パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[1594: 匿名さん]

>>1590 匿名さん
そーなんですかね。勝手な理屈かもしれませんが、借地権割合を用いると土地については８掛け。所有権で坪1,000万なら、内訳、土地800万、建物200万ぐらい。土地の定借による減額で８掛けの640万、建物200万として、合計840万。

[1595: 即レス大王]

1分40秒後の投稿でした

[1596: 匿名さん]

>>1587 名無しさん
このご時世、リセール優位を勝ち取るには時代の趨勢の先取りが肝要。
数年前までは北向きの売り出し価格の低さが狙い目だったけど、今や優位性は薄い。

次は70年定借物件なんだろうね。立地の良さと希少性があればリセールは堅いけどまだまだ定借ネガが湧くご時世らしいから。
クソネガも10年後には気づくんだろうよ笑

[1597: 匿名さん]

>このご時世、リセール優位を勝ち取るには時代の趨勢の先取りが肝要。

投資ならともかく自分や家族が住むのにリセール期待とか主婦が騙されそうな「資産価値」とかに
振り回されずに家族にとってベストな場所を選んだほうがええで。

[1598: 匿名さん]

いくらでも買いたい人いるだろうし、安くする理由はない。
自分には買えもしないけど、いくらで出すか楽しみ。

[1599: 匿名さん]

これだけのプロジェクトなのにスーゼネではないんですね。

[1600: 匿名さん]

何だかんだ言って定借なので、極力コストを押さえたいのではないかと。

[1601: マンション検討中さん]

借地70年かも知らないけど築70年のマンションなんて聞いたことねーぞ
だいたい築50すぎたあたりで建て替えなりやるだろ
そうすると借地残存20年だぞ誰がすむんだよ

[1602: 匿名さん]

>>1601 マンション検討中さん

定借も修繕積立金取られてるんだから当然大規模修繕はあるやろ。

[1603: 匿名さん]

タワマンを建替えた、も聞いたこと無いですが。

[1604: 匿名さん]

最近の借地権70年は9掛けの評価額が妥当だよ。この辺りは割と常識的な情報です

[1605: 匿名さん]

何が妥当だ。根拠だせよ。

[1606: 匿名さん]

出せません。ゴメン。適当な事書き込んでました。

[1607: 匿名さん]

せいぜい、7掛けくらいでは

[1608: 匿名さん]

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41223?page=4

沖さんいわく、所有権の85％。
ここは地代が引渡時一括払いで上乗せなので、どうなるかな。

[1609: 匿名さん]

そこに書かれてる渋谷の三菱のマンションも所有権の7掛けで売られてたと書いてある。まあ、一般的にはそのくらいの価格設定多いですよ。定借は未だまだ市場が未成熟なので、中古で売るとき苦労する可能性が高いということかと。

[1610: マンション検討中さん]

70年分一括とか途方も無い金額になりそうだな
20年以内に売り抜けなきゃそもそも買い手がつかない状況にハマりそう
ただ地代に関しては区役所を無償で建ててあげることが対価の一部になっていそうだから、相当割安になるのではと予想
何にせよ市況的に既にピークアウトを迎えつつあるいま、実際住める時期には既に含み損が1割は出てる状況になりかねないのが懸念材料

[1611: 匿名さん]

地代分も35年ローンで借りると、
その20年間で40年分の地代を払ったことになる。

[1612: 匿名さん]

みんな適当なこと書いてるのは異論なしでしょ笑。
相場なんてそんなもん

[1613: 匿名さん]

相場って言葉を匿名掲示板に入れ替えても通用しそう

[1614: 匿名さん]

ハママッチョだけはないな。
磯の香りがするしベタつく。

[1615: 匿名さん]

桜丘水没マンションにお帰り下さい。

[1616: マンション掲示板さん]

>>1609 匿名さん
さいきんは、7掛けはないよ
土地代より建築費人件費高騰が激しいからね

[1617: 匿名さん]

大体最近は９掛けくらいで販売されるマンションが多いね。
それがこのご時世の相場なのだろう。

[1618: マンコミュファンさん]

>>1614 匿名さん

武蔵小山スレに戻って下さい

[1619: マンション検討中さん]

まあふつうに考えて50平米8000万てとこじゃね
70平米11000万くらいだろ
区から官民一体だから安くせいと言われたら50で6000くらいになるんじゃね
こういうプロジェクトってあんまり高いと批判されるからな

[1620: 検討板ユーザーさん]

７０年後に買い取り請求なのか更地変換なのかどっちなのかな？２０９０年か。日本どうなってるんだろう。

[1621: マンション検討中さん]

