パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[1551: 匿名さん]

まあね。
ただ23区トップ、ぶっちゃけほぼ日本トップ50でこの位なんで
一般ピーポーは値上がりなんて気にしないで家族の住みたい場所に決める方が賢いと思うね。

たまたま家を転がさなくちゃいけなくなった時に上がってればラッキー位で
血眼になって掘り出し物を探す価値ないと思うわ。

[1552: 匿名さん]

まー国の住宅政策と金融政策がちゃんとしてれば、バブル崩壊みたいな変なことが起きることはないだろうから、これからは緩やかなインフレが継続するんだろうね
つまり、低金利で早いうちに住宅ローン組んで好きなマンションを買った方が勝ち的な

[1553: 検討板ユーザーさん]

>>1552 匿名さん

同感です。１０年に一回くらいはリーマンや３１１のようなブラックスワンによる一時下落は十分に起きえるので今投資するならそのときに損切りか寝かせられる資産に限定はしたほうがいいとは思います。

[1554: 匿名さん]

>>1552
庶民的な考え方としてはそういう考えも一理あるわな。

ただまあ、戸建てが上位で貧乏人がマンションって感覚が薄れてるのと同じように
上場企業の創業オーナーが賃貸マンションに住んでる時代になったし
正直買うも借りるも些末な違いになったわな。

[1555: 検討板ユーザーさん]

ザハウス南麻布は未入居らしき新古っぽいのが売りに出てますね。１４年も放置ならなかなかですね。建物自体はいい物件です。でも山手線使えない沿線には住みたくないので同じ総額出すならパークコート買います。

[1556: 匿名さん]

>>1555 検討板ユーザーさん

ザハウス南麻布はフルリノベーションて書いてあるよ

[1557: 匿名さん]

>>1555
ザハウス南麻布は未入居があるどころか
売買・賃貸含めて延べでいうと100戸あってももう既に住民1回転以上してます。
東京はそういうところです。

[1558: 匿名さん]

普通に考えると高額マンションだから永住だろって考えがちだが
東京だとそういう訳じゃないからね。

[1559: 検討板ユーザーさん]

>>1556 匿名さん

そういうことね。ありがとうございます。

[1560: 匿名さん]

>でも山手線使えない沿線には住みたくないので同じ総額出すならパークコート買います。

先輩は山手線に乗ってどっからどこへ行きたいのですか？

[1561: 検討板ユーザーさん]

>>1557 匿名さん
>>1558 匿名さん

まあそうですよね。私も明治屋近くに住んだことありましたが、私鉄のみだとどうしても来てくれる友人が限られてしまい不便だったので、数年で引っ越してしまいました。

[1562: 検討板ユーザーさん]

>>1560 匿名さん

あ私というよりは友人知人への配慮面で山手線がいいと思ってます。西寄りの友人が多く、新宿～品川ならターミナルなので、渋谷なら買い物もついでに出来るし来てくれやすいかと。

[1563: 匿名さん]

>>1562 検討板ユーザーさん

住んで良かったスレでやたらと武蔵小山に対抗意識燃やしてた人だ

[1564: 匿名さん]

>>1562
>私も明治屋近くに住んだことありましたが、私鉄のみだとどうしても来てくれる友人が限られてしまい不便だったので、数年で引っ越してしまいました。

お兄さんが主張したいであろう「私鉄しか無いから回転早いんでしょ」って事ではないのです。
複数路線で交通至便なら入れ替わりがないってことではないのです。
私鉄、ＪＲ、山手線関係なく、例え億ションであっても10年で1回転するのが東京だという事です。
100戸のマンションでも1000戸でもほとんど同じなんです。

東京はそんなもんです。

[1565: 検討板ユーザーさん]

>>1564 匿名さん

確かに。

[1566: 匿名さん]

>>1549 匿名さん

値上がり額ではなくて値上がり％なら
シティタワー品川がブッチギリですよ。

[1567: 匿名さん]

