パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2541: 匿名さん]

自分で計算して

[2542: 2534]

きわめて大雑把には、家賃収入の4割程度は、
ランニングコストに消えるということですね。

[2543: 通りがかりさん]

>>2542 2534さん
実際不動産買って賃貸出したことあれば分かるけどそんなことない。

1. 賃料は総合課税だから、4-5割税金かかる。これは正しい。
2. ただし、減価償却は損金算入可能。マンションというかRC共同住宅は躯体47年定額償却＋設備15年定率償却。つまり、オプション購入費は償却早いです。
3. あとは、規模にもよるけど、収益の概ね３割程度は経費算入可能。個人で自己申告の人はマイナスにする猛者もいるけど、白色申告でなければ7年証憑保存義務あるから非推奨。行き過ぎた節税はいけない。目をつけられてむしろ苦しくなる。
4. 概ね5棟10室基準を満たせば、青色申告の特別控除で年間72万円だったかな。更に損金算入。
5. 小規模企業共済で無税貯金。
6. 消費税還付でキャッシュイン。

という具合に極限までNOI Yieldを高めるのが、サラリーマン大家さんたち。プロはそういうどエンド君に知恵をつけて売り付けて転売益だけとる。

なお、居住用の人には関係ない話です。投資っぽい話出てる割には、投資家が誰もコメントしてなかったんで、チョビッと燃料投下。あとはみなさん自分で調べてネ！

[2544: 通りがかりさん]

>>2543 通りがかりさん
もうちょっと詳しく教えて下さい。一戸居住用、一戸投資用で考えています。

[2545: 通りがかりさん]

>>2543 通りがかりさん
ありがとうございます。そういうのデベに質問したら教えてくれるんですか？

[2546: 匿名さん]

>>2545 通りがかりさん
投資用不動産を売っているわけではないので教えてくれません。

[2547: 通りがかりさん]

>>2546 匿名さん
そうですか。みんなこういうの知ってるんですか？

[2548: 匿名さん]

１、２５３４さんが指摘しているのは、税を含めた経費全般が40%。おかしい数字ではない。所得税と住民税だけで４０％と勘違いされている方もいるようだが、全体の経費割合でいえば所得税等は大した％ではないでしょう。

２、家賃が７０年平均１．７万円は高い。１．２５万円（新築時の５０％）が適正か。誰にもわからないというのが現実ではあるが、これだと完済７７年となる。
それに加えて、リフォーム代が算入されていない。この占める割合は約５％と高い。よって４５％が適正では。　これだと完済は約８５年となる。

３、経費項目は正しいが、数字は不確定。　　すべては自己責任。

[2549: 通りがかりさん]

現金で買わない人は元本割れててもエクイティリターンはプラスなんだから気にせず買えばいいんだよ。

[2550: マンション検討中さん]

>>2549 通りがかりさん
借金した方が利息もあるのに、元本割れてでも得ということですか？
投資のプロでらっしゃるようですが、僕サルなので、サルでもわかる説明していただけませんでしょうか。

[2551: マンション掲示板さん]

>>2550 マンション検討中さん
いくらで売れるか次第ですが、フルキャッシュより投資効率は上です。だからREITが成り立つんです。

LBOでググって下さい。簡単な算数です。

[2552: 匿名さん]

いくらで売れるか次第ですか　笑

ＲＥＩＴは損しないんですか　笑

それ、ただの博打でしょ　笑

[2553: マンション掲示板さん]

>>2552 匿名さん
いくらで売れるか次第です。
REITも損します。
投資は全部博打です。ただ、工夫の余地があり、それが面白い。

なぜ流行る手法があるのか。ただそれだけです。ご自分で計算してみたら分かります。計算しなければ、ただの博打のままです。

[2554: マンション検討中さん]

借金で買うということは、結局のところ、レバレッジを掛けて購入することなので、
計算通りにいけば、リターンも多くなる。ただし、金融市場の変化もあるので、
借金による購入は、現金買いに比べてリスクも高くなる。

[2555: 匿名さん]

投資も博打も儲けているときは、能書きを垂れる。
自分は天才だと錯覚する。
冷静になれと言われても聞く耳持たず。
人間である限り、仕方がない。
だからＡＩには適わない。　なんちゃって。

[2556: 2534]

きわめて大雑把には、家賃の200倍くらいの物件購入なら
まあまあOKと言われていますよね。

しかし、現実的には、家賃の200倍の物件なんて
ほとんど見ないですね。

現金一括購入なら、家賃の200倍の価格で
指し値を入れればいいのでしょうかね。

[2557: 2534]

家賃の200倍の価格の物件を現金一括で購入して賃貸に出すという場合、
元本が回収できるのは、何年後でしょうか？
税金＋管理費＋修繕費用は、大雑把に家賃収入の4割とします。
（200＋200×0.4）÷ 12 ＝ 23.3年

