パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[1201: マンション検討中さん]

>>1197 名無しさん
商業地としては若者の街に
こだわり過ぎたから
ヒカリエでさえ、20ー30代ターゲットで
高級感ないし。
消費のポリュームゾーンは40代半ばだから
そこを取り込めなければ難しい。

新興企業のテナントととしては、今後も
発展していくでしょう。

[1202: マンション検討中さん]

>>1198 匿名さん
まだ立ってもないし
立つ前からゴジラに出演して重石になる
活躍ぶり。

[1203: マンション検討中さん]

>>1196 匿名さん
すでに、青山あたりのテナント賃料平均は坪で3000円くらいしか変わらんよ。

[1204: 匿名さん]

渋谷の再開発は成功すると思う。
東急さんはマジ本気。
一連の再開発の建て替えに便乗して西武百貨店の建て替えもほぼ確定。
NHKの建て替えもここには好材料じゃないかな。

[1205: 匿名さん]

広告邪魔だわ

[1206: 匿名さん]

東急には誰も期待していないでしょう。
三菱か三井なら良かったのに。運がないというかなんとやら。
このパークコートタワーには全く影響はないですけどね。

[1207: 匿名さん]

>>1206 匿名さん

鉄道会社をなめたらいかんよ。
あとここも三井だし宮下公園も三井だよ。

[1208: マンション検討中さん]

新宿もある京王と違って東急は渋谷一本足打法だからな
採算度外視でGoogle誘致するあたりも気合いが違うわ

[1209: マンション検討中さん]

ここって販売価格に地代含むとありますが、もし10年住んで売却したいってときはその地代はどうなるのですか？結局地代込みの高値売却ってむすがしいのかな？
神宮前みたいに安いけど地代掛かるって売り方できないと思いまして。

[1210: マンション掲示板さん]

>>1207 匿名さん
鉄道会社は都市導線含め街自体を作るからね
二子玉川とか自由が丘とか田園都市線沿線は
かなり成功した

[1211: 匿名さん]

渋谷再開発は成功するだろう。
だがいかんせん山手線外側に向かって８分は遠い、遠すぎる。青山方面とは訳が違う。
結局、相対的な割安感を出してくれるかどうか次第。

[1212: 名無しさん]

プール(笑)作って高級感出すらしいからそれはない

[1213: 匿名さん]

羽田への飛行機が、ここの真上付近を通過するそうなのに
車輪出した飛行機の下のマンションに高級感があるやら。

[1214: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

これね。75dB位？

[1215: マンション検討中さん]

>>1212 名無しさん
プールは最上階のプライベート設備だから庶民は享受できないでしょ？

[1216: マンション検討中さん]

定借は考えちゃうなー
渋谷の中でも住む場所じゃないしね。
渋谷であれば松濤あたりでちょっと頑張って2LDK買うなー

[1217: 匿名さん]

地代を引渡時一括払いだから所有権と殆ど同じですよ。

[1218: 匿名さん]

地代一括払いの場合って、転売時の税金計算上はどのような扱いになるかご存知の方います？　購入時の諸経費の一種ということで原価扱い？

[1219: 匿名さん]

家賃分が
取得費の金額から毎月毎月下がってしまいますよね。

[1220: マンション検討中さん]

借地料一括というのは、210億円を505戸で分割なのでしょうか。それとも、販売戸数の355戸での分割なのでしょうか。

150戸は三井不動産が賃貸として出すはずですので、三井不動産としては販売する側だけで借地料の全額を持ってもらいたいと思ってるのでは？

単純に全戸同じ面積として、総建築面積の7割が住戸に当てられるとすると、一戸平均85m2＝約26坪となります。

借地料は、355で割ると一戸あたり6000万円
（もし好意的に505で割ると4200万円）

上物が坪当り200万円かけて建設していたとすると、上物で5200万円
（ソースは以下、坪当り100万円で高い方だそうです。坪当り200万円なら、相当なもんかな、と）
https://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20140223/ecn1402230...

