パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[2001: 匿名さん]

>品川のマイクロソフトやソニーは意図的に外してるのかな？あと所謂GAFA の日本拠点。
>アマゾンは目黒、グーグルは六本木→渋谷。フェイスブック、アップルは六本木。
>おまけにLINEは新宿。勢いのある企業は全て西だね。東にいるのは図体だけデカくて遺産で食ってるレガシーな大企業ばかりですねぇ。


俺としてはどっちが凄いというのではなく、そういう棲み分けが面白い。逆張りも含めてね。
たまたまそこになっただけってのも引っくるめて、歴史は面白い。

有名企業じゃなく中小企業でも創業者の出身地と城東城西城南城北とか割とチェックしてるので。

飲食・小売・理美容等でも山手線大きな駅中心に出店していくパターンと
所謂おしゃれエリア、人気のエリアに出していくパターンがあって面白い。

[2002: 匿名さん]

尼やＭＳなんかは大丸有に会社を置くと米本社より㎡家賃が高いと思われるが
日本支社がどこまで米本社を説得させられるかという視点で見るとまた味わい深い。

渋谷でも高すぎるだろってなった時に、日本の事情をどこまで説得させられて逆にどこで
妥協する必要があるのかってのは考えると面白い。
ＩＴだけじゃなくて外資製薬とかも見たりしてる。

つってもほとんどは一旦見てすぐ忘れてるレベルだけどそれでも面白い。

[2003: 匿名さん]

新航路飛行機が飛び始めればまた流れが変わるかもね。
スクランブル交差点上空を車輪出して通過する飛行機の映像が世界に配信されて。
騒音もあれば落下物リスクもあるから。

[2004: 匿名さん]

そんなもんじゃ何も変わらんだろうな。

[2005: 匿名さん]

No optimism is warranted.

2020年になれば分かる。

[2006: 匿名さん]

山手線の内外も飛行ルートも狭い視野の中の割とどうでもいい話しだな。

[2007: 匿名さん]

このマンションのほぼ真上を
車輪を出した飛行機が通過するそうなのに
どうでもいいでは済まないでしょ

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

[2008: 匿名さん]

真上w
いつから真上に
しかも大井町とくらへ高度高いのに

[2009: 匿名さん]

渋谷、大井町それぞれ上空何メートルくらいなんですか？

[2010: 匿名さん]

羽田の新航路の話が出ると「都心で便利な場所だから、どうでもいい話」で
スル―しようとする人がいるけど、臭いものにふたをする的な感じがあからさまで、
潔くなくて逆にしょぼいと思われてしまいますよ。

品川シーサイドや、大井町あたりは東京タワーくらいの高さなので
影響はかなりあると思います。
渋谷はもう少し高いので騒音はそこまで気にならないかと。
もともとうるさいですしね。

それよりも落下物リスクの心理的影響の方が大きいと思いますよ。
確率はもちろん相当に低いんですけどね。
人間はそこまで賢くないですから。

[2011: 匿名さん]

落下物で被害受ける心配なんて飛行機事故に遭うより低いよね。
沖縄でさえ早々人に被害なんて出ない。
交通事故や引ったくりや痴漢に合う心配する方が現実的。

[2012: 匿名さん]

>>2011
そのとおり。
ただ、それが分からない（知らない）人が意外に多いんですよ。
人間はそこまで賢い人ばかりではないですから。

[2013: 匿名さん]

蓋？飛行機通るコース確認した上で、
ここは大井町や目黒や麻布や五反田白金と
比較して問題ないと判断してるよ。

人間が賢くない、てより
むしろ、>>2010 みたいな意見のが、
確立計算や論理思考出来ない
賢くない人に見えるけどね。
人生計画に宝くじ物件当選や
年末ジャンボで億当選を期待しちゃうタイプ？
まあ、倍率下げる要素ではあるから
心配性でメンタル病む人のための
一意見としては良いと思う。

[2014: 匿名さん]

賢くないから気にしない人も多いけどね。

[2015: 匿名さん]

実際に落下物落ちまくる沖縄は移住希望者や観光客が殺到する状況だから、心理的影響がどの位うるかは疑問だよね。

[2016: 匿名さん]

>>2013
「確率はもちろん相当に低いんですけどね」って書いてるんですけど・・・

沖縄だって普天間は普通行かないでしょ・・・

[2017: 匿名さん]

ど真ん中の普天間避ければ良いなら
羽田空港に行かなければ良い話になってしまう。
実際には軍事基地だと民間機以上に航路関係ないし爆音だから普天間以外でも被害あるけど皆避けないんだよね。
爆音は嫌だろうに。