三井の他のモデルルームで聞いてみたら、反響、問い合わせが多いから坪800万から検討してると言ってたわ。
売れなかったり、反応がよくなければ下げるとも言ってたね。
その値段じゃ売れる訳ねーだろと言いたくなった。

[1622: マンション検討中さん]

1621だけど、最低800でなく平均坪単価800という意味ね。

[1623: 匿名さん]

70平米1.6億くらいか。
まあそんなもんだろな、普通に考えて。
しかし三井の値付けは絶妙だな。

[1624: 匿名さん]

そう？流石に800だと何年かかけて売りだと思うよ。
表参道だと割と早く売れるけど。

[1625: 匿名さん]

官民一体といっても区役所と公会堂無償で建設させてるわけだしな。
三井からしたら安く売らなきゃいけない理由もないよな。
CT品川とも事情違うし、アルファグランデと同じように相場並みということになるだろう。

[1626: 匿名さん]

渋谷の再開発は2027年まで続く、それまで物件の価格は上がり続けるだろうな。
むしろ今の相場くらいで買えるならお得だと思う。目をつけてる人も相当多いはず。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
２０２７年以降も続くよ。
もう、今出てる再開発よりは、そんなに影響はないと思うけど。

[1628: 匿名さん]

ヒカリエができても人は減ってるけど大丈夫なんですかね？
駅の構造はクソだし価値が上がる未来が全く見えないわ

[1629: 匿名さん]

>>1628 匿名さん
駅はすでに大分改善されています。
情弱ですか？埼京線が山手線の横に来て終了です。

[1630: 匿名さん]

今後再開発で渋谷以外上がりそうなとこないしね。
そうなると買いなのかなと思ってしまう。

[1631: 匿名さん]

>>1629 匿名さん
これで改善されてるとかギャグですか？あと残りが埼京線の改修だけとかやっぱり未来がないわ。
そもそも埼京線なんか現状は同じ駅名名乗るのも詐欺だからね。

[1632: 匿名さん]

駅周囲は住むのはクソだけどここは最高だろ。
一緒にしないで頂きたい。

[1633: 匿名さん]

>>1631 匿名さん
どう改善されたかを知ってるの？
渋谷駅の利用者だったんだ。

[1634: マンション検討中さん]

坪800はないわw
あんまり適当なこと言ってると営業妨害なりますよ

[1635: 匿名さん]

上層で@800くらいなら妥当な範囲だと思います。
全体で見れば@700くらいまで下がると思いますけどね。

[1636: 匿名さん]

坪700ですと、70平米で1.4億でしょうか。
そうですね。
下層階ならそこまで安くなる可能性もあるのかなあと思ってみたりもしました。

[1637: 匿名さん]

>>1628
>ヒカリエができても人は減ってるけど大丈夫なんですかね？

仮に減るとして他のどこに人・モノ・金が移動するのかって鑑みると
人口減に伴う微減って事はどこでもあり得るかも知れないが、大幅減って事になる程のやわな街ではないね。
路線的にもね。

品川や新駅に客を取られるとも思わんし、六本木や東京駅周辺とも客が被る訳でもない。
原宿界隈に大型商業施設が10本出来て百貨店が２つ出来るとも思えない。

せいぜい新宿に吸われる可能性はないとは言えないが、同じ距離でここまでずっと来てるし
極端に奪われるとも思わない。

[1638: 匿名さん]

>>1637 匿名さん
実際に池袋新宿は維持されてる一方で渋谷だけが大幅に減ってるんですが、、、
路線的にも通過駅と化したので当然の傾向ではあるわけですが。

[1639: 匿名さん]

単純に乗り換えじゃなく直通運転が始まったから乗り換え客が反映されなくなっただけだと思います

[1640: 匿名さん]

>>1639 匿名さん
鸚鵡返しのようにそれ言うけどここ10年で明らかに活気なくなったし、街の面白みもなくなったよね。

[1641: 匿名さん]

副都心線でヒカリエと新宿伊勢丹は集客伸びてるそうだね

https://www.nikkei-r.co.jp/column/id=6363

[1642: 匿名さん]

この場所は、渋谷駅とか関係ないでしょ。
代々木公園が近いことに魅力を感じる。

[1643: 匿名さん]

どこの街も画一的なお店しかなくなってるし仕方がない。
でもどこが伸びるか、変わるかと言ったら再開発目白押しの渋谷しかないよね。
ヒカリエは相変わらず好調なようですしね。