建築費用として、85m2で11200万円

上物の3割を利益として享受するとすると

85m2で6000+5200×1.3＝12760万円（坪490万）での販売になるんではないでしょうか。もし、505戸で割って、三井不動産も150戸分の借地料を支払うのであれば、10960万円（坪420万）

もしあくどい計算で、355戸で割った挙句土地代に関しても3割乗せて利益をぶんどりたいなら
（6000+5200）×1.3＝14560万円（坪560万円）

あとは、三井不動産がいくら建設費を削って利益は乗っけたいかによって、前後するかとおもいますが、坪当り500万円とかが、いいとこなんじゃないでしょうか。

坪単価800の場合は、20800万円の販売で、三井不動産が82%の利益

坪単価1000の場合は、26000万円の販売で、三井不動産が130%の利益

建設費用をおしめば、利益率はさらに上がっていきます。

なので、借地料込みで坪500万円を超えてきたら、割とあくどい計算をしていると思うのですが、どうなんでしょうか。

坪800だのと言っている人は、何を根拠にその数字が出てくるのか教えていただけますでしょうか。

[1221: 匿名さん]

いや、確かに足し算は大切だけど、慈善事業じゃないんで、要は坪800万でも欲しいと思う人がいれば良いわけだから、デベとしては出来るだけ盛ろうとするでしょ。

[1222: 口コミ知りたいさん]

地代は恐らく取得価額に含めることになると思います。

契約書が分かれ、かつ譲渡時に精算されるのであれば、前渡金として別立て可能だと思いますよ。

そんな契約にならないでしょう。

次に売買するときは地代込価格として取引されるだろうか、別段意識することないのでは。

[1223: 匿名さん]

今日も渋谷にはこれから民度の低い人達が集まって汚い街をさらに汚して帰って行くんですね。

[1224: 匿名さん]

パイ乙モミモミは駅前だけだよ。
ここは洗練されたエリア。

[1225: 匿名さん]

>>1224 匿名さん
予想通り最寄駅前に集まったゴミ共が練り歩いていたみたいですね。
馬鹿共の肥溜めとして発展しそうですね。

[1226: 匿名さん]

駅前の大騒ぎはタイムズスクエアのカウントダウン等と同じで文化の中心イベントなのでむしろプラス要因
あと渋谷の中心部のタワーマンション相場は所有権なら坪1000万円なので定借で800万円はそんなもんじゃないの
コストサイドからみたプライシングなんかするわけないっしょ

[1227: 匿名さん]

公共の土地の活用で、莫大な利益を三井が手にした場合は「安く貸し過ぎ」批判が出てくることを考えるとあまり高値をつけられないのでは？

[1228: 匿名さん]

あくまで民間事業者として競争入札で事業参加しているわけだから、それは余計なお世話でしょ
逆に相場が悪化して、想定分譲価格を下回った場合のリスクは三井がとってるわけだから、売値は三井の自由でよい気がするよ

[1229: マンション検討中さん]

買い叩きネガが発生してるが
公共の事業ではないのだから
安くは無理

[1230: マンション検討中さん]

利益が十分出るのに、免震辞めるとか、建設会社もスーゼネじゃないし。。。
渋谷区役所と変な忖度してなきゃいいけど。

[1231: 匿名さん]

公開時37階が、39階プール付きとなった経緯が知りたいね。

[1232: マンション検討中さん]

決まった後に建築費上がったから、個数増やしてその差額に当てるって記事がどこかにあったかと。
渋谷区も許可してる。

[1233: 恋ワッチ]

>>1220 マンション検討中さん

販促費用とか、企画に至るまでの費用とか、その他一般管理費などはどのくらいになるんだろう。

そういうのを網羅的に足し上げた上で損益分岐価格を出した上で、周囲の物件価格の現状と見通し、実際の検討者の期待価格など含めて考えてくれるとより納得感が増すと思うので、もう少し頑張って調べてもらえると嬉しいです！