[2018: 匿名さん]

実際に飛行機飛ばして公聴会を開くなりして住民の意見を聞けば良いのにね
渋谷区長は弱者への配慮が売りだから、やってくれるんじゃないかな

[2019: マンション検討中さん]

今更このマンションが弱者気取りは笑えるなw
自己中の都合よすぎで草w

[2020: 匿名さん]

あちこちで飛行機の話書く人いるけど、はっきりいっていらない。ここで言い合うのも迷惑。
いちいち飛行機の話題出すのは放射脳の人かな？

[2021: 匿名さん]

羽田新航路で騒いでるのはほぼ東側住民のポジショントークでしょう
共産党系もカバーエリアでないし放射脳系やパヨクも興味なし
肝心の住民ももとからヘリコプターやらうるさいエリアだから気にしてるそぶりない

[2022: 匿名さん]

＞＞いちいち飛行機の話題出すのは放射脳

ポジショントークでも反原発でもないです
都合が悪くなると放射線とか言っちゃうほど、ここの方レベル低かったでしたっけ？
住環境という意味では騒音や落下物リスクはかなりプライオリティが高いかと・・・
重要施設は必ず航路の下か否かを確認しますし


＞＞肝心の住民ももとからヘリコプターやらうるさいエリアだから気にしてるそぶりない

有名な米軍ヘリポートがありますね
今は東京都も救援用に使ってますね
あのあたり港区の割にちょっと薄暗いですし
まぁ昔からあまり環境が良くない場所ということですね・・・

[2023: 匿名さん]

騒音と言っても幹線道路とか工場とかそういう場合でしょ。飛行機の話題なんて、どのスレでも基本スルーされて
負けいぬさん逃亡の流れ。他のスレ読んでみるといいよ

[2024: 匿名さん]

結局、いつになったら価格が出るんでしょうか

[2025: 匿名さん]

この辺りは高いからね。買えない人は価値の低い東側や郊外で飛行機飛んでこないところ買えばいいんじゃないか。

[2026: 匿名さん]

確かにちょっと。
気になります！

[2027: マンション検討中さん]

飛行機の騒音に負けない自信があるくせに
しょぼい捨て台詞グチグチはく器の小さい輩がいるねぇw
　　

[2028: マンション検討中さん]

あと、弱者演じたり勝ち組気取ったり、
ずいぶんご都合主義なことw
ただでさえ定借で先行き不安なマンションなのに
こういうちんけな購入者ばっかなら先が思いやられるわ

[2029: 匿名さん]

検討するにあたり論点がよくわかりいいと思うよ

[2030: 匿名さん]

低レベルなネガに合わせて返してるんだから仕方がないよ。頭悪い子でも分かるように。
興味の無いスレに悪態つきにくるような残念な子だしね。

[2031: 匿名さん]

まぁ今更感のある新飛行ルートネタを渋谷の物件で繰り広げても相手にされないか、笑われるだけというのは
当然の結果じゃないかなぁ。と思う。

[2032: マンション検討中さん]

自作自演おつかれさまですw

[2033: マンション検討中さん]

新飛行ルートネタはむしろこれから　２０２０年までもうすこし

[2034: 匿名さん]

初心者マークの自作自演参考になる君か

[2035: マンション検討中さん]

自作自演おつかれさまですw

[2036: 匿名さん]

新飛行ルートの話題で盛り上がってるスレ皆無という現実もありますし
何も変わらないでしょうね。露骨なアンチも現れて余計人気になりそうですね

[2037: 匿名さん]

>>2036 匿名さん
飛んでみなきゃ分からないってのはありますね。マイナス要因でしかないですけど、大した影響ないかなぁ。

[2038: 匿名さん]

まずは価格でしょ
6月にモデルルームができて、もう3ヶ月でっせ

[2039: 匿名さん]

>>2034 匿名さん

この人、色んなスレで暴れてる
主に、三井物件を攻撃してるみたい

[2040: 匿名さん]

>>2036 匿名さん

ないでしょうね。
その程度のもので価値が上下するような
問題でもないかと。

[2041: 検討板ユーザーさん]

>>2039 匿名さん

そうか、武蔵小山君か

[2042: 匿名さん]

渋谷は高度900メートルもあるから、新航路はそれほど影響ないでしょう。大井町～品川あたりは悲惨なことになるだろうけど。

[2043: 匿名さん]

