなかったので教えてください。

どの部屋も倍率ついてました。とありますが、100戸全てに倍率がついていた訳ではなく、希望のプランの中では空きがなく倍率がついていたということですよね？