小岩の恋ワッチ

[1234: マンション検討中さん]

渋谷付近のタワマンってそもそも無いですよね
青山パークタワーも坪450がいいところで、1000万なんて山手外側、高台なんて言ってるけど駅まで平坦でもないで成立しないのでは？
新しいほうのブランズ六本木ですら所有権で坪600程度なのに。
そりゃ最上階のプライベートプールつき200平米の部屋なんかは坪1000でも買う人がいるから成立するわけで。
中層までのフロアだと坪400〜500がいいとこなんじゃないかな〜

[1235: マンション検討中さん]

後から容積率を緩和してもらって37階から３９階にしてるので区が無関係って事はなさそう

http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20141222/687591/

[1236: 匿名さん]

>>1234 マンション検討中さん

青山パークタワーは坪６００万越えだけど。。。

[1237: 匿名さん]

常識的に計算すれば、平均で@600を超えることは考えにくいけどね。
上限で@560とみて検討してます。それ以上なら見送りです。ハイ。

[1238: 匿名さん]

えっ
そんな安くなったら世界中から買い手が集まってきて誰も買えんぞW
ク○共をしめ出す為には下限坪700くらいは必須しょー

[1239: 匿名さん]

最上階のプライベートプールって、最上階の人たちしか使えないなら、当然最上階の人たちだけで管理費・修繕費の全額を負担するのだよね？

[1240: マンション検討中さん]

青山パークタワーの600超えの部屋は中層以上だけですよ
あと不動産のマージンも入ってるのと新築高騰に乗っかってるのも考慮すべき

[1241: 匿名さん]

代官山のモデルに行って、直接聞けばわかるでしょ
とにかく人気があることだけは間違いない

[1242: 検討板ユーザーさん]

てか今不動産在庫膨れすぎてるの知らんのかね？
1年経っても残ってる物件ゴロゴロあるのに。

[1243: 匿名さん]

>>1240 マンション検討中さん
６００越えは１０階より上って感じで取引されてます。低層でも５５０前後。

[1244: マンコミュファンさん]

>>1241 匿名さん
代官山のモデルはつぶしたあとプラウドになるね。
更地にして野村様にお返しだから敷地の解体費を一部負担する感じだね。

[1245: ご近所さん]

なんか贈収賄の臭いが・・・。
渋谷区議会議員の人が見てたら、調べてくれないなかぁ。
なんか経緯がおかしい。

[1246: 匿名さん]

渋谷駅前のマンションより安くはならないだろうけど、定借考慮したらどうだろ。
東急（笑）所有権と三井パークコート定借だからもしか同じくらいになるかもね。

[1247: マンション検討中さん]

低層 450
中層 550
高層 650
最上階 900
近辺になるんじゃない？
定借であることと渋谷のターゲット層の収入考えるとこれくらいじゃないと売れないと思う
あと、本物の富裕層（笑）はやっぱり渋谷とかより代官山青山恵比寿エリアに住むと思う
なんだかんだ若者の街ですよ、渋谷って

[1248: 匿名さん]

それくらいのボランティア価格にして欲しいですよね。

[1249: 匿名さん]

恵比寿には高級マンションありませんよ。

[1250: 匿名さん]

古いけどガーデンプレイスいいと思う。

[1251: マンション検討中さん]

九段南のマンションが坪450なのに渋谷がそれより高いとかないでしょ笑
半分期待です

[1252: 匿名さん]

>>1251 マンション検討中さん
青山パークタワーで坪６００万とかです。

[1253: マンコミュファンさん]

>>1251 マンション検討中さん

九段南は新築ですか？
武蔵小山ですら坪500してますけど？
本当に九段南が坪450で買えるなら教えて欲しいです。

[1254: マンション検討中さん]

