パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2381: 匿名さん]

この価格で所有権なんてありえないだろ

[2382: 匿名さん]

定借だからこの価格。タラレバ言っても無駄。価格下がったというより当初の予定通りか。70年だと所有権と一緒だよ。

[2383: 匿名さん]

カネが捨てるほどある人が買えばいいよ。そんな人が何百人もいるのかどうか、甚だ疑問だが。

[2384: 匿名]

>>2382 匿名さん
資産価値の面では雲泥の差だよ。まあ一生住み倒すなら別だけど。

[2385: マンション掲示板さん]

ちなみにここって、長期優良住宅でしょうか？

[2386: 匿名さん]

>>2384
>資産価値の面では雲泥の差だよ。

この資産価値ってのが何を意味してるのか
もうちょっと正確に言ってもらわないとよく分からんな。

[2387: 匿名さん]

定借70年より外苑前の地権者半分以上いる方が嫌。長年付き合いのある輪の中に入るのめんどくさそう。管理大変そうだし。

[2388: 匿名さん]

>>2387
書いてる内容は良く分かるので、そういう真面目系な人は辞めといて正解だわね。
ついでに、ここだけじゃなく渋谷や新宿、港区も辞めておく方がいいね。
東京は面倒で怖いから、真面目な人、真面目な人は大人しくフツーの住宅街にしておくべき。
下手に渋谷区でもここなら大丈夫かも・・とか思わずにキッパリ諦めて郊外にするべし。

実際にそういう判断をしてる人が多いから世田谷は世田谷で人気を保ってる訳で
恥ずかしい事じゃないので無理せずそういう選択をした方がいいよ。

[2389: 匿名さん]

世田谷もいーかもね。
でも都心に住みたい。。。

[2390: 通りがかりさん]

私実家世田谷だけど、世田谷は絶対無いわ。豪邸戸建て建てるならともかくマンションのクオリティは微妙だし、これから値上がりも期待できない。

[2391: 匿名さん]

そうそう。世田谷が将来人気を保てるとはとても思えない。将来を考えたら、都心以外のエリアを買う気しないよ。

[2392: マンション検討中さん]

実際売れなさそうなのは値段調整からも伝わってきてるね
地代をいれたから表面高く見えて厳しいように見える

リセールだと悪くないだろうから前向き検討してるが

もっと値段調整しないと三井さん、売れないまま代官山の費用だけかかっちゃうよ？

[2393: 匿名さん]

地代入れてこの価格だと悪くない気がします。
昨日モデルルーム予約しようと思ったけど満席で予約取れなかった。
いつまで申し込み？間に合うかしら。

[2394: 検討板ユーザーさん]

>>2393 匿名さん
前にもモデルルーム満席で来年になるって言われたと言ってる書き込みがあったけど、
そんなに印象操作したい？
空き具合なんか、公式サイト見ればすぐわかるしガラガラみたいだけど。

[2395: マンション比較中さん]

モデルルームの空き状況みた。

12日と18日は△だけど、それ以外は○
全然ガラガラだし、年内いっぱいとか嘘付いてるのはマジひどいね

三井の中の人だよね？

そういうことしてるのバレちゃうよ

市況も悪いしこの値段でガッと売れることはない

もっともっと価格下げないと厳しいだろうね

[2396: 匿名さん]

>>2392

分譲時には飛んでない飛行機が、
リセール時には渋谷の街の上を飛んでいる。
悪くないかどうかは、実際に飛ぶ飛行機を見てからでないと何とも言えないでしょ。

[2397: マンション検討中さん]

三井の値付けは堅実だよ
この値段だとネガが何を言おうがすぐ売れる
お隣の 恵比寿駅7分 シテイタワー恵比寿 所有権より安い
所有権のPC文京区小石川も高層階はこれぐらいじゃないかなあ
実需だと好みによるが、リセールを考えたらこっち
この立地ならスミフみたいに長期戦でも売れるでしょうに 経営戦略の違いですか

[2398: マンション検討中さん]

>>2397 マンション検討中さん
スミフと違って高いところ借りてやってるんだから無理だろう

堅実な値付け？ううん違うよ
最初の問い合わせ多くて高い値段つけてみたら全く申し込みはいらないってことでしょ
地代込みでもランニングは普通にでかいからねここ

改めていっとくけど、買い目線の人はここで買い煽る必要ないからね。
買い煽ってる人は何が目的なのやら。

[2399: 匿名さん]

>>2394 検討板ユーザーさん

印象操作してなんになるのよ

[2400: 匿名さん]