発売時に3000万当選宝クジ物件と言われてた特異点たからね。
今はそれより値上がりしてるみたいだけど。

と、書くとシティタワー品川は別と言いつつ
10年以上前の相場の麻布あたりの物件が
おトクと言い出す輩が発生する。
10年以上前の相場も今の参考にはならないから。

[1568: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635493/
ここの価格も気になります。

[1569: 匿名さん]

１５６７

そうそう、宝くじ物件の分譲ありましたね。
最近の価格はいくらぐらいなんでしょう。
あの当時、確か坪１５０マンでしたから
全く、夢の夢の価格でした。
ちなみに私は落選しました。
今後はあのような物件計画はないでしょうか。

[1570: 匿名さん]

品川はWCT販売との兼ね合いで、住友が販売の権利を得て分譲したからあの値段に、
とWCT住民が以前書いてました。
今後はもう無いでしょう。

[1571: 匿名さん]

私も落選した。でもあの頃のマンションはどのマンションでも今売れば3000万円ぐらいの利益がでるだろう

[1572: 匿名さん]

WCTの最終的な分譲価格平均はブリーズタワーは300超えで売りましたので280超えてる。現在の中古成約平均は300くらいなので全体平均でみれば1割くらいしか値上がりしてません。第１期で購入した400戸程度のみ2割くらい値上がりしてます。いずれにしろ同時期の湾岸タワマンなら豊洲や芝浦のタワマンの方が4割くらい値上がりしてますから、WCTは全然値上がりしてないほうです。こんな高級物件のスレで嫌悪施設エリアの大衆安マンションを嘘で持ち上げるのはやめてください。自分のスレでやってくださいね。

[1573: 匿名さん]

ここは値上がりを期待するマンションではないですから、湾岸などの安マンションの話題、しかも過去の話など全く関係無し。

[1574: 匿名さん]

ここは何を期待するマンションですか？
飛行機が飛び始めたら静寂とは言えなくなるでしょうし。

[1575: 匿名さん]

>>1574 匿名さん

武蔵小山さんはあちこちで同じ投稿してますが、ご自身のマンションもモロ影響受けますよ

[1576: 匿名さん]

>>1574
>ここは何を期待するマンションですか？


上京組じゃどうせ説明しても分からんだろ

[1577: 匿名さん]

では、東京生まれに分かるように説明をどうぞ。

[1578: 匿名さん]

>>1577
>では、東京生まれに分かるように説明をどうぞ。

東京生まれは良い面も悪い面も分かってるから説明いらない。
>>1577がどうしても分からないなら自分の出自を書いて皆に教えてもらえ。

[1579: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
答えられなくて開き直り

[1580: 匿名さん]

聞いたら誰でも相手してくれると思うのは甘え。

甘えていいのは子供だけ。

[1581: 検討板ユーザーさん]

定借で坪５００に期待

[1582: マンション検討中さん]

はやく情報出してくれねーかな

[1583: マンション検討中さん]

低層坪450
中層500
高層600
くらいじゃない？
最上階は坪1000超えしてると思われ
100平米2億くらいじゃないかな

[1584: マンション検討中さん]

安すぎ。
マジレスするけど定借といえ70年超では所有権の9掛け。
所有権なら最低坪700からで平均900ぐらいは行くだろうから
最低坪600
平均坪800
これより低い予想は全てネタか荒らしです。

[1585: マンション検討中さん]

さらに地代一括ならこれより高くなることはあれど、安くなる可能性はないだろう。

[1586: マンション検討中さん]

どっから9掛けが出てきたんだよ笑

[1587: 名無しさん]

ここ数年のマンション見てるとまあそんなもんだね。
定期50年の時代は8割くらいだったけど、最近は定借70年で9割くらいか物件によっては所有権とほとんど変わらないのもある。特に立地が優れている都心物件にそんな傾向が強い。以前ほど定借が敬遠されにくくなったのかもね。

[1588: マンション検討中さん]

中低層は方向によって抜け感が全然違うので区役所の展望エリアとお見合いとか地獄だろうし、お見合い部屋と代々木公園ビューでも結構価格差ありそうですね

[1589: 匿名さん]