成田に着陸する時、九十九里浜の上空あたりが900メートルだから気にならんと思うよ

[2044: マンション検討中さん]

東だ西だで騒いでた方これをどうぞ
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO35523050Z10C18A9X11000/

[2045: マンション検討中さん]

東京駅距離気にするのはパワカ
こことは、被らないのでは

[2046: 匿名さん]

渋谷駅まで9分はちょっと遠いなー
特に雨の日とかきつい
5分くらいだったら最高だったんだけど

[2047: 住民板ユーザーさん1]

今日みたいな日はね

[2048: 匿名さん]

バスに乗れよ

[2049: 検討中]

総戸数505なのに、販売総数が355である理由、ご存知の方いますか？　区役所ってこともあって、区営住宅が入るのかなと思ったり。

[2050: 匿名さん]

パークハウス渋谷南平台が坪８００を超えてきているようですから、こちも坪８００が現実味を帯びてきましたね。

[2051: 匿名さん]

そこはタクシーと言って欲しい
この物件なら

[2052: 匿名さん]

>>2049 検討中さん
過去レスに事業主の賃貸用ではないかと言う話があった

[2053: 匿名さん]

目の前から京王の渋谷行き、新宿行きのバスが出てますね。ついでにハチ公バスも出てます。表参道、代々木方面だったかな

[2054: 匿名さん]

メールでアンケートきてたからまもなくモデルルームで価格イメージ教えてもらえるんじゃないかな
予想としては750万円

[2055: 匿名さん]

ここが「所有権」で平均坪800万としたら
「定借の地代一括払い」なら、いくらぐらいが適正価格なのでしょうか。
今までの事例などから推定できる方、教えてください。

[2056: 検討板ユーザーさん]

>>2055 匿名さん

坪７００ですかね

[2057: 匿名さん]

>>2055 匿名さん

そなまま、800ですよ。

[2058: 匿名さん]

間をとって750でしょ
100平米で24000万円超えたら、さすがに厳しくない

[2059: 匿名さん]

70年分の地代を、現在価値に割引いた総額を前払いすることになるのなら、前払い地代部分は安くなる可能性がある。前払い地代が安くないなら割引率分を、デベに抜かれている可能性もある。

[2060: 匿名さん]

南平台はビューが抜けてないので800だがビューが抜けてれば1000万円をゆうに抜けて来る
だから渋谷区役所タワーが800であってもおかしくない気がしてきた

[2061: マンション検討中さん]

赤坂檜町と青山のタワーがそれぞれ終わって、グレードとスケール持ち合わせたタワーがないので、ここは坪８００は優に超えてくると思うよ
富裕層の場合は〜万円の壁とかなくて、オンリーワンの物件か、その税務年度の物件の中で魅力的に見えるかが重要なので
加えて、IRRなどで定借を合理的に考える人も多いし、資産管理会社で税務メリット取れる人も多い

[2062: 匿名さん]

所有権800万と仮定したら、地代一括払いでも650万が妥当でしょ。

[2063: マンション検討中さん]

乃木坂のペンシルタワーが所有権で坪810で順調なのに、渋谷のランドマークタワーが所有権だとしてもっと安いはずないだろ
所有権なら坪1000相当、定借なので割り引いて坪850とかそんなイメージですよ

[2064: マンション検討中さん]

最近の定借は15%引きなの？

[2065: マンション検討中さん]

>>2064 マンション検討中さん
そんなもんですね

[2066: 匿名さん]

所有権なら1000万だって？？？
パークコート青山ザタワー、パークコート青山檜町タワーより高いの？？？
地代一括払いでも、駅から10分以上の山登りは600万でも高い。
三井も売れないと踏んだから賃貸を増やしたんだよ。

[2067: 通りがかりさん]

大人気タワー

[2068: 匿名さん]

やはり、定借は出口が厳しい。

中古で買いたい人がいてもローン審査が厳しい。

今は銀行も緩いから貸してくれる確率は高いけど・・・。

絶対に税理士や会計士に相談すべし。

薦める人は皆無だと思うけど。（利害関係者はダメですよ）

よっぽど安くないと手を出したら火傷する。

[2069: 匿名さん]

>>2063 マンション検討中さん
乃木坂ペンシルパーコは売れてないっスよ。
パーコと呼ぶには特殊なマンションだからどうでもいいけど。
ここは坪1000でいいんじゃないスか。
そもそも高額給与所得者（笑）なんか全く相手にしてないっしょ。

[2070: 匿名さん]

