パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2501: 匿名さん]

>>2500 名無しさん

普通だよ。
君の言い方だと、過去、分譲マンションでキャピタルもインカムも出てないみたいだな。

[2502: 匿名さん]

>>2495 匿名さん
最近お金を持った富裕層なんじゃないですか？
日本人なのか中国人なのか知らないですが。

[2503: 匿名さん]

なるほど。確かにこの値段で定借買うとは、中国香港台湾はじめアジア勢が相当程度入っていそうな気がする。。

[2504: 匿名さん]

>>2503 匿名さん

まさか君は定期借地権の割高割安を価格の絶対値で判断してるの？
君には用のない物件ならもう来ないでもらえるかな～

[2505: 匿名さん]

ここで高値を肯定したい人って、一体どういう立場の人なんだろう。地権者さん？営業さん？それとも周辺にお住まいの方とかなのかな・・？

[2506: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[2507: 匿名さん]

泣きわめこうが、事前案内会の反応で価格調整した結果が今の予定価格。全体的に割安に落ち着いたんじゃないかな。キャピタルでるかでないかは部屋毎でちがう。単価計算して、沖式と比較すればでやすい部屋は自ずとわかる。方角で単価差が激しくついているからね～

[2508: 匿名さん]

4倍が最高らしい。
1倍に申し込みしたけど、どうなることやら。

[2509: 匿名さん]

>>2507 匿名さん
どの部屋がキャピタル出るの？教えて〜

[2510: 匿名さん]

全部

[2511: 匿名さん]

>>2508 匿名さん

4倍は15億の部屋ですね

[2512: 匿名さん]

1億台にも4倍ありましたよ。

[2513: マンション検討中さん]

申し込みもう始まってますか？

[2514: 匿名さん]

まだ登録前ですよー

[2515: マンション検討中さん]

何故倍率わかりますか？

[2516: 匿名さん]

>>2515 マンション検討中さん

要望書でしょう。

[2517: 匿名さん]

>>2511 匿名さん

そんな価格ありました？
価格表には見当たりません。

[2518: 匿名さん]

>>2517 匿名さん

営業さんからの話です。申し込みがここは4件と言ってました。公式に販売はしてないのだと思いますよ。

[2519: 匿名さん]

投資家連中の話題になってきましたね。
投資家といっても不動産屋に毛が生えたレベルですがね。

[2520: 匿名さん]

結論としては結構、売れ行きは良さそうね
所有権だったら坪単価1000万円超だったってことなんだろうね

[2521: 匿名さん]

言いぶりがまるでバブル期の不動産屋みたい・・

[2522: 匿名さん]

盛況に売れることは一切ないよ

[2523: 匿名さん]

>>2522 匿名さん

ここに何しに来てるの？

[2524: 匿名さん]

申し込みいつからですか？

[2525: マンション掲示板さん]

>>2515 マンション検討中さん
確かにここの販売事務所異様な静けさ その一方で予約受付もままならないような反応
不思議な物件ですね 定借がどうのこうのと行っている方がいらっしゃいますが
そしてローンが付くつかないとも そんなこと関係ない人が買います
現金決済です 中古になっても同じこと かの広尾ガーデンフォレストも
中古マーケットでも盛況 ローン利用者は見かけないのでは
賃貸 ネット4パーセント弱で回ると思いますが 3.5パーセントとして
30年で元本回収 のこり40年は儲け 相続税評価額は40パーセント程度 賃貸してれば7掛け
30パーセントの評価額 1億円お現金持って死ぬよりここの1億の物件買って
30年運用して元を取って その後相続発生なら相続人は大喜び
残る40年で賃貸で相続人は年金がわりに賃料受けとり享受
ただ広尾に比べると 材質劣悪 広尾は大理石ふんだに利用
最終分譲の椿はこの例外ですが当初分譲の当初分譲のF棟までは
素晴らしい内装の出来映え

[2526: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストさん
中古が高く売れたらいいですね。

[2527: 匿名さん]

買うなら所有権のヒルズのほうやろ。笑
情弱は、知らへん。笑

[2528: 匿名さん]

>>2525 マンション掲示板さん
中国人？

[2529: マンション検討中さん]

>>2525 マンション掲示板さん

現金一括購入なら、マンションの固定資産税や修繕費用・管理費
を勘案しても、30年で元本回収できますでしょうか？

[2530: 匿名さん]

定借はマーケットが極端に小さいからね。よほど運が良くない限り将来売る可能性がある人は苦労するよ。
それでもいい人は買えばいいけど、それでは困るという人は避けるべし、が鉄則でしょ。

[2531: 匿名さん]

ポジショントーク激烈。
俺も抽選避けたいから、
定借は避けるべしに
一票。

[2532: 通りがかりさん]

>>2529 マンション検討中さん
現金購入したらエクイティリターン下がっちゃうじゃん笑

[2533: 通りがかりさん]

定借は安くないと意味が無い。

[2534: 販売関係者さん]