>>1588 マンション検討中さん

最近では階や眺望で価格差を大きくつけないのがトレンド

[1590: 匿名さん]

最近は9掛けで計算するのが一般的とどこぞで読んだ気がする

[1591: 匿名さん]

読んだらそれが確定情報なのか。自分の頭で考えよう

[1592: 匿名さん]

>1587：名無しさん

の割に千桜は割高だったよね。中古も売れてないし。

[1593: 匿名さん]

>>1592 匿名さん

武蔵小山さん、千桜は成約ありますよ
虚偽の投稿は犯罪です
これ以上罪を重ねないで下さい
ご家族いるんでしょう？

[1594: 匿名さん]

>>1590 匿名さん
そーなんですかね。勝手な理屈かもしれませんが、借地権割合を用いると土地については８掛け。所有権で坪1,000万なら、内訳、土地800万、建物200万ぐらい。土地の定借による減額で８掛けの640万、建物200万として、合計840万。

[1595: 即レス大王]

1分40秒後の投稿でした

[1596: 匿名さん]

>>1587 名無しさん
このご時世、リセール優位を勝ち取るには時代の趨勢の先取りが肝要。
数年前までは北向きの売り出し価格の低さが狙い目だったけど、今や優位性は薄い。

次は70年定借物件なんだろうね。立地の良さと希少性があればリセールは堅いけどまだまだ定借ネガが湧くご時世らしいから。
クソネガも10年後には気づくんだろうよ笑

[1597: 匿名さん]

>このご時世、リセール優位を勝ち取るには時代の趨勢の先取りが肝要。

投資ならともかく自分や家族が住むのにリセール期待とか主婦が騙されそうな「資産価値」とかに
振り回されずに家族にとってベストな場所を選んだほうがええで。

[1598: 匿名さん]

いくらでも買いたい人いるだろうし、安くする理由はない。
自分には買えもしないけど、いくらで出すか楽しみ。

[1599: 匿名さん]

これだけのプロジェクトなのにスーゼネではないんですね。

[1600: 匿名さん]

何だかんだ言って定借なので、極力コストを押さえたいのではないかと。

[1601: マンション検討中さん]

借地70年かも知らないけど築70年のマンションなんて聞いたことねーぞ
だいたい築50すぎたあたりで建て替えなりやるだろ
そうすると借地残存20年だぞ誰がすむんだよ

[1602: 匿名さん]

>>1601 マンション検討中さん

定借も修繕積立金取られてるんだから当然大規模修繕はあるやろ。

[1603: 匿名さん]

タワマンを建替えた、も聞いたこと無いですが。

[1604: 匿名さん]

最近の借地権70年は9掛けの評価額が妥当だよ。この辺りは割と常識的な情報です

[1605: 匿名さん]

何が妥当だ。根拠だせよ。

[1606: 匿名さん]

出せません。ゴメン。適当な事書き込んでました。

[1607: 匿名さん]

せいぜい、7掛けくらいでは

[1608: 匿名さん]

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41223?page=4

沖さんいわく、所有権の85％。
ここは地代が引渡時一括払いで上乗せなので、どうなるかな。

[1609: 匿名さん]

そこに書かれてる渋谷の三菱のマンションも所有権の7掛けで売られてたと書いてある。まあ、一般的にはそのくらいの価格設定多いですよ。定借は未だまだ市場が未成熟なので、中古で売るとき苦労する可能性が高いということかと。

[1610: マンション検討中さん]

70年分一括とか途方も無い金額になりそうだな
20年以内に売り抜けなきゃそもそも買い手がつかない状況にハマりそう
ただ地代に関しては区役所を無償で建ててあげることが対価の一部になっていそうだから、相当割安になるのではと予想
何にせよ市況的に既にピークアウトを迎えつつあるいま、実際住める時期には既に含み損が1割は出てる状況になりかねないのが懸念材料

[1611: 匿名さん]