パークマンション赤坂檜町の最上階が坪3500万円だったことを考えるとこのマンションの上層階が坪2000万円くらいしてもそう驚きではないと思うが

[2071: 匿名さん]

>>2068 匿名さん
ローン審査は厳しくはないよ。
扱ってる金融機関が限られてて
所謂楽天とか一部覗く
ネット銀行の多くが手を出してないだけ。
信用金庫あたりは、ネット銀行並みの利率で
受付てたりする。

銀行による審査方法の差だね。

[2072: 匿名さん]

契約内容見なきゃ議論できん。土地と建物価格の比率は土地の方が重いんだから25％安程度とみてる。

[2073: 匿名さん]

銀行の本音は定借には貸したくない。
だけど、今は貸さざるを得ない。
金融緩和の出口戦略が開始されれば・・・自明の理。

[2074: 匿名さん]

永遠のゼロ

[2075: 匿名さん]

自明の理と言う口癖の荒らし、いたなあ。

[2076: マンション検討中さん]

それは、武蔵小杉さん？

[2077: 検討板ユーザーさん]

自分で自分に
参考になる！してるので
分かりやすい。

[2078: 匿名さん]

自分で自分に「参考になる」を押したかどうかわかる方法教えてください。
それと、「自明の理」という言葉はここでは禁句なのですか。
ほかに禁句があれば教えてください。

[2079: 匿名さん]

指摘されると指摘レス他を押し始めるよね。

[2080: 名無しさん]

>>2079 匿名さん

それが武蔵小山さんのかわいいところです

[2081: 匿名さん]

>>2072 匿名さん

それは一般的な定借の場合だね。
ここは70年の地代引渡時一括払い だから
支払う総額は大して安くないと見てる。

[2084: 匿名さん]

[No.2082から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[2085: 匿名さん]

定借でも最初の15年くらいは所有権と同じ賃料取れるからいいんでないの

[2086: 匿名さん]

個人的には絶対損する価格で売り出されると思ってるけど、ここ買いたい人はかなりの数の人、絶対いるから、欲しい人
黙って買う選択するしかないよ。

[2087: マンション検討中さん]

今欲しい人がたくさんいるなら
中古で出した時も買えなかった人が高く買ってくれるでしょ

[2088: マンション検討中さん]

ほぼ全員心配な割に他に賛同者居ない
みたいだね。

[2089: 匿名さん]

三菱の南平台が所有権で平均坪単価850万の模様

[2090: マンション検討中さん]

定借のマンションを店子に貸すときって新築時でも普通賃借は無理なのかね？理屈的には70年借り続けられてしまう可能性もあるので、どう契約上で整合させるのかなと

[2091: 匿名さん]

>>2090 マンション検討中さん

大丈夫ですよ。
定借マンションであることを告知しておけば良いだけのことです。
例えば、抵当権が付いている土地上に建つアパートを普通賃借していても、抵当権を行使されて競売されてしまったときは競落人に勝てないというのと同じようなことです。

[2092: マンション検討中さん]

会員のCGが地味に更新されてますが、、、共用部の内装がどぎついですね。
ショッピングセンターの店舗みたいなハリボテの延長のような仕上げかしら。

まぁ定借ですしね。

[2093: 名無しさん]

>>2089 匿名さん

会社経営者、投資家、医師のセカンドハウス需要が中心だそうですね。

[2094: 匿名さん]

>>2093 名無しさん
確かに本宅としては環境に若干難ありだね
南平台を名乗るのがちょっと微妙かと

[2095: 匿名さん]

共用部、確かにどぎついですねー。想像以上。これは好み分かれそうだなー。僕は無理です。

[2096: 名無しさん]

ここ、所有権なしだけど1000万/坪もあるみたいね。。もはや、欲しいかどうかだけで、2億だ3億だあまり気にしない層しか見てない感じですね

[2097: 匿名さん]

3億以上払うような人はそもそも株で作った金がまただったりして、元があぶく銭だからどうでもいいんよ

[2098: 匿名さん]

地代70年分は土地の固定資産税だけを考えても標準税率1.4%で単純計算すると
1.4%×70年＝98%
ほぼ土地路線価と同じ額になる。

路線価は実勢価の8割程だがそもそも上下するし、現在価値への割引率を何％に設定するかでも、一括前払い地代は大きく変化する。一括前払い地代が適正価格か否かの判断は難しい。

[2099: 匿名さん]

そんな面倒な事を考えないのに金がある人が住むべき

[2100: 匿名さん]

飽きたら女の子にあげちゃうぐらいの器量がある人が買うよ