>>2396 匿名さん
東京住めないね

[2401: 匿名さん]

みんな注目していたけど、予定の値段が高過ぎて寂しくなりましたね…

[2402: 匿名さん]

半分くらいは賃貸で出るからそれでいいやって人もけっこういるだろね。

[2403: マンション検討中さん]

モデルルームがマジでガラ空き過ぎて心配になってきた。。。

[2404: 匿名さん]

マンション業界もコスト高だからと言って調子に乗り過ぎてる価格だと思いますよ、全体的に。

大手企業勤めのディンクスで２人で老後まで払うって感じならやって行けるんでしょうけど何が楽しいのかって人生になる気がしますね。

子供育てる世帯は郊外行けって感じなんでしょうけど。

[2405: マンション検討中さん]

老後すぎてまで頑張って働いてついに手に入れたマンションが築35年

ただあと35年で取り壊し決定

低賃金化で買い替えする日本人層はほぼ皆無

所有権ではないので中国人も相手にしない

墓標になるか

[2406: マンション検討中さん]

庶民は大人しく郊外のパークホームズかパークシティに行けよってメッセージなんだから、金無い人稼ぎ無い人は怨嗟吐かないで働きなよ。

[2407: 匿名さん]

大幅に価格を下げましたね。

よっぽど反響が悪かったんだろうね。

中層の一部だと4.5％以上可能だし、北向きでも4％以上。

これなら定借でも地代一括ならおもしろそう。

と、思ってＭＲ行ったら狙いの部屋は3倍、最終的には4～5倍かもと言われた。

みんな考えること同じだね。ネガする訳だ。笑＆涙

[2408: 匿名さん]

>>2405 マンション検討中さん
残りの期間が１０年とかになっても、坪１５０万くらいなら余裕で売れるんじゃないかな、

[2409: 匿名さん]

シティタワー品川とは比較にならないが
近年の定借の中では格安なのは間違いない。

三井が超強気から超弱気に変身。
どうして？　どうして？

[2410: 匿名さん]

格安？スレ違いでは？ここは割高で有名な物件ですが。

[2411: 匿名さん]

マジで言ってんの？初心者さん。

算数はできる？
利回りってわかる？
収益還元法って知ってる？

[2412: 匿名さん]

>>2411 匿名さん
問い詰めるんじゃなくて、優しく教えてあげて！

[2413: 匿名さん]

>>2411 匿名さん
連投wわかりやす〜
売れるとイイねー頑張ってね！

[2414: 匿名さん]

ネガを駆逐したらダメ

[2415: マンション検討中さん]

最新の価格って幾らなんでしょうか？

[2416: ご近所さん]

当初は坪500～みたいな感じだったからなぁ。
さすがに値付けを間違えたのでは。

[2417: 検討板ユーザーさん]

>>2416 ご近所さん

情報ありがとうございます。
するとなると、現在の価格の平均坪単価600万円超〜700万円は、かなり虎視眈々と懐を伺う金額設定になっているみたいですね。

所詮は定期借地でしかないですし、500万円であれば買う人も増えてくると思うんですがね、、、惜しい

[2418: 匿名さん]

所詮って

[2419: 匿名さん]

定借の前にこの場所で他にマンション無いしね。
立地は抜群だよ。
70年だし。定借じゃなくても70年もマンション持ってないでしょー

[2420: 匿名さん]

定借の良さもあることに気づけている人は少ない。投資で大きく利益を取るには人が気付く前に動けるかどうか。

[2421: 匿名さん]

所有権と比べ土地部分が地代として償却できるから税引後キャッシュは多くなるよね
ただ出口での評価が問題。

[2422: 匿名さん]

ＨＰのモデルルーム来場予約を見たら、すべて残り僅か
不人気マンションが一夜にして注目マンションに変身したのかな？？？

[2423: 匿名さん]

>>2422 匿名さん
わざわざ来場予約見るって。
どんだけ暇なんだか。
何が言いたいの？
掲示板で騒いでるから、予約取れなくしよう、って？笑
金持ち掲示板なんて見ないし信じません。
だって金持ちはレベルの高い専門家の知り合いいるから。
素人匿名掲示板なんて誰が信じるの笑
間違いなく今期三井の目玉物件ですね

[2424: 匿名さん]

たかが予約サイト如きでそんなに吠えなくても。
嫌なこともあるだろうけど、ここだけにしとこうね。

[2425: 2353&SG16534&PLT537&GCO1256&PHM1358&PCA134]