地代分も35年ローンで借りると、
その20年間で40年分の地代を払ったことになる。

[1612: 匿名さん]

みんな適当なこと書いてるのは異論なしでしょ笑。
相場なんてそんなもん

[1613: 匿名さん]

相場って言葉を匿名掲示板に入れ替えても通用しそう

[1614: 匿名さん]

ハママッチョだけはないな。
磯の香りがするしベタつく。

[1615: 匿名さん]

桜丘水没マンションにお帰り下さい。

[1616: マンション掲示板さん]

>>1609 匿名さん
さいきんは、7掛けはないよ
土地代より建築費人件費高騰が激しいからね

[1617: 匿名さん]

大体最近は９掛けくらいで販売されるマンションが多いね。
それがこのご時世の相場なのだろう。

[1618: マンコミュファンさん]

>>1614 匿名さん

武蔵小山スレに戻って下さい

[1619: マンション検討中さん]

まあふつうに考えて50平米8000万てとこじゃね
70平米11000万くらいだろ
区から官民一体だから安くせいと言われたら50で6000くらいになるんじゃね
こういうプロジェクトってあんまり高いと批判されるからな

[1620: 検討板ユーザーさん]

７０年後に買い取り請求なのか更地変換なのかどっちなのかな？２０９０年か。日本どうなってるんだろう。

[1621: マンション検討中さん]

三井の他のモデルルームで聞いてみたら、反響、問い合わせが多いから坪800万から検討してると言ってたわ。
売れなかったり、反応がよくなければ下げるとも言ってたね。
その値段じゃ売れる訳ねーだろと言いたくなった。

[1622: マンション検討中さん]

1621だけど、最低800でなく平均坪単価800という意味ね。

[1623: 匿名さん]

70平米1.6億くらいか。
まあそんなもんだろな、普通に考えて。
しかし三井の値付けは絶妙だな。

[1624: 匿名さん]

そう？流石に800だと何年かかけて売りだと思うよ。
表参道だと割と早く売れるけど。

[1625: 匿名さん]

官民一体といっても区役所と公会堂無償で建設させてるわけだしな。
三井からしたら安く売らなきゃいけない理由もないよな。
CT品川とも事情違うし、アルファグランデと同じように相場並みということになるだろう。

[1626: 匿名さん]

渋谷の再開発は2027年まで続く、それまで物件の価格は上がり続けるだろうな。
むしろ今の相場くらいで買えるならお得だと思う。目をつけてる人も相当多いはず。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
２０２７年以降も続くよ。
もう、今出てる再開発よりは、そんなに影響はないと思うけど。

[1628: 匿名さん]

ヒカリエができても人は減ってるけど大丈夫なんですかね？
駅の構造はクソだし価値が上がる未来が全く見えないわ

[1629: 匿名さん]

>>1628 匿名さん
駅はすでに大分改善されています。
情弱ですか？埼京線が山手線の横に来て終了です。

[1630: 匿名さん]

今後再開発で渋谷以外上がりそうなとこないしね。
そうなると買いなのかなと思ってしまう。

[1631: 匿名さん]

>>1629 匿名さん
これで改善されてるとかギャグですか？あと残りが埼京線の改修だけとかやっぱり未来がないわ。
そもそも埼京線なんか現状は同じ駅名名乗るのも詐欺だからね。

[1632: 匿名さん]

駅周囲は住むのはクソだけどここは最高だろ。
一緒にしないで頂きたい。

[1633: 匿名さん]

>>1631 匿名さん
どう改善されたかを知ってるの？
渋谷駅の利用者だったんだ。

[1634: マンション検討中さん]

坪800はないわw
あんまり適当なこと言ってると営業妨害なりますよ

[1635: 匿名さん]

上層で@800くらいなら妥当な範囲だと思います。
全体で見れば@700くらいまで下がると思いますけどね。

[1636: 匿名さん]

坪700ですと、70平米で1.4億でしょうか。
そうですね。
下層階ならそこまで安くなる可能性もあるのかなあと思ってみたりもしました。

[1637: 匿名さん]

