パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[1251: マンション検討中さん]

九段南のマンションが坪450なのに渋谷がそれより高いとかないでしょ笑
半分期待です

[1252: 匿名さん]

>>1251 マンション検討中さん
青山パークタワーで坪６００万とかです。

[1253: マンコミュファンさん]

>>1251 マンション検討中さん

九段南は新築ですか？
武蔵小山ですら坪500してますけど？
本当に九段南が坪450で買えるなら教えて欲しいです。

[1254: マンション検討中さん]

ルフォンが坪450ですよ。億超えかつ売れ残りではありますけど。
事前契約者もいる手前大々的には宣伝出来ないんでしょうが、デベもなりふり構ってられないんでしょうね。

[1255: 匿名さん]

>>1254 マンション検討中さん

九段北のやつですか？１９階建の６６戸の中規模の。

[1256: マンション検討中さん]

>>1254 マンション検討中さん

シティタワールフォン九段下ですか？
住友が入っているのにそんなバーゲンプライスだなんて。。
このご時世ですから、その価格なら周知されれば即完売では？

[1257: 匿名さん]

>>1256 マンション検討中さん
４階以下の日当たりナシ部屋が坪５００万を切るらしい。なんか、情報とちょっと違うね。該当スレより。

[1258: 匿名さん]

現地見ればそれでも高いと感じると思いますよ。
なんせ相手はスミフですから。手強いです。

[1259: マンション掲示板さん]

>>1235 マンション検討中さん
落札条件と変わるなら、区の許可が必要
階数まで決めて落札した訳だから

[1260: マンション検討中さん]

低層階は　結構周りの建物に囲まれて　眺望どころか日当りもない部屋が多そう
分譲では売れないから賃貸にするんじゃないかな
特に南側の区役所が高い
逆に東側は公会堂が低いので比較的条件良さそう

[1261: マンション検討中さん]

建築費の高騰に対して階層増で対応したってことは従来の階層の価格には影響最小限に出来るって前提なのかな？
価格予想がほんとに難しい。公開間取りが全部奥超え前提の部屋だし。40平米で7000万とかついたらみんな萎縮しそうだな。

[1262: 匿名さん]

70年の地代を引渡時一括払いだと、
その地代分を35年ローンで借りて返済する場合、
計算上は毎月２ヶ月分の地代を払っているのと同じことですかね？

[1263: マンション検討中さん]

地代が含まれるってことは近くの神宮前はだいたい平均5万円月々掛かってるんですよね。
借地期間が同じ70年と仮定した場合、4000万が上物とは別に掛かってくるわけですよね。
なんか、途方もなく割高な気がしてきました。借地マンションだから売却時も安く見積もられるだろうし。

[1264: 検討板ユーザーさん]

地代一括支払いってことは地代にも金利掛かるってことか！？
これから金利上向きなのに。。

[1265: 匿名さん]

X年後に払うべき地代を現在価値に割り引いた額の合計を前払いする形になるだろうから割引率の分だけ総額は安くなるのでは？
但し、常識的に考えて、割引率＜調達金利だろうからその差の分だけは金利負担が生じると思う。

[1266: 匿名さん]

今の低金利、で割引率は計算されてしまうのでは？

[1267: 匿名さん]

そういうことになる
ただ、本来の地代月額を公開せず70年分の総額だけを示されたら割引率が不明で損得勘定できんわな

[1268: 匿名さん]

>>1267 匿名さん
所有権であれば、本来しはらわれるはずの、おおよその土地の固都税は教えてくれるでしょう。それを払わなくて良いことと、定期借地権７０年という判断材料以外に何が必要？

[1269: 匿名さん]

正確には72年半位ですね。
この余分な2年半分だけで100万円程度高くなるかも。

[1270: 匿名さん]

デベが区に毎月地代を払うなら契約なら、このプロジェクトのキャッシュフローは超GOOD！
デベが受ける恩恵のお裾分けをいただいいた格安地代を期待してますが……

[1271: 匿名さん]

土地の固定資産税などは、三年ごとに見直しだから
おおよそでも教えようがないのでは。

[1272: 匿名さん]

定期借地物件で月額地代が変動する物件ってあったっけ？
固定資産税の増減なんて、地主が地代から得る利益でまかなっているのでは？

[1273: 匿名さん]