ルフォンが坪450ですよ。億超えかつ売れ残りではありますけど。
事前契約者もいる手前大々的には宣伝出来ないんでしょうが、デベもなりふり構ってられないんでしょうね。

[1255: 匿名さん]

>>1254 マンション検討中さん

九段北のやつですか？１９階建の６６戸の中規模の。

[1256: マンション検討中さん]

>>1254 マンション検討中さん

シティタワールフォン九段下ですか？
住友が入っているのにそんなバーゲンプライスだなんて。。
このご時世ですから、その価格なら周知されれば即完売では？

[1257: 匿名さん]

>>1256 マンション検討中さん
４階以下の日当たりナシ部屋が坪５００万を切るらしい。なんか、情報とちょっと違うね。該当スレより。

[1258: 匿名さん]

現地見ればそれでも高いと感じると思いますよ。
なんせ相手はスミフですから。手強いです。

[1259: マンション掲示板さん]

>>1235 マンション検討中さん
落札条件と変わるなら、区の許可が必要
階数まで決めて落札した訳だから

[1260: マンション検討中さん]

低層階は　結構周りの建物に囲まれて　眺望どころか日当りもない部屋が多そう
分譲では売れないから賃貸にするんじゃないかな
特に南側の区役所が高い
逆に東側は公会堂が低いので比較的条件良さそう

[1261: マンション検討中さん]

建築費の高騰に対して階層増で対応したってことは従来の階層の価格には影響最小限に出来るって前提なのかな？
価格予想がほんとに難しい。公開間取りが全部奥超え前提の部屋だし。40平米で7000万とかついたらみんな萎縮しそうだな。

[1262: 匿名さん]

70年の地代を引渡時一括払いだと、
その地代分を35年ローンで借りて返済する場合、
計算上は毎月２ヶ月分の地代を払っているのと同じことですかね？

[1263: マンション検討中さん]

地代が含まれるってことは近くの神宮前はだいたい平均5万円月々掛かってるんですよね。
借地期間が同じ70年と仮定した場合、4000万が上物とは別に掛かってくるわけですよね。
なんか、途方もなく割高な気がしてきました。借地マンションだから売却時も安く見積もられるだろうし。

[1264: 検討板ユーザーさん]

地代一括支払いってことは地代にも金利掛かるってことか！？
これから金利上向きなのに。。

[1265: 匿名さん]

X年後に払うべき地代を現在価値に割り引いた額の合計を前払いする形になるだろうから割引率の分だけ総額は安くなるのでは？
但し、常識的に考えて、割引率＜調達金利だろうからその差の分だけは金利負担が生じると思う。

[1266: 匿名さん]

今の低金利、で割引率は計算されてしまうのでは？

[1267: 匿名さん]

そういうことになる
ただ、本来の地代月額を公開せず70年分の総額だけを示されたら割引率が不明で損得勘定できんわな

[1268: 匿名さん]

>>1267 匿名さん
所有権であれば、本来しはらわれるはずの、おおよその土地の固都税は教えてくれるでしょう。それを払わなくて良いことと、定期借地権７０年という判断材料以外に何が必要？

[1269: 匿名さん]

正確には72年半位ですね。
この余分な2年半分だけで100万円程度高くなるかも。

[1270: 匿名さん]

デベが区に毎月地代を払うなら契約なら、このプロジェクトのキャッシュフローは超GOOD！
デベが受ける恩恵のお裾分けをいただいいた格安地代を期待してますが……

[1271: 匿名さん]

土地の固定資産税などは、三年ごとに見直しだから
おおよそでも教えようがないのでは。

[1272: 匿名さん]

定期借地物件で月額地代が変動する物件ってあったっけ？
固定資産税の増減なんて、地主が地代から得る利益でまかなっているのでは？

[1273: 匿名さん]

シティタワー品川の地代は、
消費者物価に連動して数年おきに変わります。

[1274: 匿名さん]

>>1271 匿名さん
その時の税額の話。下がることもあるし、上がることもある。変動なんか気にしても仕方ない。

[1275: マンション検討中さん]