ですから物件価格が家賃の200倍でも、ランニングコストまで考慮すれば
そんなに安すぎる価格でもないような気がします。

それでは、
元本が30年で回収できるような物件価格は、家賃の何倍でしょうか？

（30×12）÷ 1.4 ＝ 257倍ですよね。

[2558: 匿名さん]

土地から仕込むマンションの場合、投資利回り10%が理想と言われます。ここのような超一等地でも8%程度は確保したいところです。例えば、2000年ごろ新築時に購入した当方の広尾の物件は8%を確保出来ます。
利回り3.3%なんて狂気の沙汰とはいえないし、どうしても欲しいなら現金一括払い以外に選択肢はないです。

[2559: 匿名さん]

>>2550 マンション検討中さん

投下資本に対してでしょ。
出口で帳尻があえばいいんです。

[2560: 匿名さん]

>>2558 匿名さん
バカですか？
都心の新築マンションで利回り8%超えるところなんてありませんよ笑
いつの時代ですか？

[2561: 匿名さん]

中華系の方々は利回り３％と聞いたらすごい！と感激するとか

[2562: マンション検討中さん]

>>2558
利回り10%って表面ですよね。
表面10％でも、6000万円のマンションで家賃50万円、
3000万円のマンションで家賃25万円。

2001年ころの港区中古なら、そういう物件もあったよね。

[2563: 匿名さん]

>>657 匿名さん
買えない人のひがみに聞こえるからやめた方がいいです。

[2564: 匿名さん]

>>2562 マンション検討中さん
だーかーらーいつの時代の事？
昔はーなんて言っても意味がない。
何年遡る気ですか？
建設的な話をしましょう。

[2565: マンション検討中さん]

あまり高齢者をいじめないように
そのうち郵便貯金で10パーとか言い出しますよ

[2566: 通りがかりさん]

大昔に一軒二軒買っただけの素人が高説垂れるのは害悪で痛くて見てられないので、職場の後輩にでも先輩風吹かして満足しておいて下さいね。

[2567: 匿名さん]

二軒三軒買っただけの素人が先輩風吹かして満足している。

[2568: マンション検討中さん]

どの部屋が一番人気なのでしょうか？

[2569: 匿名さん]

最上階（プール）、南（安い）、北東（眺望）、北西（眺望）が人気。
まあ、全体的に人気。
新価格が絶妙なんだよな。

しかし、西にパークマンション100ｍ、東南に渋谷ホームズ30階？、北西にＮＨＫ90ｍの建て替えが将来ある。南の区役所、南西は住友だっけ？は建設中。

階数と価格を十分検討すべき、リセール時のために。

[2570: 通りがかりさん]

ここ凄くいい、
しかし、何故に定借?

[2571: マンション掲示板さん]

>>2570 通りがかりさん

凄くいい、から定借

[2572: マンション検討中さん]

神宮前よりは南平台のパークハウスとかのほうが一緒に検討してる人は多いのかな

[2573: 匿名さん]

いま、渋谷青山で検討するなら、南平台、クヤクショ、神宮外苑の3つからでしょう
それぞれ微妙にキャラはちがいますが！

[2574: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

微妙というより、まったくキャラが異なる。どれも損はない物件。

[2575: マンション掲示板さん]

買えるなら欲しいっす。
場所最高だもんな?

[2576: 匿名さん]

このマンション買えば儲かるかな？

[2577: 匿名さん]

２倍になるよ。笑

[2578: 匿名さん]

南平台のキャラがイマイチ分からない

[2579: 匿名さん]

2倍なら買おうかな 笑

[2580: マンション検討中さん]

南平台、ほぼ246

[2581: マンション検討中さん]

さすがに2倍にはならないとは思いますが…
1番人気はどのタイプなんでしょうか？

[2582: 匿名さん]

なら、1.5倍くらいにはなりますかね？

[2583: 匿名さん]

名前変えても連投1番人気は2581ちゃん　笑

[2584: 匿名さん]

来週抽選？

[2585: マンション掲示板さん]

この掲示板に買う人は少しはいらっしゃいますか？

[2586: マンション検討中さん]

1番人気は確かHとJタイプだったような。
後は買えない高層階にも倍率ついてました笑

[2587: マンション検討中さん]

抽選？
要望書で倍率がついただけで、販売は別なんでは、、？

[2588: 匿名さん]

連投、スルー、連投、スルー
かわいそうな初心者マークさん。涙

[2589: eマンションさん]

>>2588 匿名さん

あなたは、どれを買われるのですか？？？

[2590: 匿名さん]

内緒。。。だけどヒントを教えてあげる。

私のお部屋は10人が申込みしてるんだって。

さて、どのお部屋でしょう。