シティタワー品川の地代は、
消費者物価に連動して数年おきに変わります。

[1274: 匿名さん]

>>1271 匿名さん
その時の税額の話。下がることもあるし、上がることもある。変動なんか気にしても仕方ない。

[1275: マンション検討中さん]

地代70年分前払いとかほぼ全ての部屋が億超えるんじゃないの笑
地代だけで4000万以上で金利負担も考えると5000万は支払うことになるんだよな
それで所有権はありませんって笑

[1276: 匿名さん]

>>1275 マンション検討中さん
ケチ臭いな。借入金利も安いから問題なし。先払いできるなんて、相続対策にもちょうどいいね。

[1277: 匿名さん]

なるほど、でもデベに払った前払い地代ってデベにとっては負債勘定、ということはこちらにとっては資産？？

[1278: 匿名さん]

借地権って普通に相続税対象だよね？？？

[1279: 匿名さん]

>>1278 匿名さん
対象ですよ。

[1280: マンション検討中さん]

>>1276 匿名さん
これから金利あがっていきますよ。業者は絶対言わないけど笑

[1281: 匿名さん]

販売予定はいつ頃ですか。

[1282: 匿名さん]

>>1280 マンション検討中さん
政策金利の数値予想ができる人は日銀総裁ぐらいなもんやろ。
大局的には上がるかもしれんが、インフレターゲット達成まで道遠し

[1283: 検討板ユーザーさん]

実際よりも低い予想で設定されれば一括前払いは利を得る可能性もある？

[1284: 匿名さん]

あと20年くらいは渋谷でここ以上の物件は出なさそうですね。
そういう立地だからこその価値ある定借ですが。

[1285: 匿名さん]

渋谷ホームズの建て替えが出るはず

[1286: 検討板ユーザーさん]

再開発で駅直結か連結のマンションできそうな気もするので定借ディスカウントないと後悔してしまいそう。間取りが見てみたいです。

[1287: マンション検討中さん]

現実に住居系の再開発の計画ないんだからあと20年はできないでしょ
渋谷付近の今後の目玉は表参道駅直結の青山第一マンションの建て替え、北青山の同じく三井の定借タワー、野村の初台65階建てツインタワーあたりかね

[1288: 匿名さん]

子供の城、旧青山病院跡地　現在は住宅展示場になっている場所に都が敷地をもっている。
一時期に広尾病院移転の話があって潰れた場所、ここは超一等地だね、

[1289: 匿名さん]

2023年度竣工の東急があるやん。
利便性（駅距離等）に価値を大きく置く昨今の風潮からすると、かなりの価格の物件になるかと。

[1290: マンション検討中さん]

渋谷から8分勾配もある土地で利便性高いとは言えないけど

[1291: 検討板ユーザーさん]

>>1289 匿名さん

現時点では渋谷の大本命はそちらですね。

[1292: 匿名さん]

>>1291 検討板ユーザーさん
ただ、桜丘は分譲少ないらしいです。

[1293: 匿名さん]

青山第一マンションの建て替えはまもなくなんでしょうか？

[1294: 匿名さん]

まごう事なき渋谷ナンバー１はこちらでしょう。
桜丘？
東急でっせ、あすこ。笑
そもそもス○ム街のあんなところとここだと地歴で比べるクラスが違いますよ。

[1295: 匿名さん]

桜丘は高値で売り逃げたい地権者くずれの輩が、あちこちでステマしまくってるから危ういよね

[1296: 匿名さん]

まあ、地歴云々～ブランド云々～が、現代の価値観にどこまで通用するか、だよね。
通用すると思えばこちらがよいし、通用しないと思えば東急がよいし。美人投票の原理。

[1297: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
どっかと違って渋谷は至近で再開発が続くから、売り時の見極めが難しいでしょうね。羨ましい悩みです。

[1298: 匿名さん]

>>1295 匿名さん

あ、ムサコがいる

[1299: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する目的の投稿であると判断したため、削除しました。管理担当]

[1300: マンコミュファンさん]

>>1299 匿名さん

武蔵小山と比べて治安はどうなんでしょうね
似たり寄ったりといったところでしょうか