地代70年分前払いとかほぼ全ての部屋が億超えるんじゃないの笑
地代だけで4000万以上で金利負担も考えると5000万は支払うことになるんだよな
それで所有権はありませんって笑

[1276: 匿名さん]

>>1275 マンション検討中さん
ケチ臭いな。借入金利も安いから問題なし。先払いできるなんて、相続対策にもちょうどいいね。

[1277: 匿名さん]

なるほど、でもデベに払った前払い地代ってデベにとっては負債勘定、ということはこちらにとっては資産？？

[1278: 匿名さん]

借地権って普通に相続税対象だよね？？？

[1279: 匿名さん]

>>1278 匿名さん
対象ですよ。

[1280: マンション検討中さん]

>>1276 匿名さん
これから金利あがっていきますよ。業者は絶対言わないけど笑

[1281: 匿名さん]

販売予定はいつ頃ですか。

[1282: 匿名さん]

>>1280 マンション検討中さん
政策金利の数値予想ができる人は日銀総裁ぐらいなもんやろ。
大局的には上がるかもしれんが、インフレターゲット達成まで道遠し

[1283: 検討板ユーザーさん]

実際よりも低い予想で設定されれば一括前払いは利を得る可能性もある？

[1284: 匿名さん]

あと20年くらいは渋谷でここ以上の物件は出なさそうですね。
そういう立地だからこその価値ある定借ですが。

[1285: 匿名さん]

渋谷ホームズの建て替えが出るはず

[1286: 検討板ユーザーさん]

再開発で駅直結か連結のマンションできそうな気もするので定借ディスカウントないと後悔してしまいそう。間取りが見てみたいです。

[1287: マンション検討中さん]

現実に住居系の再開発の計画ないんだからあと20年はできないでしょ
渋谷付近の今後の目玉は表参道駅直結の青山第一マンションの建て替え、北青山の同じく三井の定借タワー、野村の初台65階建てツインタワーあたりかね

[1288: 匿名さん]

子供の城、旧青山病院跡地　現在は住宅展示場になっている場所に都が敷地をもっている。
一時期に広尾病院移転の話があって潰れた場所、ここは超一等地だね、

[1289: 匿名さん]

2023年度竣工の東急があるやん。
利便性（駅距離等）に価値を大きく置く昨今の風潮からすると、かなりの価格の物件になるかと。

[1290: マンション検討中さん]

渋谷から8分勾配もある土地で利便性高いとは言えないけど

[1291: 検討板ユーザーさん]

>>1289 匿名さん

現時点では渋谷の大本命はそちらですね。

[1292: 匿名さん]

>>1291 検討板ユーザーさん
ただ、桜丘は分譲少ないらしいです。

[1293: 匿名さん]

青山第一マンションの建て替えはまもなくなんでしょうか？

[1294: 匿名さん]

まごう事なき渋谷ナンバー１はこちらでしょう。
桜丘？
東急でっせ、あすこ。笑
そもそもス○ム街のあんなところとここだと地歴で比べるクラスが違いますよ。

[1295: 匿名さん]

桜丘は高値で売り逃げたい地権者くずれの輩が、あちこちでステマしまくってるから危ういよね

[1296: 匿名さん]

まあ、地歴云々～ブランド云々～が、現代の価値観にどこまで通用するか、だよね。
通用すると思えばこちらがよいし、通用しないと思えば東急がよいし。美人投票の原理。

[1297: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
どっかと違って渋谷は至近で再開発が続くから、売り時の見極めが難しいでしょうね。羨ましい悩みです。

[1298: 匿名さん]

>>1295 匿名さん

あ、ムサコがいる

[1299: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する目的の投稿であると判断したため、削除しました。管理担当]

[1300: マンコミュファンさん]

>>1299 匿名さん

武蔵小山と比べて治安はどうなんでしょうね
似たり寄ったりといったところでしょうか