>>2525 マンション掲示板さん

2525さんの考え方はとても壺にはまっていて、
クリティカルな視点だと思います。
つまり、別の言い方をすると下記のごとくです。

こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収に何年かかりますか？

[2535: 匿名さん]

>>2534 販売関係者さん

30年ぐらいじゃね？
そこからあとは丸儲け。
子孫のためにどう？

[2536: 匿名さん]

NET利回りで3.3%を確保できるなら、検討に値すると思いますよ。といいたいところだが、実際は2%だと思いますがっ！
ここは相続税対策での購入か、賃貸で住むのが賢明ですよ。
三井は広尾の定借も相続税対策用の資産家へ推し、よって若人には不適ですね。

[2537: 匿名さん]

約57年。
700万円÷（1.7万×12月×60%）

条件：坪700万円の部屋購入、家賃1.7万円／坪（70年平均、新築時2.5万円）

経費：管理組合費、修繕費、解体費、管理委託費、利子換算（1%）、火災保険、建物固定税、所得税、住民税、空室リスク10%。計約40%

これでも甘々査定。
定借だろうが所有権だろうが関係なく厳しい現実。
参考までに、不動産屋は空室リスクや所得税等（人によって差異大）の算入はしない。

[2538: 匿名さん]

>>2536 匿名さん

相続税対策だとなぜ所有権より定借の方がいいの？長期的にみたら所有権の方が良さそうに思うけど

[2539: 2534]

>>2537 匿名さん
2537さん、詳細な計算ありがとうございました。

つまり計算上は、現金一括で購入して、70年間持ち続けば
58年目～70年目は、家賃収入－維持費分が
実質的な儲けになるわけですね。

勉強になりました。

[2540: マンション比較中さん]

近くにラトゥール渋谷神南ができるんですね
https://tokyorent.jp/selection/4643/
パークマンションもあるし、渋谷とはいえこの地域の格別です。

[2541: 匿名さん]

自分で計算して

[2542: 2534]

きわめて大雑把には、家賃収入の4割程度は、
ランニングコストに消えるということですね。

[2543: 通りがかりさん]

>>2542 2534さん
実際不動産買って賃貸出したことあれば分かるけどそんなことない。

1. 賃料は総合課税だから、4-5割税金かかる。これは正しい。
2. ただし、減価償却は損金算入可能。マンションというかRC共同住宅は躯体47年定額償却＋設備15年定率償却。つまり、オプション購入費は償却早いです。
3. あとは、規模にもよるけど、収益の概ね３割程度は経費算入可能。個人で自己申告の人はマイナスにする猛者もいるけど、白色申告でなければ7年証憑保存義務あるから非推奨。行き過ぎた節税はいけない。目をつけられてむしろ苦しくなる。
4. 概ね5棟10室基準を満たせば、青色申告の特別控除で年間72万円だったかな。更に損金算入。
5. 小規模企業共済で無税貯金。
6. 消費税還付でキャッシュイン。

という具合に極限までNOI Yieldを高めるのが、サラリーマン大家さんたち。プロはそういうどエンド君に知恵をつけて売り付けて転売益だけとる。

なお、居住用の人には関係ない話です。投資っぽい話出てる割には、投資家が誰もコメントしてなかったんで、チョビッと燃料投下。あとはみなさん自分で調べてネ！

[2544: 通りがかりさん]

>>2543 通りがかりさん
もうちょっと詳しく教えて下さい。一戸居住用、一戸投資用で考えています。

[2545: 通りがかりさん]

>>2543 通りがかりさん
ありがとうございます。そういうのデベに質問したら教えてくれるんですか？

[2546: 匿名さん]

>>2545 通りがかりさん
投資用不動産を売っているわけではないので教えてくれません。

[2547: 通りがかりさん]

>>2546 匿名さん
そうですか。みんなこういうの知ってるんですか？

[2548: 匿名さん]

１、２５３４さんが指摘しているのは、税を含めた経費全般が40%。おかしい数字ではない。所得税と住民税だけで４０％と勘違いされている方もいるようだが、全体の経費割合でいえば所得税等は大した％ではないでしょう。

２、家賃が７０年平均１．７万円は高い。１．２５万円（新築時の５０％）が適正か。誰にもわからないというのが現実ではあるが、これだと完済７７年となる。
それに加えて、リフォーム代が算入されていない。この占める割合は約５％と高い。よって４５％が適正では。　これだと完済は約８５年となる。

３、経費項目は正しいが、数字は不確定。　　すべては自己責任。

[2549: 通りがかりさん]

現金で買わない人は元本割れててもエクイティリターンはプラスなんだから気にせず買えばいいんだよ。

[2550: マンション検討中さん]

>>2549 通りがかりさん
借金した方が利息もあるのに、元本割れてでも得ということですか？
投資のプロでらっしゃるようですが、僕サルなので、サルでもわかる説明していただけませんでしょうか。