▽「渋谷フクラス／名称決定・旧東急プラザ」(11/15東急不動産他）
NHK・オーチャード・東急デパ本店・原宿裏街道・六通&246交差・スペイン他
とともに馴染みの「旧東急プラザ」の名称が決定された。
中低層部は、「東急プラザ渋谷」の呼称で商業部が残り、上階も商業施設になるので、
建物高さが伸びた分の中高層部はオフィス部がサンドイッチ挿入された、用途となる。

渋谷駅&マークシティ側とはデッキ連結されるので動線もよくなるし、246対面の
セルリアンタワー(ホテル)との街区近接が増すのも有難い。係わりが深いビルなので
完了が楽しみだ。

振り返れば、都心には自動車教習所がないので、勧められた三田と目黒のうち
目黒で取得。路上は六通や青山通りをまわり渋谷に降りて明治通りから戻るのも
定番コースの一つだった。

■主な概要（変更無し）
敷地面積：約3,336㎡
延床面積：約58,970㎡
規　　模：地上18階・地下4階／高さ：約103m
着 工：2016年春
竣 工：2019-新元号元年秋予定
概要ttps://www.tokyu-land.co.jp/news/7f6a81318de73965c6610e7a154d5ee8.pdf

◇「CÉ LA VI Tokyo＝セラヴィ東京(仮)出店」(東急）
フクラス上層17・18階に入居。思い入れあるプラザに展開は楽しみ。
シンガーポールのマリーナベイサンズのクラブラウジは世界的な著名施設。

概要ttps://www.tokyu-land.co.jp/news/66f06a1f44f40552eb9d4fd040cf75da_1.pdf
セラヴィttp://celavi.com/
シンガポールttp://sg.celavi.com/

外装デザイン関係2017/10/18UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614352/res/349-350
新東急プラザ商業コンセプト&駅改良&南平台2018/3/8UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614352/res/439

[2426: マンコミュファンさん]

>>2421 匿名さん

20年住んでもまだ残り50年あるわけで、投資用としては強いでしょうね。
問題は、どれだけ借金できるかどうかだけ。現金で買うのはもったいない。買うこと自体には迷いはないです。

[2427: マンション検討中さん]

築30年で借りたいか？

[2428: 2425&SG16534&PLT537&GCO1256&PHM1358&PCA134]

▽「渋谷スクランブルスクエア東棟=2019秋開業へ」(11/15東急電・JR東・東京メトロ）
都心東京駅周辺はもっか、200m未満高さでスカイラインを揃えている面もあるので、
本タワーも伸びてきたので、その高さはヒカリエを50m程上回るので、ハチ公前から
見上げる光景は圧巻だ。全体では4ｈ強の対象面積。

渋谷駅の一連の改良は歴史的大事業だし、クロスデッキも大幅改良するので、
移動動線も俄然良くなる。都心方面全方位からは、銀座線・半蔵門線・千代田線での
カバー&アクセスも良いし、西部地区からの勤務等で都心に向かう基幹女性等は感じ良い。
至近の表参道駅も重要なターミナル制があるので需要も上がる。

最上階の展望施設も「SHIBUYA　SKY」に決定され、ビル系展望施設として
賑わい注目される。かつては東急文化会館のプラネタリウム外観が象徴的だった
東口界隈の集客度も上がることになる。東大・早稲田他産学連携も図る。
なお、本開発はⅠ期だが、Ⅱ期開発では中央棟・西棟が建設される。
キャスト・ストリームが完了したが、もうしばらく周辺開業が続いてくる。

■主な概要
延床面積：約181,000㎡（全体完成時約276,000㎡）
規　模：地上47階・地下7階／高さ：約230m
主な用途：オフィス・商業店舗・展望施設・駐車場他
竣 工：2019-新元号元年秋予定
概要ttps://www.tokyometro.jp/news/images_h/metroNews20181115_g43.pdf

[2429: 匿名さん]

>>2427 マンション検討中さん
それは所有権も定借も一緒じゃない？

[2430: 検討板ユーザーさん]

>>2427 マンション検討中さん

広尾ガーデンヒルズと同じくらいの賃料かと
80M2弱で、35万円程

[2431: 匿名さん]

>>2430 検討板ユーザーさん
そんな安いわけないでしょ。
広尾より借りては多い。

[2432: 匿名さん]

上層階なので坪2.5万円位からでしょうね。80㎡なら60万円からって感じ。
だからといって狭い部屋でも同じ単価が取れるわけじゃないですよ。低層階は仕様も変わってしまうし。
これあんまり言っちゃダメかな？