>>1628
>ヒカリエができても人は減ってるけど大丈夫なんですかね？

仮に減るとして他のどこに人・モノ・金が移動するのかって鑑みると
人口減に伴う微減って事はどこでもあり得るかも知れないが、大幅減って事になる程のやわな街ではないね。
路線的にもね。

品川や新駅に客を取られるとも思わんし、六本木や東京駅周辺とも客が被る訳でもない。
原宿界隈に大型商業施設が10本出来て百貨店が２つ出来るとも思えない。

せいぜい新宿に吸われる可能性はないとは言えないが、同じ距離でここまでずっと来てるし
極端に奪われるとも思わない。

[1638: 匿名さん]

>>1637 匿名さん
実際に池袋新宿は維持されてる一方で渋谷だけが大幅に減ってるんですが、、、
路線的にも通過駅と化したので当然の傾向ではあるわけですが。

[1639: 匿名さん]

単純に乗り換えじゃなく直通運転が始まったから乗り換え客が反映されなくなっただけだと思います

[1640: 匿名さん]

>>1639 匿名さん
鸚鵡返しのようにそれ言うけどここ10年で明らかに活気なくなったし、街の面白みもなくなったよね。

[1641: 匿名さん]

副都心線でヒカリエと新宿伊勢丹は集客伸びてるそうだね

https://www.nikkei-r.co.jp/column/id=6363

[1642: 匿名さん]

この場所は、渋谷駅とか関係ないでしょ。
代々木公園が近いことに魅力を感じる。

[1643: 匿名さん]

どこの街も画一的なお店しかなくなってるし仕方がない。
でもどこが伸びるか、変わるかと言ったら再開発目白押しの渋谷しかないよね。
ヒカリエは相変わらず好調なようですしね。

[1644: 匿名さん]

渋谷も使えて代々木公園で遊べて、原宿や表参道も行動範囲というのが
この物件のメリットだしな。渋谷もまだ今後伸びるよね

[1645: 匿名さん]

渋谷駅や原宿駅までの距離を考えると
武蔵小山とか駅前タワーもありな気がしてきた

[1646: 匿名さん]

分かりやすい釣りですなぁ。暇人なんだろうけど

[1647: 検討板ユーザーさん]

もう若者そのものが減っていくので渋谷が栄えていた頃のアムラー世代あたりでも狙って、もう少し大人の街にしないとITタウン化だけでは新宿に比べると売りが弱いですね。トップオブザトーキョーというキャッチフレーズはいい線を行っている気がします。

[1648: 匿名さん]

1638
>>実際に池袋新宿は維持されてる一方で渋谷だけが大幅に減ってるんですが、、、

JRの品川が渋谷を抜いたとかってのは見たことあるけど数字的にはどう減ってるのけ？


>ここ10年で明らかに活気なくなったし、街の面白みもなくなったよね。

もっとも、活気がなくなったと感じるのは駅前から大工事してるし
個性的な街が作りにくくなってるのは分かるよ。駅前にサラ金とチェーン居酒屋、カラオケってのは
ここ10年20年、地方も含めてありがちだからな。それは分からんでもない。
ただ、それは銀座でもそうでキャバクラ程度の「クラブ」が蔓延ってるしな。

これも口の悪い先輩に言わせば銀座も錦糸町もどっこいどっこいってな。
俺はさすがにそこまでは思わんが、同じように>>1638の言いたいことが全く分からん訳ではないが
渋谷だけが没落するってのはやっぱり深読みしすぎだと思うわ。

[1649: 匿名さん]

東急もヒカリエで成功したから
再開発で同じように大人向けの街づくりしてるしこれからも
期待大ではあるな。むしろ他の街の方が伸びしろがないよね。

[1650: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山から
武蔵小山駅まで徒歩1分。
武蔵小山から目黒まで2分。
目黒から渋谷まで5分。合計8分。
パークコート渋谷から渋谷駅まで徒歩8分。
時間的には同じ。
確かに武蔵小山でもありな気がする。