[2433: マンコミュファンさん]

>>2431 匿名さん

築35年経過したらの話をしていました。
新築なら、たしかにそれよりは高いと思います。

[2434: 匿名さん]

>>2433 マンコミュファンさん

なるほどー
もっと取れそうですよね。
価格そろそろ確定するみたいですね。
当初よりはかなり安くなった。

[2435: マンション検討中さん]

2035年、この物件も築15年、40歳前後で購入した層が55歳となって、日本の人口は1億1000万人、高齢者は推定33％となっている。インドのGDPは日本の半分だったが僅か15年で日本の倍になっている。温暖化が進んで東京も住みやすくないかもしれない。

AIの自動翻訳が一般化して、日本語という壁が無くなり日本人の仕事は奪われているかも知れないし、能力のある人は、より一層、言語で日本に縛られる必然性がなくなっているかもしれない。

2035年には虎ノ門、麻布台などの森ビル再開発も10年、品川、田町、浜松町の再開発も進んでいる。

果たして、ここ渋谷ザ・タワーが定借でそんな価値を維持できるのだろうか。

[2436: 通りがかりさん]

>>2435 マンション検討中さん

この掲示板で言うこと？
渋谷も再開発やってるし、渋谷最寄りの物件の価値が維持できてなかったらそれこそ東京のマンションは全部ダメでしょうね
インドに抜かれないように日本人も頑張らないといけないということすかね

[2437: マンション検討中さん]

リセールが期待し難いと思うのだよ。

[2438: 匿名さん]

>>2437 マンション検討中さん
情報弱者笑笑

[2439: マンション検討中さん]

ここは試金石ですね

定借でも、場所がよければこの値段でも売れるんだ、という

ここが完売したら、定借マンションがどんどん増えて、また一段とバブルになるかもしれません

[2440: マンション検討中さん]

今日行ってきましたけど接客が素晴らしくて買ってしまいたかったけど予算合わず(T_T)若めの男性ですが非常におすすめです！

[2441: マンション検討中さん]

どのタイプの部屋が人気なんですか？

[2442: 匿名さん]

パンダ住戸出た！！
利回り良いしすごい倍率つくんだろーな・・・

[2443: 匿名さん]

>>2442

ＨＰにそんなのありますか？

いずれにしても61平米 1.3億円ってのが最低ラインってそんじょそこらの
パワーカップルでも無理ですよね。。。

夫婦 子なし を助長するような不動産高騰はマジでヤメて欲しい。

[2444: 匿名さん]

>>2442 匿名さん

私も参戦します！絶対欲しい。
一代で財を築けますね。

[2445: マンション検討中さん]

>>2444 匿名さん

60m2のやつですか？

[2446: 匿名さん]

60ｍ2はパンダじゃないよね。

[2447: 匿名さん]

>>2445 マンション検討中さん

違います。
モデルルームで予定価格の変遷見ればわかります。

[2448: 匿名さん]

定借はやっぱダメだよ
千桜も中古 全然売れてないし

[2449: 匿名さん]

ダメだと思う人は買わないこと

[2450: 匿名さん]

千桜と一緒にするな笑
広尾とか売れてるよ

[2451: マンション検討中さん]

宮益坂のヒカリエ横で旭化成の建築看板が出ているのを見かけましたが、あれは分譲マンションでしょうか？位置的に駅とデッキで直結するのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃいましたら是非教えてください。よろしくお願い致します。

[2452: 通りがかりさん]

>>2451 マンション検討中さん
直結クレヴィアが建ちます。

[2453: 匿名さん]

旭化成なのにクレヴィアなのですか？クレヴィアは伊藤忠ですよね？

[2454: マンション検討中さん]

新しい価格表届きました。
最初に比べるとかなり下がりましたが、売れ行きは悪いんでしょうか

[2455: 匿名さん]

私にも新々価格表（3度目）。
最初からこの価格なら良い意味で大炎上していただろうにね。
もったいない。

[2456: マンション検討中さん]

なんだか売り方に右往左往してる感じですね
要望書がなかなか集まらないんですねえ、、、

金利も最近上昇してきてますし、いつまで強気でいけるか

[2457: マンション検討中さん]

タワーマンションの大規模修繕について考察がされています。
築40年経って、修繕、、、するかなあ？あと35年で取り壊しで、所有者はみんな60以上の老人、借りてる人ばかりで、大規模修繕なんておそらくしないんじゃ、、、

https://www.google.co.jp/amp/s/dot.asahi.com/amp/aera/2017052400095.ht...

[2458: 匿名さん]

価格は最初が高すぎただけでしょ。
安くなるのはいー事だ！！

[2459: マンション検討中さん]

個人的な意見で申し訳ないのだが、気になったので投稿します。
（70年の）定借の良さは、周辺家賃と比べて“総額が安いかどうか”なんですが、
ここはいかがですか？

20坪での家賃が月30万x12ヶ月x70年=約2.5億として、

ここは購入費（地代込？）+管理費+修繕積立金+建て壊し金？+固定資産税あたりの70年総額は2.5億より安くなりますか？

商談に行った人はこんなあたりを聞いていると思うのですが、
もし良ければ教えてください。

[2460: 匿名さん]

>>2459 マンション検討中さん

少なくともこの立地、高層の20坪が30万円の家賃で済むことは無いので(倍はします)。

簡単な話でしょ。

[2461: 匿名さん]

>>2459 マンション検討中さん

そんなもの、所有権のマンションだって、その部屋を賃貸した場合を仮定すればもとがとれるんだから、
所有権より安い定期借地がどうかは自明。

[2462: 匿名さん]

安いですよ！！

[2463: 匿名さん]

この物件の間取りについて書いているブログ見つけました。
https://www.cocom.fun/entry/2018/09/10/131436
なかなかの評価。

[2464: 匿名さん]

将来、定借が今より認知されていれば問題ないけど
リセール時は厳しいのでは？

金融機関も急に貸さなくなっているのに
2年後、所有権と同じように貸すかな？

[2465: 匿名さん]

残り40年をきらなければ銀行は貸してくれるよ。
実際貸してくれたし。

[2466: 通りがかりさん]

南麻布の築浅の某定借マンション売却してるけど、買いたい人が出ても融資がなかなか降りなくて苦労してるよ。定借を転売するならキャッシュ持ち狙わないと厳しいかも。

[2467: 匿名さん]

そりゃ、かつかつ組に転売するのは何売るにしてもキツイのでは？？

[2468: 匿名さん]

いやー、定借は違うよ。やっぱりローン出ないことがけっこう多いから。

[2469: 匿名さん]

買う人の収入が低いんでないか？

[2470: 匿名さん]

新築ではほぼ全ての金融機関が所有権と同等のローンをつけるようにはなったが、中古となるとまだ担保評価が確立されてないこともあって、所有権の8掛けしかローンがつかないことが多々ある。収入等の条件はクリアしてるとしてもね。

[2471: 匿名さん]

多々あるのか？本当か？適当なこと言ってないか？

[2472: 匿名さん]

多々ではなく、ほとんど。
銀行で聞いてみな。

[2473: 通りがかりさん]

>>2471 匿名さん
そんなんも知らずに定借買おうとしてんのかい笑

[2474: 匿名さん]

定借は一切認めない、って言う金融機関もあるよ。

[2475: 匿名さん]

どうでもいい話題が続いてますね。
ようはリセールがいくらかだけがポイントで、
買う人の資金調達など、どうでもいい話。
定期借地権物件で一括りにしてる時点でお里がしれる。ここは、とんでもなくリセールバリューが高いよ。

[2476: 匿名さん]

>2475
え？買う人の資金調達はめちゃくちゃ重要でしょ。定借という理由で買えなくなるのは大きな機会損失。あと安易にリセールバリュー高いと言う人間ほど信じられない。根拠を明示した上でどうぞ。

[2477: 匿名さん]

>>2476 匿名さん

そんな貧乏人は相手にしてない、という意味を理解してね。
根拠は、都心の定期借地権物件の実績で十分でしょう。
データ示せ、なんて野暮なことは言わないでね。データは価値あるもので、ただじゃありませんから。
何れにしても情報を持ってそれを分析できるインテリジェンスを持ったものが勝ち組なのですよ。
ではでは。

[2478: マンション検討中さん]

たしかに本当に経済的に裕福な人なら、定借か所有権かにはこだわらないだろうし、
そもそも、ローンは使用しないよね。

そんな裕福層だけで商売が成立するのなら、それならそれでいいよね。

[2479: 匿名さん]

いやいや、富裕層こそ所有権にこだわるよ。定借を選ぶ富裕層は少ない。定借を選ぶのは所有権より安いから貧乏人がしかたなしに選ぶんだよ。ここの営業マンも話してたけど、ここはキャッシュじゃなくローン利用がほとんどらしい。新築なら融資はのびるけど、中古になれば……わかるかな？

[2480: 匿名さん]

いやいや富裕層はこだわらないよ。根拠はないが